Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области

Кроме перечисленных способов возможно использование SQL-запросов к данным.

2.1.11 WinGIS

Геоинформационная система WinGIS разработана австрийской фирмой PROGIS. В этой системе реализована идея многооконной обработки векторных, растровых и табличных данных с использованием системы WINDOWS фирмы MICROSOFT (США).

Преимуществами системы WINGIS являются: простота и удобство использования, применение концепции многослойного построения изображении, объединение возможностей работы с векторными и растровыми объектами одновременно. По сравнению с другими ГИС система WINGIS отличается универсальностью своих графических возможностей и гибкостью своих программных средств, которые могут работать параллельно.

В системе WINGIS оцифровываются любые графические объекты, обеспечивается построение сложных изображений, изображения связываются с базой данных и выводятся по запросам на экран дисплея или на графопостроитель и принтер). В совокупности программные средства поддержки многооконного интерфейса, обработки векторной и растровой информации, ее отображения позволяют создавать цифровые и электронные карты.

Настольная геоинформационная система WINGIS объединяет в себе базу данных и графический редактор. База данных основана на реляционной системе управления базами данных -- SQL. Структура данных представляет собой набор таблиц, состоящие из строк и столбцов.

Система содержит мощный генератор отчетов, который имеет функции современных текстовых процессоров, таблиц и списков, позволяет производить анализ, использующий соединение различных полей данных в запросе (функции AND, OR, NOT), и статистический анализ (усреднение, максимум, минимум и т. д.), производит объединение тематических данных с графическими, а также объединение нескольких независимых баз данных в единый проект.

Экспорт и импорт данных может осуществляться либо через ASCII-формат с последующим преобразованием в графическую информацию и информацию базы данных, либо через формат DXF для векторной графики, формат BMP -- для растровой графики и форматы баз данных -- DBASEIII, DIP, SQL, CSV.

Оцифровка графических объектов возможна полуавтоматическим способом при помощи цифрователя, а также по сосканированному изображению, которое используется в качестве подложки.

В системе WINGIS предусмотрены специальные функции над объектами: поиск в окрестностях полигонов и внутри заданного радиуса, автоматическое создание параллельных полилиний, разделение сложных графических объектов на простые линии и точки, объединение векторных полигонов, автоматическое создание сеток, автоматическая математическая привязка после оцифровки и т. д.

Анализ системы WINGIS позволяет сделать вывод, что она является оптимальной при создании небольших настольных ГИС.

2.1.12 CADdy

CADdy - одна из немногих систем, с помощью которой можно без специальной настройки системы вести проектирование и создание земельной (городской) кадастровой информационной системы. Относительно других систем той же функциональной направленности (AutoCad, и др.) CADdy имеет ряд преимуществ, обусловленных тем, что ее идеология включает спектр согласованных информационно-технологических решений ориентированных на решение различных по направленности задач. Для создания и ведения ГИС-кадастра в системе CADdy необходимо включение следующих модулей:

- Картография/Оцифровка (CADdy V2) - создание топографических или тематических карт и планов местности по данным полевой геодезической съемки и/или имеющимся планшетам (снимкам) с помощью дигитайзера или сканерных технологий;

- Архив планов и карт (CADdy BSV) - ведение картографического банка данных территории. Позволяет автоматически выполнять сборку единой карты из отдельных планшетов, делать из нее выборки и передавать их в CADdy V2.

- Классификатор топографо-геодезических данных (CADdy TP) - графический классификатор топографо-геодезической информации для создания планов и карт крупных масштабов (1:5000 - 1:500). Позволяет автоматически организовывать работу по векторизации растровых топографических планов и сократить время обработки полевых материалов съемки. Включает в себя справочное пособие по кратким характеристикам условных знаков и указания по изображению всех графических объектов, полностью соответствующее изданию "Условные знаки для топографических планов масштабов 1:5000 - 1:500" ГУГК при СМ СССР.

- Разработка графических информационных систем (CADdy KIS) - разработка графических информационных систем, предназначенных для решения задач ведения, диспетчеризации и управления по земельному и городскому кадастрам, кадастрам муниципальных инженерных сетей (канализации, водоснабжения и пр.) и дорог. Структуризация информации может быть выполнена в соответствии с запросами пользователей. Обеспечивается решение задач управления земельными участками, зданиями и капитальными сооружениями (посредством импорта данных из модулей CADdy V2 и CADdy AKK), системами электро-, водо- и газоснабжения, телекоммуникационными сетями, оформление лицензий на строительство, отвод земельных участков, обустройство защитных зон и парков. Обеспечивается ведение планов развития территории, землеотводов и землепользования (посредством импорта данных из модуля CADdy BFP), а также баз данных по строительству и эксплуатации дорог.

2.1.13 WinCAT

WinCAT - программный продукт фирмы Siemens Nixdorf - геоинформационная система ориентированная на интеграцию и анализ графических и семантических баз данных с ограниченными возможностями ввода и редактирования. Работает в операционных системах Windows.

Основной единицей работы в WinCAT является проект, он объединяет в себе всю графическую и семантическую информацию в виде тематических слоев. Тематическими слоями являются векторные и растровые файлы и запросы к таблицам ODBC.

