Виды ипотечного кредита и условия его развития в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Курсовая работа

Виды ипотечного кредита и условия его развития в Российской Федерации

Введение

ипотечный кредитование платеж

Актуальность темы курсовой работы. По мере становления рыночных отношений в Российской Федерации появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

- углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;

- развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;

- переориентация финансовых организаций и, прежде всего, банков на работу по "длинным" позициям;

- отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);

- высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего, жилья, что делает выгодным вложение средств в него;

- жилищная проблема актуальна для многих семей;

- повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятие "ипотека", "закладная" ещё не стали привычными для большинства россиян.

“Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах”. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред.В.В. Бандурина. - Москва: Буквица, 2011. - 3 с.

Актуальность данной темы проявляется в том, что ипотека, как и весь рынок ипотечного жилищного кредитования, в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике из надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью настоящей курсовой работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Установить истоки зарождения института ипотеки.

2. Установить истоки развития ипотеки в России.

3. Рассмотреть виды ипотечного кредитования в Российской Федерации.

4. Рассмотреть инструменты ипотечного кредитования и схемы расчетов платежей по кредитам в Российской Федерации.

5. Выявить плюсы и недостатки ипотечного кредитования в Российской Федерации.

6. Сделать выводы о путях и методах реформирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В данной работе раскрыты понятия ипотеки и рынка ипотечного жилищного кредитования, описаны инструменты ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявлены возможные риски ипотечного кредитования, проведен сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и промышленно развитых странах.

Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, параграфов и списка литературы.

Глава 1. Сущность и история развития ипотеки

ипотечный кредитование платеж

1.1 Зарождение института ипотеки

“Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-хозяйственной деятельности”. Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. - Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. - 5 с.

Термин "ипотека" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Греции в конце VII - начале VI веков до н.э. “Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. афинский правитель (архонт) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались”. NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки - http: //www.newipoteka.ru/ ipoteka/history; Было это несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы".

Продолжил его начинание один из легендарных афинских мудрецов, архонт Солон. Он в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы, в том числе отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. “Первоначально в Афинах залогом таких обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2011. - 32 с.; Теперь же каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме.

“Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от латинского, fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка), к более прогрессивной стадии - пигнусу (от латинского, pignus - неформальный залог) и далее к ипотеке”. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. / Под ред. С.Г. Ерошенкова. - Москва: Изд-во МТ-Пресс, 2012. - 21 с. Первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор)"фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владению ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком кредитного обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Становление классического института ипотеки - собственно самой ипотеки - было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, не залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя или более свидетелями. “Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие баз согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фикса" на имущество неплательщиков налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д. ”. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. / Под ред. Ю.В. Головина. - Москва: Финансы и статистика, 2012. - 42 с.;

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

“Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в ХVII - ХIХ столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей”. Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. - Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. - 58с.;

В средневековье путем рецепции (т.е. заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не останавливалось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в ХIХ веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но ещё задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквах или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Таким образом, ипотека, возникнув ещё в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

1.2 Развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

“В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит стал существовать очень рано. Например, упоминания о закладе относятся к ХIII веку, в ХV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В ХVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. - http: //www.ipoteka-rus.ru.html.

Однако уже в ХIII - ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в государственный заемный банк.

29 октября 1786 года манифестом Екатерины 2 в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

“В том же заемном банке была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2011. - 89-92 с.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданский законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относится только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 года с Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела "Вещное имущество".

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922 года. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х - начале 90-х годов. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ "О залоге". В законе сформулировано следующее определение:

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995 года части первой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, - залог прав (требований).

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: накладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладочные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейский ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

“В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред.И.Т. Балабанова. - Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2010. - 165-167 с.;

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон "О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

Глава 2. Система ипотечного кредитования

2.1 Сущность ипотеки

“Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

- сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит, прежде всего, от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);

- процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);

- обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);

- государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);

- надежностью ипотечных ценных бумаг”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. - Москва: Мульти Медиа, 2012. - 1 с.

