Перспективы развития ипотечного кредитования в Брянской области

6. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающий ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех этих элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

ипотечный кредитование брянский корпорация

2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ (НА МАТЕРИАЛАХ ОАО «ИПОТЕЧНАЯ КОРПОРАЦИЯ БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ»)

2.1 Общая характеристика и основные направления деятельности ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

В Брянской области для подготовки областной целевой программы «Жилище» была создана рабочая группа и разработана концепция программы «Жилище», одобренная постановлением администрации Брянской области от 20.06.2011 г. №546 «Об утверждении Порядка предоставления субсидий и Порядка предоставления займов участникам подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» долгосрочной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы»

В соответствии с данной концепцией главной целью территориальной программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Для реализации главной цели программы был поставлен ряд основных задач и показателей достижение ее результатов, в том числе:

создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями;

обеспечить годовой объем ввода жилья в 2015 году - 481,5 тыс. кв. м общей площади жилья;

количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет всех источников финансирования в 2011-2015 годах, - 388 семей;

количество семей, улучшивших жилищные условия в рамках подпрограммы ипотечного кредитования, - 556 семей.

Финансово-кредитный механизм реализации программы предусматривает использование рычагов государственной экономической, финансовой и бюджетной политики в сфере жилищного строительства с учетом интересов населения, проживающего на территории Брянской области.

Решением областных органов исполнительной и законодательной власти в Брянской области09 ноября 2006 года была создана ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области», для концентрации и эффективного использования рычагов, направляемых на жилищное строительство, утвержден Устав корпорации.

Устав корпорации определяет ее юридический статус, цели и предмет деятельности, порядок формирования и использования средств, организацию деятельности корпорации и управление ей.

По действующему на территории РФ законодательству корпорация является открытым акционерным обществом, имеет самостоятельный баланс, расчетный, валютный и иные счета, круглую печать с полным наименованием корпорации и изображением эмблемы. Корпорация имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде и арбитраже.

Основными задачами корпорации согласно Уставу, являются:

создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу Брянской области;

аккумуляция добровольных взносов предприятий, организаций и граждан, предназначенных на жилищное, социально-бытовое и коммунальное строительство;

поддержка участия граждан в финансировании строительства или приобретения жилья;

эффективное использование средств на формирование рынка жилья, как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы;

содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;

развитие конкуренции в сфере жилищного строительства.

Для обеспечения выполнения возложенных на него задач корпорация в установленном порядке:

направляет средства на решение неотложных проблем строительства и других задач, определенных Уставом;

осуществляет экспертизу документов, необходимых для осуществления кредитования и инвестиции в жилищное строительство;

осуществляет деловые контакты в РФ и за рубежом с учреждениями, организациями и фирмами, любой формы собственности, по вопросам деятельности корпорации;

приобретает и реализует ценные бумаги, осуществляет эмиссию жилищных сертификатов в установленном законодательством порядке;

оказывает инжиниринговые, информационные, консультационные, экспертные услуги в жилищной сфере;

осуществляет работы по обеспечению субсидирования граждан в соответствии с действующим порядком, в пределах полномочий определяемых соответствующим органом исполнительной власти;

выступает в качестве заказчика по реализации федеральных, областных и местных программ жилищного, социально-бытового, коммунального строительства, капитального ремонта, технического перевооружения и т.д.;

вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них.

Средства корпорации формируются за счет следующих источников:

добровольных взносов предприятий, организаций, общественных объединений и граждан РФ, а также иностранных юридических и физических лиц;

целевых кредитов под гарантии органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в пределах их компетенции;

дивидендов, получаемых от операций с ценными бумагами;

платы за инжиниринговые, информационные, консультационные, экспертные и другие услуги, оказываемые службами корпорации;

выпуска жилищных сертификатов в соответствии с законодательством РФ;

иных доходов, получаемых в результате хозяйственной деятельности корпорации, осуществляемой в соответствии с законодательством РФ и Уставом;

средств, выделяемых органами исполнительной власти для реализации федеральных, областных и местных программ жилищного, социально-бытового, коммунального строительства, капитального ремонта и технического перевооружения.

