Инвестиционный климат России

7) Уделить особое внимание защите прав интеллектуальной собственности. Требуется не только защищать зарегистрированные торговые марки, выданные патенты, осуществлять защиту от подделки продукции, но и ввести преследование за подражание названию, цвету, дизайну, как это предусмотрено законодательством. Требуется повысить эффективность деятельности правоохранительных органов в этой сфере.

- Свобода входа на рынок

Необходимо упростить процедуры по организации бизнеса.

Барьеры входа на рынок должны быть прозрачны, предприниматель должен точно представлять, сколько ему потребуется инвестировать для того, чтобы открыть дело.

- Борьба с коррупцией

В условиях России наиболее эффектным путем сокращения масштабов коррупции является дальнейшая либерализация, ограничение возможностей вмешательства чиновников в хозяйственные процессы, сокращение сфер администрирования и регулирования. Там же, где они необходимы, должны быть разработаны предельно простые и прозрачные процедуры исполнения административных функций, а также контроля над их исполнителями.

Необходимо последовательно устранять неопределенность и противоречивость в законодательстве, оставляющие возможности разных толкований и связанных с ними злоупотреблений.

Основные направления этой работы в ближайшее время:

сокращение числа лицензируемых видов деятельности;

перестройка системы государственных закупок на исключительно конкурсной основе;

активное сотрудничество российских правоохранительных и судебных органов с органами других стран;

анализ административного законодательства для выявления противоречий и потенциальных конфликтов интересов разных ведомств.

Следует рассмотреть вопрос о законодательном введении запрета на профессии в отношении руководителей и сотрудников органов власти, уличенных в коррупции.

- Бухгалтерский учет

Надо стремиться говорить с миром на понятном языке. Для бизнеса - это язык финансовых стандартов, где уровень прозрачности, полноты и достоверности отчетности, а также оперативность ее предоставления влияют на степень доверия инвесторов.

Необходимо принимать срочные меры как в плане повышения качества работы над российскими стандартами учета, так и в плане организации контроля над процессом разработки и принятия стандартов.

Необходимо срочно рассмотреть вопрос о возможных источниках финансирования мероприятий по переходу на международные стандарты, в частности, о возможности привлечения средств международных организаций-доноров.

- Краткосрочные меры по сокращению неплатежей

Для сокращения накопленной задолженности необходимо проводить «политику кнута и пряника» по отношению к предприятиям-дебиторам и к предприятиям-кредиторам. Предусмотреть разный налоговый режим для текущей и просроченной задолженностей; предусмотреть сокращение при определенных условиях дееспособности предприятий; облегчить возможности замены менеджеров в случае их неэффективной работы по сокращению накопленной задолженности. Необходимо обеспечить контроль за своевременным переводом безнадежных долгов в разряд убытков.

Государство должно содействовать созданию необходимой инфраструктуры, для того чтобы предприятия могли эффективно урегулировать проблему просроченной задолженности. Необходимо стимулировать создание региональных операторов урегулирования задолженности.

Меры на средне и долгосрочную перспективу

- Структурные реформы

Неэффективные предприятия не должны поддерживаться государством и местными властями ни прямо, ни косвенно. Должно сокращаться перекрестное субсидирование. Напротив, предпочтение должно оказываться сильным, более эффективным компаниям, чтобы ускорить процесс обновления экономики.

По сути, важнейшими составляющими структурных реформ являются:

защита прав собственности;

укрепление корпоративного управления;

усиление дисциплины исполнения контрактов;

развитие банковской системы и институтов финансового рынка;

реформирование естественных монополий.

Дальнейшие структурные реформы потребуют существенного совершенствования законодательного обеспечения. На сегодняшний день законопослушное поведение для инвестора нерационально, поэтому, несмотря на очевидные достижения, законодательство следует менять.

Необходимо содействовать развитию различных форм организаций производителей (ассоциаций, союзов), вырабатывающих стандарты и правила корпоративного поведения.

Необходимо создать полноценную инвестиционную инфраструктуру, прежде всего распределительную и накопительную системы: банки, страховые компании, паевые и пенсионные фонды, фондовый рынок и т.д. Инвесторам необходимо дать возможность управлять рисками, для чего требуется предоставить им адекватные финансовые инструменты. Следует стимулировать развитие фьючерсных и опционных рынков, на которых инвесторы могли бы хеджировать рыночные риски.

- Укрепление институтов государственной власти

Важнейшее направление перспективных действий по улучшению инвестиционного климата - преодоление слабости государства. Тут необходимы следующие меры:

осуществление судебной реформы с целью обеспечения независимости судов, увеличения эффективности и пропускной способности судебной системы;

укрепление федерализма путем более четкого разграничения прав и ответственности между федеральным центром и регионами, обеспечения исполнения федеральных законов.

Структура государственных органов должна формироваться под выполнение конкретных функций и задач, а не по принципу заполнения штатного расписания.

Технологические позиции следует заполнять на основе открытых конкурсов, с равным правом участия граждан независимо от прежнего опыта работы в госаппарате. Продвижение по службе также должно осуществляться на базе открытых конкурсов.

Необходимо четко регламентировать полномочия регуляторов рынка в отношении санкций к правонарушителям. Создание эффективных механизмов снимет остроту и количество спорных ситуаций, так как определенность и неотвратимость наказания делают бессмысленным продолжение конфликта.

Среди мероприятий, направленных на борьбу с коррупцией, в среднесрочной перспективе следует выделить следующие:

формирование межведомственной антикоррупционной структуры;

разработка антикоррупционных программ на муниципальном и региональном уровнях, объединяя их в федеральную программу;

взаимодействие с предпринимательским сообществом России, профессиональными организациями и международными антикоррупционными структурами и разработка акций при их участии; подписание международных антикоррупционных конвенций.

