Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"Тульский государственный университет"

Кафедра финансов и менеджмента

КУРСОВАЯ РАБОТА

Долгосрочная финансовая политика

Тула 2012г.

Содержание

• Введение
• 1. Характеристика объекта оценки и его окружения
• 2. Оценка стоимости объекта затратным методом
• 3. Оценка методом капитализации дохода
• 4. Оценка методом сравнительного анализа продаж
• 5. Согласование результатов
• Список литературы

Введение

Целью оценки является расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на определенную дату. Установленная стоимость недвижимости может использоваться при таких экономических отношениях, как купля-продажа, кредитование под залог, страхование имущества, налогообложение, вложение инвестиций, банкротство и т.д. В данном случае объект оценивается с целью продажи.

Под рыночной стоимостью, согласно закону РФ "Об оценочной деятельности в РФ", понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В конкретно рассматриваемом случае под оценкой рыночной стоимости подразумевается оценка рыночной стоимости полного права собственности на объект оценки, которое включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.

1. Характеристика объекта оценки и его окружения

1. Оцениваемый объект: офисное помещение

2. Месторасположение объекта: Тульская область, г. Богородицк, ул. Победы 45,

3. Оцениваемые права: полное право собственности на офис

4. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта

5. Описание объекта оценки: Офис на 2-м этаже кирпичного здания, общая площадь 74 кв.м.

6. Эффективная дата оценки: 04.08.2012 г.

7. Эффективное использование объекта в настоящее время: в качестве ведения бизнеса.

Целью оценки является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - офиса. Оценку недвижимости производят при всех отношениях, связанных с имущественными интересами сторон:

· купля - продажа;

· кредитование под залог;

· страхование имущества;

· налогообложение;

· вложение инвестиций;

· слияние;

· банкротство и т.д.

Рыночная стоимость - расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно перейти из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, в результате коммерческой сделки, после выставления на продажу общепринятыми способами; при этом полается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Передача прав от продавца покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

· обе стороны: продавец и покупатель действуют строго в рамках закона;

· обе стороны имеют полную информацию об объекте продажи;

· оплата сделки производится в денежной форме, как наличной так и безналичной;

· объект продажи достаточно долго был выставлен на открытом рынке.

Понятие оптимального использования недвижимости подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Процедура оценки включает себя следующие этапы:

· осмотр офиса;

· интервью с собеседником;

· исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

· сравнительный анализ аналогов;

· использование традиционных методов оценки.

Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а также описания самого объекта по состоянию. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Она производится с четом всех фактов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости используются методы:

· метод прямых сравнительных анализов продаж;

· метод капитализации дохода.

Строительство закончено в 2002 г. Объект расположен в 35 м от асфальтированной дороги. В непосредственной близости от объекта расположена школа, в 300 метрах от него находится автосервис. Рассматриваемый объект расположен в частном секторе.

Местность: городская, рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,8-3,8 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -9° С, июля - 23° С. За год выпадает примерно 640 мм осадков. Глубина промерзания грунта примерно 1,4 м. Преобладающее направление ветра - юго-западное.

Динамика застройки: в данном районе ведется строительство аналогичных объектов.

Спрос и предложение: пользуется достаточным спросом на рынке недвижимости.

Коммерческая привлекательность:

Как было отмечено ранее, объект расположен в непосредственной близости от автосервиса, что является удобным для покупки запасных частей. В непосредственной близости расположена остановка городского транспорта и маршрутного такси. Подъезды находятся в отличном состоянии.

Инженерное обеспечение:

Электроснабжение - Тульские городские электросети.

Теплоснабжение и водоснабжение- присутствуют.

Дизайн: типовой проект.

Степень застройки 98%.

Рынок недвижимости г.Богородицк стремительно развивается. За последнее время созданы сразу несколько риэлторских фирм. Количество сделок по купле-продаже с каждым годом увеличивается. Основными участниками на рынке жилья являются российские торговые компании, строительные объединения и частные граждане. Иностранные фирмы не рискуют приобретать недвижимость в России, где сложно прогнозировать политическую и экономическую ситуацию даже на самое ближайшее будущее.

Общая площадь офиса: 74 кв.м.

Необходимо выяснить наиболее оптимальные варианты использования офиса. Это понятие определяется как вероятное разрешимое законом использование офиса с наилучшей отдачей.

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта - недвижимости, т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию.

Оно должно быть:

- физически возможным;

- законодательно разрешенным;

- экономически оправданным;

- приносить максимальную прибыль.

Физически возможные варианты использования - это такое возможное использование, которое соответствует размерам и местоположению объекта.

Как говорилось выше, объект - это офис общей площадью 74 кв.м., находящаяся в оживленном месте, в непосредственной близости к транспорту.

Существуют следующие возможные варианты использования объекта:

1. В качестве ведения бизнеса.

2. Объект оценки можно сдать в аренду, в зависимости от срока которой владельцы могут получать достаточно стабильный доход.