Основными направлениями использования средств корпорации являются:

строительство жилищного фонда;

инженерная подготовка территорий под новое жилищное строительство;

строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства;

строительство объектов социальной инфраструктуры;

социальная поддержка населения в области строительства, приобретения жилья, путем выдачи ссуд на возвратной основе;

развитие производственной базы жилищного строительства, внедрение новых прогрессивных технологий, строительных конструкций, изделий и материалов;

приобретение ценных бумаг, с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного строительства;

долевое участие в разработке и реализации имеющих областное значение программ и проектов, направленных на развитие жилищного строительства в Брянской области;

финансирование федеральных, областных и муниципальных программ «Жилище», «Обеспечение жильем молодых семей» и других программных мероприятий;

проектно-изыскательские работы, научно-технические исследования, разработка, внедрение новых технологий в строительстве;

содержание аппарата корпорации и его генеральной дирекции;

другие мероприятия, в т.ч. предпринимательская деятельность с целью получения прибыли, направляемой на реализацию жилищной программы.

Высшим органом управления корпорации является Совет директоров. Основная функция высшею органа управления - обеспечение соблюдения корпорацией целей, в интересах которой она создана.

Совет директоров корпорации осуществляет следующие функции:

утверждает положение о генеральном дирекции;

представляет в администрацию Брянской области отчет о результатах деятельности корпорации в истекшем году;

утверждает бюджет корпорации, структуру инвестиций;

утверждает положения о представительствах и филиалах корпорации;

принимает решения о финансировании программ;

определяет приоритетность предлагаемых для финансирования программ и проектов;

принимает решения об изменении Устава корпорации.

По решению Совета директоров корпорации ими могут быть рассмотрены и иные вопросы деятельности корпорации.

Исполнительным органом корпорации является генеральная дирекция. Генеральный директор назначается Советом директоров корпорации.

Председатель Совета директоров корпорации:

руководит деятельностью корпорации (генеральной дирекцией) и несет персональную ответственность за выполнение возложенных на него задач;

согласовывает распределение обязанностей между руководителями структурных подразделений генеральной дирекции;

вносит на рассмотрение попечительского совета проект бюджета корпорации;

вносит на утверждение Совету директоров сводный финансовый отчет об использовании средств корпорации;

разрабатывает совместно с заинтересованными комитетами и комиссиями и администрации Брянской области, Брянской областной Думы предложения по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства;

с учетом мнения Совета директоров корпорации утверждает структуру и штатное расписание корпорации, сметы расходов (включая фонд оплаты труда и т.д.) и отчеты об их исполнении;

руководит деятельностью корпорации по исполнению доходной и расходной частей бюджета корпорации и обеспечивает контроль за использованием средств корпорации;

рассматривает итоги исполнения бюджета корпорации, вносит на утверждение Совету директоров корпорации годовые отчеты о деятельности корпорации;

принимает необходимые меры по результатам ревизии и проверок по расходованию средств корпорации;

издает в пределах своей компетенция постановления, распоряжения, утверждает положения, инструкции и другие документы, обязательные для исполнения всеми работниками корпорации;

представляет интересы корпорации во всех организациях, без доверенности действует от имени корпорации;

осуществляет в соответствии с законодательством прием на работу, в т.ч. на контрактной основе, и увольнение генерального директора;

делегирует отдельные свои права и полномочия подчиненными ему должностными лицами;

определяет направления международного сотрудничества в пределах компетенции корпорации;

осуществляет иные действия в соответствии с постановлениями и распоряжениями администрации Брянской области, Совета директоров и Устава.

Ипотечный заем может быть предоставлен для долевого строительства или завершения строительства индивидуального жилого дома при условии, что объем выполненных работ незавершенного строительства, составляет не менее 30 процентов общей сметной стоимости строительства жилого дома.

Процесс выдачи ипотечных жилищных займов осуществляется в соответствии с действующим законодательством и при условии соблюдения основных принципов кредитования, а именно целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

Заемными средствами могут являться материальные и нематериальные средства (денежные средства, ценные бумаги, строительные материалы, товары, услуги, квадратные метры жилья и др.)

Ипотечный жилищный заем может выдаваться на срок до 10 лет, при этом срок ограничивается возрастом заемщика (у мужчин и женщин - шестьдесят лет). Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет. Заемщиков (созаемщиков) по договору ипотечного жилищного займа может быть несколько, в том числе и не состоящих в родственных отношениях.