- Финансы

Следует повысить уровень обеспечения государственных ценных бумаг, снизив тем самым риск инвестиций.

Вывод: российский инвестиционный рынок имеет огромный потенциал для существенного роста в перспективе, но без ликвидации внутренних и внешних барьеров его будущее может быть под большим вопросом.

инвестиционный климат недвижимость

2. Расчет и анализ экономической эффективности вариантов проекта

2.1 Теоретические аспекты показателей эффективности инвестиционного проекта

2.1.1 Чистый дисконтированный доход

Чистая приведённая стоимость (чистая текущая стоимость, чистый дисконтированный доход, англ. Net present value, принятое в международной практике анализа инвестиционных проектов сокращение -- NPV или ЧДД) -- это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временной стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать, как стоимость, добавляемую проектом. Ее также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора. В пользу такой интерпретации говорит то, что отношение NPV к совокупной величине дисконтированных инвестиционных затрат называется Индекс прибыльности (англ. Profitability Index или сокращенно PI).

Чистый дисконтированный доход рассчитывается по формуле:

(1)

где - чистый доход - валовый доход за вычетом затрат (в том числе инвестиций); T - период времени, который исчисляется в годах, кварталах и т.д.; r - ставка дохода (дисконтирования); t - количество времени.

В обобщенном варианте, инвестиции также должны дисконтироваться, так как в реальных проектах они осуществляются не одномоментно (в нулевом периоде), а растягиваются на несколько периодов. Расчёт ЧДД -- стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временномй стоимости денег. Если ЧДД больше 0, то инвестиция экономически эффективна, а если ЧДД меньше 0, то инвестиция экономически невыгодна (то есть альтернативный проект, доходность которого принята в качестве ставки дисконтирования требует меньших инвестиций для получения аналогичного потока доходов).

С помощью ЧДД можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД). Но все же для сравнительного анализа более применимыми являются относительные показатели. Применительно к анализу инвестиционных проектов таким показателем является внутренняя норма доходности.

В отличие от показателя дисконтированной стоимости при расчете чистого дисконтированного дохода учитывается начальная инвестиция. Поэтому формула чистого дисконтированного дохода отличается от формулы дисконтированной стоимости на величину начальной инвестиции.

Положительные качества ЧДД:

- чёткие критерии принятия решений;

- показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах);

- показатель учитывает риски проекта по средствам различных ставок дисконтирования. Большая ставка дисконтирования соответствует большим рискам, меньшая - меньшим.

Отрицательные качества ЧДД:

- во многих случаях корректный расчёт ставки дисконтирования является проблематичным, что особенно характерно для многопрофильных проектов, которые оцениваются с использованием NPV;

- хотя все денежные потоки (коэффициент дисконтирования может включать в себя инфляцию, однако зачастую это всего лишь норма прибыли, которая закладывается в расчетный проект) являются прогнозными значениями, формула не учитывает вероятность исхода события.

Для того чтобы оценить проект с учётом вероятности исхода событий поступают следующим образом:

Выделяют ключевые исходные параметры. Каждому параметру устанавливают ряд значений с указанием вероятности наступления события. Для каждой совокупности параметров рассчитывается вероятность наступления и NPV. Дальше идет расчет математического ожидания. В итоге получаем наиболее вероятностное NPV.

2.1.2 Индекс доходности

Данный индекс применяется для сравнения экономической выгодности инвестиционных проектов, отличающихся продолжительностью инвестиционного периода.

Индекс доходности определяется как показатель, характеризующий соотношение дисконтированных денежных потоков и выплат в течение инвестиционного периода. В общем виде формула индекса доходности выглядит следующим образом:

(2)

где З(t) - инвестиционные расходы.

Среди индексов доходности различают:

- индекс доходности затрат как отношение суммы денежных притоков (наколенных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам);

- индекс доходности дисконтированных затрат как отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;

- индекс доходности инвестиций как отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности;

- индекс доходности дисконтированных инвестиций как отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности.

Если индекс доходности больше единицы, то проект принимается к реализации, если меньше - проект отклоняется. Если проекты подлежат дроблению (то есть может быть реализован как весь проект, так и его отдельная часть на паевых основах с другими инвесторами), выбор проектов в инвестиционный портфель осуществляется по критерию «максимизация индекса прибыльности». С этой целью для каждого проекта рассчитывается индекс прибыльности инвестиций и осуществляется ранжирование проектов по мере снижения этого показателя. В инвестиционный портфель включаются первые по рентабельности проекты, которые могут быть профинансированы в полном объеме. Следующий проект включается в инвестиционный портфель по остаточному принципу, то есть только та его часть, которая может быть профинансирована.

Данный метод является весьма удобным:

- при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих приблизительно одинаковые значения чистого приведенного дохода;

- при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением чистого приведенного дохода.

2.1.3 Внутренняя норма доходности

Наиболее популярным недисконтным методом оценки эффективности инвестиций является метод, основанный на вычислении внутренней нормы доходности инвестиционного проекта.

Внутренняя норма доходности, или IRR (англ. internal rate of return) -- это ставка дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю.

Внутренняя норма доходности называется так потому, что она полностью определяется внутренними (эндогенными) свойствами проекта, без использования внешних (экзогенных) параметров, таких, как заданная ставка дисконтирования.

Экономический смысл этого параметра заключается в том, что он определяет верхнюю границу доходности инвестиционного проекта, и, соответственно, максимальные удельные затраты по нему: если IRR проекта больше стоимости инвестируемого капитала, то проект следует принимать к рассмотрению, в противном случае -- отклонять.

