Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

КОСТРОМСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КУРСОВАЯ РАБОТА

Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

Кострома, 2007

Содержание

Введение

1. Правовые основы рынка жилой недвижимости

1.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»

2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья

2.1 Источники формирования инвестиций

2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья

3. Ценовая политика на рынке жилья

3.1 Факторы, влияющие на уровень цен

3.2 Анализ цен на рынке жилья

4. Ипотечное кредитование на рынке жилья

4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования

4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях

5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области

5.1 Основные положения областной программы «Жилище 2006-2010»

5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда

5.3 Характеристика строительного производства

5.4 Характеристика рынка жилья

5.5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.

На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет.

Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий.

Во-первых, это усиление процессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженную пространственную специфику.

Во-вторых, ухудшение социального и психологического климата.

В-третьих, снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста.

Цель настоящей работы состоит в исследовании проблем и перспектив развития рынка жилья в РФ и изучения состояния рынка жилой недвижимости в субъекте РФ - Костромской области.

В соответствии с этим были поставлены следующие задачи.

1. Изучить законодательную базу регулирования рынка жилья.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Выявить уровень развития ипотечного кредитования жилой недвижимости на современном этапе.

5. Проанализировать состояние рынка жилья в Костромской области и осуществление национального проекта «Доступное и комфортное жилье».

В работе использованы метод сравнения, математические методы, метод статистического анализа с применением динамических рядов, изучение проблем, поставленных в работе, с помощью построения графиков (гистограмм).

Разработке поставленной темы посвящают в настоящее время свои работы многие юристы и экономисты такие, как Н. Косарева, А. Туманов, В. Минц, С.П. Гришаев. Исследование отдельных признаков состояния рынка жилой недвижимости также находит отражение в работах многих авторов. И.Д. Тургель и С.В. Придвижкин изучают систему государственного финансирования жилищного строительства, а В.Г. Зарецкая и Е.А. Коровина определили факторы, влияющие на объемы ипотечных кредитов.

Глава 1. Правовые основы рынка жилой недвижимости

1.1. Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.

Источники права подразделяются на три основные группы:

федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты[2.1,с. 264].

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1.1].

«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственникам свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ (ГК) [1.2] содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства.

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле -- имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отсюда следует: во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено.

Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [1.3] , принятый 24.12.1992 г. Этот закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованием жилыми помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие частный жилищный фонд, приватизация и др.) [1.3] .

Жилищное право -- это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения .) [1.3].

Принципы жилищного права - это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числу основных принципов относятся:

1. Неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции РФ [1.1] в качестве основных гарантий и свобод граждан закрепляет неприкосновенность жилища. Развитие данного принципа нашло отражение в ст. 3 ЖК РФ [1.3].

2. Недопустимость произвольного лишения жилья. Данный принцип закреплен в ч.1 ст.40 Конституции РФ [1.1]. Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяется законом.

3. Свобода выбора места жительства. Согласно ст.27 Конституции РФ [1.1] каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

4. Доступность пользования жилищным фондом. Одним из самых сложных принципов, прежде всего с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться правом на практике. Однако следует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в России в сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминимумов, ипотечного кредитования. Все чаще и чаще поднимается вопрос о реформе жилищно-коммунального хозяйства.

5. Целевое использование жилищного фонда. В ч.1 ст. 17 ЖК РФ [1.3] подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

6. Признается равенство участников жилищных отношений. Этими лицами, как следует из ч.2 ст.4 ЖК РФ [1.3], являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

7. Судебная защита жилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

.Жилищные отношения -- это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.).

Жилищное право в широком смысле -- комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.) [1.3].

1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»

На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет.

Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий[3.33,с.17].