3. Ипотека. Владельцы под залог офиса могут получить в банке кредит и работать с ним.

4. Наконец, объект можно просто продать.

Следует сказать, что при использовании объекта недопустимы действия, приводящие к ухудшению качественных характеристик объекта и окружающей обстановки вокруг него.

На рис. 1 представлена схема офиса.

Рис. 1 - Схема офисов в здании

Размеры помещения:

.

Площадь=74 м²

Для строительства используют следующие материалы: бетон, щебень, песок, кирпич, плиты перекрытия ПК, фундаментные плиты ФЛ-Ю, перемычки, рубероид, смолу битумную, кровельное железо и прочие материалы.

Перед началом строительства должно быть произведено гидрологическое исследование грунтов. Здание дома оборудуется водопроводом, канализацией, газопроводом, электропроводкой и электросчетчиком.

2. Оценка стоимости объекта затратным методом

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Приведем краткую характеристику выполненных строительно-монтажных работ.

Работы нулевого цикла:

* геодезическая съемка местности и разметка;

* разработка грунта экскаватором;

* устройство щебеночного основание под фундамент;

* укладка фундаментных блоков и плит и другие специальные работы.

Надземный цикл работ:

* кирпичная кладка наружных стен и межкомнатных перегородок;

* монтаж плит перекрытия;

* монтаж ж/б перемычек;

* цементная стяжка по перекрытиям;

* устройство кровли и т.д.

Отделочные работы:

* штукатурные и малярные работы;

* сантехнические работы;

* монтаж газопровода;

* монтаж электропроводки.

Таблица 1 Расчет стоимости офиса затратным методом¹

Наименование позиции	Ед. изм.	Кол-во	Цена единицы изд. руб.	Общая сумма, руб.
1. Бетон	м3	25	536	13400
2. Цементный раствор	м3	37	521	19277
3. Щебень	м3	76	89	6764
4. Штукатурная смесь	м3	45	423	19035
5. Кирпич красный	шт.	19600	1,3	25480
6. Перемычка ИП 44-25	шт.	4	158	632
7. Плиты перекрытия ПК 63-12	шт.	26	5235	136110
8. Рубероид	Рулон	19	93	1767
9. Фундаментная плита ФЛ 10-24	шт.	27	664	17928
10. Песок	м3	45	56	2520
11. Цемент	тн	4,5	1395	6278
12. Керамзит	м3	4	96	384
13. Битум	тн	1,2	1824	2189
14. Блоки оконные застекл.	шт.	4	950	3800
15. Блоки дверные	шт.	4	1205	4820
16. Лестница	шт.	1	5400	5400
17. Крыльцо	шт.	1	3478	3478
18. Железо кровельное	м2	160	77	12320
19. Стропила	шт.	12	127	1524
20. Кафельная плитка (стеновая)	м2	18	348	6264
21. Кафельная плитка (половая)	м2	10	569	5690
22. Стоимость монтажа электропроводки (с учетом материалов)				15800
23. Стоимость сантехработ (с учетом материалов, за исключением вышеуказанных)				9900
24. Стоимость прокладки газопровода (с учетом материалов)				9000
25. Стоимость всех СМР по объекту (за исключением вышеуказанных)				240000
Итого				585380

Далее оценивается величина износа оцениваемого объекта.

Износом - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Использованы результаты визуального осмотра технического состояния объекта на 04 августа 2012 г.

Таблица 2 Оценка величины износа

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента %	Износ, %	Процент износа к строению
Земляные работы	2,5	0	0
Фундаменты	31,4	29	9,1
Стены и перегородки	21,9	21	4,6
Перекрытия	3,9	26	1,0
Проемы	16,8	9	2,0
Прочее	12,0	12	1,4
Итого	100		18,1

Таким образом, процент физического износа объекта оценки составляет 18,1% Исходя из того, что оцениваемый объект имеет значительный процент физического износа, его рыночная стоимость составит: 585380 * (100 - 18,1) = 479426 руб.

Или, округленно, рыночная стоимость, определенная с помощью оценки затратным методом равна 480000 руб.

3. Оценка методом капитализации дохода

Анализ доходов

Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

Затраты на содержание офиса составляют 12000 рублей, в том числе налог на имущество - 9600 рублей, т.е. в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание офиса будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого периодов.

При этом для использования офиса как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 3).

Таблица 3 Анализ дисконтирования денежного потока

№ №	Наименование показателя	Ед. изм.		Изменение по годам
1	Арендуемая площадь	Кв.м.	74
2	Арендная плата за месяц.	руб/м2	50
3	Арендная плата за год	руб/м2	600	44400	45288	46194	46887	47590	48304
4	Увеличение арендной платы в год			0	2	2	1,5	1,5	1,5
5	Эксплуатационные расходы	руб/год		2400	2448	2497	2534	2572
6	Изменение эксплуат-онных расходов	%/год		0	2	2	1,5	1,5
7	Налог на имущество	руб/год		9600	9792	9988	10138	10290
8	Чистый операционный доход	руб/год		32400	33048	33709	34215	34728
9	Процент по депозиту			8	8	8	8	8
10	Стоимость единицы			0,89686	0,80436	0,72139	0,64699	0,58026
11	Текущая стоимость денежных потоков			29058	26582	24317	22137	20151
12	Текущая стоимость будущих доходов								122245
13	Стоимость реверсии								1747961
14	Рыночная стоимость объекта								1870206

Таким образом, стоимость офиса, как объекта приносящего доход, составляет 1870206 рубля или 1870000 рублей.

