Договор аренды
Понятие договора аренды, его основные юридические особенности. Существенные условия для договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Договорные обязательства по недвижимому имуществу. Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.10.2014 |
| Размер файла | 127,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Юридические особенности договора аренды
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В РФ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.1 Существенные условия для договора аренды
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ПО РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВ
3.1 Аренда транспорта
3.2 Договорные обязательства по недвижимому имуществу
3.3 Договор лизинга (финансовой аренды) в торговле
ГЛАВА 4. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Объектом научного анализа дипломной работы являются общественные отношения, возникающие при аренде в сфере торговли. Предмет исследования - нормы законодательства о договоре аренды в российском праве в динамике их становления, развития и распространения, а также ряд связанных с ними специфических проблем российского права.
Актуальность темы дипломной работы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.
Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.
Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.
Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.
Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.
В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.
Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги).
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Однако, как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов.
Целью исследования выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды и его роли и значения в развитии торговли.
Задачи дипломной работы:
- рассмотреть юридическую сущность договора аренды;
- проанализировать правовое регулирование арендных отношений в России;
- изучить особенности арендных обязательств в зависимости от видов арендуемого имущества;
- рассмотреть проблемы и перспектив развития арендных отношений.
Практическая значимость работы обусловлена тем, что она позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории договора аренды и его значение в развитии торговли, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.
Степень разработанности. Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых. Теоретической базой исследования являются научные работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Иванова, О.М. Козыря, Д.И. Мейера, С.Н. Мызрова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, и других авторов. Однако решение поставленных перед работой задач осложняется тем, что в настоящее время систематизированные научные разработки, позволяющие установить характерные особенности договора аренды и его значение в развитии торговли, учитывающие последние изменения законодательства и судебную практику немногочисленны.
Методами исследования, применяемыми в настоящей работе являются современные положения теории научного познания общественных процессов и правовых явлений. Представляется целесообразным воспользоваться следующими частнонаучными методами: историческим, сравнительно-правовым, социально-правовым, системно-структурным.
Нормативная база исследования: Конституция РФ, Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ от 26.01.2009, № 4, ст. 445. федеральные законы и иные нормативные акты, затрагивающие вопросы договора аренды и его значение в развитии торговли.
Эмпирическая база исследования. Автором изучена практика применения норм, затрагивающих проблемы договора аренды и его значение в развитии торговли. Она представлена, в основном, решениями Высшего Арбитражного Суда РФ, а также практикой федеральных арбитражных судов.
Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, четырех глав и заключения. Первая глава посвящена юридической сущности арендных отношений, понятию и особенностям аренды в гражданском праве РФ. Вторая глава - правовому регулированию арендных отношений в РФ, их существенным условиям и содержанию. В третьей главе автор рассмотрит отдельные виды арендных отношений в зависимости от предмета договора аренды. В четвертой главе освещены проблемы и перспективы совершенствования арендных отношений. Заключение представляет собой концентрированное изложение выводов, сделанных в дипломной работе, а также предложений, направленных на совершенствование нормативного регулирования договора аренды с учетом специфики торговых отношений.
ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.
Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 446.
Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.
В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора. См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.
Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 Гражданского кодекса РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 05.12.2011, № 49 (ч. 1), ст. 7041. а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.
В ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.
Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).
Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:
когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством. См.: Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.
Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому «термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные». См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 150.
Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич. См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 461.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, См.: Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2009. С. 249. именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. «Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права». См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 143.
Два слова о праве следования за вещью. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании «свойства следования» за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав. См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18 - 19. Однако правовед А.А. Иванов считает, что «это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права». См.: Иванов А.А. Аренда // Указ. соч. С. 143.
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором (надо иметь в виду отличие аренды с правом выкупа от лизинга. Различие основное потому, что аренда не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть и выкупным).
Следует указать, что аренда с правом выкупа в период так называемой перестройки считалась основным средством приватизации государственного (муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен на будущее время. Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» О приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343. (далее - Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43). Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и является одним из средств приватизации.
Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.
Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.
Арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду. Такая деятельность относится к предпринимательской и имеет долгосрочный характер. Получаемый арендодателем доход первое время лишь окупает вложенные средства и только по прошествии достаточно длительного срока станет доходной деятельностью. Срок окупаемости напрямую зависит как от многих параметров самой недвижимости, так и от условий, на которых она передается в пользование.
Долгосрочные инвестиции в недвижимое имущество считаются прибыльными, если срок окупаемости равен или приближен к 10 годам. Приблизить или во всяком случае не увеличить долгожданный срок доходности вложений поможет грамотный финансовый расчет, учитывающий налоговое планирование.
Арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости. Прибыль может быть увеличена благодаря грамотной детальной проработке арендатором всех условий договора в совокупности с финансовым расчетом, который, так же как и для арендодателя, должен учитывать налоговое планирование, которое зависит от согласованных сторонами условий.
Таким образом, договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).
Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.
1.2 Юридические особенности договора аренды
договор аренда лизинг имущество
Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Так, В. Витрянский выделяет следующие характерные черты договора аренды: См.: Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11. С. 14 - 15.
- он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на него к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование;
- в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере вопросов, являющихся общими для договора аренды;
- выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества.
