Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области

Введение

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Раздел ?

1.1 Основные черты рынка жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%/

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

В своем «докладе», губернатор Олег Ковалев, отметил какие задачи стоят перед строительным комплексом в 2009 году:

Перед строительным комплексом в 2008 г. стояла задача не только обеспечить ввод запланированных объектов, но и скорректировать свою работу в соответствии с приоритетами нашего развития. В области ежегодно увеличиваются объемы вводимого жилья. В отчетном году введено около 503 тыс. кв. м. общей площади жилых домов, что составляет 110,1% к уровню прошлого года. В 2009 году намечено построить не менее 510 тыс. кв. м.

Динамика объемов строительства жилья на территории Рязанской области, тыс. кв. м:

Для повышения доступности жилья реализуется ряд жилищных областных целевых программ, направленных на господдержку определенных категорий граждан. За 2008 год улучшили жилищные условия 1103 семьи, в том числе 425 молодых семей, в области выдано ипотечных кредитов и займов в объеме 4,1 млрд. руб.

Проблема отрасли в том, что, к сожалению, строительный комплекс действовал как автономная система. Работали десятки неконтролируемых застройщиков без достаточно проработанных планов комплексной застройки, благоустройства, особенно в городе Рязани. Отсюда и проблема обманутых дольщиков, и многие другие проблемы. Рязанцам квартиру не купить, поскольку стоимость 1 кв. метра такая же, как в Московской области, а зарплата в 2 раза ниже. В районах области строительство жилья велось либо по минимуму, либо вообще не велось.

Поэтому было крайне сложно реализовать программы по обеспечению жильем детей-сирот, ветеранов, молодых семей. Вот и получается, что строили жилья много, но бессистемно, ни социальных, ни коммунальных объектов при этом почти не строилось. Программа подготовки жилищной и коммунальной инфраструктуры для застройки реализовывалась плохо.

Более того, среди покупателей жителей Рязанской области - единицы. И это мы будем менять. Строить жилье надо комплексно. Для жителей Рязанской области. Во всех муниципальных образованиях. Многоэтажное жилье, малоэтажное и усадебное. Это - стратегия. Мы должны создать условия, когда построить себе квартиру или дом сможет каждый, кто этого желает и имеет какие-то ресурсы. Приоритетом в районах области должно стать строительство малоэтажного жилья и жилья усадебного типа.

Справедливости ради, надо сказать, что в прошлом году при всех трудностях был введен в эксплуатацию 21 объект социальной сферы. Это больницы, поликлиники, дома культуры, другие объекты.

В этом году предстоит ввести 15 объектов соцсферы, кроме того, в связи с аварийным состоянием школы в с. Борец Сараевского района нам необходимо построить и сдать в эксплуатацию новую школу на 130 мест, с бассейном, детским садом, спортивным и актовым залами. Этому проекту предстоит стать типовым для создания образовательно-культурных центров на селе.

Сегодня, как никогда, у строительного комплекса есть все возможности для проявления лучших своих качеств: речь идет о программах по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, капремонту многоквартирных домов, строительству жилья для военнослужащих.

Одним из самых эффективных механизмов для завершения строительства жилых домов является привлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Мы участвуем в привлечении федеральных средств на приобретение жилья для военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас. Заключены государственные контракты с Минобороны и Минрегионом России на приобретение 99 квартир. А потребность у Минобороны в жилье на территории Рязанской области - 1000 квартир! Так что Минстрою области эту работу необходимо активизировать. В этом году мы должны также завершить обеспечение жильем ветеранов ВОВ.

Что касается газификации области, то на конец года уровень ее достиг 70%. Это неплохие темпы, но, скажу сразу, на 2009 год темпы строительства газовых сетей мы вынуждены снизить. Будем строить только там, где уже есть софинансирование жителей, и максимально финансировать подключение потребителей, поскольку загрузка газовых сетей напрямую влияет на формирование тарифов на природный газ. Неконтролируемого роста тарифов мы не допустим.

А вообще хочу сказать, что оценку строительному комплексу мы дадим по итогам реализации всех поставленных задач, по тому, насколько качественно и в срок будут выполнены указанные выше программы.

В заключение вернусь к теме обманутых дольщиков. Ни строительный комплекс Рязанской области, ни главы муниципальных образований не должны уклоняться от решения этой проблемы. Они должны играть главную роль, действовать быстро, решительно, наступательно, в интересах граждан! Люди должны чувствовать реальную поддержку этих структур.[4]

Также журналисты задавали губернатору вопросы, связанные с реализацией программ и проектов жилья в Рязанской области, и вот что он им ответил:

Вопрос: Как в этих сложных условиях можно реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?