Максимально допустимая сумма и срок займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода семьи заемщика на момент подачи документов на получение ипотечного жилищного займа. Если заемщиков (созаемщиков) несколько, то предельный срок займа рассчитывается исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов.

Ипотечный жилищный заем предоставляется на основании решения кредитного комитета после проведенного региональным оператором андеррайтинга на основании представленных документов, предусмотренных настоящим Положением, путем заключения договора займа.

Корпорации была предоставлена возможность предоставления займа (кредита) под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости (ипотека) в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Разработка системы долгосрочного ипотечного кредитования физических и юридических лиц для предоставления ипотечных жилищных займов на приобретение или строительство жилья стало основной задачей работы ОАО «Ипотечной корпорации Брянской области».

Главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных займов.

Основой системы управления ипотечным кредитованием является дальнейшее развитие в регионе эффективной работы структуры первичного, а затем вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования, а также создание механизмов привлечения инвестиций в жилищный сектор.

Развитие указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику региона в целом.

При формировании стратегии создания долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следовало учесть следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного займа.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания займов является основой для надежного функционирования рынка ипотечных займов и привлечения средств инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные бумаги или облигации.

Анализ нового подхода в области жилищного финансирования

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

При общей тенденции к снижению объемов жилищного строительства из расчета на 1000 граждан строительство жилья за счет средств бюджетов всех уровней также неуклонно сокращалось. Начавшаяся в 1989 году приватизация явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Росстата в области с начала приватизации и до 1 января 2008 года в личную собственность граждан передано 230,6 тыс. жилых помещений общей площадью 8967,0 тыс. кв. метров (76,0% от числа подлежащих приватизации).

В результате влияния этих факторов кардинальным образом изменилась структура собственности на жилье в Брянской области, и в настоящее время 77 процентов жилищного фонда находится в частной собственности (рисунки 1, 2, 3).



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1- Ввод жилья в расчете на 1000 населения

Рисунок 2 - Структура вводимого жилья по формам собственности

Рисунок 3 - Структура форм собственности жилья, введенного ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

С другой стороны, проблема обеспечения жильем остается одной из острейших в области социальных проблем.

По данным Брянского территориального органа Федеральной службы государственной статистики число семей, состоящих на учете по получению жилья в Брянской области, на начало 2009 года составило 50 260 семей. Из них льготные категории составляют в абсолютном выражении 10617 семей, или 16,5 процентов.

Минимальная потребность в жилье составляет 3826 тыс. кв. метров общей площади жилья. Исходя из фактически сложившейся средней стоимости строительства в текущих ценах, на возведение такого объема жилья потребуется выделение капитальных вложений в размере 26706 млн. рублей.

Помимо этого на конец 2010 года 538 тыс. кв. метров жилья было зарегистрировано как ветхий фонд (Таблица 5).

Таблица 5

Состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильем

Показатель / год	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Средняя обеспеченность населения жильем (на конец года), кв. м площади жилищ на одного жителя	19,4	19,8	20,2	20,2	20,5	20,7
Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), тыс. кв. м площади жилищ	105,9	133,8	124,4	128,8	131,5	538,0
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, процентов	0,4	0,5	0,4	0,4	0,5	1,8

Наряду с этим заметно возрастает инвестиционная активность граждан, направленная на улучшение жилищных условий за счет собственных средств (Таблица 6).



Таблица 6

Число построенных квартир и их средний размер

Показатель / год	2006	2007	2008	2009	2010
За счет всех источников финансирования
Число квартир	2736	2498	2589	2111	2670
Средний размер квартир, кв.м. общей площади	88,3	88,8	88,5	93,6	85,6
Населением за счет собственных и заемных средств
Число квартир	873	827	833	840	795
Средний размер квартир, кв.м. общей площади	137,2	139,1	136,5	141,1	142,8

Все вышеперечисленное свидетельствует о необходимости коренного изменения подходов к решению жилищной проблемы.

Новым подходом в области к этой проблеме стало решение ее программными методами путем стимулирования инвестиционной активности граждан с опорой на бюджет и развитие новых механизмов долгосрочного жилищного финансирования.

Финансовую основу деятельности корпорации составляет ежегодно утверждаемый правлением бюджет, принимаемый с учетом положений Устава о том, что он должен быть бездефицитным и предусматривать доходные, расходные статьи и средства на создание резервного фонда.