Достаточно широкое распространение в России получили и специализированные программы государственной финансовой поддержки -- адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, которая является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Основными формами государственной поддержки здесь являются:

* предоставление гражданам целевых адресных субсидий на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

* субсидирование процентной ставки при предоставлении ипотечного кредита;

* применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

* повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;

* установление меньшего размера первоначального взноса;

* стимулирование банковских и кредитных организаций предоставлять кредиты семьям с невысокими доходами, если те соответствуют определенным требованиям, предъявляемым к уровню доходов семьи;

* страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании (в целях снижения цены ипотечного кредита, уменьшения первоначального взноса);

* создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами. Определенный опыт государственного жилищного финансирования накоплен и в России. В дореформенный период система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.

Организационный механизм финансовой поддержки приобретения жилья и жилищного строительства на федеральном уровне был сформирован в рамках Государственной целевой программы «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров -- Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренных Указом Президента РФ от 29 марта 1996г. № 431. [3.33,с.19] В рамках этих программ были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления.

Цели и задачи Программы определяются целями и задачами приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", поскольку Программа является основным инструментом его реализации.

Целью приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.

Основной целью программы «Жилище» является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Основными задачами Программы являются:

-создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

-создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

-обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. м - на семью из 2 человек, по 18 кв. м - на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более, далее - стандарты обеспечения жилыми помещениями) [1.7].

Решение этих задач обеспечивается путем реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по 4 основным направлениям:

-развитие жилищного строительства;

-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;

-исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования [1.7].

Для развития жилищного строительства Программой предусматривается обеспечить:

-формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;

-развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

-развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;

-обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

-модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;

-комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки;

-создание единой системы государственного учета объектов недвижимости [1.7].

Для совершенствования жилищно-коммунального комплекса запланировано обеспечить:

-создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе;

-разработку механизма взаимодействия собственников жилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства по вопросам управления многоквартирными домами;

-развитие финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса;

-совершенствование процедур тарифного регулирования в коммунальном комплексе;

-финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса;

-создание условий для привлечения средств частных инвесторов для модернизации и развития объектов коммунальной инфраструктуры, государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;

-развитие приборного учета в сфере предоставления коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета;

-прекращение дотирования предприятий жилищно-коммунального комплекса и перекрестного субсидирования различных потребителей коммунальных услуг;

-совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, перечисление бюджетных средств на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам - получателям указанных субсидий [1.7].

Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья запланировано:

-обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;

-создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

-совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

-развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);

-совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства[1.7].

Мероприятия Программы и ее подпрограмм сконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В соответствии с указанным национальным проектом выделены 4 приоритетных направления:

-увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

-повышение доступности жилья;

-увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

-выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан[1.7].

По каждому из этих приоритетных направлений предусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия. Эти меры в основном реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы.

Ресурсное обеспечение ФЦП «Жилище»

Общий объем финансирования Программы в 2002 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит 302,2 млрд. рублей.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007 N 510)

В 2006 - 2010 годах общий объем финансирования Программы за счет всех источников финансирования составит 915,6 млрд. рублей, в том числе:

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007 N 424, от 11.08.2007 N 510)

за счет средств федерального бюджета - 243,1 млрд. рублей, из них на управление Программой - 409,4 млн. рублей;

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007 N 424, от 11.08.2007 N 510)

за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 92,1 млрд. рублей;

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006 N 557, от 30.12.2006 N 851, от 11.08.2007 N 510)

за счет средств частных инвесторов и кредиторов - 470,4 млрд. рублей;

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006 N 557, от 30.12.2006 N 851)

за счет собственных и заемных средств граждан (молодых семей) - 110 млрд. рублей [1.7].

(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007 N 510)

Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов осуществляется в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.

Условиями досрочного прекращения реализации Программы могут быть достижение целей и выполнение задач Программы, изменение направлений и приоритетов государственной жилищной политики.

«Доступное и комфортное жилья - гражданам России» при условии успешной реализации серьёзной национальной программы, в которой проекты по созданию коммунальной инфраструктуры увязываются с развитием рынка земли, жилищным строительством, производством строительных материалов и ипотекой, получит свое достойное воплощение[3.33, с.25].