Внутренняя норма доходности характеризует доходность инвестиционного проекта, чем выше IRR, тем выше доходность проекта.

Это максимальная цена, по которой имеет смысл привлекать ресурсы, чтобы инвестиционный проект остался безубыточным. Например, если инвестиционный проект использует кредит, то при плате за кредит более чем IRR % годовых, проект будет убыточным.

Следует иметь в виду, что на практике показатель внутренней нормы доходности применим, только когда лишь первые несколько платежей чистого денежного потока инвестиционного проекта отрицательны, а остальные положительны или равны нулю. Значение IRR сравнивается с заданной нормой дисконта r. При этом, если IRR>r, то проект обеспечивает положительную величину NPV и определенный процент дохода.

Определяется ВНД из уравнения:

 (3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной (метод итераций). После этого значение IRR находят по формуле:

(4)

где - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором функции ,; - средняя ставка по банковскому депозиту; - по ставке ; - по ставке .

Кроме того, ВНД часто считают с помощью компьютера в специальных программных комплексах и в табличных процессорах.

Достоинства показателя внутренняя норма доходности (IRR) состоят в том, что кроме определения уровня рентабельности инвестиции, есть возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности.

Показатель эффективности инвестиций внутренняя норма доходности (IRR) имеет три основных недостатка.

Во-первых, по умолчанию предполагается, что положительные денежные потоки реинвестируются по ставке, равной внутренней норме доходности. В случае, если IRR близко к уровню реинвестиций фирмы, то этой проблемы не возникает; когда IRR, особенно привлекательного инвестиционного проекта равен, к примеру 80%, то имеется в виду, что все денежные поступления должны реинвестироваться при ставке 80%. Однако маловероятно, что предприятие обладает ежегодными инвестиционными возможностями, которые обеспечивают рентабельность в 80%. В данной ситуации показатель внутренней нормы доходности (IRR) завышает эффект от инвестиций.

Во-вторых, нет возможности определить, сколько принесет денег инвестиция в абсолютных значениях (рублях, долларах).

В-третьих, в ситуации со знакопеременными денежными потоками может рассчитываться несколько значений IRR или возможно определение неправильного значения.

2.1.4 Дисконтированный срок окупаемости

Срок окупаемости - это один из наиболее применяемых показателей для предварительной оценки инвестиционного процесса. Определяется как период времени, в течение которого инвестиции будут возвращены за счет доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта.

Различают простой и дисконтированный срок окупаемости.

Если необходимо навскидку определить время получения чистой прибыли, то определяют простой срок окупаемости, который рассчитывается делением первоначальных капиталовложений на величину дохода в периоде:

(5)

где KV - капиталовложения (величина инвестиций); Пр - прибыль за единицу времени.

Если получено дробное число, то оно округляется до целого в сторону увеличения. Такой показатель не имеет существенного и интересного значения. А все потому, что он не указывает, когда и сколько в предложенном проекте возможно заработать дополнительной прибыли.

Более объективным показателем является дисконтированный срок окупаемости. Дисконтированный доход, как правило, распределяется по периодам неравномерно, поэтому дисконтированный срок окупаемости подсчитывается через суммирование числа лет, в течение которых аккумулированный дисконтированный доход (или кумулятивная сумма - сумма нарастающим итогом) покроет первоначальные инвестиции. Формула для расчета имеет вид:

(6)

Применение данного критерия целесообразно в том случае, когда интересы инвестора заключаются в выборе проекта с высокой оборачиваемостью вложенных средств, и не сопряжены с получением максимально возможного дохода. Высокая оборачиваемость инвестиций повышает их ликвидность, а если вложения достаточно рискованные, то короткие сроки оборачиваемости этот риск несколько снижают.

В тех странах, которые имеют нестабильную политическую, налоговую и законодательную систему показателей, расчет дисконтного периода окупаемости занимает достаточно важное место в прогнозировании снижения финансового риска. Также важность этого показателя в том, что он определяет стабильность спроса на предмет результата инвестиций.

2.2 Расчет величины капитальных вложений для каждого инвестиционного проекта

После завершения анализов итогов работ строительного предприятия ООО «Лист» за год, оказалось, что существует возможность направить часть свободных денежных средств в инвестиционную сферу. Было определено что ООО «Лист» может осуществить инвестиции не превышающие по своим размерам 6,5 млн. р. На рассмотрение было вынесено 3 проекта:

а) Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра. Ориентируемая стоимость реконструкции 6 млн. р. Ежегодные эксплуатационные издержки 1,35 млн.р. Ожидаемый доход за год 3,48 млн. р.

б) Реконструкция здания под гостиницу. Ориентируемая стоимость реконструкции 6,5 млн. р. Ежегодные эксплуатационные издержки 1,13 млн.р. Ожидаемый доход за год 4,3 млн. р.

в) Реконструкция здания под жилой дом. Предполагается продажа жилого дома без дальнейшей его эксплуатации. Ориентируемая стоимость реконструкции 5,5 млн. р. Предполагаемый единовременный доход 12,7 млн. р.

Ставка дисконтирования 17 %.

Таблица 7 - Исходные данные

Варианты проекта	Кап. вложения, млн. р.	Процент распределения кап. вложений по годам, %	Предполагаемые доходы , млн.р.	Предполагаемые расходы, млн.р.	Процентная ставка
		1-й	2-й	3-й
1	6	24	49	27	3,48	1,35	17%
2	6,5	31	56	13	4,3	1,13
3	5,5	51	13	36	12,7	0

Расчет величины капитальных вложений для каждого проекта рассчитывается в зависимости от % распределения по годам.