WinCAT использует собственный формат векторных данных С60, но в систему входят конверторы из формата DXF и форматов SICAD. Информация в векторном файле разделяется на несколько слоев по семантическим признакам, например, в файле транспортной сети слоями могут являться разные типы дорог, заправки, стоянки и так далее. Слой может состоять из объектов любого типа: полилиний, полигонов, точек и т.д. Кроме того, в векторном файле описываются стили рисования графических объектов и стили подписей.

WinCAT поддерживает следующие растровые форматы: BMP, TIFF, FLD (собственный формат WinCAT), LAN/GIS (формат ERDAS). Файлы типа BMP и TIFF можно использовать в качестве подложки к картам. Файлы типа FLD и LAN/GIS включают в себя информацию о географических координатах (обладают пространственнойпривязкой) и могут иметь несколько логических информационных слоев - диапазонов спектра.

Тематическая картография в WinCAT развита очень сильно, каждый слой в проекте может нести тематическую нагрузку. Тематика может быть создана для любых типов графических объектов. Информация в тематическом слое может отображаться как стиль графического объекта.

Локальные запросы можно составлять по нескольким полям, результат работы запроса можно посмотреть в таблице. На карту могут быть нанесены области поиска в виде полигонов различной формы, с ними можно связать любой тематический слой. На карте и в таблице будут отражены только те объекты, которые попали в области поиска. В WinCAT используются только ортогональные системы координат: Гаусса-Крюгера, UTM, Британская национальная система, операции по преобразованию координат WinCAT не поддерживает.

Инструментальные средства разработки (API) WinCAT основаны на механизме Microsoft OLE2 automation. WinCAT-документ (“проект-WinCAT”) может быть открыт как объект OLE automation клиентского типа во всех средствах разработки приложений поддерживающих механизм OLE automation, WinCAT API используется для управления главным окном, окном проекта, тематическими слоями и объектами. В состав системы входит пример приложения на Visual Basic 4.0.

2.1.14 ГИС «Панорама»

Практически все рассмотренные ГИС в большей или меньшей степени предоставляют пользователю инструмент для создания и поддержания цифровых карт, интегрируя информацию из различных источников. Однако изобразительные средства большинства программных продуктов не соответствуют отечественным картографическим ГОСТам. Безусловно, есть системы, которые в состоянии воплотить любой стиль, значок, заливку и т.д. но они стоят десятки тысяч долларов. С помощью ГИС "Панорамы" получение карты, которая соответствует всем нормам и правилам отечественной картографии, обходится на несколько порядков дешевле.

В настоящее время фирмой “Геоспектрум” совместно с топографической службой ВС РФ подготовлена линейка ГИС-продуктов под общим названием «Панорама». В состав комплекса входят следующие программные продукты:

- Профессиональная ГИС “Панорама”;

- Настольная ГИС “Панорама”;

- Профессиональная версия “Панорама-Редактор”;

- Автоматизированная информационная система “Панорама-Кадастр”;

- Комплект инструментальных средств разработчика ГИС-приложений “GIS TOOLKIT”;

- Программа просмотра и печати электронных карт “PANVIEW”.

В этой линейки продуктов важное место занимает автоматизированная информационная система земельного кадастра - “Панорама-Кадастр”. Она предназначена для оперативного сбора, накопления, хранения и использования земельно-кадастровых данных (топографического и правового характера) при кадастровом картографировании, оперативного управления земельными ресурсами. Система позволяет вести оперативную информацию о землепользователях, земельных участках, операциях проводимых с земельными участками, а также привязывать эту информацию к цифровым картам и выполнять расчетные задачи с выдачей отчетных материалов. Кадастровая информация о земельных участках хранится в реляционной базе данных, доступ к которой осуществляется посредством SQL-запросов. Цифровые карты местности имеют внутренний формат ГИС-Панорама.

Основные функции системы “Панорама-Кадастр”:

- учет землепользователей;

- оформление правоустанавливающих документов на землю;

- количественный и качественный учет земель с разделением их по категориям;

- регистрация прав, а также сделок и обременении на земельный участок;

- установление и регистрация правового режима пользования земельными участками (обременения, сервитуты, ограничения);

- формирование статистической отчетности:

- картографирование учитываемой территории;

- предоставление юридически обоснованных и достоверных данных о правах на землю, для органов управления, юридических и физических лиц.

- создание и ведение дежурных карт выполняется в среде “Панорама”, позволяющей быстро и качественно ввести цифровые данные о земельном участке. В системе “Панорама-Кадастр” выполняется учет и регистрация объектов недвижимости, связанных с земельными участками. Система внедрена в земельных комитетах республики Татарстан, Ногинском районе Московской области, кадастровой палате города Череповца.

2.1.15 ГИС «Альбея»

Главная пользовательская концепция ГИС «Альбея» - максимальная свобода в создании карты, обеспечиваемая развитой архитектурой. Возможности ГИС "Альбея”:

- обеспечение территориальной концепции в рамках проекта (множество территорий, отображаемых системой со своими местными системами координат);

- работа с произвольным количеством растровых и векторных слоёв, объединённых в проблемные группы (карты) и состоящих из, возможно, нескольких оформительских стилей оформления объектов класса;

- каждый слой одновременно могут образовывать объекты из разных геометрических примитивов: и точечные, и линейные, и дуговые, и площадные, и символьные в одном слое) (объектная идеология типа MapInfo);

- одновременное разбиение объектов по секторам пространства (автоматически), по слоям и масштабам повышает скорость вывода данных на экран;

- допускается различное отображение одного и того же объекта в разной форме в различных масштабных диапазонах (генерализация);

- отсутствие архитектурных ограничений на размеры баз данных ГИС (можно отвекторизовать Нью-Йорк в М1:500 со всеми инженерными коммуникациями и при этом ГИС будет работать практически так же легко, как и для небольшого населенного пункта);

- автоматическое восстановление целостности баз данных системы при сбоях оборудования, программного обеспечения и т.п., резко снижающее вероятность потери данных при указанных событиях. Это достигается введением значительной структурной избыточности на нижних уровнях архитектуры системы;

- каждый комплект системы обладает всеми возможностями как просмотра, так и редактирования карт. Ограничение доступа ко всем функциям такого рода определяется системой паролей;

- системе придаётся простой вьюер карт, распространяемый бесплатно и с разрешением свободного копирования.