Ответ: Жилищный вопрос, конечно, острый. Действительно возникла угроза, что остановится строительство жилья, поэтому мы участвуем во всех федеральных программах, в том числе по военнослужащим. Вы знаете, Рязанская область обладает мощным гарнизоном военных. И мы вышли на Министерство обороны с тем, чтобы предложить выкупить квартиры для офицеров. И мы будем это делать.

Мы будем поддерживать развитие ипотечного кредитования, в том числе за счет регионального бюджета, чтобы люди, испытывающие временные трудности, могли продолжить свое ипотечное кредитование.

С привлечением средств Фонда реформирования жилищно коммунального хозяйства мы будем заниматься капитальным ремонтом жилых домов и переселением граждан из ветхого жилья.

Несмотря на сложные экономические реалии, строительство жилья продолжится, у нас в области ни одна стройка не заморожена. Те меры, которые приняты Правительством Российской Федерации и те шаги, которые предпринимает региональное Правительство, я думаю, достаточны для того, чтобы сохранить объемы строительства, по крайней мере, сдать те недостроенные жилые дома, у которых сегодня процент готовности от 30 до 70 %.

У нас проблема со строительством жилья в муниципальных образованиях. К сожалению, в основном жилье строится в Рязани. И это не дает возможности решить проблему обеспечения жильем жителей муниципальных образований, то есть малых городов и населенных пунктов Рязанской области. Мы предприняли сегодня ряд мер с тем, чтобы отвести в каждом муниципальном образовании, в каждом районном центре земельные участки, которые будут обеспечиваться всеми элементами инфраструктуры: дороги, связь, коммуникации, сети водоснабжения, газоснабжения. На таких площадках люди могут взять участок и построить себе дом. Те, которые будут иметь возможность. С привлечением ипотеки, или же без ипотеки - это уже будет дело каждого. Таким образом, мы открываем возможность строительства жилья в муниципальных образованиях.

Мы пошли именно по этому пути, потому что стоимость квадратного метра в многоэтажном жилье дорога. У людей, живущих в районах, с той средней заработной платой, которая в области, это сложно. А здесь появляется возможность человеку строить дом такого размера, какого он хочет, из тех материалов, которые он считает для него более дешевыми, более выгодными, более эффективными.

Вопрос: Олег Иванович, в области работают некоторые московские строительные компании. Расскажите, пожалуйста, как строится ваше взаимодействие с ними?

Ответ: Я работаю со всеми, кто работает в Рязанской области. Какие московские компании работали, в том числе и на строительном рынке Рязанской области, они так и продолжают работать. Более того, я встречался с руководством всех компаний, мы обговорили условия нашего сотрудничества. Наше обязательное требование ко всем компаниям, которые приходят в Рязань с различными инвестициями, - они должны участвовать в решении социальных вопросов в Рязанской области и в том муниципальном образовании, куда они пришли. Большинство компаний, с которыми мы работаем, на это откликаются. Это очень хорошо. Безусловно, мы в свою очередь готовы оказывать им всестороннюю поддержку в реализации проектов. Это наше обязательство в рамках заключаемых Соглашений о совместной инвестиционной деятельности. И глав муниципальных образований мы настраиваем идти тем же путем.

Как только инвестиционное Соглашение подписано, его реализация сразу становится в Правительстве области на контроль. Потому что имели место в Рязани факты чиновничьего произвола по отношению к бизнесу. Поэтому моя задача - создать такую схему взаимодействия с бизнесом, чтобы она была антикоррупционной, чтобы решение по таким крупным стратегическим вопросам принималось не одним человеком, а обязательно комиссией, группой людей, в которую входят представители разных интересов. Я очень в этом заинтересован, потому что сегодня создание нормального психологического климата в обществе, укрепление доверия к власти - это одна из важнейших задач сегодня.

16 июня Губернатор Рязанской области Олег Ковалев провел очередное заседание Президиума регионального Правительства.

Губернатор обратил внимание на то, что в регионе в настоящее время работает свыше 85-ти застройщиков, и строительство жилья по-прежнему ведется бессистемно. Это влечет за собой огромное количество проблем, среди которых и низкое качество работ, и перекраивание уже существующих жилых кварталов, и недовольство жителей. «Земельные участки должны выделяться только на основе торгов, а не по блату, как это практиковалось ранее в Рязани», - заявил Олег Ковалев.