Таблица 8 - Распределение капитальных вложений по годам

Вариант проекта	Годы
	1-й	2-й	3-й
Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра	1,44	2,94	1,62
Реконструкция здания под гостиницу	2,015	3,64	0,845
Реконструкция здания под жилой дом	2,805	0,715	1,98

2.3 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции здания с последующим размещением в нем делового центра

2.3.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

Расчет ЧДД ведется по формуле (1) и представлен в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет ЧДД

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=17%.	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	1,44	-1,44	1,0000	-1,4400
1	0	0	2,94	-2,94	0,8547	-2,5128
2	0	0	1,62	-1,62	0,7305	-1,1834
3	3,48	1,35	0	2,13	0,6244	1,3299
4	3,48	1,35	0	2,13	0,5337	1,1367
5	3,48	1,35	0	2,13	0,4561	0,9715
6	3,48	1,35	0	2,13	0,3898	0,8304
7	3,48	1,35	0	2,13	0,3332	0,7097
8	3,48	1,35	0	2,13	0,2848	0,6066
9	3,48	1,35	0	2,13	0,2434	0,5184
?ЧДД	0,9669

Таким образом, получаем ЧДД=0,9669 млн.р.

2.3.2 Расчет индекса доходности

Индекс доходности рассчитывается по формуле (2):

Вывод: ЧДД>0 и ИД>1,следовательно, проект является эффективным (при норме дисконта 17%) и может рассматриваться вопрос о его принятии.

2.3.3 Расчет внутренней нормы доходности

При ставке дисконтирования r=22% значение ЧДД меняет знак. Расчет ЧДД при ставке дисконтирования r=22% представлен в таблице 10.

Таблица 10 - Расчет ЧДД при r=22%

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=22%	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	1,44	-1,44	1,0000	-1,4400
1	0	0	2,94	-2,94	0,8197	-2,4098
2	0	0	1,62	-1,62	0,6719	-1,0884
3	3,48	1,35	0	2,13	0,5507	1,1730
4	3,48	1,35	0	2,13	0,4514	0,9615
5	3,48	1,35	0	2,13	0,3700	0,7881
6	3,48	1,35	0	2,13	0,3033	0,6460
7	3,48	1,35	0	2,13	0,2486	0,5295
8	3,48	1,35	0	2,13	0,2038	0,4340
9	3,48	1,35	0	2,13	0,1670	0,3557
?ЧДД	-0,0504

ЧДД = -0,0504 млн.р.

По формуле (4) находим:

Так как ВНД равен 21,75 %, т.е. больше реальной ставки ссудного процента, которая равна 17%, следовательно, инвестирование в этот проект выгодно.

2.3.4 Расчет срока окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости рассчитывается нарастающим итогом дисконтированного дохода.

Таблица 11 - Расчет срока окупаемости

Годы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
ДД нарастающим итогам, млн.р.	-1,4400	-3,9528	-5,1362	-3,8063	-2,6696	-1,6981	-0,8677	-0,1580	0,4486	0,9669

Вывод: На основании построенного графика срок окупаемости 1-го проекта «Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра» составляет 8,2 года.

Из расчетов получаем:

ЧДД = 0,9669 млн.р.;

ИД = 1,1883;

ВНД = 21,75 %;

Срок окупаемости - 8,2 года.

Рисунок 1- График срока окупаемости проекта реконструкции здания с последующим размещением в нем делового центра

2.4 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции здания под гостиницу

2.4.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

Расчет ЧДД представлен в таблице 12.

Таблица 12 - Расчет ЧДД

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=17%.	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	2,015	-2,015	1,0000	-2,0150
1	0	0	3,64	-3,64	0,8547	-3,1111
2	0	0	0,845	-0,845	0,7305	-0,6173
3	4,3	1,13	0	3,17	0,6244	1,9793
4	4,3	1,13	0	3,17	0,5337	1,6917
5	4,3	1,13	0	3,17	0,4561	1,4459
6	4,3	1,13	0	3,17	0,3898	1,2358
7	4,3	1,13	0	3,17	0,3332	1,0562
8	4,3	1,13	0	3,17	0,2848	0,9028
9	4,3	1,13	0	3,17	0,2434	0,7716
?ЧДД	3,3398

Таким образом, получаем ЧДД=3,3398 млн.р.

2.4.2 Расчет индекса доходности

Индекс доходности равен:

Вывод: ЧДД>0 и ИД>1,следовательно, проект является эффективным (при норме дисконта 17%) и может рассматриваться вопрос о его принятии.

2.4.3 Расчет внутренней нормы доходности

При ставке дисконтирования r=30% значение ЧДД меняет знак. Расчет ЧДД при ставке дисконтирования r=30% представлен в таблице 13.

Таблица 13 - Расчет ЧДД при r=30%

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=30%	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	2,015	-2,015	1,0000	-2,0150
1	0	0	3,64	-3,64	0,7692	-2,8000
2	0	0	0,845	-0,845	0,5917	-0,5000
3	4,3	1,13	0	3,17	0,4552	1,4429
4	4,3	1,13	0	3,17	0,3501	1,1099
5	4,3	1,13	0	3,17	0,2693	0,8538
6	4,3	1,13	0	3,17	0,2072	0,6567
7	4,3	1,13	0	3,17	0,1594	0,5052
8	4,3	1,13	0	3,17	0,1226	0,3886
9	4,3	1,13	0	3,17	0,0943	0,2989
?ЧДД	-0,0590

ЧДД = -0,0590 млн.р.

