На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.

Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..." Сухов О.В. Анализ судебной практики по аренде // Жилищное право. 2010. N 8. С. 11 - 23..

Договор аренды может быть прекращен (изменен) по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В тех случаях, когда ГК РФ указывает на право стороны договора аренды на расторжение, то он предусматривает судебный порядок расторжения, причем делает это в отношении всех видов договора аренды, а также применительно к правам как арендодателя, так и арендатора.

Во-первых, в ст. 611 ГК предусматривается право арендатора требовать расторжения договора в случае непредоставления ему предмета аренды, что согласно приводившемуся нами подходу должно означать судебную процедуру расторжения. Если закон говорит, что кредитор имеет право требовать расторжения, а не право отказа от исполнения договора, то с семантической точки зрения очевидно, что закон имеет в виду необходимость обращаться с этим требованием в суд. Если бы у арендатора было право одностороннего отказа, то не было бы смысла говорить о каком-либо требовании. Исходя из этого вытекает, что при просрочке в предоставлении предмета аренды арендатору правило п. 2 ст. 405 ГК, дающее право кредитору в одностороннем порядке отказаться от принятия исполнения, не должно применяться, так как перекрывается специальной нормой. С точки зрения здравого смысла применение судебной процедуры расторжения именно в данном случае неочевидно. Односторонний порядок расторжения в данном случае вряд ли причинил бы арендодателю какой-либо особый ущерб. Поэтому в дальнейшем при изменении ГК и внесении в него общего правила об одностороннем отказе следовало бы изменить формулировку нормы ст. 611 ГК, установив вместо права требовать расторжения правило об одностороннем отказе.

Во-вторых, согласно ст. 612 ГК арендатор имеет право требовать расторжения договора в случае обнаружения в переданном предмете недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию. Указание на право требовать расторжения означает судебную процедуру, обоснованность которой в данном случае может вызывать споры. Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в несколько меньшей степени может ущемить интересы арендодателя, чем досрочное расторжение договора со стороны арендодателя. Поэтому в случае обнаружения существенных недостатков в переданном имуществе было бы допустимо использовать процедуру одностороннего отказа. Тем не менее, с учетом дискуссионности данного вопроса, видимо, стоит смириться с подходом действующего законодательства и отложить окончательное его решение до внесения в ГК соответствующих изменений.

Другой интересной деталью ст. 612 ГК является не первая в отечественном праве попытка уточнить принцип существенности нарушения. Данная статья говорит о том, что право расторжения возникает у арендатора только в случае, если недостатки полностью или частично препятствуют использованию имущества. Карапетов А.Г Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2007. 876 с.. считает, что в силу универсальной природы принципа существенности нарушения следует признать, что данное положение ст. 612 ГК лишь уточняет указанный принцип. Случаи, когда недостатки мешают использованию арендованного имущества, полностью подпадают под определение существенности нарушения. Тем не менее во избежание различных возможных противоречий в данной норме следовало бы указать на существенность нарушения как на основание допустимости расторжения. Если применять буквально нынешний вариант редакции данной статьи, можно прийти к не совсем верному выводу о том, что в случае, когда недостатки не мешают использованию арендованного имущества, арендатор не вправе ставить вопрос о расторжении договора. При буквальном прочтении получается, например, что если недостатки не мешают использовать имущество по назначению, но при этом увеличивают текущие издержки на его эксплуатацию, то арендатор не может требовать расторжения договора. Данный пример иллюстрирует то обстоятельство, что попытки детализировать принцип существенности нарушения должны быть продуманными. Если же глубокого анализа за соответствующей попыткой конкретизировать принцип существенности нарушения не прослеживается, то правовая доктрина не должна допускать ограничение применения принципа существенности нарушения в его широком понимании, заложенном в ст. 450 ГК и разобранном в рамках настоящей работы.