2.1.16 SINTEKS

Трисофт - одна из наиболее надежных фирм, предлагающих российское ПО ГИС. SINTEKS -- продукт с мощным потенциалом, вполне универсальный по функциональным возможностям, хотя реализация отдельных функций, выполненная в разное время и под разные задачи несбалансированна и не всегда доступна пониманию “конечного” пользователя.

Следует отметить нестандартный подход к проблеме визуализации данных, примененный в SINTEKS. Рисованием каждого слоя карты управляют присоединенные к нему легенды - их может быть две. А создание и редактирование легенд производится вне среды Sinteks Skiller в отдельном модуле. Тем самым, творческие возможности оператора, создающего карту, ограничены присоединенной легендой, сделанной заранее. Такое посягательство на основные права и свободы, обусловленное историей развития пакета, вначале воспринимается в штыки, но во многих случаях этот подход оказывается удобнее традиционного.

2.1.17 GeoGraph/GeoDraw

Центр Геоинформационных Исследований ИГ РАН разработал геоинформационную систему GeoGraph/GeoDraw конечного пользователя, имеющую более 10000 пользователей. Векторный топологический редактор GeoDraw позволяет осуществить ввод данныхвкторизацией традиционных карт и планов с бумажных и других носителей по растру или с помощью дигитайзера; непосредственным использованием данных натурных измерений на местности; импортируя пространственные и связанные с ними атрибутивные данные их других форматов. Система опробирована на тысячах карт широкого масштабного ряда от 1:500 до 1:50000000. Другой продукт GeoGraph позволяет реализовать большую часть из набора функций уровня конечного пользователя: создавать электронные карты и атласы, проводить картографический анализ, формировать выборки и запросы, оформлять и выводить твердые копии на печатающие устройства.

Программные продукты ГИС ЦГИ ИГРАН GeoDraw/GeoGraph широко используются в течение ряда лет различными организациями. Для работ по линии создания земельных кадастров GeoGraph/GeoDraw используется в Ханты-Мансийском округе (вплоть до районов), Оренбургском, Мурманском земельных комитетах, Сергиев-Посадском и Ступинском районах Московской области и др., а также организациями, активно обеспечивающими работы по земельному кадастру - организациями Роскартографии (Уралгеоинформ, ЗапСибАГП, УралНИИгипрозем и др.) НТЦ автоматизированной ГИС Республики Коми также использует GeoGraph/GeoDraw, и в настоящее время ИГ РАН является ведущим разработчиком по созданию комплексного территориального кадастра республики.

2.1.18 ГИС ГрафИн

Одной из систем, удовлетворяющей самым широким требованиям является интегрированная ГИС ГрафИн, третью версию которой НПО “Сибгеоинформатика” выпустило в 1998 г. В настоящее время ГрафИн стремительно развивается, имеет свой круг пользователей, на её основе разработаны многочисленные приложения - начиная от градостроительных, земельных кадастров, и заканчивая кадастрами инженерных коммуникаций и системами расчёта режимов и проектирования инженерных сетей. Система ГрафИн поддерживает большое количество моделей и форматов данных. Как и во многих современных ГИС, вся графическая информация в системе ГрафИн упорядочивается в виде совокупности слоев, которые могут быть логически сгруппированы в папки слоев произвольной степени вложенности.

Важной областью применения системы ГрафИн являются инженерные кадастры, в которых на плане местности изображаются промышленные объекты, коммуникации, технологические схемы инженерных сетей с точным соблюдением топологической связности объектов сетей. Используя в совокупности информацию по геологии, гидрологии, транспортным и инженерным коммуникациям, зонам затопления, можно автоматизировать процесс комплексного проектирования инженерных сетей и управления их функционированием.

Одной из наиболее развитых является подсистема моделирования рельефа. Она позволяет работать с регулярной (прямоугольной) и нерегулярной (триангуляционной) моделью.

Система ГрафИн обладает развитым интерфейсом прикладного программирования, является интегрированной системой, обладая основными функциональными возможностями, присущими полнофункциональным геоинформационным системами и системам автоматизированного проектирования универсального назначения.

2.1.19 Geocad System

Модульная многоцелевая кадастровая система Geocad System представляет собой систему взаимосвязанных баз данных, средств ввода, обработки и отображения семантической (атрибутивной) и пространственной информации различных территорий.

Разнообразие применений банка данных для решения всевозможных задач управления территорией предполагает наличие различных аспектов: от традиционных, предназначенных для обеспечения деятельности административных подразделений по управлению данной территорией - земельный кадастр, недвижимость и отношения собственности, топография, коммуникации, до чисто информационно-справочных - дорожная сеть, торговля, история, культура и т.д.