Находим ВНД:

Так как ВНД равен 29,77 %, т.е. больше реальной ставки ссудного процента, которая равна 17%, следовательно, инвестирование в этот проект выгодно.

2.4.4 Расчет срока окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости рассчитывается нарастающим итогом дисконтированного дохода.

Таблица 14 - Расчет срока окупаемости

Годы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
ДД нарастающим итогам, млн.р.	-2,0150	-5,1261	-5,7434	-3,7641	-2,0724	-0,6265	0,6093	1,6655	2,5683	3,3398

Рисунок 2 - График срока окупаемости проекта реконструкции здания под гостиницу

Вывод: На основании построенного графика срок окупаемости 2-го проекта «Реконструкция здания под гостиницу» составляет 6,5 лет.

Из расчетов получаем:

ЧДД = 3,3398 млн.р.;

ИД = 1,5815;

ВНД = 29,77 %;

Срок окупаемости - 6,5 года.

2.5 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции здания под жилой дом

2.5.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

Расчет ЧДД представлен в таблице 15.

Таблица 15 - Расчет ЧДД

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=17%.	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	2,805	-2,805	1,0000	-2,8050
1	0	0	0,715	-0,715	0,8547	-0,6111
2	0	0	1,98	-1,98	0,7305	-1,4464
3	12,7	0	0	12,7	0,6244	7,9295
?ЧДД	3,0670

Таким образом, получаем ЧДД=3,0670 млн.р.

2.5.2 Расчет индекса доходности

Индекс доходности равен:

Вывод: ЧДД>0 и ИД>1,следовательно, проект является эффективным (при норме дисконта 17%) и может рассматриваться вопрос о его принятии.

2.5.3 Расчет внутренней нормы доходности

При ставке дисконтирования r=44% значение ЧДД меняет знак. Расчет ЧДД при ставке дисконтирования r=44% представлен в таблице 16.

Таблица 16 - Расчет ЧДД при r=44%

Шаг расчета	Результаты, млн.р.	Эксплуатационные затраты, млн.р.	Кап. вложения, млн.р.	Чистый доход, млн.р.	Коэффициент дисконтирования, при r=17%.	Дисконтируемый доход, млн.р.
0	0	0	2,805	-2,805	1,0000	-2,8050
1	0	0	0,715	-0,715	0,6944	-0,4965
2	0	0	1,98	-1,98	0,4823	-0,9549
3	12,7	0	0	12,7	0,3349	4,2532
?ЧДД	-0,0032

ЧДД = - 0,0032 млн.р.

Находим ВНД:

Так как ВНД равен 43,97 %, т.е. больше реальной ставки ссудного процента, которая равна 17%, следовательно, инвестирование в этот проект выгодно.

2.5.4 Расчет срока окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости рассчитывается нарастающим итогом дисконтированного дохода.

Таблица 17 - Расчет срока окупаемости

Годы	1	2	3	4
ДД нарастающим итогам, млн.р.	-2,8050	-3,4161	-4,8625	3,0670

Вывод: На основании построенного графика срок окупаемости 3-го проекта «Реконструкция здания под гостиницу» составляет 3,55 года.



Рисунок 3 - График срока окупаемости проекта реконструкции здания под жилой дом

Из расчетов получаем:

ЧДД = 3,0670 млн.р.;

ИД = 1,6307;

ВНД = 43,97 %;

Срок окупаемости - 3,55 года.

2.6 Сравнительная оценка и выбор наиболее эффективного варианта инвестиционного проекта

Таблица 18 - Сводная таблица

Показатели эффективности	Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра	Реконструкция здания под гостиницу	Реконструкция здания под жилой дом
ЧДД, млн.р.	0,9669	3,3398	3,0670
ИД	1,1883	1,5815	1,6307
ВНД, %	21,75	29,77	43,97
Ток, годы	8,2	6,5	3,55

Из таблицы следует, что наиболее экономически эффективным инвестиционным проектом является третий проект «Реконструкция здания под жилой дом». Несмотря на то, что ЧДД у данного проекта немного меньше, чем у второго проекта - «Реконструкция здания под гостиницу», срок окупаемости составляет всего 3,55 года, самый наименьший по сравнению с другими проектами. После того как этот проект окупится, полученные средства можно вложить еще раз и также получить доход от реализации нового инвестиционного проекта. Ждать ЧДД от второго проекта в данном случае невыгодно.

Заключение

Инвестиционный климат в нашей стране постепенно улучшается, увеличивается объем иностранных инвестиций. Но инвестиционная деятельность в России подразумевает большие риски, что тормозит развитие экономики и государства. Инвестирование в объекты недвижимости на данный момент является менее рискованным видом бизнеса. Цены на недвижимость год за годом возрастают и, пока, нет предпосылок к их снижению. Кроме того, недвижимость зачастую окупает инвестиции в процессе эксплуатации стабильным доходом. Несмотря на данные плюсы этого вида инвестирования, необходимо при вложении средств оценивать эффективность реализации того или иного проекта, что позволит получить наибольшую прибыль, минимизировать издержки.

На сегодняшний день оценка эффективности инвестиционных проектов, а именно, вложений средств в предприятие, является одной из актуальных задач управления финансами. Существует три базовых подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

Суть инвестирования, с точки зрения инвестора, как владельца капитала, заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» что бы получать ее «завтра». Очень похоже на предоставления ссуды банком. Однако решение о долгосрочном вложении капитала должно опираться на информацию, так или иначе подтверждающую основополагающие предположения: вложенные средства должны быть полностью возмещены; прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Комплексная оценка инвестиционных проектов предполагает оценку финансовой состоятельности проектов и оценку их экономической эффективности. Таким образом, лицу, принимающему решение о целесообразности осуществления инвестиций, предоставляется вся информация, могущая оказать влияние на принятие этого решения. При этом формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными -- от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества.