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи невидимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы прав частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

2.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

“Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. - Москва: Мульти Медиа, 2012. - 1 с.

Объектом ипотеки являются:

- жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

- любой земельный участок, кроме “земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования ” Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ - гл. 11, ст. 63. ;

- предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

- строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

- морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

- быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилю площадь;

- иметь отдельную кухню и санузел;

- иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей ещё и крышу;

- иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего, оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия - металлическими или железобетонными.

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, которые после анализа кредитоспособности заемщика, заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

“Кредитор должен выполнять следующие функции:

- в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито - и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

- обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

- оформить кредитный договор и договор об ипотеке”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. - Москва: Мульти Медиа, 2012. - 1 с.

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами и операторами вторичного рынка. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые инвестиционные и пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании, портфельные управляющие. “Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов”. Индикаторы рынка недвижимости. Субъекты и виды ипотечного кредитования. - http: //www.IRN.ru/articles/2823.htmll;

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также много второстепенных участников рынка ипотечных кредитов, таких, как поручители, продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Поручитель - человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т.д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т.д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает и землю.

В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещение своих расходов в судебном порядке.

Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного жилья - это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании выполняют функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости, оказывающие услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - государственный регистратор, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требует нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

2.3 Инструменты и виды ипотечного кредита

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

“Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту”. Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б. Косаревой. - 2-е изд., доп. - Москва: Фонд "Институт экономики города", 2012. - 77 с.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

“Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и "шаровым платежом", с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2001. - 89-92 с.;

“Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предлагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:



где R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц. ” Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б. Косаревой. - 2-е изд., доп. - Москва: Фонд "Институт экономики города", 2012. - 77 с.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

“В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

где Рt - баланс долга на конец t-ого периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц”. Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б. Косаревой. - 2-е изд., доп. - Москва: Фонд "Институт экономики города", 2012. - 78 с.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяются на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

“Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с "шаровым" платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условия нестабильной экономики наиболее примелем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующего переменной ставкой”. Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б. Косаревой. - 2-е изд., доп. - Москва: Фонд "Институт экономики города", 2012. - 79 с.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки, верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

- возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

- относительная сложность инструмента;

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "контрактной ставкой", т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний срок.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или "негативной амортизации", что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

“Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2011. - 66 с.

право истории, современное сознание видит в праве инструмент политики*(246). Наконец, множественность правовых юрисдикций и систем внутри одного правового порядка сменяется централизацией законодательства и административного регулирования. "Право, - заключает Г.Дж. Берман, - становится более фрагментированным, субъективным, больше настроенным на удобство, чем на мораль, оно больше заботится о сиюминутных последствиях, чем о последовательности и преемственности. Так в XX в. размывается историческая почва западной традиции права, а сама традиция грозит обрушиться"*(247).

Глава 3. Недостатки рынка ипотечного кредитования в России. Рекомендации по их устранению

Сегодня развитие ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

“По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70 % от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11 200 рублей с кредитной ставкой 10 %), максимальная граница доступности для населения России не более 10 %”. Справочно-информационная служба. Ипотека - http: //www.ipoteka.ru/ipo_hsyst. php.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг ("берешь чужие деньги и на время, а отдавать приходится свои и навсегда").

Также самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 % и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести ещё некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариусу, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.д. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.

Ещё один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.п.

Среди недостатков можно отметить и высокие проценты. Сегодня процент составляет в среднем 14 % годовых и это немало. Это в США выдают кредиты под 6 % и то "рисковым" клиентам, чья кредитная история не известна. А если что-то случится, и не будет предоставляться возможным выплачивать кредит?

А также к недостаткам рынка ипотечного кредитования относится принятие во внимание, некоторыми кредитными организациями, доходов только по основному месту работу, подтвержденных справками установленного образца (2 НДФЛ, налоговая декларация).

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 - 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10 % годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20 %) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитовании постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20 % ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавшие такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Заключение

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако рынок ипотечных программ развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все ещё не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.