Особенности ипотеки жилых домов и квартир

В долгосрочной перспективе после 2010 года планируется обеспечить удовлетворение жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения бюджетных средств. Роль государства будет ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства федерального бюджета предполагается использовать исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством России.

Жилищная программа стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60 %, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок.

Предыдущие 10 лет происходило сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам.

Принятый в рамках реализации программы в 2005 году новый Жилищный кодекс доступное жилье гарантирует очень узкому слою населения.

По оценкам экспертов, общая потребность населения России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м., для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 50 %. В то время, как жилищная программа перед строителями ставит задачу выйти к 2012 году на показатели в 82 млн. кв. м. в год. То есть, в самой программе закладывалось ожидание нового жилья в течение 20 лет.

Таким образом, основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", является активное участие государства в нем. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать невозможно. В России же все наоборот, государство обещает уйти из данной сферы.

Некоторые эксперты увидели причину бешеного роста цен на жилье именно в реализации данного нацпроекта, в котором, по их мнению, произошла подмена понятий "доступное жилье" и "доступная ипотека". Люди стали брать кредиты на покупку жилья, однако квартир под эти кредиты не построили.

По данным Минрегионразвития, две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. В очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 4,5 млн. семей. Сроки ожидания получения жилплощади могут составить 15-20 лет, то есть не сократятся.

Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. В августе 2008 года премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам озвучил цену 1 квадратного метра в 30 тыс. р.

В середине августа премьер поручил Минрегионразвития обдумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12-15 %. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6-7 %.

Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного квадратного метра является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной.

Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. Для того чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.

По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м. в Москве колеблется в районе 25-30 %. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков.

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти.

Еще одной важной проблемой строительной отрасли является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования.

К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий [35].

В свое время именно постоянный автор «Гудка» Михаил Булгаков заметил - «москвичей испортил квартирный вопрос». Рост цен, национальный проект «Доступное жилье», жилищные программы поддержки сотрудников крупных корпораций, процентные ставки и, наконец, ипотека - все это, сегодня, не что иное, как часть квартирного вопроса [16].

История нацпроекта по строительству в России доступного жилья началась несколько лет назад. Если учесть, что цена на недвижимость постоянно растет, то и отношение к этому нацпроекту достаточно скептическое.

Заботясь о привлечении (а главное - удержании) квалифицированных кадров на предприятии, ряд компаний всерьез начинает использовать ипотеку как инструмент мотивации. Среди них РАО «ЕЭС России», «Газпром», ОАО «РЖД» и другие. В РЖД, к примеру, в прошлом году сдали 2 тыс. квартир, которые достались работникам железных дорог.

ТрансКредитБанк является одним из основных участников корпоративной жилищной программы ОАО «РЖД». ТрансКредитБанка, банк работает на рынке ипотеки около 4 лет. Совместно с компанией и ЗАО «Желдорипотека» эксперты банка разрабатывали систему ставок и выплат в рамках корпоративной ипотечной системы. Причем банк постоянно совершенствует условия выделения ипотечных кредитов.

Подобное сотрудничество - «компания - работник» - на сегодняшний день является своеобразным ноу-хау российских железных дорог. В таких масштабах ни одна компания в России внутрикорпоративную жилищную политику не реализует. Преследуя собственные цели, ОАО «РЖД» фактически стало участником нацпроекта «Доступное жилье».

Корпоративные программы не могут решаться без преодоления проблем в стране и без поддержки государства. А сложностей очень много.

В первую очередь, необходимо изменить законодательство. Из-за его несовершенства на формирование программы продажи жилья своим же железнодорожникам у ЗАО уходит много времени. Поэтому, «лишь в 2007 году «Желдорипотека» сформирует адресную программу, документация по которой будет соответствовать всем федеральным требованиям». Не способствует развитию нацпроекта и всем известная российская бюрократия. Только на оформление земельного участка для его застройки у ЗАО, за спиной которого стоят РЖД, уходит до полутора лет. Связано это со многими проблемами: отсутствием градостроительной документации, кадастрового учета, инженерно подготовленных территорий и т.д.

