Инвестиционная деятельность ОАО "Энергомашстрой"

После завершения первых двух этапов разрабатываются предложения по организации схемы финансирования проекта. На этом этапе необходимо рассмотреть все альтернативные варианты финансирования и подсчитать экономический эффект по каждому из них, с тем чтобы выбрать такую схему привлечения финансовых ресурсов, которая обеспечивала бы максимальную отдачу от вложений.

После организации финансирования по проекту на фазе его реализации осуществляется контроль за выполнением плана и условий финансирования.

Существует несколько способов финансирования проектов:

-- акционерные инвестиции;

-- финансирование из государственных источников;

-- лизинговое финансирование;

-- долговое финансирование.

Полная классификация форм и источников финансирования на территории РФ дана в табл. 1.5.

Таблица 1.5.

Финансирование инвестиционных проектов на территории Российской Федерации

ФОРМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ	ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
СОБСТВЕННЫЕ ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ	ПРИБЫЛЬ АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ СРЕДСТВА,ВЫПЛАЧИВАЕМЫЕ СТРАХОВЫМИ КОМПАНИЯМИ В ВИДЕ ПОТЕРЬ ОТ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ, АВАРИЙ И ПР.
ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННЫЕ РЕЗЕРВЫ ИНВЕСТОРОВ	ПРИБЫЛЬ АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ НАКОПЛЕНИЯ И СБЕРЕЖЕНИЯ ГРАЖДАН
ЗАЕМНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ СРЕДСТВА	ОБЛИГАЦИОННЫЕ ЗАЙМЫ БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ БЮДЖЕТНЫЕ КРЕДИТЫ
ЛИЗИНГОВОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ	ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ ОПЕРАТИВНЫЙ ЛИЗИНГ ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ АССИГНОВАНИЯ	ГОСУДАРСТВЕННЫЙ БЮДЖЕТ РФ РЕСПУБЛИКАНСКИЕ БЮДЖЕТЫ МЕСТНЫЕ БЮДЖЕТЫ ВНЕБЮДЖЕТНЫЕ ФОНДЫ
ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ	КАПИТАЛ ИНОСТРАННЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
МЕЖДУНАРОДНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ	КРЕДИТЫ ВСЕМИРНОГО БАНКА, ЕВРОПЕЙСКОГО БАНКА РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ СРЕДСТВА МЕЖДУНАРОДНЫХ ФОНДОВ, АГЕНТСТВ И КРУПНЫХ СТРАХ ОВЫХ КОМПАНИЙ

В состав внутренних финансовых ресурсов предприятий, используемых для финансирования инвестиционной деятельности, включаются:

-- прибыль по строительно-монтажным работам, выполняемым хозспособом;

-- поступления от ликвидации основных фондов в строительстве, осуществляемом хозспособом (при разработке временных нетитульных зданий и сооружений);

-- доходы, полученные от попутной добычи строительных материалов, на месте строительства объектов;

-- мобилизация внутренних ресурсов в строительстве, осуществляемом хозспособом и др.

В современных условиях предприятия самостоятельно разрабатывают инвестиционные программы и обеспечивают их реализацию соответствующими финансовыми ресурсами. План формирования инвестиций не является для предприятия директивным документом, а определяет стратегию его финансовых возможностей на предстоящий год.

Прибыль -- главная форма чистого дохода предприятия , выражающая превращенную форму прибавочного продукта .Ее величина выступает как часть денежной выручки, составляющей разницу между реализационной ценой продукции и ее полной себестоимостью.

После уплаты налогов и других платежей из прибыли в бюджет, у предприятия остается чистая прибыль, часть которой может быть направлена на инвестиции в составе фонда накопления(инвестиционного фонда) или в ином порядке ,принятом на предприятии.

Вторым крупным источником финансирования инвестиций на предприятии являются амортизационные отчисления (как составная часть фонда возмещения).

Амортизация по своей экономической природе является целевым отчислением, призванным обеспечить накопление средств для компенсации физического и морального износа основного капитала, используемого фирмой для всех типов ее операций. Масштабы такого начисления зависят от трех факторов:

-- балансовой стоимости оборудования, входящего в состав основного капитала;

-- предполагаемого срока службы оборудования до момента его списания;

-- избранного фирмой метода начисления амортизации.

Являясь источником формирования денежного фонда специального (целевого) назначения, амортизация, однако, не перестает быть собственностью фирмы, хотя и вычитается из ее прибыли подобно издержкам производства или налоговым платежам. Собственники средств сталкиваются только с ограничением свободы в расходовании средств, хотя сами эти целевые средства продолжают работать на благо фирмы, укрепляя финансовые основы ее будущего существования. Ведь в итоге ,когда фирме потребуется осуществить вложение средств для замены изношенного основного капитала, амортизационный фонд станет для нее эквивалентен чистой прибыли после налогообложения. С этих позиций формирование амортизационного фонда выступает как накопление инвестиционного резерва фирмы.

Поэтому начисленная амортизация включается в сумму денежных поступлений.

Акционерное финансирование представляет собой вклады денежных средств, оборудования, технологии.

При разработке инвестиционного проекта важно рационально выбрать формы привлечения капитала и прежде всего решить -- наращивать ли собственный капитал, выпуская ценные бумаги, или привлечь заемный капитал.

