Ипотека: виды и организация сделок с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение 2

Глава 1. Теоретические аспекты изучения ипотеки 5

1.1 Ипотека: основные понятия 5

1.2 Основные виды ипотеки в РФ 9

1.3 Организация ипотечной сделки 11

Глава 2. проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в россии 15

2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России 15

2.2 Сценарии развития ипотечного кредитования в России 16

Глава 3. Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования коммерческих банков г. мурманска 22

3.1 Ипотека в Мурманске 22

3.2 Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования на примере ВТБ 24 и Газпромбанка 25

Заключение 32

Список литературы 35

Приложение 37

Введение

Тема курсовой работы «Ипотека: виды и организация сделок с недвижимостью».

Актуальность исследования. Современный этап развития банковской системы России характеризуется заметным ростом потребности в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование. В условиях растущего спроса населения на жилье и повышения его благосостояния возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволит система ипотечного кредитования банков.

На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования. К наиболее важным документам, регулирующим ипотеку, относятся целый ряд параграфов, глав и статей Гражданского кодекса, закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановление Правительства РФ от 11.01.00 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ», утвержденная постановлением Правительства РФ от 11.01.00 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Шаккум, М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России/М. Л. Шаккум // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2002. - № 4. - Электронная версия журнала. - Режим доступа: [http://dpr.ru/journal/journal_10_1.htm].

Необходимости и важность развития ипотечного кредитования понимают и власти регионов, которые принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотеки.

Программы ипотечного кредитования населения являются необходимым условием активизации совокупного спроса в экономике, создания дополнительных импульсов экономического роста. Внедрение ипотеки даст банкам возможность эффективной перестройки их активов. Однако широкое развитие и распространение ипотечного кредитования возможно только при условии дальнейшего повышения уровня жизни, продолжения роста реальных денежных доходов населения. Тен, В.В. Экономические основы стабильности банковской системы России/ В. В. Тен, Б. И. Герасимов. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2003. - с. 105

Целью курсовой работы является исследование ипотеки.

Достижение поставленной цели обусловлено решением следующих задач:

Рассмотреть теоретические аспекты ипотеки: понятие, виды, процедуру оформления.

Исследовать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Изучить развитие ипотечного кредитования в г. Мурманске.

Проанализировать условия ипотечного кредитования на примере коммерческих банков города Мурманска.

Объектом курсовой работы является кредитование.

Предметом - ипотечное кредитование.

При написании курсовой работы были использованы такие методы как анализ и синтез, изучение литературы, метод сравнения, обобщения.

Структура курсовой работы: введение, три главы, заключение, приложение.

Во введении отражена актуальность исследования выбранной темы, цель, задачи, объект и предмет исследования, методология и теоретическая база.

В первой главе курсовой работы рассматриваются теоретические аспекты ипотеки, виды ипотеки, организация ипотечной сделки.

Во второй главе дается характеристика проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

В третьей главе анализируется рынок ипотечного кредитования в Мурманске, а также проводится сравнительный анализ условий ипотечного кредитования в различных коммерческих банках г. Мурманска.

Заключение содержит итоги исследования, выводы по поставленным задачам.

При написании курсовой работы были использованы учебные материалы отечественных и зарубежных авторов в области изучения ипотеки, также были изучены периодические издания, проанализирована информация с Интернет-серверов.

Глава 1. Теоретические аспекты изучения ипотеки

1.1 Ипотека: основные понятия

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях.

Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества.

Во-вторых, ипотекой называется сдача недвижимости, земли в залог для получения кредитной ссуды под закладную. Литовских, А.М. Финансы, денежное обращение и кредит. Учебное пособие/ А. М. Литовских. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.. - с. 120

В гражданско-правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в значении залога недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Ипотека -- один из способов обеспечения обязательств, вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Ипотечный кредит -- это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой). В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Костерина, Т. М. Банковское дело/ Т. М. Костерина. - М.: Московский международный институт эконометрики, информатики, финансов и права. 2002. - с.113

Залог недвижимости возникает на основании договора в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Глушкова, Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие/ Н. Б. Глушкова. -- М.: Академический Проект; Альма Матер, 2005. - с.181

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Балабанов, И. Т. Банки и банковское дело/ И. Т. Балабанов. -- СПб.: Питер, 2003. - с. 176

Договор об ипотеке должен содержать:

наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;

название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;

указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;

указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:

ему присвоен номер (код) Единого залогового реестра;

обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;

на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);

надлежаще оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге держателю Единого залогового реестра.