Договор аренды принято относить к консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим договорам. См.: Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 59. Договор аренды является консенсуальным, поскольку момент вступления его в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору; возмездным, так как арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы; двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается ее должником в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором - в том, что имеет право от нее требовать. См.: Витрянский В. Указ. соч.
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей.
Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное.
В ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды.
Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах», О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343. Водным кодексом РФ, Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // СЗ РФ от 05.06.2006, № 23, ст. 2381, СЗ РФ от 25.06.2012, № 26, ст. 3446. Лесным кодексом РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 11.12.2006, № 50, ст. 5278, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.
Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.
Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4318. Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 30.04.2012, № 18, ст. 2128. Кодексе внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4320. (далее соответственно - ВК, КТМ, КВВТ).
Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 28.11.2011, № 48, ст. 6724.
Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
Нормы ГК РФ, базируясь на свободе предпринимательской деятельности, провозглашенной Конституцией РФ, и свободе договорных взаимоотношений, содержат множество диспозитивных правил, предоставляющих возможность сторонам договора самостоятельно выбрать способы реализации обязательных правил.
Другими словами, законодатель использовал нехитрую конструкцию предоставления широких прав при исполнении обязательных правил. Права предоставляются с целью конкретизации уже определенных в ГК РФ правил. Например, предоставление сторонам права самостоятельно определить порядок уплаты арендной платы базируется на императивной обязанности сторон договора аренды согласно ст. 614 ГК РФ определить арендную плату и ее составляющие: размер, форму и срок оплаты. Причем отсутствие согласованного условия об арендной плате за помещение, которое является недвижимостью, указывает на незаключенность договора аренды с соответствующими финансовыми последствиями для сторон, которые не получат то, на что рассчитывали при планировании сделки.
Следует отметить, что выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 5-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2005. С. 443.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле - продаже.
Главными нормативно-правовыми актами регулятивного воздействия на договор аренды земельных участков в России являются Гражданский кодекс и Земельный кодекс (ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.), а также ряд других законодательных и иных актов. Основным направлением в совершенствовании земельных отношений является законодательное закрепление прав, обязанностей граждан и их объединений, а также гарантий устойчивого землепользования.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 4167. (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 02.07.2012, № 27, ст. 3587.).
Нормы ЗК РФ (п. 2 ст. 22) предусматривают, что земельный участок может быть предоставлен собственником в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. ГК РФ, в свою очередь, исходит из возможности передачи земельных участков в аренду его собственниками или лицами, обладающими подобными правомочиями, допуская установление особенностей сдачи в аренду земельных участков (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях - гражданское и земельное право.
Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // СЗ РФ от 02.11.1998, № 44, ст. 5394, СЗ РФ от 10.05.2010, № 19, ст. 2291. (далее - Закон о лизинге). Как указано в ст. 2 Закона о лизинге, лизинг - лизинг совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.
Таким образом, в заключение параграфа необходимо отметить, что ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.
Однако, к сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.
Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В РФ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.1 Существенные условия для договора аренды
Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что «прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам». См.: Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК РФ).
Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента - о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона.
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 461. то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.
В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).
Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».
В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий. См.: Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, № 7, С. 65.
Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.
С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона. См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010. С. 151.
При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.
В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. С. 442 и сл.
Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.
То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов, Иванов А.А. Указ. соч. С. 156; В.С. Ем. Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008. С. 369.
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).
Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - 1 год), а также для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень. 2002. № 5. С. 45.
Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.
Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает прежде всего собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника.
Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.
Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.
Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами (ст. 295 ГК РФ).
Подобные документы
Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.
курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.
дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.
дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010Правовые основы договора аренды: его стороны, предметы (объекты), сроки и формы заключения. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности договора аренды зданий и сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовой аренды (лизинга).
курсовая работа [33,6 K], добавлен 24.11.2014Определение понятия и цели договора аренды. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
реферат [31,8 K], добавлен 13.04.2015Понятие, основные признаки и элементы договора аренды. Объект, стороны и форма договора. Определение срока и цены договора аренды. Особенности заключения договоров аренды здания, предприятия, транспортного средства. Договор финансовой аренды (лизинга).
курсовая работа [44,5 K], добавлен 05.01.2014Понятие, виды договора финансовой аренды. Элементы договора финансовой аренды. Предмет договора финансовой аренды. Субъекты договора. Ответственность продавца по договору. Права и обязанности сторон. Лизинговые операции, как важные инвестиции в экономику.
курсовая работа [35,1 K], добавлен 02.11.2008Общая характеристика договора. Правовое регулирование договора в законодательстве Российской Федерации. Понятие и условия соблюдения договора. Содержание обязательства права и обязанности арендатора. Права и обязанности арендодателя. Нюансы аренды.
курсовая работа [32,5 K], добавлен 13.12.2007Общие положения об аренде. Виды, формы и стороны договора аренды, его условия, сроки и порядок заключения. Государственная регистрация договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности и правовое значение договора проката.
курсовая работа [700,3 K], добавлен 19.01.2016Сдача имущества в аренду. Понятие, элементы, предметы договора аренды. Законодательное определение договора. Обязанности арендодателя и арендатора. Отказ от договора аренды, досрочное расторжение договора, возмещение убытков, смена собственников.
курсовая работа [39,8 K], добавлен 02.11.2008