Ценные бумаги можно условно разделить на две большие группы:

1) опосредствующие отношения совладения -- акции;

2) отношения долгосрочного займа -- облигации, простые и переводные векселя, банковские акцепты, депозитные сертификаты, инвестиционные сертификаты, ипотеки и др.

Основное различие между ними состоит в правах их владельцев как кредиторов (облигации) и собственников (акции) предприятия. Акционер, являясь собственником приобретенных акций, разделяет права по участию в прибылях и убытках предприятия, несет риск в случае хозяйственных неудач. Держателю облигации доход (купонный процент) достается без риска. Поэтому дивиденд, выплачиваемый по акциям должен быть выше процента по облигациям.

Акция не дает права ее владельцу требовать от предприятия возврата вложенных средств. Облигации могут быть предъявлены к посрочному погашению. Только в результате банкротства предприятия акционеры имеют право на соответствующую их вкладу долю участия в суммах, оставшихся после погашения долговых обязательств. Обычно в таких случаях утрачивается весь акционерный капитал и предприниматель теряет сумму денег, затраченную на приобретение акций. Акционер получает право не на долю имущества предприятия, а на часть чистой прибыли, которая будет получена в результате хозяйственной деятельности. Единственный способ превращения акций в деньги -- их продажа другому лицу на рынке ценных бумаг.

Следовательно, акция выражает реальные экономические отношения, связанные с владением, распоряжением, пользование и присвоением обязательств собственности.

Главным фактором, влияющим на постоянно меняющийся курс акций, является величина дивиденда и процента на ссудный капитал. Чем выше дивиденд, тем дороже будет стоимость акций, тем выше ее курс. Однако при повышении банками величины ссудного процента курс акций понижается.

Кроме того, на спрос акций влияют:

1) рыночный спрос и предложение;

2) текущая и ожидаемая ликвидность акционерного общества;

3) цена на золото и недвижимость, поскольку вложения на банковские счета за продажу золота и недвижимости являются альтернативой приложения временно свободных денежных средств в ценные бумаги;

4) ликвидность, т.е. возможность превратить без потерь купленные ценные бумаги в деньги;

5) биржевая спекуляция, то есть купля-продажа ценных бумаг на фондовой бирже для извлечения сверхприбыли (как разницы между биржевыми курсами в момент заключения и исполнения сделки).

Банковский кредит.

Долговое обязательство -- это ссуда, которую обычно выдает банк и которая должна быть возвращена кредитору в срок, установленный кредитным соглашением. Основной мотив выдачи кредитором ссуды -- стремление получить в виде процентов (то есть платы за использование своих средств) часть прибыли, возникающей у должника. Размер процентной ставки отражает понимание кредитором уровня риска данного предприятия, с одной стороны, и риска невозврата предприятием выданной им ссуды, с другой. Чем выше кредитор оценивает уровень риска данного предприятия, тем выше устанавливаемая им процентная ставка за кредит.

Кредит выражает экономические отношения между заемщиком и кредитором, возникающие в связи с движением денег на условиях платности, срочности, возвратности.

По срокам пользования кредиты могут быть: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные.

По обеспечению: только обеспеченные, которые в свою очередь по характеру обеспечения могут быть: залоговые, гарантированные и застрахованные.

По способу предоставления: вексельные, при помощи открытых счетов, сезонные.

В хозяйственной практике широко распространены залоговые операции. Отношения залога, возникающие между банком и заемщиком регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Для банка интерес к залогу выражается в том, что в составе имущества заемщика выделяется определенная часть, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. В этой связи принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счете верит заемщику, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор верит вещи.

Залог -- способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества.

Предметом залога может быть любое имущество, которое, согласно законодательству, может быть отчуждено залогодержателем.

Видами залога могут быть: залог имущества, в т.ч. залог предприятия в целом, залог товаров, ценных бумаг. Залоговое право представляет собой претензию на чужое имущество или имущественные права, или претензию на право получения компенсации от реализации заложенного имущества, если должник не может погасить свою задолженность.

В соответствии с условиями договора сторон либо закона, предусматривающего возникновение залога, может использоваться один из двух его видов: заложенное имущество может либо оставаться у залогодателя, либо передаваться во владение залогодержателя. Наиболее распространенным является залог с оставлением имущества у залогодателя, т.к. он позволяет ему продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя и заложенное имущество.

В нашем случае залогом, который будет обеспечивать обязательства строительной организации перед банком, может служить строящийся жилой дом или уже существующий дом, т.е. недвижимое имущество. Соответственно кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества, называется ипотечным кредитом, а сам залог недвижимого имущества называется ипотекой. Ипотечный кредит берется для покрытия крупных капитальных вложений. Особенно эффективно он используется при кредитовании нового строительства.

Помимо акционерного капитала и заемных средств, важной финансовой категорией на стадии эксплуатации является внутренняя наличность, создаваемая самим проектом. Она может принимать форму накопленных резервов (нераспределенная прибыль и амортизация ).

Лизинг.

Вместо займа финансовых средств иногда можно взять в аренду заводское оборудование или даже целые производственные единицы, другими словами берутся взаймы производственные активы. Лизинг обычно требует первоначального платежа и ежегодной арендной платы, то есть лизинговых платежей.