В-третьих, согласно ст. 613 ГК арендатор получает право требовать расторжения в случае, если арендодатель не предупредил его о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Таким образом, даже если бы законодатель не упомянул о праве требовать расторжения в ст. 613 ГК, то в рамках действующего законодательства применительно к данному случаю было бы крайне сложно обосновать односторонний характер расторжения. Тем не менее возможно, было бы уместнее изменить закон, установив в отношении данного случая право одностороннего отказа. Кроме того, не следует забывать о необходимости применять, так же как и в отношении всех других случаев, принцип существенности нарушения. Если, например, арендодатель передал арендатору в пользование большое здание, но не предупредил о наличии наложенного на него незначительного сервитута, не препятствующего использованию здания, то вряд ли разумно считать расторжение оправданным и допустимым.

В-четвертых, ст. 615 ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. Здесь, так же как и в вышеописанных случаях, применяется судебный порядок расторжения, на что указывает использованная законодателем терминология. Но в данном случае, по крайней мере применительно к аренде недвижимости и предприятия, судебную процедуру следует признать оправданной, так как досрочное расторжение договора арендодателем по данному основанию может причинить арендатору неоправданно значительный ущерб, связанный с необходимостью немедленно покинуть арендованное здание, помещение, землю или предприятие.

В-пятых, согласно ст. 616 ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта. Вытекающий из терминологии данной статьи вывод о судебной процедуре расторжения вряд ли стоит опровергать в рамках действующего законодательства. Кроме того, в любом случае не следует забывать о существенности нарушения. Так, например, просрочка в совершении капитального ремонта незначительной продолжительностью вряд ли может оправдать расторжение договора аренды.

В-шестых, ст. 619 ГК перечисляет ряд случаев, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. При этом здесь прямо указывается на необходимость соблюдения судебной процедуры, что не оставляет никаких сомнений в отношении порядка расторжения. Как уже указывалось выше, ссылка на судебный порядок расторжения в данной статье не носит императивный характер, и стороны вправе в своем договоре указать на право одностороннего отказа. Данный вывод поддерживается в судебной практике ВАС РФ.

Согласно ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении, если

1) имущество используется не по назначению или в нарушение условий договора,

2) арендатор существенно ухудшает имущество,

3) более двух раз подряд не вносит арендную плату,

4) не производит капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на него договором, законом или иными правовыми актами.

Все описанные выше случаи не исключают применение универсального принципа существенности нарушения. Это означает две вещи. Во-первых, арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер. Например, если арендатор не вносит арендную плату не два раза подряд, а систематически через раз, то было бы странно лишать арендодателя права требовать расторжения только потому, что такое основание не перечислено в ст. 619 ГК. Поэтому положение данной статьи о том, что стороны вправе установить и другие основания расторжения, не исключает возможность расторжения договора в случае любого другого нарушения договора, подпадающего под определение существенности нарушения. Во-вторых, даже если имеет место нарушение договора арендатором, которое подпадает под перечень, указанный в ст. 619 ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения. Так, например, просрочка в осуществлении капитального ремонта может быть крайне незначительной и не влечь существенного ущерба для арендодателя. Поэтому неосуществление арендатором капитального ремонта может стать основанием для расторжения только в случае, если представляет собой существенное нарушение.

В-седьмых, ст. 620 ГК перечисляет случаи, когда досрочно договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора. К таким случаям данная статья относит

1) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора,

2) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества,

3) неосуществление арендодателем капитального ремонта,

4) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования.

Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Но это, как было выше установлено применительно к ст. 619 ГК, отнюдь не означает, что в других случаях, не поименованных в договоре или ст. 620 ГК, арендатор не вправе расторгнуть договор, если нарушение носит существенный характер. В таких случаях, когда арендатор расторгает договор в связи с существенным нарушением, не указанным в ст. 620 ГК или договоре, должна также применяться судебная процедура расторжения. На самом деле в ситуации расторжения договора арендатором необходимость расширительного толкования правила о судебном порядке расторжения менее очевидна, так же как и менее очевидна здесь вообще разумность судебной процедуры.