По словам Губернатора, сегодня в условиях финансовой нестабильности стоит задача сохранить строительный комплекс. Семь тысяч квартир для военнослужащих, которые планируется приобрести и построить в Рязанском регионе в соответствии с заказом Министерства обороны РФ, являются реальным стимулом для активизации строительства. Кроме того, такой объем сопоставим с годовой областной программой строительства жилья.

Глава региона подчеркнул, что необходимо проанализировать, насколько эффективно работает каждый застройщик, постоянно контролировать ход работ на всех объектах. «На рынке жилья должны остаться те застройщики, кто предложит оптимальное соотношение цены и качества, кто работает четко, в соответствии с графиком, соблюдает все меры безопасности, - сказал Олег Ковалев. - Администрацию г. Рязани и Минстрой области прошу заняться этим вопросом, навести порядок, представить анализ по всем застройщикам в максимально короткий срок».[5]

23 октября Рязанскую область с рабочим визитом посетил генеральный директор - председатель правления государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Георгиевич Цицин.

В ходе визита Константин Цицин осмотрел несколько домов в Рязани, построенных по программе переселения граждан из аварийного жилья, и многоквартирный дом, где ведется капитальный ремонт с участием средств Фонда. Он также принял участие в региональном совещании по вопросам реализации Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территории Рязанской области, которое провел Губернатор Олег Ковалев.

Во время посещения объектов Константина Цицина сопровождали заместитель Председателя Правительства Рязанской области Александр Ревякин, министр ТЭК и ЖКХ региона Виталий Артемов и министр строительного комплекса области Владимир Трушкин. Константин Цицин осмотрел два построенных дома на улицах Новаторов и Зубковой и вручил первым жильцам сертификаты на новые квартиры. Кроме того, он ознакомился с выполненным капитальным ремонтом многоквартирного жилого дома на ул. Высоковольтная, 41. Общая стоимость работ здесь составила порядка 23 млн. рублей. На эти средства был проведен ремонт инженерных систем, подвальных помещений, утеплены фасады.

В совещании приняли участие члены Правительства Рязанской области, региональные министры, главы муниципальных образований, представители подрядных организаций, товариществ собственников жилья.

Губернатор, открывая совещание, отметил, что для Рязанского региона решение жилищных проблем людей крайне важно, поскольку это - одна из составляющих повышения уровня жизни населения, задача, которая является приоритетом в работе регионального Правительства. «У нас налажен хороший контакт с федеральными органами власти, профильными министерствами и ведомствами, что позволило нам войти в федеральные программы и приступить к их активной реализации, - сказал Олег Ковалев. - С Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Рязанская область работает чуть больше года, но за такой небольшой период времени удалось немало сделать, как по капитальному ремонту многоквартирных домов, так и переселению граждан из аварийного жилого фонда. Этому во многом способствовало и то, что Правительством области и органами местного самоуправления была проделана большая работа и оперативно выполнены все условия получения средств Фонда».

Олег Ковалев подчеркнул, что Рязанской области выделен практически весь предусмотренный двухлетний лимит - 2 млрд. 391 млн. рублей (утвержденный лимит финансовой поддержки за счет средств Фонда - 2 млрд. 392,3 млн. руб.). Выделенные средства позволят улучшить свои жилищные условия более 81 тысячи жителей региона. Он поблагодарил Константина Цицина и в его лице все руководство Фонда за совместную работу и большую помощь, которая оказывается области в ходе подготовки заявок и реализации федеральных программ. «Программы по улучшению жилищных условий граждан с участием средств Фонда не должны останавливаться, - отметил Губернатор. - Со своей стороны в целях удержания набранных темпов реформирования ЖКХ на 2010 год мы намерены утвердить региональную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств областного и местных бюджетов. И мы были бы признательны, если Фонд рассмотрит возможность выделения для Рязанской области на условиях софинансирования дополнительных средств на реализацию этих программ на следующий год».

Генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин отметил, что Рязанская область находится в числе лидирующих среди регионов, реализующих программы Фонда. «Я удовлетворен тем, как в области ведется работа по переселению граждан из аварийного жилья и капитальному ремонту многоквартирных домов, - сказал он. - Качество новых и отремонтированных домов полностью соответствует предъявляемым нами требованиям».

Константин Цицин подчеркнул, что Рязанская область в числе еще восемнадцати российских регионов может претендовать на дополнительные средства при соблюдении сроков выполнения программ. Губернатор в свою очередь добавил, что у региона есть все условия для того, чтобы закончить программы текущего года и сделать эту работу качественно.