Кроме того, зачастую для расчета субсидий предоставляются тарифы Минрегионразвития, которые, как правило, не соответствуют реальным ценам за квадратный метр. Они порой могут отличаться в 1,5 раза. Все вышеперечисленные факты можно назвать барьерами, которые и влияют на формирование цен, на жилье. А те в свою очередь существенно усложняют реализацию планов власти и корпораций по созданию рынка доступного жилья [16].

Цены на жилье, которые существуют сегодня в государстве, порой даже сотрудникам РЖД, у которых не самые низкие зарплаты, не дают возможности воспользоваться льготной системой кредитования. Работник не зарабатывает сумму, которой можно расплатиться за один квадратный метр жилья в крупных городах, не может собрать средства, необходимые для внесения первоначального взноса. Профсоюзы пытаются помогать наемным работникам в меру своих сил, но это вопрос, безусловно, к власти.

Существует ряд причин завышения цен на рынке. Первая - это кризис 2003 года, когда Служба финансового мониторинга стала в массовом порядке отзывать лицензии у банков. Их клиенты стали вкладывать деньги в жилье. Вторая причина, это, как ни странно, все та же ипотека. Ее развитие тоже влияет на рост цен. Заемщик может взять кредит под 12 % годовых. При этом цена на недвижимость сейчас за год может вырасти до 50 %. Ему остается только продать квартиру и заработать на этом деньги.

Развитие рынка ипотечного кредитования не может влиять на рост цен на жилье просто потому, что доля квартир, приобретаемых на рынке с помощью ипотеки, сегодня незначительна. Уже через 5 - 7 лет в стране начнется строительный бум. Правительство уже разработало ряд шагов, которые активизируют рынок жилья и ипотеки. Речь идет об ограничении вывоза сырья, используемого для производства стройматериалов (в частности леса), за границу. На рассмотрение в Госдуму уже внесены поправки в Градостроительный кодекс и закон о земельных отношениях, цель которых снять административные барьеры при выделении площадок для строительства. В сумме эти меры должны спровоцировать массовое строительство жилья и снизить его стоимость [16].

Разработка и реализация методов и механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения - главная цель приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [18].

В конце 2004 года в России была сформирована законодательная база, которая обеспечила основные правовые условия:

1) развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан (ипотечного кредитования на цели приобретения жилья, кредитования индивидуального жилищного строительства, других форм жилищного кредитования);

2) увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления застройщикам прав на сформированные земельные участки, упрощение процедур согласования и государственной экспертизы проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;

3) повышения эффективности функционирования рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан - добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.

Подводя итог всего вышеизложенного можно сказать решение задач приоритетного национального проекта - федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы. Достижение намеченных программой целей требует постоянного мониторинга ранка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. Программой предусмотрены целевые индикаторы ее реализации. Ключевыми при мониторинге рынка жилья должны стать индикаторы, отражающие изменение доступности жилья для населения, то есть возможностей улучшать жилищные условия [40].

Среди целевых индикаторов реализации ФЦП «Жилище» предложено два показателя, отражающие повышение доступности жилья для населения:

а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек);

б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.

Планировалось, что к 2010 году первый коэффициент будет иметь значение (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй - 30% (то есть для 30 % семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств) [39].

В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется на приобретение жилья в собственность (49,3 % домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой). Поэтому мы делаем акцент на рассмотрении показателей доступности приобретения жилья в собственность [22].

2.3.2 Ипотечный кредит и материнский капитал

Использование материнского капитала на погашение жилищного кредита, в том числе ипотеки, сегодня становится жизненно важным для многих семей. В стране «спад экономики», и доходы многих семей значительно сокращаются, а многие люди и вовсе теряют работу. Для поддержки семей, которые имеют материнский капитал и оформленную ипотеку, с 1 января 2009 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"». Он предусматривает возможность использования материнского капитала на погашение ипотечного кредита полученного заемщиком на приобретение (строительство) жилого помещения, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего или последующих детей.