Изначально деятельность корпорации как заказчика и инвестора базировалась на достройке незавершенных жилищных объектов. Финансирование строительства жилья осуществлялось в основном за счет двух источников: средств областного бюджета на возвратной и безвозвратной основе и граждан-приобретателей жилья (рисунки 4, 5). Объемы освоенных капитальных вложений представлены на Рисунке 6.



Рисунок 4 - Динамика источников финансирования деятельности корпорации в 2005-2010 годах

Рисунок 5 - Структура источников финансирования строительства

Рисунок 6 - Динамика освоения капитальных вложений в 2005-2010 годах

В результате деятельности введено в эксплуатацию 74 многоквартирных жилых дома общей площадью 1136,4 тыс. кв. метров (Рисунок 7).

Рисунок 7 - Динамика объемов жилищного строительства в 2006-2010 годах

Построенное жилье было реализовано за полную стоимость и с применением механизмов рассрочки. За указанный период деятельности корпорации выдано ипотечных займов 963 человекам на общую сумму 281 млн. рублей (Рисунок 8).

Рисунок 8 - Динамика объемов выданных кредитов в 2008-20011 годах

Результаты, представленные на диаграмме, свидетельствуют о следующем.

За 2005-2011 годы в корпорации имела место аккумулирование средств из бюджетных и внебюджетных источников. Доли бюджетных и внебюджетных средств в структуре источников финансирования в среднем примерно равны и составляют 51 и 49 процентов соответственно. Таким образом, на 1 рубль бюджетных источников было привлечено 96 копеек внебюджетных средств. Как правило, вливание бюджетных средств в реальный сектор экономики дает 4-5-ти кратный эффект. Невысокий показатель в нашем случае, по-видимому, связан с недостаточно эффективными мерами привлечения внебюджетных средств в отдельные периоды деятельности, а также низкой платежеспособностью граждан.

За прошедшие годы можно отметить стабильный рост объемов капитальных вложений. Пик по вводу жилья приходится на 2009 год, когда были сданы в эксплуатацию семь долгостроев в Жуковке (72 квартиры), Сельцо (48 квартир), Дятьково (59 квартир), Навля (60 квартир) и других районных центрах области.

Что же касается выданного количества займов и их объемов, то они несоизмеримы с количеством и стоимостью построенных квартир. Сумма предоставленных займов составляет в среднем 11 процентов от объемов освоенных капитальных вложений, а их количество - 32 процента от количества построенных квартир. Оставшееся жилье передано безвозмездно, реализовано за полную стоимость или осталось на балансе корпорации. Средняя сумма займа составила 150 тыс. рублей. Средний срок пользования займом - 8 лет.

2.2 Анализ технологий проведения операций ипотечного кредитования

Рассмотрим технологии проведения операций ипотечного кредитования на материалах ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».

1. Целевой заем предоставляется сроком до 20 лет.

2. Заем предоставляется под 15 % годовых. Тенденция к снижению ставки возможна, при условии снижения ставки рефинансирования Банка России. Тенденция к повышению возможна при увеличении ставки рефинансирования Банка России более чем на 80 %.

3. Максимальный размер займа не может превышать 70 % от стоимости приобретенного жилья.

4. Заемщик должен внести первоначальный денежный взнос не менее 30 % от стоимости жилья

5. Величина ежемесячного платежа не должна превышать 35 % от совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период.

6. В качестве обеспечения исполнения обязательств корпорация принимает:

· поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода не менее дохода заемщика;

· поручительство платежеспособных предприятий и организаций;

· в залог принимается приобретенное жилье.

7. Для заемщика и поручителей устанавливается возрастной ценз:

заем предоставляется гражданам от 18 до 60 лет при условии, что срок возврата займа по договору наступает до достижения заемщиком пенсионного возраста (мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет).

8. Сумма займа зависит от совокупного дохода семьи, который подтверждается справкой с места работы последние 12 месяцев.

9. Заемщик предоставляет документы согласно списка (Приложение №1)

Порядок по договору займа.

Заем предоставляется согласно договора займа строго по целевому назначению, т.е на приобретения квартиры (дома, достройку), проценты по займу рассчитываются аннуитетным платежом, при досрочном исполнении обязательств аннуитетный платеж пересчитывается.