Рязанская область с участием средств Фонда реализует пять программ, которые осуществляются на территории практически всех районов (более 50 муниципальных образований) и четырех городских округов. По словам заместителя Председателя регионального Правительства Александра Ревякина, который выступил на совещании с докладом о ходе реализации Федерального закона на территории региона, по программе капитального ремонта принимают участие 1050 многоквартирных домов, в 377 из них работы на сегодняшний день полностью завершены. В рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда планируется предоставить жилье 1240 гражданам общей площадью свыше 22,6 тыс. кв. м. Для расселения людей строятся 14 многоквартирных домов, ввод в эксплуатацию которых намечен на декабрь 2009 года. Ведется работа по приобретению квартир на вторичном рынке площадью 5,3 тыс. кв.м. Это позволит в результате снести 121 аварийный многоквартирный дом.

Александр Ревякин отметил, что на сегодняшний день предоставлено 43 квартиры для 118 граждан, полностью расселены 4 аварийных дома, осуществляется снос двух зданий. Закуплены и переданы в муниципальные образования еще 463 квартиры, которые были построены в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. 172 квартиры находятся в стадии оформления в собственность жильцов и заключения договоров социального найма.

Заместитель министра регионального развития России Сергей Круглик и Губернатор Олег Ковалев посетили строительные объекты региона

29 сентября Рязанскую область с рабочим визитом посетил заместитель министра регионального развития Российской Федерации Сергей Круглик. Вместе с Губернатором Олегом Ковалевым они ознакомились с ходом строительных работ на Серебрянском цементном заводе в Михайловском районе и в жилом микрорайоне «Братиславский» в Рязани, а также посетили деревообрабатывающий завод по производству сборнощитовых домов ООО «Русский дом» в Рязанском районе. Затем в региональном Правительстве состоялось совещание по вопросам состояния и перспектив развития промышленности строительных материалов Рязанской области

Серебрянский цементный завод в настоящее время находится в активной стадии строительства. Инвестиционный проект стоимостью более 9 млрд. рублей планируется запустить в первом полугодии 2010 года. В числе вопросов, обсуждавшихся в ходе визита на предприятие заместителя министра регионального развития РФ Сергея Круглика и Губернатора Олега Ковалева, - подготовка квалифицированных рабочих кадров для работы на предприятии. Губернатор поручил главе администрации Михайловского района оказать содействие руководству компании по созданию учебного центра, в том числе рассмотреть возможность его открытия на базе уже существующих в районе учебных заведений.

В ходе посещения жилого микрорайона «Братиславский» в Рязани Олег Ковалев указал администрации города, что проведение строительных работ на объекте должно тщательного контролироваться. Во время визита на деревообрабатывающий завод по производству сборнощитовых домов Губернатор заявил о необходимости активизации малоэтажного строительства в районах области, особенно в рамках программы обеспечения жильем молодых семей. Глава региона подчеркнул важность увеличения количества приемлемых по цене предложений на рынке жилья эконом-класса.

Далее в региональном Правительстве прошло совещание, на котором были обсуждены вопросы состояния и перспектив развития промышленности строительных материалов Рязанской области. В нем приняли участие руководители строительных компаний региона и инвесторы.

По словам Олега Ковалева, «развитие стройиндустрии жизненно необходимо для региона, поскольку именно эта отрасль призвана обеспечивать исполнение всех важнейших программ, реализуемых в области». Он также отметил, что строительная отрасль Рязанской области имеет хорошие перспективы, особенно на этапе выхода из рецессии, который наблюдается в стране.

«Сейчас самое время приступить к выполнению задуманных планов. В частности, - говорить о развитии цементной промышленности, производству продукции из гипса и других. У нас нет сомнений, что продукция и цементных заводов, и всех предприятий отрасли стройматериалов будет крайне востребована уже в ближайшее время. Надо понимать, что любые инвестиционные проекты, так или иначе, связаны со строительством. Таким образом, без современного эффективного подхода к развитию стройиндустрии невозможно говорить об инвестиционной привлекательности региона в целом», - заявил Губернатор.

Заместитель министра регионального развития России Сергей Круглик в целом дал высокую оценку проводимой в регионе политики по развитию индустрии строительства и стройматериалов, подчеркнув, что «Рязанская область достаточно серьезно развивается в градостроительном отношении. Сейчас надо не занимать выжидательную позицию, а вплотную приступать к решению тех проблем, которые могут возникнуть в 2011-2112 годах, активнее готовить пакеты градостроительной документации, разрабатывать технические условия. Таким образом, мы сэкономим время и средства, будем готовы к активному строительству, сможем сделать рынку больше предложений», - сказал он.

