Характеристика і класифікація об'єктів нерухомості

Як об'єкт права підприємство може належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності. Не виключена можливість належності одному суб'єкту кількох підприємств - майнових комплексів, зокрема, призначених для виготовлення різних видів продукції або для інших видів підприємницької діяльності.

Підприємство як об'єкт нерухомості, що використовується для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекта устаткування для випуску певної продукції: для перетворення такого комплекта на підприємство необхідно організувати на його основі процес виробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості складає єдиний майновий комплекс, що включає не лише всі види майна, призначені для його діяльності, але й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, що орендують об'єкти нерухомості, тобто до складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.

Приватизація підприємства як майнового комплексу. Правове регулювання підприємств, створених у порядку приватизації, визначається спеціальним законодавством, яке має пріоритет по відношенню до загальних норм ЦКУ про надання права власності. Як правило, при приватизації державних і муніципальних підприємств, майновий комплекс зберігається, змінюються лише власник і правова організаційна форма.

Приватизація державних підприємств в Україні характеризується неритмічністю та зміною пріоритетів на кожному її етапі. Пріоритети та умови здійснення приватизації встановлюються Державною програмою приватизації, яка є складовою частиною програми створення ринкової економіки в Україні. Програма розробляється відповідно до Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств", "Про приватизаційні папери".

Державне регулювання угод з єдиним майновими комплексами як на регіональному, так й на загальнодержавному рівні здійснюється за допомогою договорів купівлі-продажу.

Право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Після придбання об'єкта його новий власник стає правонаступником прав і обов'язків приватизованого підприємства. До набуття покупцем права власності на придбаний об'єкт приватизації відповідальність за збереження зазначеного майна в установленому порядку несе керівник підприємства, що приватизується, або підприємство (установа, організація), на балансі якого знаходиться об'єкт приватизації.

Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню. У разі придбання об'єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом, договір купівлі-продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніше як у п'ятиденний термін із дня затвердження органом приватизації результатів аукціону, конкурсу.

Договір включає:

назву підприємства, його адресу;

відомості про продавця та покупця;

остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу;

взаємні зобов'язання продавця і покупця;

номери їх розрахункових рахунків;

назви і адреси банківських установ;

умови внесення платежів.

До договору включаються обов'язки сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов'язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов'язань. У разі невиконання покупцем передбачених договором купівлі-продажу зобов'язань щодо строку внесення інвестицій у встановленому обсязі, він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0, 1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний прострочений день.

При недотриманні покупцем зобов'язань щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов'язаного із санацією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочих місць. Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизованого об'єкта.

Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату, за придбаний об'єкт приватизації. Покупець зобов'язаний внести зазначені платежі протягом ЗО календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Термін оплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менш як 50 відсотків ціни продажу об'єкта.

При всіх способах приватизації підприємств від імені власника майна - держави виступають відповідний державний орган або орган місцевого самоврядування.

Покупець приватизованого підприємства набуває на нього всі права власника і, отже, може продати підприємство іншій особі.

Особливості продажу підприємства як майнового комплексу. Причинами продажу підприємства як цілісної о майнового комплексу можуть бути: неплатоспроможність державних підприємств, їх ліквідація або банкрутство; потребі у грошових коштах, перехід до іншої діяльності, бажання поновити Устаткування, можливий також примусовий продаж підприємства. У всіх таких ситуаціях на стороні покупця можуть виступати підприємці різних організаційних форм.

Продаж підприємства як об'єкта нерухомості істотно ^відрізняється від продажу його акцій. В першому випадку об'єкт нерухомості переходить у власність покупця, який виступає у ролі створеного в процесі приватизації акціонерного товариства.

На практиці зустрічаються випадки продажу приватизованих підприємств у власність держави або місцевих органів Управління. Тоді змінюється форма власності: підприємство знову стає державним або муніципальним і надходить в господарське відення. На базі придбаного підприємства може бути створено нове унітарне підприємство.

Останніми роками в національній економіці чітко простежуються диверсифікаційні тенденції, що характеризуються виходом компаній у сфери бізнесу, безпосередньо не пов'язані основним або первинним видом діяльності. Жорстка конкуренція, дефіцит інвестиційних ресурсів і ризики, властиві українській економіці, призвели до ситуації, коли вкладання засобів у розширення старого бізнесу стало у багатьох випадках менш привабливим, ніж придбання функціонуючих суміжних підприємств.

Відзначимо, що відповідно до закону можна продати й частину підприємства, що є відособленим майновим комплексом, у всіх випадках в договорі повинні бути вказаний дані, Що дозволяють встановити предмет продажу, у тому числі розташування підприємства на земельній ділянці.

До підписання договору сторони повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік боргів (зобов'язань), які має підприємство, вказавши кредиторів, характер, розміри заборгованості і терміни погашення.

Продаж підприємства здійснюється за три етапи (рис. 2.3):

Укладання договору купівлі-продажу та його державна реєстрація. Відсутність письмового договору робить продаж недійсним.

Передача підприємства за передавальним актом.

Державна реєстрація права власності покупця на придбане підприємство.

Таким чином, закон вимагає, щоб сторони при продажу підприємства двічі здійснювали державну реєстрацію. Спочатку реєструється договір про продаж: підприємства, а потім - право власності покупця.

Моментом передачі вважається день підписання обома сторонами передавального акта. З цього часу до покупця переходить ризик випадкової втрати або випадкового пошкодження майна. Покупець має право використовувати майно, що входить до складу підприємства та отримувати доходи, але не має права розпоряджатися підприємством до переходу права власності. Продавець після передачі підприємства теж не має права розпоряджатися ним. Право власності на підприємство переходить до покупця лише з моменту державної реєстрації цього права.

Покупець може зберегти придбане майно або ж приєднати його до своєї власності, створивши на його основі внутрішній підрозділ іншої організації або, якщо це індивідуальний підприємець, безпосередньо управляти ним. На основі придбаного підприємства може бути створено юридичну особу - господарське товариство.