Договором займа устанавливается временной период в размере 6 месяцев - (срок моратория на досрочное погашение) и считается с даты фактического предоставления займа.

После заключения договора займа заемщику выдается информационный расчет, в котором указывается: срок платежа, сумма к уплате процентов, сумма к уплате займа, остаток ссудной задолженности. При нарушении сроков возврата займа и процентов по займу заемщик платит пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по займу (по процентам).

Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

После того, как заемщиком получено свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру данная квартира оформляется в ипотеку. Договор ипотеки оформляется нотариально.

Во-первых, что бы получить заем, требуется обратиться в ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» на консультацию, в ходе которой оценивается платежеспособность потенциального заемщика и проводится целый комплекс мероприятий.

«Андеррайтинг заемщиков» - комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур заемщиков, платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность (Приложение №2).

Все нижеприведенные процедуры и требования по андеррайтингу заемщика в равновеликой степени относятся и применяются к созаемщику и к поручителю - физическому лицу.

«Андеррайтинг жилого помещения» - комплекс мероприятий, направленных на отбор жилых помещений, выступающих в качестве предмета ипотеки, качество, потребительские свойства и рыночная стоимость которых отвечает требованиям, критериям и условиям, ипотечного кредитования.

«Закладная» - именная ценная бумага, составляемая залогодателем, а, если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, и выдаваемая первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки на условиях и в порядке, установленном в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Этап 1 - Предварительная квалификация заемщика (созаемщика).

На этапе предварительной квалификации заемщика, который проводится сотрудником корпорации в рамках первоначального собеседования, решаются следующие задачи:

- определяется, может ли данный клиент, с точки зрения критериев корпорации быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют ему претендовать на жилищный ипотечный кредит (заем), и он имеет намерение приобрести в собственность жилье с использованием средств ипотечного кредита (займа);

- клиентам предоставляется необходимая информация относительно порядка и условий предоставления жилищных ипотечных кредитов (займов) населению по программе корпорации, включая:

1) требования корпорации к платежеспособности заемщика - коэффициент П/Д, устанавливающий максимально допустимую долю расходов клиента на жилье в его доходе в соответствие с установленными условиями;

2) требования корпорации к обеспечению возвратности кредита (займа)- залог недвижимого имущества с указанием максимального допустимого значения соотношения суммы кредита (займа) к стоимости залогового имущества, страховое обеспечение, поручительство супруга заемщика, не являющемся созаемщиком по кредитному договору (договору займа), и другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита (займа) (коэффициент К/З);

3) список документов, необходимых для подтверждения информации о клиенте, и порядок использования этой информации корпорацией;

4) порядок и сроки заключения кредитного договора (договора займа), договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки жилого помещения, включая порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимость нотариального удостоверения отдельных документов, а также проводятся необходимые разъяснения и консультации, связанные с порядком и сроками предоставления и погашения жилищного ипотечного кредита (займа), права и обязанности сторон, устанавливаемые в результате совершения сделок;

5) порядок оформления закладной;

6) требования корпорации к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу;

7) требования корпорации к страхованию залогового имущества, жизни и потери трудоспособности заемщика, а также к страхованию риска утраты права собственности на недвижимое имущество;

8) требования корпорации к наличию необходимых согласий органов опеки и попечительства на сделку при наличии в семье заемщика / созаемщика несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных граждан.

Осуществляется предварительный расчет максимально доступной суммы кредита (займа).

Сотрудником корпорации производится предварительный расчет:

максимально доступной суммы кредита (займа);

ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита (займа) и процентов по нему;

минимальной суммы наличных денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса, а также покрытия расходов, связанных с совершением ипотечных кредитных сделок: заключением договора займа, договоров страхования, договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки жилого помещения, а также по оформлению закладной.

Осуществляется информирование клиента о том, что предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита (займа), и, что положительное решение по заявлению о кредите (займе) принимается на основании результатов проверки достоверности представленной клиентом информации о своей платежеспособности.

Этап 2 - Сбор и подтверждение полученной информации. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в корпорацию для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита (займа) на условиях, приемлемых для корпорации.

При необходимости эксперт по андеррайтингу имеет право запросить дополнительные документы.