Geocad System имеет несколько различных уровней настройки, позволяющих легко компоновать из имеющихся баз данных новый банк и настраивать его на определенную территорию.

В основе организации банка данных лежит стандартная технология Microsoft Access: организация данных в виде таблиц, организация запросов, учитывающих взаимосвязи данных, на основе стандартного языка построения запросов (SQL), система экранных форм и отчетов, реализация нестандартных вариантов организации данных и вычислений в виде библиотек программных модулей.

Во многих городах Geocad System применяется на протяжении многих лет. Например в Каменске-Уральском, Барнауле, Иркутске, Находке, Бийске и т.д. В 1997 году подписаны Генеральные Договора с Федеральными кадастровыми палатами Новосибирской, Кемеровской области и Приморского края о сотрудничестве в реализации «Программы создания и ведения Государственной автоматизированной системы земельного кадастра» этих субъектов федерации. В Новосибирской, Кемеровской областях и Красноярском крае ведется поставка АИС ГЗК на базе GeoCad Systems.

АИС ГЗК на базе GeoCad Systems успешно функционируют в Кемерово, Новосибирской области, Находке, Бийске, Кабардино-Балкарии и Красноярском крае.

2.2 Обзор ГИС-технологий, применяемых при решении задач управления региональной недвижимостью Тульской области

Управление региональной недвижимостью, а если быть точнее - информационная поддержка лиц, принимающих решение - довольно многоаспектная и сложная задача. Исторически сложилось так, что в различных организациях, которые занимаются данными вопросами, используются различные геоинформационные системы, системы управления базами данных, и, как следствие, различные ГИС-технологии.

На территории Тульской области применяются лишь некоторые из рассмотренных ранее решений. Остановимся на них более подробно.

2.2.1 Автоматизация обработки землеустроительной информации - Geocad System

Землеустройство - это социально-экономический процесс и система мероприятий по организации использования и охраны земли совместно с другими средствами производства, связанными с ней; по регулированию землевладений и землепользований в соответствии с земельным законодательством и решениями органов исполнительной власти; по устройству территории сельскохозяйственных предприятий; созданию благоприятной экологической среды и улучшению природных ландшафтов.

На территории Тульской области такими видами работ занимается большое количество компаний, в областном центре - городе Туле, лицензию на проведение работ по землеустройству имеют государственное унитарное предприятие «Тульское землеустроительное предприятие», Тульский городской центр градостроительства и землеустройства и государственное унитарное предприятие «Тульское городское земельно-кадастровое бюро». Эти организации используют для автоматизации своей работы программное обеспечение Geocad System.

2.2.1.1 Технология работы без использования ГИС-технологий

Данные для организации ведения землеустроительной документации появляются различными путями, но основной и часто единственный путь - обработка информации, полученной с помощью полевых измерений.

Работы по землеустройству являются начальным этапом формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными границами, геодезическими координатами, природными, техническими, градостроительными и иными характеристиками. От качества и профессионализма проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита прав собственности, установление ограничений и обременен ий при использовании земельных участков.

В настоящее время земельные участки формируются в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 N2 78-ФЗ «О землеустройстве» и принятыми в его развитие постановлениями Правительства Российской Федерации.

Технологическая схема получения землеустроительной документации при использовании традиционного метода с указанием сроков исполнения выглядит следующим образом:

Получение заявки на проведение землеустроительных работ (в т.ч. межевание) - момент получения заявки.

Рассмотрение заявки - 1 рабочий день

Организация работ на местности - 3 рабочих дня

Согласование с Управлением Роснедвижимости - 5 дней

Получение информации об обременениях объекта из ФГУ «Земельная кадастровая палата» - 10 дней

Получение картографического материала на участок из ФГУ «Земельная кадастровая палата» - 1 день

Запрос на получение данных Единого государственного реестра прав на имущество - 2 дня

Обработка картографического материала, согласование его с данными работ натурной съёмки, нанесение межевых границ участков - 1 день

Изготовление планов участков - 1 день

Изготовление иных документов и выдача их заказчику, внесение изменений в базу землеустроительной информации - 1 день

Итого количество дней: 25.

Следует также отметить, что при «ручном» способе ведения землеустроительной документации все виды работ выполняются различными исполнителями и большая часть рабочего времени тратиться на поиск различного рода информации в архивах, на работу с графическими материалами, которая чревата ошибками, и, как следствие, увеличиением сроков выполнения работ.

2.2.1.2 Технология работы с использованием Geocad System

Сущность автоматизации обработки землеустроительной информации заключается в активном применении компьютерной технологии работ при обработке материалов землеустройства в цифровом виде.

Автоматизированные системы обработки землеустроительной информации устанавливаются в соответствующих организациях и выполняют следующие функции :

- сбор, накопление и обновление координатной и семантической информации по отдельным субъектам землепользования.

- автоматизированную подготовку документов на право пользования (владения) землей и регистрацию выданных документов.

- ведение электронной земельно-кадастровой книги.

- подготовку данных статистической отчетности.

В состав автоматизированной системы также входят средства оцифровки топографо-геодезических работ и оцифровки картографических материалов, что обеспечивает получение и исправление цифровых описаний земельных участков для их последующей загрузки в базу данных системы.