Достоверность результатов, полученных в результате оценки проекта, в равной степени зависит от полноты и достоверности исходных данных и от корректности методов, использованных при их анализе. Значительную роль в обеспечении адекватной интерпретации результатов расчетов играет также опыт и квалификация экспертов или консультантов. Очевидной представляется необходимость применения стандартизированных методов оценки инвестиций. Это обеспечит сопоставимость показателей финансовой состоятельности и эффективности для различных проектов. Т.е. очень важно безошибочно определить наиболее экономически эффективный проект.

В ходе данной курсовой работы были рассмотрены вопросы, касающиеся инвестиционного климата. Были рассмотрены понятия «инвестиции» и «инвестиционный климат», факторы, влияющие на него, методики оценки инвестиционного климата. Отдельный пункт был посвящен инвестированию в объекты недвижимости. Приведена информация об особенностях инвестиционного климата в России и в регионах страны, были освещены проблемы инвестиционного климата в нашей стране и меры по их разрешению. Для получения представлений о состоянии инвестиционного климата был произведен обзор данных по инвестированию в России за 2011-2012 года.

Также был проведен расчет и анализ экономической эффективности предложенных на рассмотрение инвестиционных проектов. При выборе наиболее экономически эффективного проекта нужно было учесть ряд критериев, влияющих на реализацию данного инвестиционного проекта таких как:

а) чистый дисконтируемый доход;

б) индекс доходности;

в) внутренняя норма доходности;

г) срок окупаемости.

Наиболее экономически эффективным проектом оказался проект «Реконструкция здания под жилой дом», т.к. его срок окупаемости по сравнению с другими проектами самый минимальный, что играет важную роль при выборе проекта для инвестирования. Период окупаемости используется как один из наиболее простых и быстрых методов определения инвестиционной привлекательности проекта, а также быстрого сравнения альтернативных проектов в отношении рисков: если все основные параметры идентичны, то инвестиция с более коротким периодом окупаемости считается менее рискованной.

Таким образом, можно подвести итог по всей работе и сделать вывод, что инвестиционная деятельность является залогом успешного развития экономики любой страны.

Список использованных источников

1. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 30.12.2008)"Об инвестиционной деятельности в РСФСР"

2. Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 29.04.2008)"Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 25.06.1999)

3. Бочаров В.В. Инвестиции [Текст] : учебник для вузов / В.В. Бочаров .- 2-е изд. - М. : Питер, 2008. - 384 с. : ил - (Учебник для вузов). - Библиогр.: с. 377-380.. - ISBN 978-5-91180-527-2

4. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: учеб. пособие для студентов вузов. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 174с.

5. Мелкумов Я.С. Инвестиции: учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 253с.

6. Инвестиции и формирование инновационной политики развития России / Федер. агентство по образованию, С. - Петерб. гос. политехн. ун-т; под ред. А.В. Бабкина. - СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2006. - 735с.

7. Игонина Л.Л. Инвестиции: учеб. пособие для вузов / под ред. В.А. Слепова. - М.: Экономистъ, 2005. - 476с

8. Зенченко С.В. "Инвестиционный климат региона и методы его оценки" Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия "Экономика", 2006, №4

9. Найденков В.И. Инвестиции: конспект лекций. - М.: Приор-издат, 2005. - 176с.

10. Данилова Л.В., Маркова Д.А. Особенности инвестиционного климата России на современном этапе // Фундаментальные исследования. - 2007. - № 2 - стр. 105-108

11. Алиев А.И., Нагдиев С.А., Алиев И.А. Методы оценки инвестиционного климата // Современные наукоемкие технологии. - 2004. - № 2 - С. 122-123

12. http://denga.ru/articles/87/250

13. http://finanssvoboda.ru/investirovanie-v-nedvizhimost-2/

14. http://pro-nedvigimost.blogspot.com/p/blog-page_3071.html

15. http://finashka.com/gosy/investmen/867

16. http://www.old.rcb.ru/archive/spec/23.asp

17. http://investments.web-3.ru/introduction/realty/

18.http://economi.info/osobyennosti-invyesticionnogo-klimata-rossii-na-sovryemyennom-etapye/

19. http://www.raexpert.ru/ratings/regions/2011/

20.http://www.master-3.ru/ocenka-investicionnoj-privlekatelnosti-regionov-rf-dlya-stroitelstva-page-3.html

21. http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/

22.http://www.topknowledge.ru/index.php?Itemid=23&catid=72:-6&id=1238:2011-01-25-19-53-47&option=com_content&view=article

23. http://www.finmath.ru/likbez/calculations/32

24. http://www.rae.ru/monographs/40-1266

25. www. ozenka-biznesa.narod.ru

26. www.investor.ru

Приложение А

Инвестиционный климат регионов России

Таблица 1 - Распределение российских регионов по рейтингу инвестиционного климата в 2010-2011 годах