4. Оценка методом сравнительного анализа продаж

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 офиса, находящихся в том же городе. Краткие характеристики этих объектов приведены в таблице 4.

Таблица 4 Характеристики объектов жилого назначения по сравнимым продажам

Номер объкта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Победы	ул. Чкалова	ул. Демешковская	ул. Горького
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи, руб.		1100000	910000	890000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	август	август	август	август
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент блочный стены кирпичные	Фундамент бетонный стены панельные блоки	Фундамент бетонный стены кирпичные	Фундамент бетонный стены кирпичные
Общая площадь, кв.м.	74	80	83	78
Площадь участка, кв.м.	74	80	83	78
Коммуникации	Электричество и вентиляция	Электричество и вентиляция	Электричество и вентиляция	Электричество, вентиляция и отопление
Состояние	Хорошее ремонт не требуется	Хорошее требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
Удаленность от магистралей	Рядом	Рядом	500 м	300 м
Использование	В качестве офиса	В качестве офиса	В качестве офиса	В качестве офиса

Таблица 5 Корректировки стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи/ предложения	Руб.		1100000	910000	890000
площадь	Кв.м	74	80	83	78
Цена за единицу площади	Руб/ кв.м		7000	6100	5400
Право собственности		Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректир. цена			7000	6100	5400
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректир. Цена			7000	6100	5400
Условия продажи		Продажа	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректировки			-700	-610	-540
Скорректир.сумма			6300	5490	4860
Условия рынка (время продажи)		август	август	август	август
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректир.сумма			6300	5490	4860
Местоположение в г.Тула		ул. Победы	ул. Чкалова	ул. Демешковская	ул. Горького
Корректировка	%		+3	+3	0
Сумма корректировки			+210	+183	0
Физические характеристики
Материал стен		Кирпичные	Панельные блоки	Кирпичные	Кирпичные
Корректировка	%		+5	0	0
Сумма корректировки			+350	0	0
Наличие коммуникаций		Все необх.	Все необх.	Все необх.	Все необх.+ отопление
Корректировка	%		0	0	-5
Сумма корректировки			0	0	-170
Техническое состояние		хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		+5	0	0
Сумма корректировки			+350	0	0
Удаленность от магистралей		рядом	Рядом	500 м	300 м
		Оценива-емый	1	2	3
Корректировка	%		0	+4	+6
Сумма корректировки			0	+244	+324
Скорректированная цена	Руб/ кв.м		7210	5917	5014
Цена продажи за 1 м2	Руб/ кв.м	6047
Стоимость	Руб.	447478

Таким образом, рыночная стоимость офиса, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 447478 рубля.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравнительным объектами.

В качестве единицы сравнения была выделена цена предложения 1кв.м. площади офисных помещений.

Объекты сравнения подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади. В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись. Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлтерских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 1,5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

5. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офиса по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценки: Стоимость, руб.

Затратный метод 480 000

Метод сравнительного анализа продаж 457 542

Доходный метод 1 866 000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод сравнительного анализа продаж. Влияние уровней спроса и предложения является основным фактором при купле-продаже недвижимости. Несмотря на наличие различий между сравниваемыми объектами, средние данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен, имеющих место на рынке недвижимости в настоящее время. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,5.

Затратный метод также дает реальные данные о рыночной стоимости объекта. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта. Пусть вес результата данного метода составит 0,35.

Наименее точную информацию о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Неточность прогнозов оказывает отрицательное влияние на достоверность картины о рыночной стоимости объекта. К тому же, договоры об аренде имеют различный срок, сдача в аренду торговых площадей имеет ограниченный характер. Следовательно, вес результата, полученного доходным методом, определим равным 0,15.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. затратный метод 0,3

2. метод сравнительного анализа продаж 0,5

3. доходный метод 0,2

Следовательно, рыночная стоимость офиса будет равна:

С=490157*0,5+480000*0,3+1870000*0,2= 741739 руб. или округленно 742 000 руб.

Список литературы

стоимость капитализация доход продажа

1.Федеральный закон " Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 № 135-ФЗ

2.Федорова Т.А., Рылеев А.В. Оценка недвижимости. Методические указания по выполнению контрольно-курсовой работы по курсу " Оценка недвижимости и бизнеса" для студентов экономических специальностей всех форм обучения. -Тула: ТулГУ, 2008 г.

Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: "Экзамен", 2009.

4.^.Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М. 2009.

Размещено на Allbest.ru