Глава 2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья

2.1 Источники формирования инвестиций

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

По состоянию на конец 2007 г., 61% россиян были не удовлетворены своими жилищными условиями [3.33,c.16]. Более того, эта цифра имеет тенденцию к росту. Потребность в жилье в России огромна. Обеспеченность жильем в регионах РФ практически в 2 раза ниже минимально допустимой по международным стандартам, в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребность в строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда. Ситуация усугубляется ветхостью и аварийностью значительной части имеющегося жилого фонда, а также его несоответствием современным рыночным требованиям.

Одной из проблем рынка жилой недвижимости является то, что жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций. А для того чтобы это происходило, необходимо сделать данный рынок инвестиционно привлекательным. Поэтому, во-первых, рассмотрим способы привлечения вложений.

Суть инвестирования состоит во вложении собственного или заемного капитала в определенные виды активов в расчете на получение дохода. В Федеральном законе РФ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дается такое определение инвестиций: «инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта»[2.3,с.13]. Инвестиции в жилищное строительство принадлежат к тем видам вложений, когда один и тот же объект (жилой дом или квартира) может выступать формой реализации трех видов инвестиций: реальных, портфельных и социальных.

Реальные инвестиции в жилищное строительство вложения в объект предпринимательской деятельности (строительство жилья) с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Портфельные инвестиции в жилищное строительство - вложения в ценные бумаги, обеспечением по которым выступает строящееся или готовое жилье. Социальные инвестиции в жилищное строительство - вложения денежных средств, ценных бумаг, основных фондов и нематериальных активов в строящуюся или готовую жилую недвижимость с целью обеспечения граждан жильем.

Сбережения населения, направляемые на приобретение жилья, трансформируются в инвестиции. Разнообразие механизмов и институтов, трансформирующих накопления граждан в инвестиции, зависит в первую очередь от развитости инфраструктуры рынка вообще и рынка жилья в частности, а также от уровня доверия в обществе, уровня жизни и доходов населения.

В России к институтам, трансформирующим сбережения населения в инвестиции, относятся сберегательные и ипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-строительные кооперативы, а также жилищно-накопительные кооперативы с участием строительных организаций.

На российском рынке жилья представлены инвесторы нескольких уровней:

1. «первичные» инвесторы - граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынке;

2. «вторичные» инвесторы - указанные выше институциональные инвесторы, а также организации, специализирующиеся на строительстве жилья;

3. инвесторы «третьего» уровня - негосударственные пенсионные и страховые фонды, которые должны стать основными «игроками» на рынке ипотечных ценных бумаг [2.1,с.325].

Институциональные инвесторы подразделяются на два класса - работающие на первичном рынке жилья (строительные организации, жилищно-строительные кооперативы и жилищные фонды) и на вторичном рынке (ипотечные банки). Жилищно-накопительные кооперативы - это институт, который может работать как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Инвестиции в жилье в российских условиях осуществляется инвесторами как в форме прямых инвестиций в строительство жилья, так и в форме приобретения жилья на вторичном рынке (например, если предполагается его сдача в аренду).

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство жилья стал выпуск облигационных займов. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы особенно на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение.

Также для привлечения средств на строительство объекта недвижимости применяют простые векселя. Данное привлечение в отечественной практике используется чаще всего банками. Однако векселя с такой же целью может выпускать и любая другая организация, например, строительная.

2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья

Существует несколько вариантов привлечения инвестиций на рынок недвижимости.

Во-первых, в привлечении инвестиций на рынок жилой недвижимости заинтересован муниципалитет. Исключительно с развитием муниципального образования можно связать обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства. Причем последнее из них носит системообразующий характер, поскольку направлено на сохранение и развитие города как пространственно-экономической среды обитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью и качеством жилья.

Масштабные проекты всегда требуют кооперирования разных участников. Сам по себе этот способ сотрудничества власти и бизнеса не нов. Москва на протяжении последнего десятилетия именно таким образом ведет широкомасштабное жилищное строительство, обеспечивая жильем малоимущих жителей города. Для многих городов РФ вопрос о привлечении инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку сами местные органы власти при дефицитности бюджета не могут в большинстве случаев выступить инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых в условиях реформирования местного самоуправления могли бы стать жилищные программы [3.2,с.48].