«Доступное и комфортное жилье - гражданам россии»

Для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и дальнейшего роста объемов строительства жилья реализуются областные целевые программы.

Для опережающей инженерной подготовки территорий разработана областная целевая программа «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на 2007-2010 годы».

В целом по муниципальным образованиям в рамках программы сформирован перечень 73 земельных участков под комплексную застройку с общей площадью строительства 3,3 млн. м² жилья, в том числе под малоэтажное строительство 53 участков со строительством 1,6 млн. м² жилых домов.

В 2009 году на реализацию программы определены средства областного бюджета - 69,7 млн. руб., планируется привлечь средства федерального бюджета в объеме 47,8 млн. руб.

В рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» Минрегионом России проведен конкурс на предоставление субсидий на возмещение процентной ставки по кредиту на развитие инженерной инфраструктуры. По итогам отбора средства федерального бюджета будут предоставлены на реализацию четырех проектов на сумму 7,7 млн. руб.

Ведется строительство двух детских садов и инженерных сетей к четырем микрорайонам и поселкам комплексной застройки в Рязанском и Новодеревенском районах и городе Рязани за счет субсидий на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.

С целью стимулирования развития жилищного строительства распределены субсидии объемом 10,3 млн. руб. на разработку 19 проектов планировки территорий в 16 муниципальных образованиях Рязанской области с объемом строительства жилья 585 тыс. кв.м.

С целью повышения доступности жилья реализуется областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой молодым семьям предоставляются субсидии на компенсацию первоначального взноса. В муниципальных образованиях области осуществляется работа по выдаче и погашению свидетельств на субсидии.

В 2009 году на реализацию программы определены средства областного бюджета в объеме 58,4 млн. руб. По итогам конкурса Минрегиона Рязанской области предусмотрены средства федерального бюджета в объеме 40,3 млн. руб. В январе-сентябре субсидии предоставлены 21 молодой семье по спискам 2008 года.

В Рязанской области реализуется подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

В очереди на получение жилья состоят 478 семей льготных категорий.

В 2009 году для обеспечения жильем граждан льготных категорий области предусмотрено 20,0 млн. руб. (15 государственных жилищных сертификатов).

По состоянию на 1 октября 2009 г. оплачено 10 сертификатов на сумму 14,4 млн. р., приобретено 606,6 кв. м общей площади жилья (1 бланк - гражданину, выехавшему из района Крайнего Севера, 9 бланков - участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф). Кроме того, за счет лимитов 2008 года оплачено 6 сертификатов на сумму 9,8 млн. р., приобретено 422 кв. м жилья.

Помимо этого, Рязанская область принимает участие в привлечении средств Минобороны России на приобретение жилья для военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас.

В связи с этим, Минстрой ведет мониторинг жилищного строительства для предложения Минобороны России. Для выполнения указанной задачи сформирован реестр по продаже квартир, долевому участию и освоению земельных участков под новое строительство.

С застройщиками города Рязани заключены Государственные контракты на приобретение 210 квартир.

«Программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда»

На реализацию программы в 2009 году определены средства областного бюджета в объеме 53,3 млн. рублей, которые распределены в следующие муниципальные образования области на софинансирование строительства жилых домов:

Новодеревенский район - 11,3 млн. рублей;

Ряжский район - 17,5 млн. рублей;

город Касимов - 24,5 млн. рублей.

Введен в эксплуатацию 24-квартирный жилой дом в р.п. Александро-Невский Новодеревенского района общей площадью 986 кв. м.

За счет средств областного бюджета с привлечением средств местных бюджетов будет завершено строительство 27-квартирного жилого дома в микрорайоне Сиверка г. Касимова, продолжено строительство 27-квартирного жилого дома в г. Ряжске.

За девять месяцев текущего года в рамках программы освоены 45,5 млн. руб. из областного бюджета.

Одним из самых эффективных механизмов для завершения строительства жилых домов является привлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на долевое участие в строительстве жилых объектов со степенью готовности более 70%. Министерством строительного комплекса, совместно с министерством ТЭК и ЖКХ и муниципальными образованиями Рязанской области, разработана адресная программа Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008-2009 годы с общим объемом финансирования 656,5 млн. руб., в т.ч. средства Фонда - 465,2 млн. руб., средства областного бюджета - 191,3 млн. руб. В Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Рязанской области зарегистрировано право собственности на 463 квартиры в городах Рязань, Касимов, Сасово, Скопин. Квартиры переданы в муниципальную собственность.

