Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.08.2010 |
| Размер файла | 112,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
К недостатку предложения можно отнести то, что покупателю объекта придется понести дополнительные расходы на обустройство индивидуальной системы водоснабжения (с помощью скважины) и канализации. Запитка от магистральных сетей к коттеджам предусмотрена пока только электричеством и газом.
Площадки, ранее отведенные под строительство многочисленных коттеджных поселков, продолжают размежевываться под продажу. Части девелоперов не удалось закончить строительство, всем остальным не удалось даже начать его. Практически каждая вторая сделка на этом рынке - покупка земельного участка с целью строительства на нем дома самостоятельно. Цены на землю поползли вверх. И не потому, что оживился спрос, он остался на прежнем невысоком уровне. Просто девелоперы осознали, что дисконт по цене не панацея, успокоились и перешли в режим ожидания своего покупателя.
В экспозиции предлагаются земельные участки в Мастрюково (около 200 тыс. руб./сотка, участки от 9 соток, поселок Власть Труда), в поселке «Волжская Ривьера» (от 260 тыс. руб. за сотку, от 10 соток, Большая Царевщина), в поселке «Славный» (от 120 тыс. руб. за сотку, п. Новоберезовский), Белозерки (1 млн рублей за 15 соток).
Несомненное достоинство подобного предложения - дешевизна и свобода принятия решений, возможность постепенно финансировать свою стройплощадку. Недостатки: велика вероятность хаотичной застройки территории, как следствие - размывание первоначальной концепции коттеджного поселка (в итоге ее может не быть вовсе), несоблюдение собственниками земельных участков единого архитектурного стиля. Велик риск оказаться по соседству с каким-нибудь вечно замороженным недостроем или, напротив, с шумной и бесконечной строительной площадкой. Проведенный мониторинг предложений домов и земельных участков в коттеджных поселках Самарской области выявил главную проблему: у девелоперов нет портрета жителя, для которого они реализуют свои проекты. А это очень важно. В элитных поселках под С.-Петербургом или Москвой могут просто не продать дом человеку, если он, по мнению девелопера, не вписывается в среду той социальной группы, на которую ориентировано строительство. Другая проблема в экспозиции нет готового жилья эконом-класса площадью 100-160 квадратных метров. Нет предложения ипотечных кредитов под покупку загородного жилья, что сдерживает спрос на него. Вложения в загородное жилье пока обладают малой ликвидностью, проще говоря, его сложнее продать, чем самарскую квартиру в многоквартирном доме. С другой стороны, есть информация для размышления: цены на данные объекты недвижимости пошли в рост относительно 2009 года, но они все еще меньше на треть, чем летом 2008 года. Конечно, самарский рынок жилья в коттеджных поселках очень молод. Да, экономические трудности последних двух лет не пошли ему на пользу. Тем не менее подобные поселки (где построено или только строится загородное жилье) пока больше подходят для проживания в выходные дни. В отличие от московских коллег самарских девелоперов в основной своей массе (кроме двух-трех исключений) не волнует комплексное обеспечение своих поселков объектами инфраструктуры: школами, детскими садами, магазинами, аптеками, спортивными сооружениями. Может, усиливающаяся конкуренция за потенциального покупателя заставит их уделить этому вопросу более пристальное внимание?
Таблица - Основные места локации коттеджных поселков Самарского региона
|
Наименование ближайшего населенного пункта |
Примерное расстояние до Самары |
Наименование близлежащих коттеджных поселков |
Цена земельного участка (тыс. рублей за сотку) под ИЖС |
Цена дома или коттеджа (минимальная) на экспозиции |
|
|
Поселок Гранный |
Около 5 км |
|
От 190 |
От 5,5 млн |
|
|
Район около поселка Волжский |
Около 5 км |
«Царев Курган», «Муромский городок», «Муромский-2», «Лагуна», «Волжский-5» |
От 200 |
От 5,5 млн |
|
|
Поселок Новоберезовский |
Около 10 км |
«Славный» |
От 90 |
От 2,5 млн |
|
|
Большая Царевщина |
Около 24 км |
«Волжская Ривьера» |
От 180 до 850 (на первой линии домов) |
От 6 млн |
|
|
Малая Царевщина |
Около 28 км |
|
От 70 до 400 |
От 4 млн |
|
|
Новосемейкино |
Около 25 км |
|
От 60 |
От 2 млн |
|
|
АГЛОС |
Около 27 км |
|
От 120 до 180 |
От 2,5 млн |
|
|
Белозерки |
Около 25 км |
Белозерки |
От 50 |
От 3 млн |
|
|
Старосемейкино |
Около 32 км |
Старосемейкино (чуть выше основного поселка) |
От 70 |
От 2 млн |
|
|
Красноярский район |
Около 35 км |
«Стрижи» |
От 200 |
Нет данных |
|
|
Жареный Бугор |
Около 60 км |
«Домино» |
От 70 |
От 4 млн |
|
|
Поселок Власть Труда (Волжский район, рядом Курумоч) |
Около 65 км |
Мастрюки |
От 80 до 250 |
От 10 млн |
2.2 Характеристика объекта оценки
Объектом оценки является объект индивидуального жилищного строительства, а именно жилое здание площадью 223,5 м2.
Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей. Транспортная доступность - хорошая.
Описание земельного участка
Форма участка - прямоугольная;
Площадь участка -
Состояние почвы - основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топография местности: рельеф участка спокойный.
Обеспеченность инфраструктурой:
К жилому дому подключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Возможные ограничения по использованию и сервитуты
Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Характеристика объекта оценки дана в таблице 4
Таблица 4
Характеристика объекта оценки
|
Объект |
Объект индивидуального жилищного строительства |
|
|
Назначение |
Жилое здание |
|
|
Субъект РФ |
Самарская область |
|
|
Район |
Волжский |
|
|
Населенный пункт |
Село Дубовый умет |
|
|
Улица |
Советская |
|
|
Номер дома |
2 |
|
|
Литер |
Б |
|
|
Общая площадь |
223,5 м2 |
|
|
Этажность |
2 |
|
|
Год ввода в эксплуатацию |
2008 |
|
|
Кадастровый номер |
63:17:1602003:1:1 |
В таблице 5 даны общие сведения об оцениваемом объекте
Таблица 5
Общие сведения
|
Назначение |
Жилое |
|
|
Фактическое использование |
По назначению |
|
|
Год постройки |
2008 |
|
|
Общая площадь |
223,5 м2 |
|
|
Жилая площадь |
145,3 м2 |
|
|
Число этажей наземной части |
2 |
|
|
Число этажей подземной части |
||
|
примечание |
Состав объекта оценки претавлен следующими частями:
1) объект индивидуального жилищного строительства - 1;
2) сарай - 2;
3) гараж - 1;
4) забор.
Сведения о составе объекта оценки представлены в таблице 6
Таблица 6
Состав объекта
|
Наименование зданий, сооружений |
Год ввода в эксплуатацию |
Материал |
Параметр |
Площадь затройки, м2 |
Высота, м |
Объем, м3 |
Инвентариз.стоимость |
|||
|
наименование |
Ед.измерения |
всего |
||||||||
|
Объект ИЖС |
2008 |
Кирпич |
Об.пл |
м2 |
223,5 |
197,5 |
934 |
602444 |
||
|
Сарай |
Рубленые |
Пл. застр. |
м2 |
30,8 |
30,8 |
2,7 |
83 |
9602 |
||
|
Сарай |
Рубленые |
Пл. застр |
м2 |
27,4 |
27,4 |
2,5 |
69 |
6693 |
||
|
Гараж |
Кирпич |
Пл. застр |
м2 |
83,2 |
83,2 |
3 |
250 |
217872 |
||
|
Забор |
металл |
Протяженность |
м |
158,34 |
32194 |
|||||
|
Итого |
338,9 |
При оценке здания учитывалась статистика рынка ИЖС Самарской области.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, нам абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принимаю решение отказаться от применения затратного подхода для оценки данного объекта.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным.
Данный объект относится к развитым объектам недвижимости, так как он включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения - это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества - это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:
- юридическая допустимость;
- физическая осуществимость;
- финансовая обеспеченность;
- максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Юридическая допустимость.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.
Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.
Физическая осуществимость.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.
Финансовая обеспеченность.
Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.
Максимальная продуктивность.
Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
* наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
* наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность . Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.
В этом случае необходимо ответить на ряд вопросов:
1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то следует определить:
- затраты на снос существующих строений;
- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
* сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
* проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
* проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
* уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. Необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного.
Глава 3. Расчет стоимости жилого дома, расположенного по адресу г. Самара, с. Дубовый Умет, ул. Советская, д.2
3.1 Обоснование выбора метода оценки
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов (доходный метод).