Регистрирующий, орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра. При прекращении права залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра. Лаврушин, О. И. Банковское дело: Учебник . - 2-е изд., перераб. и доп./ О.И. Лаврушин. - М.: Финансы и. статистика, 2005. - с.78

1.2 Основные виды ипотеки в РФ

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования - 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки - кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы. Гаген, А. Ипотека в РФ. Основные тенденции и перспективы развития/ А. Гаген. - Режим доступа: [http://www.financial-lawyer.ru/topicbox/bankiru/ipoteka/136-234.html].

1.3 Организация ипотечной сделки

Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации. Процесс оформления ипотечной сделки обычно происходит в помещении кредитной организации, которая выдает кредит.

Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, конечно же, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. В случае получения ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости на любые цели договор купли-продажи будет отсутствовать, т.к. в этом случае недвижимость не будет покупаться. При подписании договора купли-продажи и ипотеки присутствует представитель кредитной организации - банка, а также заемщик, который и подписывает эти бумаги.

Обычно до начала сделки или в процессе оформления ипотечной сделки заемщик заключает договор страхования. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Поэтому заемщики обычно страхуют предусмотренные ипотечной программой виды рисков.

При участии в ипотечной сделке поручителей с ними подписывается отдельный договор. По условиям такого договора, если заемщик не выполнит условия кредитного договора, кредитная организация может потребовать исполнения обязательств заемщика поручителем. Возможность возникновения такой ситуации является основным риском поручителя. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Обычно по ипотечным сделкам предлагается использовать стандартные формы договоров, однако все эти формы предусматривают отдельные пункты, куда могут быть включены какие-либо особенности или особые условия ипотечной сделки. Разумеется, кардинально изменить эти формы кредитная организация не позволит, но всегда можно найти компромисс.

Первым документом, который подписывается, является кредитный договор, поскольку полученные в результате его подписания денежные средства послужат для расплаты с продавцом. Если по ипотечной сделке приобретается уже построенная квартира, то подписывается договор купли-продажи и ипотеки, если приобретаемая квартира еще не построена -- подписывается договор залога имущественных прав на строящийся объект недвижимости. Бывает, что кредит получается под залог имеющейся недвижимости, в этом случае подписывается отдельный договор - договор ипотеки.

После подписания основных документов по ипотечной сделке заемщику открывается текущий счет. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика. После этого действия могут немного различаться, все зависит от договоренности сторон. Но результатом этих действий будет организация процесса взаиморасчетов между заемщиком (покупателем) и продавцом.

После организации взаиморасчетов по ипотечной сделке документы отправляются на государственную регистрацию. Это действие является обязательным в силу закона, и избежать его не получится. Также необходимо помнить и о необходимом комплекте документов для регистрации, а значит они должны быть составлены в необходимом для регистрации количестве экземпляров. После того как документы будут оформлены, они подаются на государственную регистрацию, причем подача может осуществляться как самими участниками сделки, так и их представителями в лице риэлторов или иных специалистов, оказывающих такие услуги.

Полученные кредитные средства могут передаваться продавцу различными путями, в различные сроки и при наступлении различных событий. В некоторых случаях расчеты производятся с использованием банковских ячеек. В этом случае деньги помещаются заемщиком (покупателем) в банковскую ячейку, в которой они обычно хранятся до получения зарегистрированных документов с регистрации. Причем выемка этих денег из ячейки может осуществляться сторонами сделки как совместно, так и по раздельности, в зависимости от условий договора пользования банковской ячейкой и возможностей банка. Выемка денег обычно осуществляется по предъявлении определенных документов - свидетельства о регистрации права собственности заемщика на квартиру, подписанного акта приема-передачи квартиры, зарегистрированного договора ипотеки и т.д. Так же договором об использовании сейфовой ячейки может быть предусмотрено условие о частичной выемки денег, к примеру, после подписания договора купли-продажи - 10%, после регистрации - 60%, после передачи по акту и снятия с регистрации в квартире - 30%. Пропорции и события могут быть предусмотрены любые, т.к. это зависит от договоренности участников сделки. Есть и другой способ расчетов, когда деньги заемщика хранятся на его счету и по определенному событию - государственная регистрация права собственности заемщика и ипотеки объекта недвижимости, они переводятся или становятся доступными для снятия покупателю. При этом продавец или покупатель (заемщик) подтверждает документально это событие документами или банк самостоятельно убеждается в наступлении такого события, получив документы с государственной регистрации. Также возможна передача или перевод денежных средств продавцу еще до государственной регистрации права собственности и ипотеки. Однако, в этом случае кредитная организация - банк - должна позволять совершать такую передачу денег. Бывает, что именно нежелание банка расставаться с деньгами до регистрации ипотеки и накладывает свое ограничение.