Адресная программа предусматривает расселение свыше 1,5 тыс. человек, это более 500 семей.

За январь-август текущего года в рамках программы освоены 648,5 млн. руб., в том числе 459,6 млн. руб. - средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, 189 млн. руб. - средства областного бюджета.

Для оказания финансовой поддержки муниципальным образованиям по решению проблемы ликвидации аварийного жилищного фонда утверждена «Адресная программа Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2009 год». [Приложение 1]

Общий объем финансирования Программы составляет 629,1 млн. рублей, в том числе 583,3 млн. руб. - средства Фонда, 45,3 млн. руб. - средства областного бюджета, 0,5 млн. руб. - средства бюджетов муниципальных образований. Указанные средства направлены в 11 муниципальных образований области - участникам Программы - на софинансирование строительства жилых помещений и приобретение жилых помещений и жилых домов на вторичном рынке жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

По результатам мероприятий, выполненных в рамках Программы, планируется:

переселить из аварийного жилищного фонда 1 240 граждан;

предоставить 22, 64 тыс. кв. м нового жилья;

снести 121 аварийный многоквартирный дом.

По состоянию на 1 октября 2009 г. заключены (находятся в стадии заключения) муниципальные контракты на строительство и приобретение жилья на сумму 564,3 млн. р.

За январь-сентябрь текущего года в рамках программы освоены 212,4 млн. руб., в том числе 183,3 млн. руб. - на строительство и 74,1 млн. руб. - на приобретение жилья.

В рамках федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2010 года» в 2006 году была начата реализация одного из направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» - «Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов на селе». Для создания благоприятных условий строительства на селе внесены изменения в областную целевую программу «Жилищное строительство в сельской местности Рязанской области до 2010 года» и принят Закон Рязанской области «О государственной поддержке молодых семей и молодых специалистов агропромышленного комплекса и социальной сферы села Рязанской области» (№ 78-ОЗ от 20.07.2006 г.). За период с 2006 по 2009 год в реализации программы участвовало 252 молодых семей и молодых специалистов. Объем социальных выплат молодым семьям и молодым специалистам за 2006-2009 годы составил 76,958 млн. рублей. Площадь построенного (приобретенного) с учетом социальных выплат молодыми семьями, молодыми специалистами жилья составила 14,56 тыс. м².

На 2009 год в областном бюджете на строительство, приобретение жилья молодым специалистам (семьям) на селе предусмотрено выделить 23,0 млн. руб.; из федерального бюджета - лимит в размере 33,0 млн. руб.

В рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы, и региональной программы «Развитие агропромышленного комплекса Рязанской области на 2008-2012 годы» разработан пилотный проект «Комплексная застройка и благоустройство жилой группы с. Торбаево Касимовского района Рязанской области (20 жилых домов)».[7]

1.2 Ипотечное кредитование

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года была утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, заложившая базовые принципы развития рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе механизм привлечения кредитных ресурсов на рынок ипотеки за счет рефинансирования ипотечных кредитов операторами вторичного рынка (двухуровневая система ипотечного кредитования). Реализация концепции позволила сформировать развитую инфраструктуру рынка во всех субъектах Российской Федерации.

В Рязанской области формирование системы ипотечного кредитования по федеральным стандартам было инициировано подписанием 1 сентября 2004 года соглашения между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Правительством Рязанской области. Во исполнение указанного соглашения, в соответствии с постановлением Правительства Рязанской области от 10 сентября 2004 года № 76, было создано открытое акционерное общество «Рязанская ипотечная корпорация» - региональный оператор ОАО «АИЖК».

ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» активно работает в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Ежегодно Корпорацией проводятся семинары для агентств недвижимости с целью обеспечения потенциальных покупателей жилья компетентными консультациями по особенностям ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Также ведется работа с заемщиками, имеющими возможность воспользоваться правом на распоряжение средствами или частью средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита. В рамках сотрудничества по оказанию услуг в сфере ипотечного кредитования ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» активно налаживает связи с регионами. В частности, подписано соглашение о сотрудничестве с региональным оператором города Магадан.

Помимо ипотечного кредитования граждан в рамках федеральных стандартов Корпорация является официально уполномоченным исполнителем программы «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» (НИС) в Рязанской области.