Главными субъектами лизинговых сделок являются:

Арендодатель(лизинговый посредник), фирма, обычно контролируемая банком, специализированная на купле и строительстве движимого или недвижимого имущества (производственного назначения),которое он сдает в аренду. Участвующие в договоре лизинга банки распределяют и предлагают договоры лизинга и финансируют арендодателя (т.е. собственную форму лизинга ).

Арендатор (пользователь или потребитель) -- предприятие, решившее взять в аренду средства производства для использования их в производственном процессе

Поставщик -- промышленное или торговое предприятие, выпускающее или поставляющее оборудование ,выбранное арендатором.

Проблемой, которую в инвестиционном проекту нужно решить принципиально, является то ,какую альтернативу следует предпочесть -- лизинг или закупку основного капитала. Для оценки обеих финансовых альтернатив используется метод дисконтирования потока реальных денег. Первоначальный платеж, текущие лизинговые и другие дополнительные выплаты по лизинговому соглашению являются тогда частью оттока реальных денег, заменяющей все первоначальные инвестиционные затраты, рассчитанные для варианта закупки. Поскольку срок лизинговых соглашений обычно значительно короче ,чем технический и экономический срок жизни активов, необходимо учитывать остаточную стоимость (приток реальных денег) арендуемых активов при сравнении лизинга с заемным финансированием.

Если инвестор имеет выбор между заемным и лизинговым финансированием, он будет сравнивать оба ряда дисконтированных потоков реальных денег, чтобы определить, какая альтернатива принесет больший доход (ВНД,ЧДД),помня, однако, что нужно учитывать аспект ликвидности и риски.

Жилищные займы.

Жилищные займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют два эквивалента стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь при условии успешного завершения программы.

Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.

Так как все выпускающиеся займы пока адресные, то срок погашения наступает со сдачи дома в эксплуатацию. То есть сегодня займы рассчитаны максимум на год-два и по срокам мало отличаются от схем долевого участия в строительстве. Как показал опыт, займы привлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во-первых--позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых--дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Естественно, что все выше сказанное выполнимо лишь при достаточных гарантиях осуществления проекта и благоприятной экономической ситуации в регионе.

1.6.2. Определение стоимости инвестиционных ресурсов.

Все методы оценки приемлемости инвестиций, которые мы рассматривали выше, в той или иной мере основаны на сопоставлении результатов инвестиций и тех затрат денежных средств, благодаря которым эти результаты достигаются. Поэтому очень важно правильно определять реальную стоимость инвестируемых средств, т.е. стоимость капитала.

Решение этой проблемы всегда затрудняется тем, что капитал большинства фирм имеет сложную структуру, образуемую различными источниками долгосрочных средств:

-- заемными средствами;

-- обычными акциями;

-- привилегированными акциями;

-- прочими финансовыми инструментами (облигациями и т.д.).

В силу этого стоимость денежного капитала фирмы представляет собой средневзвешенную величину, зависящую от двух факторов:

1) цены каждого из источников капитала, т.е. той доходности, которой требует владелец средств за право их использования;

2) доли каждой разновидности средств в общей сумме капитала.

Т. о, необходимо так организовывать процесс сбора средств, чтобы минимизировать их цену, а с другой стороны -- выбирать варианты распоряжения этими средствами, способные максимизировать прибыльность использования капитала.

Понятие стоимости капитала.

Стоимость капитала представляет собой цену выбора или альтернативную стоимость его использования. Это вызвано тем, что деньги -- это один из видов ограниченных (экономических) ресурсов, а потому, направляя их на финансирование одного типа коммерческих операций, мы делаем невозможным вложение этих средств в другие виды деятельности.

Отсюда вытекает принципиально важное положение: вложение средств оказывается оправданным только в том случае, если оно приносит доход больший, чем по альтернативным проектам с тем же уровнем риска.

Стоимость капитала представляет собой ту прибыль, которая необходима, чтобы удовлетворить владельцев капитала, а чистая текущая стоимость может быть представлена как та сумма денег, которую инвесторы согласны оставить реципиенту (заемщику) за то, что он обеспечит им возврат вложенных средств плюс получение такой прибыли.

1. Средневзвешенная стоимость капитала. Поскольку в большинстве случаев привлекать капитал приходится не из одного источника, а из нескольких, то обычно стоимость капитала формируется под влиянием необходимости обеспечить некий усредненный уровень прибыльности. Поэтому средневзвешенная стоимость капитала может быть определена как тот уровень доходности, который должен приносить инвестиционный проект, чтобы можно было обеспечить получение всеми категориями инвесторов дохода, аналогичного тому, что они могли бы получить от альтернативных вложений с тем же уровнем риска.

В этом случае средневзвешенная стоимость капитала формируется как средневзвешенная величина из требуемой прибыльности по различным источникам средств, взвешенной по доле каждого из источников в общей сумме инвестиций.

Общая же формула для определения средневзвешенной стоимости капитала имеет вид:

WACC=,

где -- доля капитала (инвестиционных ресурсов), полученного из источника i

-- требуемая доходность(норма прибыли) по капиталу, полученному из источника i.

Резюме

Инвестиционная политика -- составная часть экономической политики, проводимой государством и предприятиями в виде установления структуры и масштабов инвестиций, направления их использования и источников получения.

Направления практической реализации инвестиций зависят от привлекательности с точки зрения скорого получения прибыли, возврата вложенных средств инвестора.