Обычно срок регистрации ипотечной сделки не превышает двух недель. Получение документов с государственной регистрации возможно с несколькими результатами: государственная регистрация; приостановка государственной регистрации; отказ в государственной регистрации. ООО «Универсальная ипотечная компания».Проведение ипотечной сделки. - Режим доступа: [http://www.jurinform.ru/publications/mortgage/a462/].

Таким образом, в данной главе курсовой работы были обозначены теоретические аспекты изучения ипотеки, даны определения, характеристика видов ипотеки, рассмотрена процедура оформления ипотечной сделки. Во второй главе будут рассмотрены основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Глава 2. проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Некоторые последствия мирового кризиса ликвидности очень быстро отразились на российском рынке, вызвав недостаток ликвидности банковского сектора, резкое замедление роста операций у банков, активно использовавших внешние источники фондирования. В то же время данный кризис сопровождался системной переоценкой рисков инвесторами всего мира, и его влияние на российский банковский сектор будет носить достаточно долгосрочный характер. Данные Банка России показывают, что проблемы, обусловленные мировым дефицитом ликвидности, пока не привели к заметному снижению темпов роста кредитного портфеля российских банков. В сентябре объем кредитов, предоставленных нефинансовым организациям, увеличился на 3,9%, объем задолженности физических лиц -- на 3,5%. В октябре кредиты нефинансовым организациям возросли на 3,5%, физическим лицам -- на 3,8%. Ипотечные кредиты по-прежнему увеличивались опережающим темпом по сравнению с другими сегментами рынка кредитования физических лиц. За 9 месяцев прирост задолженности по ипотеке составил 107,9% (по всем кредитам физическим лицам -- 4 1,6%). При этом в 3-м квартале 2007 г., несмотря на проблемы некоторых участников рынка, обусловленные ограничением возможностей фондирования из-за кризиса в США, ипотечные кредиты продолжали демонстрировать уверенный рост: в июле-сентябре их объем увеличился на 29,9% (в то время как кредиты населению в целом увеличились на 13,7%). Улюкаев, А. Российский банковский сектор в условиях нестабильности на мировом финансовом рынке: проблемы и перспективы./ А. Улюкаев // Вопросы экономики. - 2008. - № 3. - с. 18

Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы .

Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.

Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов. Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями). Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

2.2 Сценарии развития ипотечного кредитования в России

Сценарий первый - локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Этот сценарий может быть реализован, прежде всего, универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот - чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды - многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.

Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

Сценарий второй - федеральная инициатива - напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.

Сценарий третий - муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги. На стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Сценарий четвертый - сбербанковская инициатива. Это гипотетический сценарий, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

Сценарий пятый - инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Сценарий шестой - девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Еще одним сценарием развития рынка долгосрочного кредита является создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.Ризун, Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России/ Н. И. Ризун. - М. БУКВИЦА, 2003. - с. 40

Итак, во второй главе были рассмотрены проблемы развития ипотечного кредитования в России и сценарии его развития. В третьей главе будет проанализировано состояние ипотечного кредитования в Мурманске.

Глава 3. Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования коммерческих банков г. Мурманска

3.1 Ипотека в Мурманске

ипотека коммерческий кредитование банк

Ипотеку в Мурманске и Мурманской области представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 51 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Мурманске и Мурманской области находятся в диапазоне 10.80 - 29.00 % годовых по рублевым кредитам и 11.10 - 19.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Мурманске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Мурманске может достигать 30 лет.

Ипотека в большинстве мурманских банков предусматривает возможность взятия кредита на покупку недвижимости на вторичном рынке, на покупку квартиры на этапе строительства дома, на покупку земельного участка или на ремонт в квартире.