Федеральная Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)

В марте 2009 года ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» подписало с ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)» (далее АРИЖК) соглашение об оказании услуг в целях реализации программы оказания поддержки заемщикам на территории Рязанской области, которые, в силу ухудшения финансового положения, не в состоянии оплачивать ипотечный кредит.

В рамках программы реструктуризации заемщик получает помощь в исполнении своих обязательств по ипотечному кредиту, которая позволяет ему в течение периода помощи (сроком до 12 месяцев) значительно снизить нагрузку по платежам за ипотеку и не лишиться своего жилья.

Указанный период (12 месяцев) равен удвоенному максимальному сроку поиска работы и дается заемщику для поиска работы и восстановления своей платежеспособности, чтобы по его окончанию заемщик самостоятельно мог исполнять свои обязательства.

Реструктуризация предусматривает оказание помощи заемщикам независимо от условий кредитования, вида процентной ставки и валюты кредита.

Согласно базовым принципам «Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» помощь оказывается тем заемщикам, для кого их жилье является единственным для проживания, и чье финансовое положение существенно ухудшилось. Ипотечный кредит должен быть выдан не позднее 1 июля 2009 года, ежемесячный доход заемщиков должен быть не более трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи после погашения ежемесячного платежа по ипотеке, просроченная задолженность должна составлять не более 90 дней до ухудшения финансового положения заемщика.

Реструктуризация предполагает снижение ежемесячных платежей в течение периода помощи, однако она основана на платной и возвратной основе, в связи с чем по истечении периода помощи платеж по кредиту увеличится в среднем на 15%. Заемщику ипотечного (жилищного) кредита, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, необходимо собрать пакет документов и обратиться к Кредитору (залогодержателю предмета ипотеки). В случае отказа Кредитора от самостоятельной реструктуризации заемщик вправе обратиться в ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».В ходе сбора пакета документов на реструктуризацию заемщик несет незначительные расходы, связанные с получением из Управления Федеральной регистрационной службы выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Выписки предоставляются двух видов: выписка на объект имущества, находящегося в залоге, и выписки на каждого заемщика, а также членов семьи залогодателя о наличии/отсутствии у них иного недвижимого имущества.

По состоянию на 1 октября 2009 года:

с помощью РИК жилищные условия улучшили 2311 семей;

общая площадь приобретенного жилья: более 109 тыс. кв. м.;

объем кредитования: более 1317 млн. руб.;

объем рефинансирования: более 700 млн. руб.;

Выдача кредитов по федеральным стандартам

Для жителей Рязани и области ипотечные кредиты по федеральным стандартам являются более доступными, чем в среднем по ЦФО. Об этом свидетельствуют следующие статистические показатели (по данным АИЖК на 1 сентября 2009 г.):

Параметр	Средние показатели
	В среднем по ЦФО	В РИК	Насколько в РИК меньше среднего, %
Средний первоначальный взнос, тыс. руб.	738,81	524,57	29
Средний ежемесячный совокупный доход заемщика, тыс. руб.	23,87	22,92	4
Средний ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, тыс. руб.	43,92	39,28	11
Средний размер ежемесячного платежа на одного заемщика, тыс. руб.	6,64	6,60	0,6

ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» признана победителем V регионального конкурса «Диплом доверия потребителей - 2009» в номинации «Ипотечное кредитование», а также отмечена дипломом «Ипотечное кредитование. Лидер отрасли» по итогам конкурса «Деловые итоги года - 2008».

II Раздел

2.1 Анализ продажи стройматериалов в условиях кризиса

Стоимость основных стройматериалов второй месяц подряд медленно растет: в августе прибавка составила 0,06%, в сентябре - 0,07%. Та же тенденция и примерно на таком же уровне - в себестоимости строительства. В иной ситуации столь незначительный рост округлили бы до нуля, но в условиях кризиса и пять копеек - деньги.

Эти данные приводятся в мониторинге Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков. Положительная (для стройкомплекса) динамика последних месяцев, понятно, пока не могла оказать принципиального влияния на ситуацию в отрасли. В целом, пишет «Российская газета», с начала кризиса стройматериалы потеряли в цене 16,5%, а себестоимость строительства упала на 11,9%.

Как считают аналитики, дно кризиса в отрасли уже достигнуто. Пик снижения цен на стройматериалы пройден в апреле - июне. В ближайшее время цены на основные стройматериалы и себестоимость строительства снижаться уже не будут. Скорее всего, возможен незначительный рост в первую очередь по таким позициям, как цемент, арматура, инертные материалы, растворы, бетоны.