После возникновения идей, отвечающих целям проекта, необходимо провести предварительную экспертизу, чтобы исключить из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемые.

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате такой оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию будет спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов .

Эта работа обычно проводится в два этапа:

1.Из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;

2.Для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.

Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами. При всех прочих благоприятных характеристиках проекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:

-- возмещения вложенных средств за счет доходов от реализации ;

-- получения прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для фирмы уровня;

-- окупаемости инвестиций в пределах срока, приемлемого для фирмы.

Определение реальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций и является ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств в реальные активы.

Известны два основных подхода к оценке коммерческой привлекательности инвестиционного проекта: “финансовая состоятельность” (финансовая оценка) и экономическая оценка.

Финансовая оценка инвестиционной деятельности предприятия производится с помощью показателей рентабельности, оценки использования инвестиций, оценки финансового состояния.

При экономической оценке инвестиционных проектов рассчитывают показатели чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности, периода окупаемости, индекс доходности.

Ни один из перечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта. Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта.

На успех проекта очень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.

Финансирование проекта должно обеспечить решение двух основных задач:

-- обеспечение такой динамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;

-- снижение затрат финансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структуры инвестиций и максимальных налоговых льгот.

Существует несколько способов финансирования проектов:

-- акционерные инвестиции;

-- финансирование из государственных источников;

-- лизинговое финансирование;

-- долговое финансирование.

Глава 2. Анализ инвестиционной политики ОАО ”Энергомашстрой” и ее влияния на конкурентоспособность фирмы.

2.1. Производственная характеристика ОАО “ЭМС”.

2.1.1. Краткая историческая справка и основные направления деятельности.

АООТ “Энергомашстрой” было одним из первых приватизированных предприятий в Санкт-Петербурге. АООТ “Энергомашстрой” было приватизировано по первому варианту в 1991 году. Летом 1995 года был выкуплен пакет акций размером 20 % у КУГИ и теперь АООТ “Энергомашстрой” является полностью частным предприятием, собственниками которого являются около четырех с половиной тысяч акционеров.

АООТ “Энергомашстрой” является правопреемником Проектно-строительного объединения “Энергомашстрой”, существовавшего с 1928 года, деятельность которого была направлена на строительство объектов производственного назначения на территории Санкт-Петербурга, области и Северо-Запада. АООТ “Энергомашстрой” сохранило целостность организации (не произошло разделения на отдельные строительно-монтажные управления (далее СМУ) и производственные подразделения), изменив лишь специализацию. С 1992 года АООТ “Энергомашстрой” занимается жилищным строительством. Оно имеет лицензии на следующие виды деятельности:

-- функции генерального подрядчика

-- выполнение строительно-монтажных работ

-- производство строительных материалов и изделий “

-- проектные работы и инжиниринговые услуги.

В 1992 году в связи со снижением объема государственного заказа возникла необходимость диверсификации деятельности. В 1992 году АООТ “Энергомашстрой” анонсировало свой первый проект по строительству жилого дома. В связи с новой деятельностью возникла необходимость создания новых подразделений: Управления капитального строительства (УКС), являющегося внутренним заказчиком на объект, и Управления внешних контрактов (УВК), выполняющего функции отдела реализации.

Так же в 1992 году было создано Управление имущества, призванное разрабатывать и внедрять систему эффективного управления имуществом доставшимся АО “Энергомашстрой” в процессе приватизации. В него входят три отдела: Управления жилыми зданиями, Управления офисными зданиями, Управления производственными базами.

В 1995 году вследствие успешного осуществления деятельности по ведению строительства жилых домов были созданы отделы: Маркетинга и рекламы и Инвестиционно -финансовый отдел. Они совместно с УВК и УКС были выделены в Департамент застройки. Тогда же были выделены Департамент Строительства и Департамент Управления имуществом. (схема 2.1.)

Схема 2.1.

Структура ОАО “Энергомашстрой”

Энергомашстрой

Управление Строительный Департамент

застройки трест имущества



АООТ «Энергомашстрой» имеет широкие возможности, ведет работу по многим направлениям, основными из которых являются:

-- строительство жилых домов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;

-- реконструкция жилого фонда Санкт-Петербурга;

-- строительство производственных и общественных зданий;

-- по проектам, разработанным проектной фирмой компании ведется строительство индивидуальных коттеджей;

-- изготовление и комплектация технологического оборудования;

-- девелоперская деятельность

2.1.2. Организационная структура АО “Энергомашстрой”

В своем составе АООТ “Энергомашстрой” имеет:

-- управление механизации № 30 с автомобильным парком, землеройной техникой, авто- и башенными кранами;

-- завод по производству железобетонных изделий, пилорама в п. Б. Грива.

-- деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной столярки, деловой доски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.

Производственная база занимает территорию общей площадью около 200 тысяч квадратных метров. Производственная площадь цехов - 16 тысяч квадратных метров. Административное здание компании находится в 5 минутах ходьбы от Московского вокзала, в историческом центре Санкт-Петербурга.

2.2. Политика АО “ЭМС” в области выбора направлений вложения средств.

Успешная деятельность строительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит от того, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов. Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансировании допускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят к потере вложенных средств.