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательность применения метода САП следующая:
Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
1. состав передаваемых прав собственности;
2. условия финансирования сделки купли-продажи;
3. условия продажи;
4. время продажи;
5. месторасположение;
6. физические характеристики;
7. экономические характеристики;
8. характер использования;
9. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
1. в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
2. во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
1. определение стоимости участка земли;
2. определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
3. определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
4. определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:
1. стоимость материалов, изделий и оборудования;
2. заработная плата строительных рабочих;
3. стоимость строительных машин и механизмов;
4. стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
5. прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
1. стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
2. оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
3. стоимость финансирования строительства;
4. расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
5. административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов. От данного метода мы отказываемся, потому что сдача оцениваемой недвижимости (а следовательно и получение дохода) не предусмотрено владельцем.
Итак, существенные особенности подходов характеризуются:
- Подход сравнительного анализа - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
В целом оценка недвижимого имущества производится исходя из варианта наиболее эффективного использования, отобранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными, финансово осуществимыми и соответствуют максимальной стоимости объекта.
Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества.
Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.
Таким образом, нами будут использоваться следующие методы оценки стоимости данного жилого здания:
- затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;
- сравнительный подход - современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения.
3.2 Расчет сравнительным методом
В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание жилое кирпичное двухэтажное.
Таблица - Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога (Определение коэффициента подобия)
|
Конструктивные элементы |
Объект-аналог |
Объект оценки |
Степень подобия (коэфф. подобия) |
Удельный вес, элементов % |
||
|
объект-аналог |
объект оценки |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
1. Фундаменты |
ж/б блоки |
ж/б блоки |
1,00 |
5,0 |
5,0 |
|
|
2. Стены и перегородки |
кирпич |
кирпич |
1,00 |
24,0 |
24,0 |
|
|
3. Перекрытия |
ж/бетон |
ж/бетон |
1,00 |
9,0 |
9,0 |
|
|
4. Полы |
бетонные |
бетонные |
1,00 |
10,0 |
10,0 |
|
|
5. Проемы |
простые деревянные |
простые деревянные |
1,00 |
11,0 |
11,0 |
|
|
6. Внутренняя отделка |
простая |
- |
0,00 |
8,0 |
0,0 |
|
|
7. Санитарно-технические и электротехнические устройства |
· центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение |
· центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение |
1,00 |
12,7 |
12,7 |
|
|
8. Крыша |
рулон по ж/б плитам |
- |
0,00 |
6,0 |
0,0 |
|
|
9. Лестницы и входы |
- |
- |
1,00 |
5,0 |
5,0 |
|
|
10. Простые работы |
- |
- |
1,00 |
9,3 |
9,3 |
|
|
ИТОГО: |
0,8 |
100 |
86 |
|||
|
Поправочный коэффициент |
0,86 |
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.
Основные исходные данные:
· Группа капитальности - I.;
· Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;
· Общая площадь: S=1.375,8 м2;
· Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52
Основная расчетная формула:
ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn,
где ПВС - полная восстановительная стоимость объекта, руб.
УС1969 - стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 р/ м3
Vстр. - строительный объем, куб. м;
И69-84 - индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем - 2,21;
И84-20.12.2007 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;
К84-20.12.2007 = 61,07
Кn - поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86
Расчет полной восстановительной стоимости объекта:
ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.
Оценка износа (обесценения) объекта
Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.
Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.
Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.
Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
По данным строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200ч3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:
= 0,937, или 97,3%.