С 15-го января 2009 года были приняты изменения в правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, теперь средства материнского капитала можно направить на погашение кредита даже в случае если заемщиком по кредиту является не сама женщина, получившая сертификат, а ее супруг [32].

Закон требует, чтобы жилье, которое приобретается с использованием материнского капитала, было оформлено в совместную собственность, причем ребенку тоже должна быть выделена доля. Этот пункт закона входит в прямое противоречие с большинством ипотечных программ, поэтому чтобы разрешить возникшее противоречие, теперь достаточно предоставить письменное обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность родителей, детей и иных членов семьи. Оформление же нужно провести в течение 6-ти месяцев после перечисления средств материнского капитала Пенсионным фондом, в случае же приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, в совместную собственность жилье нужно будет оформлять после погашения кредита и снятия обременения.

Для получения средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита нужно предъявить следующие документы.

1 Паспорт.

2 Сертификат на материнский капитал.

3 Кредитный договор.

4 Справка из банка об остатке задолженности.

5 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием ипотечного кредита.

6 Нотариально заверенное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить это жилье в общую совместную собственность родителей и детей.

7 Если одним из созаемщиков по ипотечному кредиту является супруг, то необходимо предоставить копию паспорта супруга.

8 Копию свидетельства о браке.

Если остаток задолженности по кредиту меньше чем материнский капитал, то перечислены в банк будут ровно те деньги, которые нужны для полного погашения кредита. Разницу на руки никто не даст. Деньги Пенсионный Фонд будет перечислять в течение 2-х месяцев. ПФРФ принимает заявления на погашение ипотечных кредитов средствами материнского капитала.

Территориальные органы Пенсионного фонда РФ по всей стране принимают заявления о распоряжении средствами материнского /семейного/ капитала в случае направления их на погашение кредитов, на приобретение или строительство жилья, включая ипотечные кредиты. Об этом сообщается в пресс-релизе ПФРФ.

Один месяц дается Пенсионному фонду на принятие решения об удовлетворении заявления владельца сертификата на материнский /семейный/ капитал. При этом будут минимизированы сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов: до двух месяцев с даты вынесения решения территориальным органом ПФР по заявлению о распоряжении.

Средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки (до рождения второго ребенка, либо третьего ребенка или последующих детей).

Сейчас при приеме и рассмотрении заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала ПФРФ и его территориальные органы руководствуются действующими в настоящее время нормативными правовыми актами. В частности, жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. Кроме того, правилами определено, что стороной договора об ипотечном кредитовании должно выступать лицо, получившее сертификат на материнский /семейный/ капитал - как правило, это мать.

Вместе с тем, как было ранее объявлено, реализация нововведений требует внесения некоторых изменений и уточнений в ранее принятые нормативные акты, касающихся распоряжения средствами материнского (семейного) капитала.

Право на получение материнского (семейного) капитала имеют семьи, в которых с 1 января 2007 г. появился второй ребенок либо третий ребенок или последующие дети, если при рождении второго ребёнка право на получение этих средств не оформлялось.

Изменения, внесенные этими поправками в основной закон, позволяют расширить возможности семьи по использованию средств материнского (семейного) капитала в части погашения кредитов и процентов по кредитам, взятым на приобретения жилья, в том числе и на ипотеку.

В статью 10 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ добавлена часть 6 - «Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, по 31 декабря 2010 года включительно, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей».

Размер материнского (семейного) капитала по закону составляет 250 000 рублей и ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции и закрепляется федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год. Так, с 1 января 2009 года размер материнского капитала установлен 299.731,25 рублей. В 2009 году размер материнского капитала достиг 313 тысяч рублей. С января 2010 года размер материнского капитала для тех, кто им еще не воспользовался, составил 343 тысячи 378 рублей 80 копеек. С января 2011 года он равен 365 тысяч 698 рублей 40 копеек.