Большинство заемщиков беспокоится, как правило, о документах, которые необходимо предоставить в банк для оценки возможности получения ипотечного кредита, подтверждения своей кредитоспособности. В большинстве банков Мурманска практикуется индивидуальный подход, который позволяет воспользоваться ипотекой различным гражданам. Сейчас многие банки при оценке кредитоспособности клиента, смотрят не только на заработную плату с основной работы, но и на доходы от арендной платы, дивиденды, пенсии, стипендии и др.

В качестве залога обычно рассматривается имеющаяся в собственности заемщика недвижимости, причем собственником может быть не только заемщик, но и его супруг (-га), близкие родственники.

На рис. 3.1 представлена диаграмма, отражающая динамику ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика в Мурманске. Ипотека в Мурманске. Статистика. - Режим доступа: [http://www.nwportal.ru/ipoteka/].

Рис.3.1. Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Мурманске

Таким образом, становится ясно, что наиболее высокий уровень совокупного дохода приходился на период с мая по июль, к сентябрю доходы снизились, далее наблюдается тенденция к увеличению.

На рис.3.2. представлена динамика уровня средней цены жилья, купленного по ипотеке.

Рис.3.2. Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Таким образом, из рис.3.2. видно, что наблюдается тенденция к снижению средней цены жилья в г. Мурманске, купленного по ипотеке, тыс. руб.м?

На рис.3.3. представлена диаграмма, характеризующая средний размер ипотечного кредита.

Рис.3.3. Средний размер ипотечного кредита

Очевидно, что наиболее высоким размер ипотечного кредита был в весенние месяцы, к осени уменьшился.

В таблице 3.1. представлены программы ипотечного кредитования среди банков Мурманска (Приложение 1).

На основании представленной таблицы можно сделать следующие выводы.

Наибольшее количество программ ипотечного кредитования предлагают ВТБ 24 (14 видов) и Газпромбанк (10 видов).

Большинство программ ориентировано на рынок вторичного жилья. Кредиты предлагаются в рублях, долларах США, евро. Процентная ставка по кредитам от 9 % (в зависимости от вида валюты кредита, срока и т.п.). Срок кредитования, в основном, до 25 лет. Первоначальный взнос в большинстве банков 20 - 30%.

Ипотечные программы в Мурманске и Мурманской области отличаются разнообразием и ориентированы на заемщиков с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости.

Ипотечные программы отличаются и условиями залога по кредиту, наличию гражданства и регистрации у заемщика, размерами комиссий, которые взимают банки за проверку документов, за возможную просрочку погашения, за страхование и пр.

Могут отличаться и требования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, к своим клиентам в Мурманске и Мурманской области.

Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и во многих других финансовых областях, с течением времени меняются; многое зависит не только от внутренних факторов - так, например, не исключено, что случившийся недавно ипотечный кризис в США со временем окажет свое влияние и на рынок российского ипотечного кредитования, что в итоге может способствовать пересмотру условий выдачи ипотечных кредитов населению и изменению процентных ставок по ипотеке.

Однако, принимая во внимание то, что рынок ипотеки в Мурманске и Мурманской области, также как и в других регионах, еще далек от своего насыщения, можно предполагать и дальнейшее его динамичное развитие.

3.2 Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования на примере ВТБ 24 и Газпромбанка

Условия для сравнения ипотечных программ банков:

Валюта - рубли

Срок кредитования - 10 лет

Взнос - 30%

Сумма кредита - 950 000 рублей

Стоимость квартиры - 1 360 000 рублей

Ежемесячный доход - 35 000 рулей

1. Условия ипотечного кредитования ВТБ 24

Квартира на вторичном рынке жилья в Мурманске.

Ипотечный кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро для покупки квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 5 до 50 лет. Дополнительных поручительств не требуется. ВТБ 24. Квартира на вторичном рынке жилья. - Режим доступа: [http://www.vtb24.ru/murmansk/personal/loans/mortgage/secondary/].

Сумма кредита составляет от 10 000 долларов США, евро (или рублевый эквивалент).

Минимальный размер первоначального взноса -- 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Комиссия за рассмотрение заявки -- отсутствует.