Автоматизированная система обработки землеустроительной информации строится на базе Geocad System и включает в себя модуль по обработке материалов полевых измерений, средства автоматизированного ввода данных (из памяти электронных геодезических приборов), средства ввода графической информации (дигитайзер, сканер), модуль для обработки графики и автоматизированного черчения, устройства вывода графической и текстовой информации (принтер, плоттер), телекоммуникационные устройства для связи с электронными архивами сторонних организаций.

При использовании такого автоматизированного рабочего места технология обработки землеустроительной информации выглядит следующим образом:

Получение заявки на проведение землеустроительных работ (в т.ч. межевание) - момент получения заявки.

Рассмотрение заявки - 1 рабочий день

Организация работ на местности с использованием электронного теодолита - 1 рабочий день

Выгрузка данных из теодолита в среду Geocad System - 15 минут

Согласование с Управлением Роснедвижимости, получение разпешения на использование цифровых ресурсов Управления, получение информации из электронного архива Управления Роснедвижимости - 1 день

Получение информации об обременениях объекта из ФГУ «Земельная кадастровая палата» (получение сегмента данных программного комплекса «Единый государственный реестр земель» на электронном носителе) - параллельно с выполнением п.4., не более 3-х дней

Получение картографического материала в цифровой форме на участок из ФГУ «Земельная кадастровая палата» - 1 день

Получение электронной выписки Единого государственного реестра прав на имущество - 1 день

Обработка картографического материала в Geocad System, печать планов участков и иных документов - в течении 1 рабочего дня

Изготовление иных документов и выдача их заказчику- в течении 1 рабочего дня

Итого приблизительное максимальное количество дней: 12.

Следует отметить, что при таком подходе внесение изменений в базу землеустроительной информации происходит полностью автоматизированно, без участия конечного пользователя.

Рисунок 1. Схема управления ресурсами градостроительного кадастра.

С организационной точки зрения также наблюдается улучшение качества работы - технологический процесс при автоматизированном методе обработки землеустроительной информации проходит под управлением одного человека. Соответственно, повышается ответственность сотрудников и могут быть использованы более реальные методы оценивания производительности труда (выработки) каждого сотрудника в отдельности.

С точки зрения специалиста-информатика, схема управления объектом выглядит следующим образом (см. рис. 1):

Информационные потоки можно представить следующим образом (см. рис.2):



Рисунок 2. Схема информационных потоков управления земельными ресурсами.

2.2.2 Ведение государственного земельного кадастра объектов недвижимости

Основные сведения о состоянии земельных ресурсов на территории государства находятся в государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра).

На территории Тульской области ведением государственного земельного кадастра и реестра объектов капитального строительства (объектов региональной недвижимости) управляет Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата». Для этих целей используется комплекс аппаратных и программных средств. В качестве программной компоненты активно используются ГИС MapInfo, ГИС ObjectLand и программный комплекс «Единый государственный реестр земель» (ПК ЕГРЗ).

2.2.2.1 Сущность земельного кадастра и технология его ведения без применения ГИС-ориентированных решений

Ведение государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках. Основным процессом ведения государственного земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков включает следующие действия:

проверку представленных заявителем документов;

составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ);

присвоение кадастрового номера земельному участку;

изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ЕГРЗ);

формирование кадастрового дела земельного участка.

В технологической схеме ведения государственного земельного кадастра предусмотрены следующие основные процедуры:

документационное обеспечение государственного кадастрового учета;

кадастровое формирование земельного участка;

кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

подготовка кадастрового плана земельного участка;

внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета представляет собой процедуру описания земельного участка в соответствии с заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения сведений в ЕГРЗ.

Кадастровое формирование может проводиться:

по результатам межевания земель;

по декларативному принципу (по данным заявителя).

Формирование земельного участка - это процесс описания и индивидуализации объекта учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, а также характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов. Формирование объекта кадастрового учета представляет собой совокупность землеустроительных и кадастровых действий.

Землеустроительные действия по формированию объекта учета выполняются организациями или лицами, имеющими лицензию на эти работы. На уровне муниципального образования такая организация носит название «Орган по межеванию и формированию объекта учета». Кадастровые действия по формированию объекта учета предназначены для проверки представленных заявителем сведений о земельном участке и возможности их внесения в документы государственного земельного кадастра. Проверяется достоверность сведений - соответствие тем данным, которые зарегистрированы в государственном земельном кадастре.

Помимо этого может происходить непосредственное формирование земельного участка как объекта кадастрового учета (при отсутствии сведений о земельном участке в государственном земельном кадастре).

Процесс формирования объекта кадастрового учета выполняется при поступлении заявки на кадастровый учет земельного участка или на кадастровый учет изменений характеристик земельного участка. Исходными данными для кадастрового формирования земельных участков служат:

материалы дела по заявке, включающие материалы межевания и данные о предмете сделки из учреждений юстиции (при их наличии);

данные ЕГРЗ (документы подраздела соответствующего кадастрового квартала);

кадастровые дела земельных участков, участвующих в сделке и смежных (в случае необходимости).

В процессе формирования объекта кадастрового учета создаются:

план объектов кадастрового учета;

протокол формирования объекта кадастрового учета.

Кадастровое формирование земельного участка может проводиться как при наличии результатов межевания и формирования, полученных из Органа по межеванию и формированию объекта учета, так и по декларативному принципу.