Размер материнского капитала не очень и большой, но для тех, у кого возникли проблемы по ипотеке, его может хватить на погашение ежемесячных платежей по кредиту и процентам.

Почти 10 % от общего количества россиян, получивших сертификат на материнский капитал (912 185 человек) проявили интерес к возможности улучшения жилищных условий за счет средств материнского капитала. За период с начала приема заявлений и по 01.04.2009 год Пенсионный фонд России принял 32.450 заявлений на направление средств материнского капитала в счет погашения ипотечных кредитов. По 20.391 из них уже приняты положительные решения.

В получении материнского капитала сегодня должны быть очень заинтересованы банки. И они конечно заинтересованы.

Теперь допустим, что семья воспользовалась законом и решила потратить материнский капитал на погашение части ипотеки и процентов. Как государство защищает интересы семьи и права ребенка в данном случае? Оказывается, что в Законе заложена только одна норма на этот счет.

И о чем же эта норма. Статья 10 п.4 ФЗ РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ гласит, что: «Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению». Это хорошая защита прав ребенка, но она касается только оформления жилой площади в его собственность.

А что станет с материнским капиталом и заботой о ребенке, если:

а) семья не сможет договориться с банком о порядке погашения кредита и процентов средствами материнского капитала на своих условиях и как следствие не сможет справиться с финансовыми трудностями при погашении кредита;

б) по каким-либо другим причинам семья не сможет погашать кредит, и банк изымет заложенное жилье для реализации, с целью погашения долгов по кредиту?

И как показывает практика, одной, прописанной в законе нормы действительно недостаточно. Так, Пенсионный фонд России, принимая заявление на направление средств материнского капитала в счет погашения ипотечных кредитов, отвечает только за рассмотрение заявления, принятие положительного решения и перечисление средства на специальный целевой счет в банк, а вот что будет дальше с субсидией государства его, мягко говоря, не интересует. Ну а банки, хоть и заинтересованы в материнском капитале, но заинтересованы в большинстве случаев только на своих условиях.

Всегда проще прикрыться рекомендацией ЦБРФ по порядку погашения кредита, нежели пересмотреть свой подход к кредитованию семей, имеющих материнский капитал.

А раз так, то далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать материнский капитал, направляемый на погашение ссуд и процентов по ипотеке. Что начинает подтверждаться и материалами в печати, где все чаще и чаще приводятся примеры того, какие предлагаются банками решения по погашению ипотеки за счет материнского капитала. И решения отдельных банков, надо прямо говорить, далеки от реальной помощи семье, которая стремится продержаться на плаву в сложный финансовый период.

Существует ли выход из создавшегося положения? Пока он может сводиться только к отстаиванию своих прав и интересов. Поэтому, прежде чем писать заявление в Пенсионный фонд на оформление материнского капитала для погашения ипотеки, стоит определиться со своим банком о порядке его использования в той последовательности, которая бы устроила семью.

Есть и второй, правда очень сложный и трудоемкий выход из ситуации. Когда с банком не удается договориться о погашении ипотеки за счет материнского капитала на приемлемых для Вас условиях, а ситуация с платежами становится критической - оформлять субсидии ежемесячно.

Если попытаться осмыслить предлагаемые меры, то использование материнского капитала не во всех случаях поможет снизить платежи по ипотечному кредиту. Это будет зависеть, прежде всего, от условий кредитного договора. Дело в том, что в целом ряде кредитных договоров условия досрочного или частично-досрочного погашения ипотечного кредита предусматривают вовсе не сокращение размера платежа, а сокращение срока кредита. При этом сам платеж остается прежним, поэтому если заемщик хочет использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита, чтобы облегчить свое существование в условиях кризиса, то одного такого погашения не достаточно. Для кредитных договоров, запрещающих снижение платежа при частично-досрочном погашении с использованием материнского капитала, нужно, либо пересматривать сам кредитный договор, либо погашение части ипотечного кредита материнским капиталом сочетать с перекредитованием, либо вообще с реструктуризацией кредита с одновременным увеличением срока кредита. А вот смогут ли условия такого кредита устроить и заемщика, и банк это большой вопрос, поскольку перекредитование банк сможет провести только на новых условиях, а, как известно в кризис эти условия оставляют желать лучшего. Кроме того, в абсолютном большинстве банков программы перекредитования в настоящее время закрыты.