Вопрос выбора критериев эффективности проектов является первым из ряда, стоящих перед руководством компании. Инвестиции -- чрезвычайно сложный процесс, подверженный влиянию различных факторов, которые не могут быть выражены только количественными величинами. Качественный характер множества факторов, зачастую имеющих определяющее значение для проекта, существенно ограничивает возможность чисто математических методов и усиливает роль человека в принятии решения. Другими словами, задача анализа инвестиций и отбора проектов -- это в большей мере, проблема эффективности менеджмента.

Высшее руководство компании -- это прежде всего политический орган, и его задача принимать стратегические решения. Оценивая проект, руководители компании задаются довольно простыми вопросами: соответствует ли проект целям и задачам компании, достаточен ли планируемый уровень прибыли, насколько велик риск потери вложенных средств. Однако простота этих вопросов не предполагает однозначных ответов. Рассматривая какой-либо проект, руководители компании зачастую не могут прийти к согласию, так как каждый из них имеет свое собственное представление о прибыли, риске, сроках проекта, целях и задачах компании, а иногда и о ее возможностях. Это часто приводит к возникновению конфликта, когда в условиях острой конкурентной борьбы и нестабильности экономики необходимо рационально распределить ресурсы между краткосрочными, высокодоходными проектами, способствующими восполнению оборотных средств, и инвестициями в долгосрочные проекты, которые в отдаленной перспективе обеспечат высокие и стабильные доходы.

В стратегическом плане компании должны найти отражение ответы на следующие вопросы: какая минимальная величина прибыли и дохода на вложенный капитал от проекта допустимы для компании, какой объем инвестиций максимально допустим, какой срок реализации проектов предпочтителен, какая часть ресурсов будет направлена на краткосрочные, а какая на долгосрочные проекты; каким руководство представляет имидж своей фирмы и какого типа проекты будут оказывать на него положительное влияние; каковы задачи фирмы; какой риск считать высоким; проекты какого типа и масштаба соответствуют организационным и финансовым возможностям фирмы.

АО “ЭМС” инвестирует только в собственные проекты, так как это дает возможность осуществления полного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможность получения дополнительного экономического эффекта за счет экономии. В соответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также с представлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализации построенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительства домов на 150-200 квартир.

Оценка жизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, в качестве которых выступают руководители подразделений: начальник Управления Капитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник Отдела Маркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Каждый из этих специалистов со своей стороны, основываясь на личном опыте, профессиональных знаниях оценивает возможность реализации проекта, экономический результат от его осуществления и уровень риска по проекту. Выбор проекта осуществляется после сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска. Как известно, альтернативы, предполагающие более высокий доход, предполагают также и наиболее высокий риск. Поэтому при выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительности строительства возрастает уровень риска. В наше сложное время иногда приходится реализовывать проекты, уровень прибыли от которых хотя бы покрывал издержки. Это объясняется стремлением фирмы сохранить рабочие кадры и свой сегмент рынка, так как потеряв их в ожидании супердоходных проектов восстановить потом будет значительно сложнее и дороже.

Финансовая оценка в условиях неопределенности.

Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в т.ч. о связанных с ним затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Разница между риском и неопределенностью состоит в том, знает ли лицо, принимающее решение, о вероятности наступления определенных событий.

При оценке проектов наиболее существенными представляются следующие виды инвестиционных рисков:

-- риски, связанные с установленными законодательством правовыми основами осуществления инвестиций, так называемые политические риски;

-- риски, связанные с имущественными правами на инвестируемый объект;

-- риски, связанные с ошибочной оценкой рыночной ситуации при планировании инвестиций;

-- риски, связанные с ошибочностью в составлении проекта;

-- риски, связанные со случайными воздействиями на объект, как со стороны непосредственно участников проекта (в том числе -- строительно-монтажные риски), так и со стороны третьих лиц, а также иные случайные воздействия (пожары, наводнения, стихийные бедствия и т. д.);

-- риски, связанные с выполнением своих обязательств участниками проекта и их контрагентами;

-- риски, связанные с изменением рыночной ситуации во время реализации проекта, которые не позволяют получить планируемую отдачу от инвестиций.

Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся в форме каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие методы:

1.Анализ чувствительности;

2.Проверка устойчивости и определение предельных параметров проекта;

3.Определение точки безубыточности;

4.Корректировка параметров проекта:

5.Построение дерева решений;

6.Формализованное описание неопределенности.

Рассмотрим один из перечисленных методов -- анализ чувствительности.

Анализ чувствительности призван дать точную оценку того, насколько сильно изменится эффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметров проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е. незначительное отклонение от первоначального замысла окажет серьезное влияние на успех проекта.

Анализ чувствительности проекта можно применять в двух случаях: 1) для определения факторов, в наибольшей степени оказывающих влияние на результат проекта; 2) для сравнительного анализа проекта.