Этап 3 - Оформление заявления о предоставлении жилищного ипотечного кредита (займа). Корпорация собирает подробную информацию о финансовом состоянии потенциального заемщика и оказывает помощь заемщику в заполнении «Декларации заемщика» (Приложение №3). Заемщик подписывает «Декларации заемщика», при согласии с представленной в ней информацией.

Этап 4 - Проведение оценки вероятности погашения кредита (займа) потенциальным заемщиком. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике.

4.1 Оценка платежеспособности потенциального заемщика - его способности своевременно погасить кредит (заем) на основе анализа его доходов и расходов.

4.2 Оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории, определяющей его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства.

4.3 Оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам.

4.4 Проверка источников дохода заемщика. Расчет максимальной суммы кредита (займа), которая может быть выдана заемщику, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за последние 12 месяцев. Если супруг заемщика не является созаемщиком по кредитному договору (договору займа), то его доходы не могут включаться в семейный совокупный доход учитываемый при проведении андеррайтинга.

В каждом конкретном случае при расчете суммы кредита (займа) наряду с доходами заемщика/созаемщика, возможно рассмотрение доходов членов семьи заемщика/созаемщика. В данном случае указанные лица в обязательном порядке выступают в качестве, солидарных созаемщиков по кредитному договору (договору займа), кроме того, к ним предъявляются все требования в отношении заемщика.

Источниками получения дохода, которые учитываются корпорацией при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), являются:

заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

доход в виде дивидендов;

доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

пенсионные выплаты и стипендии;

чистый доход в форме арендной платы;

алименты, пособия на детей.

Для оценки заработной платы по основному месту работы, используются сведения, предоставленные работодателем, - справка формы 2-НДФЛ (в отношении данных по доходам с 1 января 2009 года).

Прочие перечисленные источники дохода могут быть приняты во внимание, в случае, если заемщик представил документы, подтверждающие полученные им доходы в предыдущие периоды и дающие основание полагать, что будет получать их в дальнейшем. Список представляемых документов определяется экспертом по андеррайтингу.

В расчёт могут приниматься: заработная плата за сверхурочную работу, премии, заработная плата за неполный рабочий день и по совместительству, доход в виде дивидендов.

1. Проверка доходов в виде дивидендов заемщика, имеющего собственное дело.

К заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя, перешедшего на уплату единого налога на вмененный доход, определяется следующим образом.

По индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат (схемы выплаты вознаграждения сотрудникам используемые частными предприятиями) могут быть приняты во внимание, если заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.

Пенсионные выплаты. Данные о пенсии могут использоваться, если ее получение подтверждено. Эксперту по андеррайтингу следует также установить, в течение какого срока заемщик будет получать пенсию.

Алименты и пособия на детей могут быть приняты во внимание, если заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев и имеет законное право на их получение в течение срока запрашиваемого кредита.

Коэффициент, определяющий платежеспособность заемщика при андеррайтинге. Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит (заем) агентство или Банк иная организация оценивает доходы заемщика на основе коэффициента П /Д.

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (займу) (включая страховые платежи) к среднемесячным доходам заемщика.

Коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (займу) (включая страховые платежи) к среднемесячным доходам заемщика. Расчет коэффициента П/Д осуществляется следующим образом.

Коэффициент П/Д равен отношению ежемесячных расходов заемщика по жилищному ипотечному кредиту, включающих:

- ежемесячный платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (займу);

- ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

- ежемесячные платежи по страхованию жизни и потери трудоспособности заемщика (созаемщика);

- ежемесячные платежи по страхованию риска утраты права собственности владельца жилого помещения;

- ежемесячные совокупные доходы заемщика и созаемщика за вычетом налоговых удержаний («чистый» доход).

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по кредиту (займу) в совокупных доходах заемщика, исходя из критериев, устанавливаемых корпорацией. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита (займа) с точки зрения возможности заемщика своевременно и правильно погашать кредит (заем).

В соответствии с требованиями корпорации данные расходы заемщика не должны превышать 35 процентов от его совокупного дохода, т.е. коэффициент П/Д должен быть не более 0,35.

Применение более высокого коэффициента П/Д должно быть обосновано с указанием существенных компенсирующих факторов и вынесено на рассмотрение корпорации.

Андеррайтинг жилого помещения (предмета ипотеки).