Если в случае с расторжением договора арендодателем закон должен предоставлять арендатору дополнительные гарантии в виде введения усложненной, судебной процедуры расторжения, то необходимость предоставления зеркальных гарантий арендодателю на случай нарушений им договора может быть поставлена под сомнение. Если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор, то положение арендодателя намного легче, чем положение арендатора в случае одностороннего отказа арендодателя от договора. Эти ситуации различаются по тяжести негативных последствий для нарушителя договора. Поэтому, возможно, следовало бы в дальнейшем вообще отказаться от правила о судебном порядке расторжения в случае нарушения договора арендодателем и установить односторонний порядок расторжения арендатором договора.

Арендатору по истечении срока договора предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

Подводя итог можно сказать, что требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора аренды является его предмет.

Объектом аренды может быть имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки

Договор аренды может быть прекращен (изменен) как по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств, так и по основаниям установленным гл.34 ГК РФ. Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены и в договоре аренды.

Арендатору по истечении срока договора предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Анализ юридической литературы показывает, что вопросы договора аренды и его видов являются предметом пристального внимания известных российских ученых. Особое внимание они уделили отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения.

По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду.

Отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе РФ не содержится. По мнению ученых-правоведов, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора аренды является его предмет.

Объектом аренды может быть имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки

Договор аренды может быть прекращен (изменен) как по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств, так и по основаниям установленным гл.34 ГК РФ. Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены и в договоре аренды.

Арендатору по истечении срока договора предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Глава 4. Проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009, одобренная 7 октября 2009 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предусматривает принципиально новую систему построения законодательства о вещном праве и выделение в нем общей и особенной частей. Существенное обновление предполагают привычные правила о праве собственности Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. 399 с..

Взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений раскрывается в любом институте обязательственного права. Так, в договорах отчуждения имущества в собственность покупателя обязательственное правоотношение предстает средством "перенесения" вещи и права на нее от продавца к покупателю, что достигается посредством особого взаимодействия названных правоотношений. Иное взаимодействие складывается при выполнении работ и оказании услуг: здесь обязательственные отношения порождают в конечном счете вещный или иной эффект, который облекается в вещно-правовую оболочку. Подобный вещно-правовой результат порождается и кондикционным обязательством.

Наибольший интерес, по всей видимости, представляют договоры аренды, которые в каком-то смысле представляют "идеальные" условия для разработки методологии и механизма трансформации права собственности в обязательственные права, и наоборот. Познание этих процессов представляет не только научный, но и практический интерес.

Прежде всего следует отметить, что отсутствие единообразной правоприменительной практики обусловлено прежде всего различными подходами к квалификации спорных отношений, с которыми, как известно, связано использование тех или иных способов защиты. Это четко прослеживается на следующем примере.

По договору аренды цирк (с согласия правопредшественника Росимущества - Департамента имущественных отношений края) передал во владение и пользование общества нежилое помещение. По истечении срока договора стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества обратно цирку, однако фактически помещения освобождены не были, в связи с чем Росимущество обратилось к обществу с виндикационным иском и о взыскании неосновательного обогащения.

Решением в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что договор аренды считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок Решение АС Краснодарского края от 7 ноября 2008 г. по делу N А32-12111/2007 - Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. 399 с.

Апелляционный суд оставил решение в силе, однако дал иную квалификацию, в силу которой виндикационные требования истца и его правосубъектность в арендных отношениях не вытекают из существа спорных правоотношений и действующего законодательства. Суд указал, что на случай неисполнения обязанности по возврату имущества законодатель предоставил арендодателю обязательственно-правовые средства защиты. Кроме того, с исковыми требованиями об истребовании имущества и о взыскании неосновательного обогащения обратился уполномоченный орган собственника имущества, а не арендодатель. Последствия невозвращения арендатором имущества арендодателю, подчеркнул суд, регулируются ст. 622 ГК РФ, в связи с этим собственник имущества, не являясь арендодателем и не изымая имущество у учреждения (арендодателя), не вправе требовать виндикации на себя этого имущества и взыскания неосновательного обогащения.

Как видно, изложенные позиции судов основываются на неодинаковой оценке природы вещных и обязательственных правоотношений при их договорном взаимодействии. Спорными они остаются и в теории гражданского права.