2.2.1. Конкурентная стратегия ОАО “ЭМС”

При выборе конкурентной стратегии руководство АО “ЭМС” исходило из своих возможностей обеспечения качества , а также из потребностей рынка. В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости цены на жильё низкого качества (“хрущёвки”, панельные дома первых серий ) имеют тенденцию к медленному понижению ( за 1995 г. по материалам нескольких агентств цены на этот тип жилья снизились на 2% -- 5% ). В то же время цены на жильё высокого качества ( старый фонд после кап. ремонта, “сталинские “ дома, кирпичные дома с удачной планировкой квартир) устойчиво растут ( в 1994 г. -- 24%, в 1995 г. -- 18%). Это обусловлено тем, что категория населения, которую устраивает такого рода жилье, не в состоянии заплатить даже за такие, относительно дешевые квартиры. В то же время сформировался довольно широкий слой населения с высоким и, главное, стабильным доходом, нуждающийся в улучшении жилищных условий и потенциально готовых к приобретению жилья. Поэтому спрос на жилье высокого качества остается стабильным, цены на такого рода жилье имеют медленную тенденцию к повышению.

АООТ “Энергомашстрой” располагает всеми необходимыми слагаемыми для обеспечения высокого качества строящегося жилья:

-- в АО работают специалисты высоких разрядов по строительным профессиям;

-- в состав АООТ “Энергомашстрой” входит строительная лаборатория, которая осуществляет технический надзор согласно лицензии;

-- АО располагает хорошим оборудованием;

-- наличие в составе АО проектной фирмы обеспечивает возможность следовать всем требованиям развивающегося рынка жилья.

Приняв во внимание вышеперечисленные факторы, менеджеры АО “ЭМС” избрали конкурентную стратегию Б2 --ориентация на качество, надеясь со временем расширить диапазон конкуренции и прийти к стратегии А2 -- уникальность и лидерство по качеству продукции. При этом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

Так, например, фирмой реализованы следующие проекты:

-- жилой дом на 6-ой Советской ул., 32, общей площадью 2400 м2 пятиэтажная кирпичная вставка между существующими домами, на свайном основании с квартирами улучшенной планировки в двух уровнях. Просторные места общего пользования и большие кухни (15 м2) создают дополнительный уют жителю квартиры. В каждой квартире - бассейн. Заказчиком выступал “АО Спецгидроэнергомонтаж”.

-- жилой дом по ул. Варшавской д. 63 - общей площадью 6500 м2 . Дом в кирпично-монолитном исполнении со встроенными помещениями, 14 этажей с квартирами улучшенной планировки в 2-ух уровнях.

-- коттеджи в п. Новоселье Ломоносовского района, 2-3 этажные кирпичные дома построенные по индивидуальным проектам, разработанным проектной фирмой АООТ “Энергомашстрой”. Каждый коттедж имеет гараж и мансардную часть используемую под жилье.

2.2.2. Маркетинговая стратегия и ценовая политика .

Выбор проекта производится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговые исследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированными фирмами, так и собственные исследования. В частности, специалистами по маркетингу АО “ЭМС” проводятся более детальные исследования рынка нового жилья в районе предполагаемого строительства.

Ключевыми элементами политики продаж АО “ЭМС” являются:

-- оптимальная для Клиента схема оплаты. В отличие от многих застройщиков фирма не ставит жёстких условий по срокам оплаты при заключении договора.

-- максимум дополнительных услуг для Клиента. Сюда входят возможность оплаты квартиры товарами или услугами, отделка квартиры по индивидуальному проекту, зачёт стоимости имеющегося у Клиента жилья.

-- обширная дилерская сеть. В реализации квартир участвуют несколько агентств недвижимости Петербурга. Агентствам предоставлена весьма удобная для них схема взаимодействия, ключевым элементом которой является соблюдение единой ценовой политики. По желанию агентство может получить эксклюзивное право продажи нескольких квартир, либо участвовать в реализации всех выставленных на продажу.

-- привлечение потенциальных инвесторов путем помещения рекламы в периодической печати. Практика показала, что удовлетворительной эффективностью обладает реклама строящегося жилья в специализированных изданиях (газеты “Недвижимость Петербурга”, “Экспресс-недвижимость”, “Бюллетень недвижимости”), а так же рекламные стенды, размещённые на строительной площадке. Реклама в массовых изданиях (“Санкт-Петербургские ведомости”, “Вечерний Петербург” и т.п. ), а также в элитных журналах в связи с низким соотношением эффективность/цена смысла не имеет. Это связанно с тем, что клиент, располагающий необходимой для осуществления дорогостоящего мероприятия -- приобретения квартиры -- суммой, ориентируется в первую очередь на рекламу в специализированных издания. В частности, проведённый нами устный опрос клиентов показал, что у каждого из них просмотрел по крайней мере два номера газеты “Недвижимость Петербурга” ( в том числе и тогда, когда они находили АООТ “Энергомашстрой” по другой рекламе). Кроме того, ряд организаций в Санкт-Петербурге регулярно приобретает жильё для своих сотрудников. В число обязанностей отдела маркетинга и рекламы входит выявление таких организаций и установление контактов с ними.

В некоторых случаях оказывается полезным посещение специализированных выставок и семинаров с точки зрения привлечения партнёров для финансирования строительства ( агентства, крупные инвесторы).

2.3. Сложившаяся практика финансирования инвестиционных проектов.