Минимальные требования, предъявляемые к предмету залога. Агентство требует, чтобы все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением приобретаемых корпорацией прав по закладным, удовлетворяли санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

иметь отдельную квартиру (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием газовых и электрических систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах). в случае приобретения заемщиками квартир во вновь построенных домах, допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки жилого помещения на момент ее приобретения заемщиком, при условии оценки квартиры оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

а) не находится в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

г) иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия, за исключением деревянных.

Заемщик должен представить в корпорацию для проведения андеррайтинга жилого помещения документы, согласно перечню, указанному в списке документов (Приложение №4). При этом эксперт может запросить иные необходимые документы.

1.1 Соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение суммы предоставляемого кредита (займа) к стоимости заложенного недвижимого имущества (залога), определяемой как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества по результатам заключения оценщика. К/З определяет максимальный размер кредита (займа), который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. К/З рассчитывается следующим образом:

Величина этого соотношения составляет 70 процентов, т.е. коэффициент К/З должен быть 0,70.

Корректировка коэффициента «К/З». Данный коэффициент оказывает наибольшее влияние на оценку уровня риска, который берет на себя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Чем выше К/З, тем выше и риск. Корпорация оставляет за собой право варьировать показатель К/З в зависимости от типа кредита (займа), процентных ставок, ликвидности квартир и других факторов.

Расчетный коэффициент К/З может изменяться в зависимости от следующих параметров жилого помещения - предмета залога (Таблица 7).

Таблица 7

Расчет коэффициента К/З в зависимости от параметров жилого помещения

Параметры	Рекомендуемые значения коэффициента К/З
- Жилое помещение с ликвидностью ниже средней, например, квартиры в домах типа «хрущевок», «брежневок» и др.; - квартиры в «элитных» домах со значительно более высокой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе	? 60%

Зависимость коэффициента П/Д в зависимости от значения коэффициента К /З:

- если коэффициент К/З меньше или равен 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,40;

- если величина коэффициента К/З больше 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,35.

Оценка предмета залога.

В случае, если заемщик не выполняет свои денежные обязательства по возврату кредита (займа) и уплате процентов на установленных условиях, для погашения задолженности корпорация имеет право в установленном законом порядке обратить взыскание на предмет залога. Корпорация должна убедится в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита (займа). При оценке предмета залога эксперт по андеррайтингу должен проанализировать три фактора:

законность права собственности (совместно с юридическим подразделением);

соотношение стоимости имущества и суммы кредита (займа);

физическое состояние имущества.

Правоустанавливающие документы. Корпорация проводит проверку правоустанавливающих документов, законности права собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров стандартам корпорации.

Наличие поручительства физического лица:

Наличие поручительства физического лица, имеющего достаточный уровень платежеспособности (не ниже уровня платежеспособности заемщика) оказывает влияние на уровень кредитного риска по конкретному заемщику и также может рассматриваться как компенсирующий фактор. При определении уровня влияния данного фактора на размер кредитного риска по конкретному заемщику эксперт по андеррайтингу должен провести отдельную процедуру оценки платежеспособности поручителя в соответствие с требованиями корпорации, предъявляемыми к заемщику.

Перечень документов, которые должен представить поручитель - физическое лицо соответствует перечню документов заемщика (Приложение №1).

Поручительство супруга заемщика обязательно в том случае, когда он не выступает в качестве созаемщика по кредитному договору (договору займа).

Составление отчета по результатам андеррайтинга. Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче кредита (займа) по форме «Отчет о результатах андеррайтинга» (Приложение №2).

Кредитный комитет. Для рассмотрения рекомендаций экспертов по андеррайтингу, в корпорации создается кредитный комитет, действующий на основании положения о кредитном комитете, утвержденном приказом генерального директора корпорации.

Формы документов. Должны использоваться стандартные формы документов, одобренные корпорацией:

1) лист предварительной квалификации (Приложение №5);

2) регистрационная форма;

3) заявление-декларация (Приложение №3);

4) отчет о результатах андеррайтинга (Приложение №2).

Взаимодействие банка и заёмщика. Расчёт платежей при ипотечном кредитовании.

После проведения кредитного комитета корпорация предоставляет заемщику заем. Заем предоставляется заемщику в безналичной форме, для исполнения обязательств заемщика перед продавцом по оплате части стоимости квартиры, согласно договора купли продажи, при условии оплаты заемщиком из собственных средств разницы между вышеуказанной стоимостью квартиры и суммой предоставляемого займа заемщику с предоставлением документа, подтверждающего получение Продавцом от заемщика.