Анализируя соотношение производных вещных и обязательственных прав, А.О. Рыбалов пришел к выводу: свойство следования не является атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум свойство более широкой категории - обременений права, когда производное субъективное право обременяет, ограничивает первоначальное субъективное право Рыбалов А.О. О концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 6. С. 44 - 45.. Придание свойства следования тем или иным правам должно определяться требованиями оборота. Все ограниченные вещные права обладают свойством следования, подчеркивает автор, но законодатель исходя из требований оборота может придать такое свойство правам и с другой природой (обязательственным, исключительным).

Приведенные суждения свидетельствуют о том, что природа взаимодействия вещных и обязательственных правоотношений не выяснена до конца, особенно когда речь идет о "пограничных" зонах.

Нет четкого ответа на поставленный вопрос и в проекте Концепции о вещном праве. В нем нашел закрепление вывод о том, что в ГК РФ не проведено четкое отграничение вещных прав от иных гражданских прав, что многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (ст. 617 ГК РФ), ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ). Кроме того, подчеркивается и то, что вещно-правовыми способами защиты наделяется всякий законный участник обязательственно-правовых отношений (ст. 305 ГК РФ). В итоге в проекте Концепции предлагается ограничить распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права (п. 2.5 разд. "Общие положения о вещных правах").

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (например, в ст. 634, 644, 661 ГК установлено иное распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества, чем в общей ст. 616 ГК). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и - в крайнем случае - общие положения ГК, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование данной нормы ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы. Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в ГК можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве ГК ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и "компромиссных" решений в судебной практике. Одним из примеров таких "компромиссных" решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. 2000. N 7., которым вполне оправданно с точки зрения целесообразности, но небезупречно с точки зрения юридической логики предпринято расширительное толкование п. 2 ст. 651 ГК.

Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из ГК тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке.

В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества". Действительно, ГК РФ оперирует обоими указанными понятиями. В то же время он не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества.

Исходя из названия логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: ВК, ЗК, ЛК, Водным кодексом, КТМ, КВВТ, УЖТ, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805, Законом о недрах, Законом об объектах культурного наследия. Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе о защите прав потребителей, договор лизинга - в Законе о лизинге. Например, вполне можно представить лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Поскольку не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то оно не должно противоречить ГК в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в ГК, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с ГК, то следует применять ГК. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам ГК отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального, закона должны применяться в приоритетном порядке, несмотря на наличие общей нормы в ГК. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что, например, уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности:

1) нормами ГК о договоре лизинга;

2) нормами ГК об аренде зданий и сооружений;

3) общими положениями ГК об аренде;

4) общими положениями ГК о договорах;

5) общими положениями ГК об обязательствах;

6) общими положениями ГК;

7) Законом о лизинге в части, не противоречащей ГК;

8) Законом об объектах культурного наследия в части, не противоречащей ГК.

Каждая последующая "ступень" правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей "ступени".

Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды.

По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношении ее, с учетом ст. ст. 168 и 209 Гражданского кодекса ничтожен.

В силу ст. 429 ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а "обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости". Тем самым законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09..

Отсутствие объекта с точки зрения права означает как его фактическое небытие, так и физическое наличие при дефектах его юридического оформления (к примеру, нелегализованная самовольная постройка, не сданный в эксплуатацию или не прошедший кадастровый учет объект капитального строительства и т.п.). Отсутствие у лица права на объект подразумевает существование объекта и прав на него, однако эти права на момент заключения предварительного договора принадлежат иному лицу (например, у будущего покупателя помещения еще нет никаких прав на объект, но он уже ищет арендатора на него).

Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается. Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора никаких прав на недвижимость возникнуть не может. Это понимание подтверждает, например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2009 г. по делу N А65-18518/2008, а также п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вестник ВАС РФ. 2001. N 4 .

Тем не менее судебная практика склоняется к выводу о том, что заведомая невозможность существования права на объект может быть основанием для вывода о ничтожности предварительного договора аренды. Фактически можно говорить о том, что суды в таких случаях полагают критерий "исполнимости предварительного договора" имеющим существенное значение Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 сентября 2006 г. по делу N А56-44973/2005, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2008 г. N А56-15598/2007..