Обычная схема финансирования для застройщиков, не связанных с банками,--за счет авансовых платежей клиентов. Данный метод работает по разному на разных объектах. Полностью--на возведении малоквартирного элитного жилья под заказ по заранее согласованным условиям. Частично--на многоквартирных жилых домах. Вариант не самый простой. У организации есть опыт по объекту на Варшавской,63. Это 500-квартирный дом из трех корпусов. Оплата осуществлялась в несколько этапов после проведения соответствующих объемов работ за счет собственных средств. По последнему корпусу пришлось использовать заемные средства. Из-за неритмичности поступления средств от инвесторов, а регулярные срывы платежей--характерная особенность нашего времени, по выплате процентов были задержки. И хотя, в итоге, с кредитом рассчитались в срок, использование заемных средств существенно снизило прибыльность проекта.

Поэтому цена жилья вынужденно будет выше среднерыночной. При строительстве дома на озере Долгое рассматривался вариант финансирования за счет привлечения кредита МБРР.



2.4. Экономическая оценка проекта строительства жилого дома на Тихорецком проспекте.

2.4.1. Краткое описание проекта.

Площадка строительства расположена на пересечении Тихорецкого и Светлановского проспектов, напротив Соснового парка. Она свободна от застройки и расположена среди уже сложившихся жилых кварталов, существующих инженерных коммуникаций.

В результате осуществления проекта предполагается построить индивидуальный жилой дом - важный высотный акцент квартала, архитектурно организующий пересечение двух проспектов - магистралей городского значения.

Облик здания решён с учётом ответственного расположения в градостроительной структуре района.

Здание 16-ти этажное двухсекционное со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. В жилом доме предусмотрены одно-, двух-, трёх-, четырёх-, пяти-комнатные квартиры, отвечающие всему комплексу современных требований, предъявляемых жилью высокого качества:

- изолированные комнаты,

- расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами,

- централизованное горячее водоснабжение,

- телефонизация,

- радиофикация,

- мусоропровод.

Схемой генплана предусмотрено зонирование прилегающей территории с организацией площадок: отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки личных автомашин для жильцов.

Таким образом, представленная характеристика здания свидетельствует о том, что проект выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы -- ориентация на качество -- и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.

Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.

Реализация квартир в строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

2.4.2. Оценка эффективности проекта.

Оценка инвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.

При расчетах были приняты во внимание следующие факторы:

-- Рост строительного индекса, за базовое значение принято 0,8%.

-- Рост курса доллара США, базовое значение - 0,8%.

--Рост цены метр кв. жилой площади - 1,5 % на первоначальном этапе , 2,5% - на среднем этапе строительства и на последнем этапе рост цены равен 1,5%.

Начальное значение строительного индекса равно 9500.

В таблице 2.1. представлены следующие данные:

-- данные по стоимости строительства с распределением по периодам строительства исходя из календарного графика. Расчет производился исходя из предполагаемой стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов, заработная плата рассчитывалась на основе действующих на настоящий период тарифных ставок и предполагаемого уровня роста, накладные расходы и плановые накопления выводились расчетным путем как процент от затрат на материалы по существующим статистическим данным и существующих норм составления сметной стоимости.

-- курс рубля по отношению к доллару США;

-- индекс цен по отношению к ценам 84 года;

-- цена одного метра квадратного (из таблицы 2.2. “Прогноз потока наличности”);

-- продаваемая площадь (из табл. 2.2.);

-- полученные средства (из табл. 2.2.).

Формирование цены реализации 1 метра квадратного площади квартир. Потребляемые ресурсы и производимая продукция проекта имеют физическую форму, и цены используются для представления их в стоимостном выражении с целью приведения к общему знаменателю. Для целей ТЭО цены должны отражать реальные экономические стоимости потребляемых ресурсов и выпускаемой продукции на весь период планирования.

В таблице 2.2. представлен предполагаемый график расчетов поступления средств от продажи квартир в строящемся доме, график составлен исходя из имеющейся информации по продаже квартир по другим объектам с учетом уровня цен и предполагаемой прибыльности вложения в строящуюся недвижимость.

Предполагаемые цены рассчитывались следующим образом:

Исходя из сложившегося уровня цен на готовое жилье аналогичного качества и месторасположения по максимальным и минимальным ценам были построены графики, исходя из трех уровней роста цен: 1%, 1.3% и 1.6% в месяц, из получившихся на январь 1997 года цен была рассчитана средняя цена;

Получив среднюю цену мы рассчитали график роста цены продаж квадратного метра исходя из того, что доход получаемый инвестором должен быть больше дохода по депозиту в банке;

После этого весь период инвестирования был разбит на три зоны:

Зона высокого риска -- начало строительства;

Зона умеренного риска -- этап возведения стен и начало отделки;

Зона низкого риска -- этап окончания строительства.

В соответствии с этими зонами были выделены этапы роста цен: этап медленного роста, этап быстрого роста и этап приближения цены к цене готового жилья.

Распределение продажи квартир между авансовыми продажами и продажами готового жилья рассчитано на основе статистических данных по продажам аналогичных объектов АО “Энергомашстрой”, с учетом вышеописанных зон рискованности инвестиций.

В таблице 2.3. “Отчет о движении денежных средств” представлен помесячный график потребности средств для реализации проекта и предполагаемого поступления инвестиций для его финансирования. Потребность в средствах берется из календарного графика производства работ. Размер поступления инвестиций -- авансовые платежи из таблицы 2.2.

Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с реализацией проекта. Если это распределение финансовых потоков не сделано должным образом, то проект может переживать периоды накопления финансовых излишков (не используемых, но требующих уплаты процентов) или испытывать неожиданную нехватку средств и проблемы с ликвидностью. В последнем случае возможны серьезные финансовые последствия, вынуждающие, например, занимать на короткое время средства, обычно под более высокие проценты, или могут возникать задержки в осуществлении проекта, если нехватку финансов не удастся покрыть на этапе строительства. Поэтому необходимо составить схему общих притоков и оттоков реальных денег. На этапах осуществления и эксплуатации проекта подобное финансовое планирование требует помесячного шага расчета.

В таблице 2.4. представлен расчет прибыльности проекта, исходя из анализа потоков денежных средств. При расчете были сделаны следующие предпосылки:

График продаж берется на основе табл. 2.2. и является отражением единственного источника поступлений. Исходя из этого весь недостаток притока денежных средств покрывается за счет средств инвестора (в данном случае АО “Энергомашстрой”) или за счет кредитов.

Затраты на строительство берутся из календарного графика работ.

Ставка приведения берется на уровне кредитной ставки.

В данной таблице в графе “Затраты на строительство объекта” приводятся затраты на строительство, оборудование, управление и рекламу непосредственно связанные со строительством данного объекта.

По результатам расчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.



2.5. Финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы.

Как уже отмечалось, инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности необходимо проанализировать финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.

Аналитическая группировка статей баланса за 1995 год
			Таблица 2.5.
Актив баланса	На начало	На конец	Пассив баланса	На начало	На конец
	периода	периода		периода	периода
1. Иммобилизованные	84354594	112693788	1. Собственный	82955125	101542544
активы			капитал
2. Оборотные активы	5678609	8914395	2. Заемный капитал	7078078	21651600
2.1 Запасы	2559888	4170915	2.1 Долгосрочные
2.2 Дебиторская			обязательства	0	0
задолженность	2571179	3561652	2.2 Краткосрочные
2.3 Денежные			кредиты и займы	3287696	12358601
средства	546895	1142428	2.3 Кредиторская	3790382	9292999
			задолженность
Имущество	90033203		Источ. имущества	90033203	123194144
3. Убытки	0	1585961
Баланс	90033203	123194144	Баланс	90033203	123194144
Аналитическая группировка статей баланса за 1996 год
			Таблица 2.6.
Актив баланса	На начало	На конец	Пассив баланса	На начало	На конец
	периода	периода		периода	периода
1. Иммобилизованные	144047816	149431878	1. Собственный	132896572	135691002
активы			капитал
2. Оборотные активы	8914395	10883699	2. Заемный капитал	22461369	26784611
2.1 Запасы	3847385	2894115	2.1 Долгосрочные
2.2 Дебиторская			обязательства	0	0
задолженность	3561652	6607235	2.2 Краткосрочные
2.3 Денежные			кредиты и займы	12358596	14191173
средства	1142428	1076549	2.3 Кредиторская	10102773	12593438
			задолженность
Имущество	152962211	160315577	Источ. имущества	154537841	162475613
3. Убытки	1575630	2160036
Баланс	154537841	162475613	Баланс	154537841	162475613

2.5.1. Анализ рентабельности

Рентабельность является одним из наиболее важных показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

Для расчета показателей рентабельности данные баланса и отчета о прибылях и убытках (форма №2) группируются в таблицу 2.7. Результаты расчета показателей рентабельности сведены в таблицу 2.8.

	Таблица 2.7.
№	Показатели	1995 год	1996 год
1	Выручка (нетто) от реализации работ, тыс. руб.	38480825	27164580
2	Себестоимость продукции, тыс. руб.	35171033	22923510
3	в процентах к выручке (2/1*100%)	91,4	84,41
4	Управленческие расходы, тыс. руб.	-	460838
5	Прибыль от реализации продукции, тыс. руб.(1-2-4)	3309792	3780232
6	Прибыль от реализации в процентах к выручке (6/1*100%)	19,7	21,7
7	Прибыль (убыток) от прочей реализации, тыс. руб.	1222082	-1236440
8	Доходы от внереализационных операций ,тыс. руб.	337177	329649
9	Убытки от внереализационных операций, тыс. руб.	1190954	413323
10	Балансовая прибыль, тыс. руб.(5+7+8-9)	3678097	2460118
11	Налог на прибыль, тыс. руб.	2534225	287575
12	Чистая прибыль, тыс. руб.	1143872	2172543
13	Собственный капитал	91856027	133848712
14	Средний за период итог баланса	106613674	158506727

Анализ рентабельности

			Таблица 2.8.
Наименование коэффициента	Управление застройки		ЭМС
	1995	1996	1995	1996
Рентабельность оборота	0,155	0,51	0,03	0,08
Рентабельность общего капитала	0,03	0,02	0,007	0,013
Рентабельность собственного капитала	0,003	0,02	0,009	0,016
Рентабельность постоянного капитала	0,003	0,02	0,009	0,016

На основании таблицы 2.8. можно сделать следующие выводы:

Рентабельность собственного капитала крайне низка. Средний уровень этого показателя для промышленности развитых стран составляет 30 - 40%. Низкий уровень рентабельности собственного капитала АООТ “Энергомашстрой” можно объяснить, с одной стороны, нерациональным использованием собственного капитала, а с другой стороны, незначительной величиной чистой прибыли.