2.3.3 Жилищные сертификаты

В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС - государственные жилищные сертификаты. Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, «чернобыльцев» и ряда других категорий.

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина - участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу ГЖС ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.

Данный вид жилищного обеспечения берет свое начало с 1998 года. За прошедшие годы программа неоднократно меняла свой статус. Изначально это была президентская программа, затем - федеральная целевая программа, впоследствии - отдельная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы [25].

«На получение жилищного сертификата могут рассчитывать увольняемые со службы военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, сотрудники Государственной противопожарной службы. Также она распространяется на членов семей военнослужащих-контрактников, погибших (умерших) в период прохождения военной службы или после увольнения. Еще в нее включены участники ликвидаций радиационных аварий и катастроф, бывшие работники космодрома «Байконур», а также граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера».

ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв. м. для одиноких граждан, 42 кв. м. на семью из двух человек и по 18 кв. м. на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.

Слабое место государственных программ - странное представление о деньгах. Определяемые чиновниками суммы часто оказываются смехотворными - они в разы отличаются от того, что существует на рынке. Кроме того, в госпрограммах обычно обнаруживаются и другие дефекты - их наиболее состоятельная часть населения быстро учится использовать к собственной выгоде.

До 2004 года размер предоставляемых субсидий определялся по каждому субъекту РФ. Военнослужащие, на которых в тот период программа и была рассчитана, могли выбрать постоянным местом жительства любой регион РФ. Естественно, более 70 % участников приезжали в самые дорогие места - Москву, Санкт-Петербург, Московскую область. Там они покупали квартиры и сразу же продавали, а потом разъезжались в те места, где действительно собирались жить. Из-за подобных граждан другие участники подпрограммы были вынуждены стоять в очереди вместо одного года по пять и более лет. В 2004 году механизм был отлажен: в нормативно-правовые акты были внесены изменения. Теперь у граждан есть выбор - в некоторых регионах можно приобрести большую площадь на данную стоимость ГЖС [25].

Но все равно деньги, за которые - по мнению государственных чиновников - можно купить квартиру, остаются смешными. Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м. общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие. На II полугодие 2009 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. р. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 - это значит, что 1 кв. м. должен стоить 31,8 тыс. рублей.

Серьезной проблемой для участников является то, что законодательство не позволяет участникам программы приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм. Логика государства понятна: оно не хочет плодить новых очередников на получение жилья. Семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру - даже при условии, что на большую площадь не хватает средств. До конца 2010 года обеспечить жильем планировалось более 130 тысяч семей. Точная статистика продаж жилья с использованием ГЖС в открытых источниках не публикуется [25].

Деньги с ГЖС поступают безналом на счет продавца - ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на госрегистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод.

Но все это было актуально до кризиса. Как только покупателей на рынке поубавилось, продавцы стали рады любым деньгам - пусть и безналичным, и по госпрограмме.

К вопросу обеспечения жильем военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, Правительство РФ всегда уделяло большое внимание. В 90-х гг. эта проблема решалась путем строительства жилья в рамках реализации Государственных программ обеспечения в 1993-95 и в 1996-97 гг. жильем военнослужащих, уволенных с военной службы в запас или в отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей.

Основной причиной невыполнения программ явилось несвоевременное финансирование строящихся объектов, а также распыление бюджетных средств по множеству объектов, что привело к образованию большого объема незавершенного строительства.