Существует и противоположная позиция, сторонники которой полагают, что "исполнимость предварительного договора" не должна оцениваться, так как это уже вопрос действия договора, а не его заключения Определение Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 // СПС Консультант плюс.

Эту позицию можно поставить под сомнение. Если лицо заведомо знает, что у него нет и не будет прав на объект, предварительный договор может быть расценен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и кадастрового учета готового объекта. Недобросовестная или утратившая интерес к договору сторона может использовать неточности договорных условий для того, чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо, напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным намерениям сторон.

Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре.

Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора - в таком случае стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению основного договора в такой ситуации становится невозможным Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009 // СПС Консультант плюс.

Наиболее надежной гарантией заключения основного договора считается не возможность судебного понуждения к заключению договора, а выплата будущим арендатором денежных средств по предварительному договору.

Предварительный договор не порождает иных обязательств, помимо обязательства заключить основной договор, поэтому при буквальном понимании какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 декабря 2006 г. по делу N А05-18888/2005-27// СПС Консультант плюс. Но чаще суды допускают заключение смешанного предварительного договора с условием о платеже, впоследствии засчитываемом в счет платежей по основному договору.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в настоящее время «практика применения предварительных договоров аренды - это скорее победа изощренной юридической логики над застывшей юридической конструкцией, которая в принципе изначально не предполагала подобного использования» Халимовский Ю.А. Предварительный договор аренды: спорные вопросы практики // Цивилист. 2011. N 1. С. 65 - 69.. Очевидно, что правовое регулирование отношений с отсроченным исполнением и возникновением прав в будущем нуждается в развитии и приведении в соответствие с требованиями рынка.

На основании изучения данной темы были выявлены следующие проблемы:

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику.

Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК.

Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды.

Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в Гражданском кодексе РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов. Вследствие этого, а также предстоящей реформы законодательства необходимо внести коррективы в нормы регламентирующие договор аренды.

Заключение

Договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве.

В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных правоотношений.

В настоящее время договор аренды стал одним из самых распространенных в гражданском обороте. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Основные проблемы в правоприменительной практике связаны с исполнением обязательств по договору аренды.

По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду.

Отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе РФ не содержится. По мнению ученых-правоведов, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

На основании изучения данной темы были выявлены следующие проблемы:

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику.

Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК.

Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды.

Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в Гражданском кодексе РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов. Вследствие этого, а также предстоящей реформы законодательства необходимо внести коррективы в нормы регламентирующие договор аренды.

Список литературы

Нормативно-правовые и другие официальные документы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)// Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

4. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.

5. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // "Собрание законодательства РФ", 02.12.2002, N 48, ст. 4746

6. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) "О финансовой аренде (лизинге)" // "Собрание законодательства РФ", 02.11.1998, N 44, ст. 5394

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // СПС Консультант плюс.

8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 12, 2005

9. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008 «Договор предоставления рекламных полей является договором об оказании услуг по использованию имущества. Исполнителю по такому договору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательств» // Путеводитель по судебной практике. Консультант плюс.

10. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2010 по делу N А32-5850/2009 Дело передано на новое рассмотрение, так как в материалах дела не имеется доказательств того, что изготовленные обществом торговые павильоны и павильоны, переданные по договору аренды, являются одними и теми же, а не аналогичными павильонами, изготовленными обществом и установленными по тем же названным улицам и в тех же указанных населенных пунктах // Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения. СПС Консультант плюс.

11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

12. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009 // СПС Консультант плюс

13. Определение Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 // СПС Консультант плюс.

14. "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.

15. Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. - 1989. - №15. - Ст. 105. (Утратил силу).

16. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. - 1989. - №25. - Ст. 481. (Утратили силу)

Специальная литература

1. Абдулмажидов С. Новый собственник - новые правила // ЭЖ-Юрист. 2010. N 34. Тематическое приложение. С. 2.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800с.

3. Бычков А. Один на всех... адрес // ЭЖ-Юрист. 2011. N 26. С. 9.

4. Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. 399 с.

5. Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2. 608 с.

6. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.

7. Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: общие положения // Гражданское право. 2011. N 2. С. 30 - 33.