Комиссия за выдачу кредита зависит от выполнения условий по размещению первоначального взноса во вклад «ВТБ24 -- Вклад в ипотеку»:

10 000 руб. -- при выполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад;

1,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 руб. и не более 120 000 руб. -- при невыполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад.

Ставки в процентах годовых

В случае оформления страхового полиса по рискам:

утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя -- если применимо);

утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры;

прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит).

В таблице 3.2. представлены процентные ставки по ипотеке

Таблица 3.2. Ставки по ипотеке

Рубли
Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
	До 7 лет	До 15 лет	До 25 лет	До 50 лет
Более 40	от 14,10	от 14,35	от 14,85	от 15,10
Менее 40, но более 30 (включительно)	от 14,60	от 14,85	от 15,35	от 15,60
Доллары США/евро
Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
	До 7 лет	До 15 лет	До 25 лет	До 50 лет
Более 40	от 9,60	от 10,60	от 11,60	от 11,85
Менее 40, но более 30 (включительно)	от 10,35	от 11,35	от 12,10	от 12,35

Процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода.

Заемщики, имеющие действующие ипотечные кредиты, желающие в дальнейшем не страховать иные риски, кроме риска утраты или повреждения предмета залога, и согласные на связанное с этим увеличение процентной ставки по кредиту на 3% годовых, могут обратиться в банк с просьбой об изменении условий кредита. В этом случае будет необходимо подписать соглашения об изменении кредитно-обеспечительной документации и затем оформить новый страховой полис только по риску утраты (гибели) или повреждения заложенной квартиры.

Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15 000 рублей, 500 долларов США или 500 евро.

На рисунке 3.4. представлен калькулятор расчета ипотечного кредита (Приложение 2).

Расчет по кредиту:

Процентная ставка - 14,85 %

Стоимость квартиры - 1 358 062 руб.

Ежемесячный платеж - 15 249, 99 руб.

Переплата за 10 лет составит 879 355, 12 руб.

2. Условия ипотечного кредитования Газпромбанка

Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости

В таблице 3.3. представлены условия кредитования по ипотеке.

Таблица 3.3. Ставки по ипотечному кредиту

Максимальный срок кредитования	Валюта кредита	Минимальные размеры процентных ставок, (% годовых)
До 15 лет. Срок возврата кредита - до достижения пенсионного возраста (мужчины 60 лет, женщины 55 лет).	Валюта РФ	15,0
	Доллары США	11,5
От 15 до 25 лет. Срок возврата кредита - до достижения пенсионного возраста (мужчины 60 лет, женщины 55 лет)	Валюта РФ	15,5
	Доллары США	12,0

Максимальный размер кредита: 1 000 000 (один миллион) долларов США (эквивалент в валюте РФ) при кредитовании на приобретение квартир в домах, на которые в установленном порядке оформлено право собственности. Заявки на кредит на сумму более 1 000 000 долларов США рассматриваются в индивидуальном порядке.

Минимальный размер кредита: 40 000 (сорок тысяч) долларов США - для головного офиса; 10 000 (десять тысяч) долларов США - для филиалов.

Размер кредита: не более 70 % от стоимости недвижимости.

Сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода Созаемщиков (супругов) с учетом того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита и процентов по нему, не должна превышать 40% при величине совокупного дохода менее 1000 долларов США, 50 % при величине совокупного дохода от 1000 до 10 000 долларов США, 60% при величине совокупного дохода от 10 000 долларов США.

Обеспечение Обязательно:

залог приобретаемой квартиры.

Дополнительно (при необходимости):

поручительство третьих лиц;

залог ценных бумаг (акции ОАО «Газпром», векселя ГПБ (ОАО) и ОАО «Газпром»);

залог движимого или иного имущества, свободного от регистрации Заемщика, членов его семьи и/или третьих лиц.

График погашения задолженности

Погашение основного долга - ежемесячно, ежеквартально, равными долями;

погашение процентов - ежемесячно; или

погашение задолженности ежемесячными аннуитетными платежами;

иные графики погашения задолженности при условии соблюдения утверждённых коэффициентов платёжеспособности, рассчитанных за годовой период.