Целевое адресное предоставление безвозмездных субсидий на приобретение жилья доказало свою эффективность, поскольку позволило:

1) решать жилищную проблему путем предоставления гражданам возможности приобретения готового жилья на рынке;

2) предоставлять гражданам право выбора местоположения жилья и его качественных характеристик;

3) обеспечить расходование бюджетных средств, направляемых непосредственно гражданам - участникам Программы, только на приобретение жилья;

4) избежать замораживания бюджетных средств в незавершенном строительстве.

Программой предусматривалось обеспечить жильем для постоянного проживания 210 тыс. семей, из них 160 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы, и 50 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы.

Всего за 6 лет реализации Программы выпущено около 129 тыс. сертификатов. Их них на настоящее время реализовано около 99 тыс. сертификатов. Кроме того, 6.530 семей получили квартиры от Минобороны России в завершенных строительством жилых домах в 1998 г. Итого в рамках Программы были обеспечены жильем около 105 тыс. семей.

Объемы реализации Программы были обусловлены ежегодно выделяемыми средствами федерального бюджета. В 1998-2003 гг. на погашение сертификатов затрачено бюджетных средств около 40 млрд. р.

Необходимо отметить, что в 1998-2000 гг. финансирование Программы производилось из целевого бюджетного Фонда содействия военной реформе, исходя из фактически поступающих доходов, что не позволяло планировать выпуск сертификатов в течение года.

За время реализации Программы получила развитие система ее управления, в которой задействованы около 3 тыс. органов и организаций различных уровней.

Несмотря на развитую структуру управления, Программой контроль по учету выдачи и реализации сертификатов сопровождался определенными трудностями. В связи с этим государственным заказчиком Программы была разработана и введена в действие в 2002 г. автоматизированная информационная система (АИС) для управления и учета выдачи и погашения сертификатов, которая позволила связать в единую сеть все рабочие группы органов исполнительной власти и решить проблему формирования и ведения единого реестра выданных и оплаченных сертификатов. АИС содействовала предотвращению нарушений положений Программы (в том числе вторичной выдачи сертификатов одному лицу) и организации эффективного контроля за ее реализацией на местах [30].

Применение АИС решает важнейшие задачи:

1) обеспечение круглосуточного пополнения баз данных;

2) обеспечение полной прозрачности работы всех пользователей АИС на всех этапах реализации Программы;

3) полная проверка баз данных о гражданах - участниках подпрограммы по всем субъектам РФ и федеральным органам исполнительной власти;

4) накопление, хранение, обработка и возможность структурированного анализа полученной информации;

5) ведение статистики, анализа и планирования хода реализации Программы;

6) финансовый контроль за реализацией Программы.

Следует отметить, что, несмотря на положительные итоги реализации Программы в целом, некоторые планируемые мероприятия остались нереализованными.

Так, не были задействованы механизмы, позволяющие владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Остались неохваченными некоторые категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Требовалось дальнейшее совершенствование методики определения средней стоимости 1 м2 общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, и др.

Эти мероприятия нашли отражение в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", на 2004-2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. (далее - Подпрограмма). Механизм реализации Подпрограммы определен Правилами выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.04 № 522.

В новой Подпрограмме сохранены основные принципы ранее действовавшей Программы и приведены в соответствие с законодательством РФ положения, регламентирующие порядок ее реализации [19].

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод. В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но к концу года многие банки начали их постепенное снижение - впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43 % в рублях. В 2012 году размер ставки будет зависеть, как и в 2011 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор.

На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30 %, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20 % (15 % у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика [36].

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit.

Возможно, в 2012 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8 %) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Рассмотрев Государственные ипотечные программы, предлагаемые в настоящее время в России, проанализируем то, что предлагает крупнейший российский банк.