Процесс формирования объекта кадастрового учета включает несколько процедур:

создание «Плана объектов»;

проверка результатов межевания и возможности государственного кадастрового учета земельного участка (только при наличии результатов межевания);

составление протокола формирования;

утверждение результатов формирования.

2.2.2.1.1 Создание «Плана объектов»

«План объектов» представляет собой фрагмент плана кадастрового квартала, на котором отображаются границы земельных участков, задействованных в сделке.

«План объектов» выполняется разными способами:

как выкопировка из плана кадастрового квартала формы при наличии необходимых сведений;

как результат анализа кадастровых и землеустроительных дел на зарегистрированные ранее участки.

«План объектов» создается на стандартном бланке формы ЕГРЗ.

На «Плане объектов» отображаются следующие элементы существующих и формируемых объектов:

границы, поворотные и узловые точки;

номера поворотных и узловых точек;

номера отрезков границ;

кадастровые номера учтенных земельных участков, участвующих в формировании;

литеры сформированных частей участков;

границы частей земельных участков;

поворотные точки границ частей земельных участков;

учетные номера частей земельных участков.

Если «План объектов» был ранее создан, то есть заявленный земельный участок был учтен по декларативному принципу, то данная процедура включает коррекцию ранее созданного плана.

2.2.2.1.2 Проверка результатов межевания

Процедура проверки межевания и возможности формирования объекта учета выполняется только при наличии результатов межевания из учреждений юстиции. В случае заявки на кадастровый учет по декларативному принципу эта процедура пропускается и сразу составляется Протокол формирования.

Проверка межевания и возможности формирования объекта учета заключается в проверке соответствия представленных материалов межевания сведениям, учтенным в ЕГРЗ, и материалам дела по заявке.

Контроль соответствия поступивших из учреждений юстиции данных сведениям, учтенным в ЕГРЗ, заключается в проверке:

местоположения земельного участка в кадастровом квартале;

конфигурации земельного участка;

соответствия частей земельного участка, связанных с ограничениями в использовании, учтенным территориальным зонам.

Соответствие представленных данных проверяется:

визуально - по примерному положению точек на плане кадастрового квартала (в пределах квадрата координатной сетки);

аналитически - сравнением данных геодезических измерений с данными ЕГРЗ (координаты поворотных и узловых точек, длины линий и дирекционные углы).

Для проверки местоположения участка в кадастровом квартале следует определить:

расположен ли он полностью в границах соответствующего кадастрового квартала по их координатам;

не пересекается ли граница участка с границами учтенных земельных участков.

При этом проверяется положение проектируемых узловых и поворотных точек формируемого объекта на плане кадастрового квартала по их координатам.

Для проверки конфигурации объекта учета следует определить наличие соответствия общих точек формируемого объекта и всех смежных участков на общих границах. Контроль осуществляется сравнением плана-схемы межевания с планом кадастрового квартала, с использованием таблиц координат проектируемых точек.

Для проверки правильности границ частей формируемого объекта, связанных с ограничениями в использовании, следует определить:

для всех ли учтенных территориальных зон, которые пересекаются с формируемым объектом, отображены соответствующие части объекта;

проверяется положение соответствующих точек частей участка на плане кадастрового квартала с нанесенными границами территориальных зон по их координатам.

Все необходимые вычисления по перечисленным проверкам выполняются на рабочих ведомостях к «Протоколу формирования объекта кадастрового учета».

Составление «Протокола формирования объекта кадастрового учета» выполняется в следующем порядке:

Выполняется контроль положения точки проектной (новой) межи на существующей меже путем определения отклонения точки проектной межи от расчетной точки, которая расположена на пересечении линий проектной и существующей межей.

Выполняется контроль площадей участков, по которым совершается сделка. Для этого вычисляются площади размежеванных частей участков по координатам заданных и поворотных точек.

Предельно допустимые значения расхождений площадей и порядок выбора из возможных значений площади, принятой для кадастрового учета должны быть определены нормативными документами, принятыми для муниципального образования. Принятие этих и других нормативных документов должно предшествовать началу учетных действий в отделе кадастрового учета.

Выполняется проверка допустимости землеустроительной операции:

если выделяемая часть объекта учета заявлена как самостоятельный участок, то проверяется соответствие площади, подлежащей учету, предельно минимальному размеру для заявленного режима использования;

если выделяемая часть объекта присоединяется к учтенному, то проверяется соответствие их режимов использования.

Заключение о допустимости землеустроительной операции делается, исходя из технических требований к минимальным размерам (если формируется самостоятельный участок) и возможности слияния участков с различным установленным режимом использования.

На каждом шаге составления Протокола формирования, в случае отрицательного результата проверки, процедура может быть прервана и составлено обоснованное Заключение об отказе в кадастровом учете.

2.2.2.1.3. Утверждение результатов формирования

По результатам выполненных проверок принимается решение о возможности учета или отказа в учете сформированных участков.

При положительном результате проверок в «Протокол формирования объекта кадастрового учета» в графу «Заключение» заносится запись о возможности кадастрового учета земельного участка, сформированного по условиям сделки. Подробно описывается операция формирования, указываются кадастровые номера участков, формируемых и ликвидируемых в результате операции. При отрицательном результате в графе Протокола «Заключение» делается запись об отказе с указанием причины отказа в кадастровом учете, готовится «Уведомление об отказе». Основание приостановки или отказа в учете указывается на каждый объект сделки.