По мнению А.М. Балтиной и В.И. Кравцова, создание условий для жилищного строительства в условиях современного города может быть решаемой местными органами при наличии желания и умения организовать всех заинтересованных в этом субъектов. Причем речь может идти о массовой застройке жилых кварталов, что позволило бы сократить затраты на сооружение жилья.

Инвестором в создание внешних эксплутационных сетей может стать муниципальное образование, аккумулирующее необходимые средства от приватизации тех объектов недвижимости, которые напрямую не связаны с реализацией его полномочий. Вклад администрации муниципального образования может быть сделан инвестициями в развитие земельного участка, обустройство инфраструктуры которого привлечет инвесторов для его дальнейшего освоения.

Еще одним источником финансирования программы жилищного строительства являются средства бюджета, выделяемые в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на реализацию областных жилищных программ. Представляется, что объединение финансовых ресурсов из бюджетов всех уровней могло бы стать ускорителем процесса предлагаемого проекта массовой жилищной застройки. Это тем более важно, что в дальнейшем намечается увеличение бюджетных инвестиций в жилищное строительство.

Для улучшения инвестиционного климата на рынке жилья государство также должно на всех уровнях создавать подходящую законодательную базу. Вследствие этого, авторы хотели бы рассмотреть закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом инвестировании»[1.6], серьезно повлиявший на инвестиционную привлекательность данного рынка.

Согласно этому закону, существует запрет на привлечение средств дольщиков до получения и опубликования проектной документации, на изготовление которой необходимы большие средства. В результате с рынка исчезли компании, имеющие «пирамидальную» структуру и собирающие деньги вкладчиков под сомнительные проекты, данный закон ускорил процесс укрупнения рынка жилищного строительства. У власти появляются внятные партнеры, которые могут быть вовлечены в реализацию национальных проектов и смогут оперировать большими объемами. У потребителей - серьезные контрагенты, в финансовой устойчивости которых вроде бы сомневаться не приходится. Таким образом, у рынка появляется дополнительный стимул к консолидации, что делает его более прогнозируемым и привлекательным для масштабных инвестиций [3.31,c.31].

Однако для увеличения объемов жилищного строительства необходимо создавать не только законодательную базу, но и экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запустить инвестиционно-строительный процесс. По мнению А.В. Аверченко, государству следует инвестировать стабилизационный фонд в строительство индивидуальных домов[3.1,с.59]. При государственной поддержке их строительство может стать основным фактором роста строительной отрасли. Имеет смысл предоставлять адресные беспроцентные и безвозвратные (полностью или частично) ссуды таким категориям граждан, как бюджетники, людям со средним достатком возможно предоставления льготных государственных кредитов со сроком погашения не менее 10 лет под залог права требования на строящийся дом.

У инвесторов также есть несколько вариантов финансирования инвестиционных проектов на рынке недвижимости, главным образом, это заемное финансирование. Грамотный и профессиональный проект в сфере девелопмента подразумевает привлечение заемного финансирования. По словам управляющего директора Praedium Рубена Алчуджяна «финансировать полностью весь проект на собственные деньги, отрывая их от основного бизнеса, неправильно. Необходим грамотный баланс собственных и заемных средств» [3.4,c.49]. И надо отметить, что привлечение финансирования выгодно сразу с нескольких точек зрения. Во-первых, заемные деньги зачастую обходятся дешевле использования собственного капитала. Во-вторых, за счет использования сторонних финансовых ресурсов можно на ту же сумму построить больше площадей и увеличить прибыль. А в-третьих, если девелоперу удается привлечь именитых партнеров-инвесторов, это позволяет повысить престиж всего проекта.