2.3.4 Анализ программы ипотечного кредитования Сберегательного банка Российской Федерации

В настоящее время Сбербанк выступает одним из крупнейших банков России, при этом он стал одним из первых банков, предложивших населению услуги ипотечного кредитования. Кроме того, на сегодняшний день, по статистике, Сбербанк занимает место крупнейшего банка на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанком представлен ряд программ ипотечного кредитования, рассчитанных на различные социальные группы с учетом их потребностей и возможностей. Ипотечное кредитование Сбербанка имеет ярко выраженный целевой характер: кредиты предоставляются на строго определенные цели, такие как улучшение жилищных условий (предполагает приобретение домов, квартир, а также иной жилой недвижимости на территории РФ) и строительство, в том числе, реконструкция старого жилищного фонда, проведение ремонтных работ.

Ипотечные займы предоставляются Сбербанком на срок до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита ограничивается лишь уровнем доходов заемщика, каких-либо специальных ограничений банком не предусмотрено. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита, Сбербанк может учитывать стоимость находящегося в собственности заемщика имущества, определяя, таким образом, размер займа, ориентируясь на суммарный актив, при этом учет доходов необязателен.

Сбербанком не предусмотрены и какие-либо ограничительные пределы относительно минимальной суммы предоставляемого ипотечного кредита. Кредитование заемщика может осуществляться в рублях, долларах США и Евро, при этом размер процентной ставки по конкретной программе ипотечного кредитования осуществляется с учетом выбранной заемщиком денежной единицы.

Максимальный размер кредита для каждого клиента определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90 % стоимости объекта недвижимости или его части, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Следовательно, прежде чем обращаться в Сбербанк за кредитом, необходимо накопить первоначальный взнос в 10 % от ориентировочной стоимости квартиры. Кроме средств на первоначальный взнос, клиенту необходимо накопить еще средства и на оплату сопутствующих оформлению кредита услуг.

Сроки, на которые Сбербанк России представляет жилищные кредиты - до 5 лет, от 5 лет до 10 лет и от 10 до 20 лет. А получить кредит могут только платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием жилищного кредитования является погашение кредита до исполнения заемщиком (созаемщиками) 75 лет.

Погашение кредита производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, но не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

По желанию Заемщика/Созаемщиков, им может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства жилья и реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на два года с периода заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость. Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов [38].

Банк предъявляет к своим клиентам минимальные требования. Так, ипотечный кредит имеет возможность получить любое дееспособное лицо, которое к моменту получения кредита достигло совершеннолетнего возраста. Заемщик или поручитель по договорам предоставления кредитов должен быть старше 21 года. Максимальный суммарный остаток задолженности заемщика установлен в размере не более 500 тысяч рублей, отменяется также предоставление кредитов без залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование граждан в Сбербанке осуществляется по следующим программам.

1 Ипотечный кредит;

2 Ипотечный кредит +;

3 Кредит на недвижимость;

4 Ипотека в рамках программы «Молодая Семья».

Каждая из представленных программ рассчитана на достижение различных целей. В соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

Целью получения кредита «Ипотечный+» является приобретение жилья, которое построено либо находится на определенном этапе строительства при участии кредитных средств Сбербанка. Кредит на недвижимость предоставляется в целях строительства, приобретения, а также ремонта соответствующих объектов недвижимости под определенные виды обеспечения.

Программа «Молодая семья» направлена на кредитования заемщиков, который соответствуют требованиям, предъявляемым к молодым семьям. В соответствии с указанными требованиями, возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 30 лет. Стоит отметить, что в тех случаях, когда в семье есть ребенок, размер первоначального взноса будет снижен до минимума, равного 5 % стоимости приобретаемого жилья.

Способами обеспечения по ипотечному кредиту, предоставленному Сбербанком могут выступать:

1) залог недвижимости имеющейся в собственности заемщика или третьих лиц;

2) залог автотранспортных средств имеющихся в собственности у заемщика;

3) поручительство членов семьи заемщика (созаемщиков), которое выступает обязательным условием при приобретении кредита;

4) поручительство третьих лиц, как физических, так и юридических;

5) залог серных слитков драгоценных металлов;

6) залог ценных бумаг.