«Протокол формирования объекта кадастрового учета» утверждается кадастровым инспектором.

В Дело по заявке помещаются:

План объектов;

Протокол формирования;

«Уведомление об отказе» (при наличии).

После выполнения этой процедуры Дело по заявке передается на следующую технологическую процедуру:

при положительном решении - на кадастровый учет.

при отказе в учете - на завершение заявки.

Технологическая схема процесса формирования объекта кадастрового учета представлена на рисунке 3:



Рисунок 3. Схема процесса формирования земельного участка как объекта кадастрового учета

При анализе методов управления процессом ведения градостроительного кадастра была получена следующая схема (см. рис.4):

Рисунок 4. Схема управления объектами земельного кадастра

2.2.2.2 Кадастровый учет с применением программного комплекса «ЕГРЗ» и геоинформационных технологий

В 2002 г. в Российской Федерации начали формировать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Одновременно с принятием Земельного кодекса РФ постановлением Правительства РФ (2001 г.) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы). Цель Программы - создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.

Основные задачи Программы:

разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий;

создание с использованием единых метрологических и программно-технических принципов государственных автоматизированных баз данных, обеспечивающих ведение государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости, а также сведения о них, и подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных;

создание автоматизированных технологий и специальных программных средств, обеспечивающих реализацию процедур государственного учета объектов недвижимости и ввод в автоматизированные базы данных актуальной информации о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества как объектах права и налогообложения, полученных в результате разграничения государственной собственности на землю, инвентаризации, межевания и кадастровой оценки земельных участков;

ввод в государственных органах по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимости в эксплуатацию программно-технических комплексов, средств защиты информации, обеспечивающих автоматизацию процессов формирования, учета, оценки земельных участков и объектов недвижимости;

обеспечение совместимости информационных систем, связанных с формированием, государственным учетом, технической инвентаризацией, оценкой, регистрацией прав, налогообложением, управлением и распоряжением недвижимостью, и создание системы электронного обмена сведениями между ними;

организация и проведение подготовки и переподготовки кадров, обеспечивающих государственный кадастровый учет земель и иных объектов недвижимости, а также кадастровую оценку земель.

В результате реализации данной Программы будет сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, при которой вся информация о недвижимом имуществе в виде единого банка данных - государственного кадастра недвижимости.

Формирование объектов кадастрового учета и их учет в Тульской области ведется в автоматизированном режиме. Сведения о земельных участках хранятся как на бумажных, так и на электронных носителях. Для этих целей используется программный комплекс ведения земельного кадастра (ПК ЕГРЗ) и программный комплекс Mapinfo версий 5.0. и 6.5.

Программный комплекс Mapinfo выступает как основной элемент при проверке сведений о точках и границах земельного участка.

Программный комплекс ведения земельного кадастра предназначен для применения в учреждениях, осуществляющих ведение Единого государственного реестра земель.

ПК ЕГРЗ поддерживает функции, необходимые для ведения государственного земельного кадастра.

ПК ЕГРЗ реализован как модульная распределенная многопользовательская система, обеспечивающая коллективную работу персонала.

Все модули комплекса обладают единым пользовательским интерфейсом, наглядным и легким для освоения. Для эффективной эксплуатации комплекса пользователи должны владеть базовыми знаниями о среде Windows и навыками работы в этой среде.

Программный комплекс ЕГРЗ предназначен для ведения государственного земельного кадастра на уровне кадастрового района. Комплекс позволяет выполнять формирование и учет объектов учета - земельных участков, а также сведений о территориальных зонах. Кроме общей информации об объекте учета, учитывается его правовой статус, экономические характеристики, прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости, а также другие специальные сведения. Имеется возможность хранения истории объекта учета и его правового статуса.

В ПК ЕГРЗ предусмотрена возможность ведения различной справочной информации (списки субъектов правовых отношений, правоустанавливающих документов).

Модуль ведения системы классификаторов обеспечивает однозначность информации земельного кадастра.

Адресная система позволяет производить формирование адресной характеристики информационных объектов.

ПК ЕГРЗ имеет защиту от несанкционированного доступа. Модуль администрирования дает возможность назначать пользователям различные права на выполнение действий в рамках комплекса. Информация о действиях пользователей протоколируется в системном журнале.

С помощью ПК ЕГРЗ идет подготовка форм подраздела Государственного реестра земель. Подготавливаются формы, которые не вошли в состав Описания земельных участков (например, форма Ф.1.7). В формах Государственного реестра земель, представленных в составе Описания земельного участка, выполняются учетные кадастровые записи, т.е. заполняются строки, которые должны быть заполнены при открытии подраздела, например, указывается присвоенный кадастровый номер, номер листа формы, указываются ссылки на места хранения документов, которые служат основанием для внесенных сведений.

При использовании ПК ЕГРЗ, предназначенные для ведения Государственного реестра земель сведения из документов заносятся в базу данных, в ходе чего земельному участку присваивается кадастровый номер. В соответствии с Порядком ведения Единого Государственного Реестра Земель кадастрового района вносятся следующие сведения:

кадастровый номер, номер заявки, наименование объекта, местоположение, категория земель, вид использования, площадь;

о частях и обременениях земельного участка;

об экономических характеристиках (кадастровая стоимость земельного участка, ставка земельного налога);

описания точек и границ.

С помощью ПК ЕГРЗ выполняется формирование и печать кадастрового плана земельного участка (формы В1-В6).