Одним из способов привлечения средств является заимствование средств в банке. Существует два типа банковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование и проектное финансирование. Разница состоит в том, что кредитование используется для финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство, или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагает выдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированием занимается только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие) [3.4,c.50]. Остальные либо еще не умеют оказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такие проекты. Преимуществом этого финансирования являются стабильные финансовые потоки, возможность получения инвестиций под залог или под хорошее имя, готовность банков кредитовать проекты на ранних стадиях строительства. Но есть и недостатки: довольно высокие проценты, строгие условия погашения займа и риск потерять объект в случае неуплаты, а также жесткие требования к заемщику и документации, что осложняет задачу для новичка.

Другой распространенный способ привлечения инвестиций - это соинвестирование (привлечение средств девелопера-партнера). Если это надежный и опытный партнер, то его имя, связи могут способствовать в получении административного ресурса, участка, в заключении договора с инвесторами и в согласовании будущего строительства. Но есть и негативные стороны, которые заключаются во вмешательстве в работу, внесение своих коррективов, указаний и возможном давлении на основного инвестора.

Таким образом, достоинствами данного варианта привлечения инвестиций является повышение надежности проекта в глазах инвестора, уверенность в создании качественного продукта. А весомый недостаток - высокий риск мошенничества, потеря проекта.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) давно признаны на западных рынках как эффективный и надежный инструмент привлечения средств в девелоперские проекты. В России ЗПИФН пока не так распространено из-за слишком сложного, по мнению операторов, механизма создания.

Среди основных достоинств таких фондов выделяют их прозрачность для инвесторов, повышенную защищенность их прав (прежде всего, за счет контроля над деятельностью фондов со стороны государства). По оценке экспертов [3.4,3.16], ЗПИФН вызывают все больший интерес крупных институциональных инвесторов в связи с возможностью диверсификации вложений (риски уменьшаются за счет вложения средств фонда в несколько проектов) и их льготным налогообложением (поскольку ЗПИФН не является юридическим лицом, целый ряд налогов не платится).

Следующей характеристикой, формирующей инвестиционную привлекательность любого рынка, в том числе и рынка жилья, является его инновационное развитие. Стоит заметить, что строительная отрасль во всем мире консервативна и инертна. И все же, регулярно появляются нововведения, которые, не меняя радикально технологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства, сокращение сроков строительства, повышение качества и комфортности. Нельзя сказать, что российский строительный рынок абсолютно законсервирован и невосприимчив к инновациям. В отрасли появляются технологии, позволяющие строить дома быстро, недорого и с гарантированным качеством. Так, альтернативой крупнопанельному сборному домостроению, к которому мы все привыкли, могут стать сборно-монолитные каркасные (СМК) технологии, симбиоз панельного и монолитного строительства. Этот способ в России, в отличие от Запада, не очень распространен, хотя в Свердловской области доля домов, построенных таким способом, в 2006 году составила 22% от всех новостроек [3.15,с.80]. Однако зачастую на практике применение новых строительных технологий оказывается экономически неоправданным.

Причинами инновационной заторможенности эксперты называют административные барьеры и нормативы (по словам застройщиков, «СНиПы и ГОСТы уже остались за бортом современных возможностей» [3.30,с.46]), коррупционность и косность мышления местных властей. Понижает динамику внедрения инноваций плохое качество строительных материалов, которые увеличивают их расход, низкая квалификация подрядчиков, а также инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами. Еще одна причина - это специфика рыночной конъюнктурой, а именно безудержный рост цен на жилье. За последние десять лет цены на недвижимость выросли более чем на 400%, что уменьшило активность застройщиков. Они не были заинтересованы в масштабных инновациях и, более того, всячески культивировали сложившиеся стереотипы: «Ничего лучше кирпича не изобретено со времен египетских пирамид»[3.30,c.48]. Вследствие такой антиинновационной атмосферы потребители вынуждены крайне осторожно относится к любым инновациям в жилищной сфере, что негативно отражается на инвестиционной привлекательности рынка жилья со стороны иностранных инвесторов.