Таблица - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
|
Элементы стоимости |
Величина стоимости, руб. |
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС) |
12.843.755,88 |
|
|
Совокупный износ (обесценение) |
642.187,80 |
|
|
Прибыль предпринимателя. |
12.496.974,47 |
|
|
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась) |
- |
|
|
Итоговая величина стоимости |
25.982.918,15 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
3.3 Расчет стоимость объекта сравнительным подходом
Таблица - Характеристика объектов сравнения
|
Характеристика объектов сравнения |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Адрес объекта |
||||||
|
Год постройки |
2002 г. |
1995 г., реконструкция - 1998г. |
2003 г. |
1971 г., реконструкция - 2002г. |
1988 г. |
|
|
Общая площадь (кв. м.) |
1375,8 |
1157,1 |
297,3 |
2234,0 |
3806,0 |
|
|
Основное назначение в текущем состоянии |
Офисные помещения, кафе, места отдыха |
Офисные помещения |
Офисные помещения, места отдыха |
Офисно выставочные помещения |
Офисные помещения |
|
|
Первоначальное назначение |
то же |
Административное здание |
Административное здание |
Книжная база |
Админ.-произ-водственное здание |
|
|
Наружные ограждающие конструкции |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпично-панельное со вставками из пеноблоков |
ж/б панели |
|
|
Местоположение |
выше среднего |
среднее |
среднее |
ниже среднего |
ниже среднего |
|
|
Земельный участок |
554,5 м2 |
122971 м2 (имеются другие строения) |
под зданием |
6250 м2 |
под зданием + прирамповая площадка |
|
|
Качество отделки |
класс «Э» |
класс «У» |
класс «люкс» |
класс «люкс» |
класс «Э» |
|
|
Качество парковки и автотранспорта |
Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе |
Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка |
Организованная парковка (спец. площадка) |
Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка |
Ограниченная внутренняя парковка |
|
|
Период продажи |
-- |
|||||
|
Этажность |
3 этажа |
2 этажа |
3 этажа |
2 этажа |
3 этажа |
|
|
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб. |
- |
33000 |
41500 |
28500 |
15500 |
Определение (обоснование) корректировок
1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)
В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:
,
где Мi - средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072
Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072
100 Ч Кtсрминфл - 100
Таблица
|
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
||
|
Время продажи |
декабрь 2009 г. |
Август 2009 г. |
февраль 2010 г. |
октябрь 2009 г. |
|
|
Величина корректировок |
0,0 |
9,0 |
13,0 |
17,1 |
2. Местоположение.
Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.
3.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам:
Таблица
|
Подходы (методы) |
Весовой коэффициент |
Стоимость, руб. |
|
|
Затратный подход (метод сравнительной единицы) |
0,35 |
25982918 |
|
|
Сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж) |
0,25 |
44307639 |
|
|
Итоговая величина стоимости |
1,00 |
44362607,85 |
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент - 0,35.
Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
· затратный подход - 0,35;
· рыночный подход - 0,25;
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2009 г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
Таблица
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
||
|
Местоположение |
выше среднего |
среднее |
среднее |
ниже среднего |
ниже среднего |
|
|
Величина корректировок, % |
- |
+10 |
+10 |
+20 |
+20 |
3. Корректировка на физическое отличие.
Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 - ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%
4. Корректировка на состояние объекта
Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.
В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации - 6%.
Таблица
|
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Объект № 5 |
||
|
Состояние объекта |
«отличное» |
«хорошее» |
«отличное» |
«отличное» |
«удовлетворительное» |
|
|
Величина корректировок, % |
- |
+6 |
0,0 |
0,0 |
+30 |
5. Корректировка на качество отделки
При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:
· высшее качество - класс «люкс»;
· повышенное качество - класс «У»;
· среднее качество - класс «С»;
· удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)
· качество низкого уровня - «Н»;
· очень плохое - «О».
Цена градации - 5 %
Таблица
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
||
|
Качество отделки |
класс «Э» |
класс «У» |
класс «люкс» |
класс «люкс» |
качество «Н» |
|
|
Величина корректировок, % |
- |
-10 |
-15 |
-15 |
+5 |
6. Корректировка на площадь объекта.
В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:
(Sоб.ср. - Sоб.оц) х К,
где: Sоб.ср. - площадь объекта сравнения;
Sоб.оц - площадь объекта оценки;
К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533
Расчетная формула:
Таблица
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
||
|
Площадь объекта, кв.м. |
1375,8 |
1157,1 |
297,3 |
2234 |
3806 |
|
|
Величина корректировок, % |
- |
-1,1 |
-5,7 |
+4,6 |
+13,0 |
7. Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8. Корректировка на этажность.
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2ч3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2ч3 этажных зданий. До 5ч6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3ч5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12ч15%.
9. Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
· наружная парковка - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
· организованная парковка - вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);
· внутренняя парковка - стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) - 0%, (плохое).
Таблица - Итоговые корректировки
|
Элементы сравнения |
СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ |
|||||
|
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Цена продажи, руб./кв. м |
-- |
33000 |
41500 |
28500 |
15500 |
|
|
Переданные права |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
|
|
Величина корректировки |
Ї |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
|
Скорректированная цена |
Ї |
33000 |
41500 |
28500 |
15500 |
|
|
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Величина корректировки |
Ї |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
|
Цена после корректировки |
Ї |
33000 |
41500 |
28500 |
15500 |
|
|
Условия продажи |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие |
|
|
Корректировка на условия продажи |
Ї |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
|
Цена после корректировки |
Ї |
33000 |
41500 |
28500 |
15500 |
|
|
Рыночные условия (дата продажи) |
Подобные документы
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8
Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014 Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