Требования к залогу: здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, реконструкцию, снос;

иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

иметь металлические или железобетонные перекрытия;

этажность здания не должна быть менее 3 этажей;

несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Обязательства Созаемщиков: оформление нотариально удостоверенного обязательства, подтверждающего отказ Заемщика и членов его семьи от права пользования заложенной недвижимостью и обязанность освободить занимаемую недвижимость в случае обращения Банком на нее взыскания.

Разрешение органов опеки и попечительства: оформление уведомления органов опеки и попечительства на регистрацию несовершеннолетнего ребенка в новой квартире и на подписание родителями от имени несовершеннолетнего ребенка нотариально удостоверенного отказа от права пользования новой квартирой в случае обращения на нее взыскания.

Штрафные санкции: за неисполнение условий кредитного договора устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2 % от суммы непогашенной задолженности за каждый день просрочки платежа.

Оценка стоимости: производится независимой оценочной компанией. При этом Банк осуществляет контроль за соответствием отчетов об оценке требованиям действующего законодательства.

Страхование: комплексное ипотечное страхование (утрата и ущерб имущества, титул).

Досрочное частичное или полное погашение кредита возможно с даты предоставления кредита без уплаты Банку штрафных санкций. Газпромбанк.. Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости. - Режим доступа: [http://www.gazprombank.ru/personal/credits/148/6993/].

На рисунке 3.5. представлен калькулятор расчета ипотечного кредита (Приложение 3).

Расчет по кредиту:

Процентная ставка - 15 %

Максимально допустимая сумма кредита (исходя из стоимости недвижимости) - 952000 руб.

Максимально допустимая сумма кредита (исходя из дохода) - 1080758.6 руб. (сумма является ориентировочной и может быть скорректирована с учетом требований Банка при рассмотрении кредитной заявки.)

Максимальный ежемесячный платеж - 17500 руб.

Результаты расчета:

Запрашиваемая сумма кредита - 950000 руб.

Отношение кредит/стоимость квартиры - 69.9 %

Ежемесячный аннуитетный платеж - 15382.71 руб.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что процентные ставки по заданным условиям в данных банках практически совпадают: в ВТБ 24 - 14.85%, в Газпромбанке - 15%. Соответственно, ежемесячные платежи различаются несущественно ( разница составила 132,72 руб.). Переплата по данным кредитам составит порядка 92% от суммы кредита. Относительно условий, на основании которых банки выдают ипотечные кредиты, можно сделать вывод о том, что в ВТБ 24 условия для получения ипотеки более упрощены: обеспечением по кредиту является квартира до момента погашения кредита, дополнительных поручительств не требуется, в отличие от Газпромбанка.

Заключение

Таким образом, на основании вышеизложенного материала можно сделать следующие выводы.

В первой главе курсовой работы были рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Ипотека -- один из способов обеспечения обязательств, вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Ипотечный кредит -- это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. Еще один вид ипотеки - кредит на покупку загородной недвижимости. Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели. Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации. Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, конечно же, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. Обычно до начала сделки или в процессе оформления ипотечной сделки заемщик заключает договор страхования. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул.

После подписания основных документов по ипотечной сделке заемщику открывается текущий счет. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика. После этого действия могут немного различаться, все зависит от договоренности сторон. Но результатом этих действий будет организация процесса взаиморасчетов между заемщиком (покупателем) и продавцом.

После организации взаиморасчетов по ипотечной сделке документы отправляются на государственную регистрацию.

Вторая глава курсовой работы посвящена проблемам и сценариям развития ипотечного кредитования в России.

Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы . Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе. Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования являются: сценарий первый - локальная банковская инициатива; сценарий второй - федеральная инициатива; сценарий третий - муниципальная инициатива; сценарий четвертый - сбербанковская инициатива; сценарий пятый - инициатива зарубежных банков; сценарий шестой - девелоперская инициатива; сценарий седьмой - создание Кредитного союза.

В третьей главе было проанализировано состояние ипотечного кредитования в Мурманске.

Ипотеку в Мурманске и Мурманской области представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 51 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Наибольшее количество программ ипотечного кредитования предлагают ВТБ 24 (14 видов) и Газпромбанк (10 видов). Большинство программ ориентировано на рынок вторичного жилья. Кредиты предлагаются в рублях, долларах США, евро. Процентная ставка по кредитам от 9 % (в зависимости от вида валюты кредита, срока и т.п.). Срок кредитования, в основном, до 25 лет. Первоначальный взнос в большинстве банков 20 - 30%.