Таким образом, назрела необходимость создания системы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимость проекта, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций. Также нужны экономические стимулы, поощряющие внедрение энергоэффективных технологий (налоговые льготы, гранты, субсидии).

Для привлечения инвестиций не менее важной проблемой на рынке жилой недвижимости является увеличение предложений различных типов жилья, а также создание комфортной среды обитания в них будущих владельцев.

«К сожалению, при обсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросы эффективной эксплуатации жилья, его содержания, среды, в которой он расположен, что в принципе неверно», - отмечает член общественного при Министерстве регионального развития РФ В. Самошин [3.39,c.91]. Вследствие чего эксперты настаивают на создании минимальных жилищных условий и окружающей социальной среды: парковка, обустройство подъездов, устройство минимальной механизации жилья. Помимо этого должны быть стандартизированы параметры эффективности жилья с точки зрения эксплуатации.

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают те проекты, которые новы для российского рынка жилья. Так, генеральный директор компании «Управление PR» М. Григорьев указывает на востребованность доходных домов с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в однородном социальном слое [3.39,с.92]. Однако вместо такого жилищного фонда в России функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. Но существуют уже готовые интересные для инвесторов проекты. К элитному сегменту относится лофт - масштабная квартира в производственном помещении с высокими потолками и большими окнами, в ней важно сохранение унаследованных от прошлой жизни деталей. Большой доход могут принести инвесторам план по реорганизации городских земель вдоль железнодорожных путей, то есть здания будут сооружаться над ними и вокруг этих территорий. Еще одним крупным проектом является высвобождение земель из-под линий электропередач (ЛЭП) путем перевода их из воздушных в подземные кабельные электросети. Это позволит на месте ЛЭП возводить здания. Не менее масштабным и необходимым для создания естественной структуры поселений является создание городов. Стоит заметить, что тенденция к строительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализации находится около сорока проектов комплексного развития территории.

При разработке инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости нельзя забывать об использовании современных методов коммуникационного маркетинга. Для привлечения инвестиционного потребителя строительные фирмы все чаще используют рекламу и паблик рилейшенз. Например, многие используют общепринятый вариант технологии паблик рилейшнз, нацеленный на подчеркивание своего конкурентного преимущества в соответствии с традициями современного создания имиджа нового здания [3.6,c.84]. В свою очередь, на формирование инвестиционного фона строительства жилой недвижимости оказывают влияние и административные органы. Не только через нормативное регулирование, но и через публичные, ориентированные на инвестиционного потребителя, заявления ответственных лиц. Заявление Юрия Лужкова о необходимости в Москве строить дома со сроком эксплуатации не менее 100 лет означало увеличение числа строительства более дорогих и долговечных монолитных домов [3.6,с.86]. Также строительные организации учитывают пожелание инвестора-дольщика или инвестора-покупателя.

Таким образом, существует множество факторов, позволяющих улучшить инвестиционный климат на рынке жилья и, тем самым, увеличить инвестиционный поток и, вследствие этого,

Глава 3. Ценовая политика на рынке жилья

3.1 Факторы, влияющие на уровень цен

Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве только в 2005 -- первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2,с.152].

С В связи с этим проблема стремительного роста цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока.

Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь.

В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2,с.164].

Российское государство принимает на себя риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично -- за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда -- напрямую) государственной организации -- Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК.

АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, -- средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования [2.2,с.178].

Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако существует проблема, связанная с тем, что предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.

Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличивать мощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромных затрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.

В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует [2.2,с.180].

В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем предложения жилья, а с другой -- опасаются это делать, так как в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатые строительные проекты и будут нести значительные убытки.

Однако рост цен лимитирован не только перспективами увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц.

Поскольку темпы роста цен на недвижимость значительно превышают средние темпы роста доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для обслуживания кредитов, предназначенных для покупки даже самых маленьких квартир, уменьшается. Отсюда можно сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как следствие, замедления темпов роста цен.

Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на иском равновесном уровне.

Итак, возможность использования для инвестиций в недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то есть наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение эластичности последнего.