Датой фактического предоставления займа и отсчета срока начисления процентов по нему является дата передачи денег займодавцем заемщику или от его имени и по поручению заемщика иному лицу в соответствии с заключенным договором.

Займодавец после подписания договора вносит сведения по выданному займу в соответствии с договором в карточку лицевого счета заемщика по установленной форме с присвоением ему определенного номера счета (далее- «лицевой счет»), на котором отражается остаток суммы займа, подлежащий возврату, и проценты на него, а также займодавцем осуществляется пересчет сумм, подлежащих возврату по займу и уплате процентов заемщиком.

Бухгалтерский учет займа ведется с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за процентный период промежуточных округлений не допускается.

Порядок пользования займом и его возврата

За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15% годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно из расчета процентной ставки, установленным договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно, на остаток суммы займа, подлежащей возврату, учитываемой займодавцем на лицевом счете заемщика на начало операционного дня.

Временным периодом, за который начисляются проценты по займу, является месячный период, считая с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно (далее - «Процентный период»).

Базой для начисления процентов по займу является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке:

Исполнение обязательств заемщиком осуществляется путем либо безналичного перечисления средств как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на расчетный счет займодавца либо наличными деньгами в кассу займодавца.

Датой исполнения обязательств заемщика считается день зачисления поступивших денежных средств на расчетный счет займодавца в случае безналичных расчетов по указанным обязательствам заемщика или в кассу займодавца.

Ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за процентный период с первого по последнее число каждого календарного месяца (т.е. не позднее последнего числа процентного периода).

Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты фактического предоставления займа по последнее число расчетного процентного периода. Первый платеж подлежит внесению во второй платежный период и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй платежный период.

Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

(9),

Где ОСЗ - остаток суммы займа на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с договором (в процентах годовых);

К - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата займа.

В случае, если размер последнего ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании вышеуказанной формулы, превышает полный фактический объем обязательств заемщика, то вышеуказанный платеж определятся равным полному фактическому объему обязательств заемщика на дату платежа.

При этом данный платеж будет являться последним, последний платеж заемщика по возврату займа и уплате процентов подлежит внесению в течение месячного периода времени, считая с даты, отстоящей от даты фактического предоставления займа. Сроком окончательного и полного возврата займа и уплаты процентов является дата, отстоящая от даты фактического предоставления займа.

Последний платеж по займу включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов. Проценты уплачиваются из расчета пользования всей оставшейся суммой займа за фактическое количество дней пользования за период времени, начиная с даты, следующей за днем окончания предпоследнего полного процентного периода, вплоть до даты окончательного возврата займа, причем обе даты включительно.

При истечении сроков платежей, установленных договором, и непогашении задолженности заемщиком, займодавец переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

При отсутствии просрочки в исполнении обязательств заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного займодавцем, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за расчетный процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы займа.

При наличии просрочки в исполнении обязательств заемщиком по договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Произведя необходимые расчеты, займодавец уведомляет заемщика об изменении размера ежемесячного платежа.

В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований займодавца:

в первую очередность - издержки займодавца и пеня по получению исполнения обязательств заемщика;

во вторую очередь - требование по выплатам плановых процентов;

в третью очередь - требование по возврату суммы займа;

в четвертую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;

в пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы займа;

в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов;

в седьмую очередь - требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы займа;

в восьмую очередь - требование по выплате единовременных штрафов;

в девятую очередь - требование по досрочному возврату займа.

Выводы по главе

1. Для жителей Брянской области ипотека стала реальным инструментом в решении жилищной проблемы, в первую очередь благодаря деятельности ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».

2. ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» оказывает помощь клиентам в анализе предложения на рынке недвижимости, а также в подборе жилья. Клиент имеет возможность подобрать квартиру самостоятельно.

3. В соответствии с данной концепцией главной целью данной региональной программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

4. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания займов является основой для надежного функционирования рынка ипотечных займов и привлечения средств инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные бумаги или облигации.

5. Анализ технологий проведения операций ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» свидетельствует о налаженной работающей схеме предоставления клиентам ипотечных кредитов.