Параллельно со снижением объемов строительства в этом году сократились объемы производства практически всех стройматериалов, по некоторым позициям очень значительно. Например, более 44% потеряло производство железобетонных конструкций, почти на 40% упал выпуск кирпича, на 22,5% - цемента.

2.2 Характеристика рынка жилья. Что будет с ним дальше

Себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) без учета непроизводственных затрат в среднем по России составила 25-30 тысяч рублей. Так называемые непроизводственные затраты включают в себя плату за подключение к инженерным коммуникациям, платежи на развитие инженерной и социальной инфраструктуры (вне стройплощадки), а также платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций. Все это дополнительно 20-30% стоимости.

Таким образом, полная инвестиционная себестоимость квадратного метра жилья в стране составляет 33-40 тысяч рублей.

Цены на рынке жилья продолжают снижаться, правда, несколько замедленными темпами. С начала кризиса в целом по России вторичный рынок потерял более 20%, первичный - почти 17%. При этом в новостройках себестоимость и цена вплотную приблизились друг к другу.

Первый показатель в среднем по России - 34,19 тысячи рублей за квадратный метр, второй - 36,76 тысячи рублей. В таких городах, как Омск, Новосибирск и других цена и себестоимость почти сравнялись.

В Рязани, по данным еженедельника "Дом.Строй", стоимость квадратного метра в новостройках на начало октября составила 35,4 тыс. руб., цена жилья вторичного фонда (то есть квартиры в уже готовых домах) - 36,4 тысячи рублей.

Что же будет с рынком дальше? Единого мнения на этот счет нет. Одни эксперты предрекают возникновение дефицита жилья уже в первой половине будущего года, что приведет к росту цен. Другие утверждают, что в ближайшие 2-3 года, по крайней мере, в регионах, где до кризиса велось активное жилищное строительство, никакого дефицита не будет - дай бог продать построенное.

Тем временем федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставит застройщикам гарантию в виде выкупа 25% объема жилья эконом-класса, сообщил генеральный директор фонда А. Браверман на недавней пресс-конференции.

По оценке Александра Бравермана, на участках, переданных в аренду Фондом РЖС, может быть построен 1 млн 100 тыс. кв. м жилья. Он напомнил, что на данный момент реестр Фонда включает в себя более 1140 земельных участков в 75 субъектах Российской Федерации, что составляет более 1 млн га. По его словам, это федеральная земля, которую Фонд готов предоставлять при помощи земельных аукционов застройщикам и инвесторам для строительства жилья экономкласса.

«Несмотря на текущее стагнационное состояние рынка, оказался востребованным принципиально новый продукт, предложенный инвесторам Фондом РЖС совместно с главами субъектов Федерации и муниципалитетов, а также представителями инфраструктурных компаний, АИЖК (ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”) и банков», - сказал А. Браверман.

Он сообщил, что многие инвесторы откликнулись на предложение Фонда приобрести права аренды на земельные участки для строительства жилья экономкласса.

«Мы, со своей стороны, предоставим застройщикам гарантию в виде выкупа 25% от общего объема жилья, которое они построят», - подчеркнул Александр Браверман.

Эта гарантия будет обусловлена определенным уровнем цены. Выкуп будет осуществляться в последнюю очередь, а цена будет не выше 30 тысяч рублей за 1 кв. метр», - пояснил Браверман.

Он уточнил, что если в регионе цена за квадратный метр ниже указанной, то будет принят минимальный размер стоимости квадратного метра, существующей именно в данном регионе.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию главный редактор еженедельника «Дом.Строй» Денис Абраков:

Еще в конце августа президент страны Дмитрий Медведев заявил, что нормальная ипотечная ставка, при которой люди с удовольствием берут кредит, должна составлять 6-7%. Когда ждать столь привлекательной стоимости займов, неизвестно. По мнению главы государства, к докризисным уровням ипотека вернется лишь через 2-3 года, но и при нынешней ставке рефинансирования банки могли бы выдавать кредиты под 14%. Часть финансовых институтов, похоже, услышала пожелания президента.

Банкиры закрутили гайки.

Если оценивать ипотеку, как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме - к тому времени ипотека все-таки еще не стала массовым продуктом, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15% в рублях и 10-11,5% в валюте.

Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, а в некоторых случаях и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.

В конце 2008 года ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20% и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились.

К концу года, пишут наши коллеги из журнала «Эксперт», количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года - еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный займ могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала совсем недоступна. Еще более досадным фактом было то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным - предложение выросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.