Рисунок 5. Схема работы с применением ГИС-технологий

Внедрение автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра позволило сократить время на формирование объекта кадастрового учета, что в значительной степени повысило эффективность ведения Государственного кадастрового учета.

Общая схема работы по государственному учёту земельных участков и объектов недвижимости (объектов капитального строительства - ПК ЕГРОКС) при использовании связки «ПК ЕГРЗ» + ГИС «MapInfo» представлена на рисунке 5.

3. Сравнительный анализ геоинформационных технологий в решении типовых задач управления недвижимостью

В чем особенности данного периода времени в России с точки зрения использования ГИС технологий?

Во многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной:

все материалы связанные с недвижимостью, в том числе с земельными участками, в развитых капиталистических странах велись задолго до изобретения компьютеров и перевод их в компьютерную форму связан с большими единовременными затратами, а в России такие материалы только появляются;

в России в настоящее время динамика использования недвижимости (переход из рук в руки, изменение функций и объемов) значительно выше чем в стабильных странах, а это значит, что оперативность доступа к информации, которую обеспечивает компьютер приобретает у нас большее значение;

в настоящее время перед городскими властями часто стоит задача обновления всей картографической информации по городу, так как существующая традиционная картографическая информация устарела, недостоверна, отдельные ее части противоречат друг другу;

в настоящее время в России уже существует значительный компьютерный парк и значительные мощности по выпуску компьютеров. Цены на компьютеры (в отличии от многих других товаров) ниже чем в большинстве стран.

в силу особенностей социалистического этапа развития страны в России существует много высокопрофессиональных программистов и системных интеграторов (в том числе на местах) способных решать сложные информационные задачи в рамках города при ограниченном финансировании и создавшие оригинальные программные комплексы стоимость которых значительно ниже зарубежных;

некоторые фирмы-производители программного обеспечения предвидя рост спроса на ГИС и желая закрепиться на рынке предоставляют льготные условия продажи.

Это благоприятное стечение обстоятельств носит временный характер, поэтому важно не упустить возможности.

К сожалению, есть обстоятельства препятствующие корректной работе с городской геоинформацией. Это прежде всего всепроникающие правила соблюдения секретности. Практически недоступна общегородская информация масштабов от 1:10000 до 1:500. Секретной является и городская система координат в которой привязаны все городские объекты. Могут быть следующие пути получения необходимой для задач зонирования информации в таких условиях:

покупка изданных в последнее время и свободно распространяемых в торговле городских карт масштабов 1:20000 - 1:30000 с дальнейшем сканированием и векторизацией,

использование материалов отдела главного архитектора, городских и центральных проектных организаций. Прежде всего это касается уточнений планировки отдельных кварталов и составления адресной схемы.

Заявка на рассекречивание плана города определенного масштаба. Как правило такие работы проводятся в организациях картографии и геодезии. Также это могут сделать военные картографы, причем у них часто такие карты уже существуют готовые. Рассекречивание карты стоит порядка тысяч долларов и включает в себя снятие с карты секретных и стратегических объектов, иногда внесение искажений.

Использование снимков из космоса. На сегодняшний день с точки зрения картографии точность полученной со снимков (не военных) информации не лучше масштаба 1:20000. Такие снимки достаточно дороги и трудоемки в оцифровке, но их выгодно отличает оперативность и актуальность. Характерно то, что ввоз такого снимка в Россию, сопряжен с трудностями прохождения пограничного контроля.

Возможно в дальнейшем эти трудности будут сняты. Надежды на это связаны с запуском коммерческих низкоорбитальных спутников которые будут предоставлять всем желающим снимки территорий с идентификацией объектов вплоть до 10-20 см. В таких условиях продолжать практику общей секретности можно только полностью отгородившись от внешнего мира. Впрочем пока практика засекречивания материалов усиливается.

Другая трудность состоит в стремлении всех коллективов и организаций (в том числе государственных и муниципальных) к монопольному использованию информации попавшей в их распоряжение. Такой подход затрудняет создание и эффективное использование открытых городских баз данных. Информация находящаяся в таких организациях часто теряет актуальность и полноту в силу такой изолированности и получение к ней доступа теряет смысл. Вышесказанное касается как компьютерной так и традиционной информации.

Список программных продуктов используемых при решении типовых задач управления недвижимостью довольно разнообразен. Большое место на нем занимают отечественным ГИС-продукты. Наши ГИС находятся в зоне оптимального соотношения "цена/функциональные возможности", а коллективы разработчиков сегодня сильны не только качеством программных продуктов, но и типично рыночной позицией с точки зрения рекламно-маркетинговой деятельности, развития дилерской и дистрибьюторской сети и поддержки в регионах. Явным преимуществом отечественных разработок является их цена: любой пакет дешевле зарубежных аналогов в 1,5-2 раза. Кроме этого - разнообразные скидки, одна цена на нелимитированное число инсталляций в организации, но нельзя забывать что разработка и поддержка коммерческого пакета - это не одна сотня тысяч долларов в год. Не всякий Российский разработчик может позволить себе это. Можно написать свою версию какой-нибудь известной ГИС, но как потом осуществлять ее сопровождение? Можно конечно поддерживать и разрабатывать свою ГИС, но я считаю это не целесообразным, и поэтому здесь перечислены основные достоинства зарубежных и российских ГИС-продуктов.