Максимальный потенциал -- минимальный риск (1A)
10	Московская область
29	г.Санкт-Петербург
32	Краснодарский край
Средний потенциал -- минимальный риск (2A)
1	Белгородская область
35	Ростовская область
Пониженный потенциал -- минимальный риск (3A1)
9	Липецкая область
Незначительный потенциал -- минимальный риск (3A2)
-	-
Высокий потенциал -- умеренный риск (1B)
18	г.Москва
58	Свердловская область
69	Красноярский край
Средний потенциал -- умеренный риск (2B)
43	Республика Башкортостан
46	Республика Татарстан
49	Пермский край
51	Нижегородская область
54	Самарская область
60	Ханты-Мансийский авт.округ - Югра
62	Челябинская область
70	Иркутская область
71	Кемеровская область
72	Новосибирская область
Пониженный потенциал -- умеренный риск (3B1)
2	Брянская область
3	Владимирская область
4	Воронежская область
6	Калужская область
8	Курская область
12	Рязанская область
13	Смоленская область
14	Тамбовская область
15	Тверская область
16	Тульская область
17	Ярославская область
20	Республика Коми
21	Архангельская область
23	Вологодская область
24	Калининградская область
25	Ленинградская область
33	Астраханская область
34	Волгоградская область
42	Ставропольский край
47	Удмуртская Республика
48	Чувашская Республика
50	Кировская область
52	Оренбургская область
53	Пензенская область
55	Саратовская область
56	Ульяновская область
59	Тюменская область
61	Ямало-Ненецкий авт.округ
64	Республика Бурятия
67	Алтайский край
73	Омская область
74	Томская область
75	Республика Саха (Якутия)
77	Приморский край
78	Хабаровский край
81	Сахалинская область
Незначительный потенциал -- умеренный риск (3B2)
5	Ивановская область
11	Орловская область
22	Ненецкий авт.округ
27	Новгородская область
28	Псковская область
30	Республика Адыгея
45	Республика Мордовия
66	Республика Хакасия
79	Амурская область
82	Еврейская авт.область
Максимальный потенциал -- высокий риск (1C)
-	-
Средний потенциал -- высокий риск (2C)
-	-
Пониженный потенциал -- высокий риск (3C1)
19	Республика Карелия
26	Мурманская область
36	Республика Дагестан
68	Забайкальский край
Незначительный потенциал -- высокий риск (3C2)
7	Костромская область
31	Республика Калмыкия
38	Кабардино-Балкарская Республика
39	Карачаево-Черкесская Республика
40	Республика Северная Осетия - Алания
44	Республика Марий Эл
57	Курганская область
63	Республика Алтай
76	Камчатский край
80	Магаданская область
83	Чукотский авт.округ
Низкий потенциал -- экстремальный риск (3D)
37	Республика Ингушетия
41	Чеченская Республика
65	Республика Тыва

Приложение Б

Данные Росстата об инвестициях

Таблица 2 - Поступление иностранных инвестиций по типам

	I полугодие 2012г.	Справочно I полугодие 2011г. в % к
	млн. долларов США	в % к
		I полугодию 2011г.	итогу
				I полугодию 2010г.	итогу
Инвестиции	74789	85,3	100	в 2,9р.	100
из них:
прямые инвестиции	7598	108,0	10,2	129,8	8,0
в том числе:
взносы в капитал	3895	128,9	5,2	109,7	3,4
из них реинвестирование	397	27,3	0,5	в 6,1р.	1,7
лизинг	3	5,6	0,0	98,6	0,1
кредиты, полученные от зарубежных совладельцев организаций	2987	91,5	4,0	162,2	3,7
прочие прямые инвестиции	713	102,4	1,0	116,1	0,8
портфельные инвестиции	1193	в 4,9р.	1,6	34,5	0,3
в том числе: акции и паи	1104	в 7,4р.	1,5	51,9	0,2
долговые ценные бумаги	89	96,1	0,1	22,5	0,1
прочие инвестиции	65998	82,1	88,2	в 3,3р.	91,7
в том числе:
торговые кредиты	13088	109,1	17,5	177,0	13,7
прочие кредиты	47731	71,8	63,8	в 4,2р.	75,8
из них:
на срок до 180 дней	31438	67,6	42,0	в 22,0р.	53,0
на срок свыше 180 дней	16293	81,5	21,8	147,3	22,8
прочее	5179	в 2,7р.	6,9	107,1	2,2

Таблица 3 - Иностранные инвестиции по видам экономической деятельности, млн.долларов США

	I полугодие 2012г.	Накоплено на конец июня 2012г.
	поступило	погашено (выбыло)	переоценка и прочие изменения активов и обязательств
				всего	в % к итогу
Всего	74789	67462	-4487	334672	100
в том числе: сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	267	139	2	2251	0,7
рыболовство, рыбоводство	24	32	3	70	0,0
добыча полезных ископаемых	10430	4947	-86	62362	18,6
обрабатывающие производства	18529	20201	-3822	102358	30,6
производство и распределение электроэнергии, газа и воды	1000	154	-193	7470	2,2
строительство	318	340	10	13283	3,9
оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	8723	7051	4	59844	17,9
гостиницы и рестораны	25	21	3	850	0,3
транспорт и связь	2634	3045	-261	30524	9,1
финансовая деятельность	29004	28700	-55	21677	6,5
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	3705	2693	136	32239	9,6
государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение	-	-	14	577	0,2
образование	0,5	0,2	-	4	0,0
здравоохранение и предоставление социальных услуг	46	2	1	206	0,1
предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг	84	137	-243	957	0,3

Таблица 4 - Объем накопленных иностранных инвестиций в экономике России по основным странам-инвесторам, млн.долларов США (включая инвестиции из СНГ)

	Накоплено на конец июня 2012г.	В том числе	Справочно поступило в I полугодии2012г.
	всего	в % к итогу	прямые	портфельные	прочие
Всего инвестиций1)	334672	100	128777	8288	197607	74789
из них по основным странам-инвесторам	284027	85,0	100553	6815	176659	33178
в том числе: Кипр	71181	21,3	49806	1865	19510	6190
Нидерланды	55624	16,6	22467	24	33133	9281
Люксембург	36706	11,0	1095	127	35484	1913
Китай	27688	8,3	1278	1	26409	412
Соединенное Королевство (Великобритания)	25740	7,7	3237	2946	19557	7535
Германия	24988	7,5	10963	10	14015	2575
Виргинские о-ва	12079	3,6	7904	1812	2363	1640
Ирландия	10616	3,2	325	4	10287	571
Япония	10295	3,1	981	4	9310	598
Франция	9110	2,7	2497	22	6591	2463