Количество поручителей зависит от суммы предоставляемого кредита. Так, в тех случаях, когда размер ипотечного займа превышает 750 тыс. р. (соответствующий эквивалент в долларах США или Евро), то, если поручительство выступает единственным способом обеспечения по кредиту, необходимо наличие, как минимум, двоих поручителей. Во всех остальных случаях (сумма предоставляемого кредита находится в пределах 45 - 750 тыс. р. или ее эквивалент в долларах США, Евро), поручитель может быть один.

Всем клиентам банка, желающим получить ипотечный кредит, необходимо представить документы:

а) заявление-анкету, форма, которой установлена банком;

б) паспорт, если привлекаются поручители, залогодатели, то предъявляются и их паспорта;

в) документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика, поручителя.

Подтверждение платежеспособности заемщика происходит путем предоставления банку справки по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев и заверенной соответствующей организацией выписки из трудовой книжки или же справки по форме банка за тот же период. Граждане, находящиеся на пенсии для подтверждения платежеспособности предоставляют банку справку, в которой указывается размер назначенной им пенсии, из отделения Пенсионного Фонда РФ или какого-либо иного государственного органа, осуществляющего выплату пенсии. Если же пенсия выплачивается гражданину через Сбербанк, то справка им не предоставляется. Кроме того, Сбербанк оставляет за собой право, согласно которому он может запросить любые документы, если они необходимы для того, чтобы рассчитать сумму потенциального кредита, а также для принятия решения о его выдаче [38].

Предоставленный Сбербанком ипотечный кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита.

С 01 ноября 2008 г. Сбербанк России объявил об ужесточении условий кредитования физических лиц. Важно отметить, что условия договоров по ранее выданным кредитам остаются без изменений.

Изменения коснулись следующих программ:

Максимальный размер кредита установлен в размере: не более 80 % - по кредиту “Молодая семья”, предоставляемому молодым семьям с ребенком (детьми);

не более 70 % - по остальным жилищным кредитным программам. По кредитам на цели ремонта (реконструкции) объектов недвижимости срок кредитования устанавливается не более 10 лет [38].

Таким образом, заемщику, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее использовать аннуитетный платеж. В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос. По схемам платежей можно сказать, что для банка более доходной является схема аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для клиента является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках. Тогда как при дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом.

Сберегательный банк РФ - это универсальный коммерческий банк, который предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции с ценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание, валютно-обменные операции и другие услуги.

Заключение

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Как свидетельствует статистика, в улучшении жилищных условий сегодня нуждается не менее 10-12 млн. российских семей. Специалисты оценивают спрос на ипотечное кредитование в России в 50 млрд. долл. Сейчас емкость этого рынка не превышает 500 млн. - ипотечное кредитование слишком дорогое удовольствие для среднестатистического россиянина. Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 12 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 12 % готовы платить не более 10 % россиян, как свидетельствуют опросы общественного мнения.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В настоящее время в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки:

1) начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем;

2) развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования;

3) большой интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

На данный момент в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, приобретая различные модели и схемы кредитования.

В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищного финансирования граждан:

1) выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях;

2) бюджетные программы жилищного финансирования;

3) программа АИЖК.

В условиях слабого развития ипотечного жилищного кредитования, в том числе по причине недостатка долгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям граждан при улучшении жилищных условий.

Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

1) субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

2) предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса;

3) предоставления кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.

Региональные программы реализуются через региональные жилищные фонды и ипотечные агентства, учреждаемые региональными администрациями. Перспективы дальнейшего развития и расширения ипотечных жилищных программ в большинстве регионов связано с формированием рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

Основной задачей дальнейшего развития строительства жилья является создание наиболее благоприятных условий для улучшения качества жизни населения области как с точки зрения строительства и развития производственно-экономической базы, так и обеспечения жителей жильем и его благоустройство социальной инфраструктурой.

Таким образом, можно констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимости конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождение и реализация услуг.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.