Таблица 5 - Поступление иностранных инвестиций по отдельным странам-инвесторам, млн. долларов США

	Поступило в I полугодии 2012г.	В % к итогу по виду экономической деятельности	В том числе
			прямые	портфельные	прочие
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	267	100	97	0,2	170
из них: Кипр	205	76,7	52	-	153
Дания	9	3,4	9	-	-
Добыча полезных ископаемых	10430	100	1338	5	9087
из них: Нидерланды	5082	48,7	46	-	5036
Люксембург	1255	12,0	-	-	1255
Кипр	820	7,9	582	4	234
из итога по добыче полезных ископаемых: добыча топливно-энергетических полезных ископаемых	8390	100	846	1	7543
из них: Нидерланды	5077	60,5	45	-	5032
Беларусь	543	6,5	-	-	543
Япония	423	5,0	-	-	423
Обрабатывающие производства	18529	100	2843	971	14715
из них: Соединенное Королевство (Великобритания)	5622	30,3	173	3	5446
Швейцария	2152	11,6	7	0,0	2145
Кипр	1539	8,3	594	72	873
из итога по обрабатывающим производствам производство пищевых продуктов, включая напитки и табака	1123	100	505	1	617
из них: Кипр	310	27,6	303	0,1	7
Швейцария	222	19,8	4	-	218
Германия	153	13,6	114	-	39
обработка древесины и производство изделий из дерева	346	100	135	4	207
из них: Кипр	76	22,1	6	0,1	70
Виргинские о-ва (Брит.)	64	18,5	48	4	12
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность	376	100	195	-	181
из них: Соединенное Королевство (Великобритания)	122	32,3	119	-	3
Австрия	81	21,6	47	-	34
Гонконг	37	9,7	-	-	37
производство кокса и нефтепродуктов	7513	100	22	1	7490
из них: Соединенное Королевство (Великобритания)	4990	66,4	-	0,1	4990
Виргинские о-ва (Брит.)	894	11,9	0,2	0,0	894
Швейцария	818	10,9	3	-	815
химическое производство	1593	100	149	1	1443
из них: Соединенное Королевство (Великобритания)	404	25,4	-	0,0	404
Швейцария	327	20,5	0,0	-	327
Кипр	221	13,9	43	1	177
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	3601	100	52	953	2596
из них: США	891	24,7	3	887	1
Нидерланды	819	22,7	11	-	808
Швейцария	736	20,4	0,1	0,0	736
производство машин и оборудования	774	100	344	-	430
из них: Германия	161	20,8	112	-	49
Турция	83	10,7	-	-	83
Кипр	72	9,3	69	-	3
производство транспортных средств и оборудования	1614	100	522	0,4	1092
из них: Республика Корея	362	22,4	10	-	352
Германия	210	13,0	13	-	197
Нидерланды	189	11,7	167	-	22
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	1000	100	197	104	699
из них: Кипр	641	64,1	195	29	417
Франция	140	14,0	-	0,0	140
Строительство	318	100	129	32	157
из них: Кипр	142	44,6	39	-	103
Германия	54	16,9	50	2	2
Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	8723	100	860	9	7854
из них: Нидерланды	2214	25,4	70	-	2144
Швейцария	1106	12,7	13	4	1089
Беларусь	1027	11,8	1	-	1026
Транспорт и связь	2634	100	232	7	2395
из них: Франция	1501	57,0	0,0	-	1501
Кипр	455	17,3	160	0,1	295
Китай	155	5,9	0,3	-	155
из итога по транспорту и связи связь	1850	100	31	7	1812
из нее: Франция	1500	81,1	-	-	1500
Китай	149	8,1	-	-	149
Ирландия	61	3,3	0,0	0,2	61
Финансовая деятельность	29004	100	488	12	28504
из них: Швейцария	27455	94,7	-	0,0	27455
Кипр	552	1,9	154	6	392
Германия	256	0,9	160	0,0	96
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	3705	100	1361	53	2291
из них: Кипр	1389	37,5	777	5	607
Соединенное Королевство (Великобритания)	944	25,5	3	2	939
Нидерланды	425	11,5	81	-	344

Таблица 6 - Объем инвестиций из России, накопленных за рубежом, млн. долларов США

	Накоплено на конец июня 2012г.	В том числе	Справочно направлено в I полугодии 2012г.
	всего	в % к итогу	прямые	портфельные	прочие
Всего инвестиций	116799	100	73498	10623	32678	69516
из них в страны - крупнейшие получатели инвестиций	101536	86,9	65980	9040	26516	59506
в том числе: Нидерланды	31416	26,9	27578	1817	2021	4148
Кипр	25081	21,5	17193	1369	6519	6608
США	7764	6,6	6396	132	1236	340
Швейцария	7010	6,0	2710	22	4278	26487
Люксембург	6237	5,3	2457	2417	1363	69
Соединенное Королевство (Великобритания)	6002	5,1	2329	3118	555	5539
Беларусь	5708	4,9	5207	1	500	4073
Виргинские о-ва (Брит.)	5362	4,6	1659	162	3541	1414
Сент-Кис и Невис	5238	4,5	2	-	5236	788
Австрия	1718	1,5	449	2	1267	10040

Размещено на Allbest.ru