Договор аренды

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Закона № 164-ФЗ). Поэтому основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (ст. 7 Закона № 164-ФЗ).

Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 4 ст. 5 Закона № 164-ФЗ). Хотя для того, чтобы лизинг оставался лизингом, автором не рекомендуется привлекать средства лизингополучателей.

В соответствии со ст. 2 Закона № 164-ФЗ лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе предмета лизинга.

Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. При этом договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца осуществляется лизингодателем.

Статья 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» содержит перечень существенных условий договора лизинга. По нашему мнению, не все эти условия можно считать существенными, потому что как ГК РФ, так и сам Закон № 164-ФЗ содержат диспозитивные нормы касательно большинства из них. Из перечисленных в Законе существенных условий действительно таковым может быть признано только точное описание предмета лизинга. Такие выводы подтверждаются и судебной практикой. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2 // СПС «Гарант».

В соответствии со ст. 3 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга - любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательских целей, кроме земельных участков и других природных объектов. При этом под непотребляемыми следует понимать вещи, которые при использовании не уничтожаются полностью и в течение длительного времени могут служить по назначению (машины, оборудование, здания и сооружения, бытовая техника и др.).

Обращаем ваше внимание, что результаты интеллектуальной деятельности (программное обеспечение, изобретения, ноу-хау и т.п.) также не могут являться предметом лизинга, так как не являются вещами.

Предмет лизинга в договоре должен быть определен так, чтобы можно было конкретно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю. В противном случае договор лизинга будет считаться незаключенным. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 № А17-254/15/3 // СПС «Гарант».

Обратимся к ст. 665 ГК РФ, согласно которой по договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В международной практике лизинговые отношения регламентируются Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ от 09.08.1999, № 32, ст. 4040. Российская Федерация присоединилась к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге». О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 787.

Лизинг - особый вид деятельности. Согласно ст. 2 Закона № 164-ФЗ лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Если отсутствует инвестиционная составляющая, то лизинг приводит к признанию налоговой выгоды по лизинговым операциям необоснованной.

Согласно ст. 7 Закона № 164-ФЗ основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

Согласно ст. 15 Закона № 164-ФЗ договор лизинга заключается в письменной форме независимо от срока.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

К обязательным договорам относится договор купли-продажи, который заключается между лизингодателем и продавцом лизингового имущества. Продавца имущества может выбрать как лизингодатель, так и лизингополучатель, в зависимости от условий договора.

Если условиями договора предусмотрено, что выбор продавца лежит на лизингодателе, то лизингополучатель по своему выбору вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (ст. 670 ГК РФ).

Приобретая имущество по договору купли-продажи, лизингодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи по договору лизинга определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

Для признания гражданско-правового договора договором финансовой аренды (лизинга) для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством, в т.ч. положениям п. 2 ст. 15 Закона № 164-ФЗ, т.е. должен быть в наличии обязательный договор купли-продажи. Письмо Минфина РФ от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628 // Официальные документы (приложение к «Учет. Налоги. Право»), 2007, № 33. В противном случае данный договор просто становится договором аренды, как, например, оперативный лизинг.

К сопутствующим договорам относятся: договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. Без таких данных договор лизинга считается незаключенным (п. 3 ст. 15 Закона № 164-ФЗ). Но и лишней информации тоже быть не должно. В связи с тем что вначале заключается договор лизинга и только затем договор купли-продажи (поставки) по конкретному предмету лизинга, невозможно указать в договоре персональную информацию о предмете лизинга, например номер транспортного средства.

Как правило, договор лизинга предусматривает, что после выплаты всех лизинговых платежей лизингополучатель получит предмет лизинга за выкупную цену в собственность по договору купли-продажи. Согласно сложившейся судебной практике такое условие можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи. Так, суд, установив, что при заключении договора финансового лизинга стороны предусмотрели право лизингополучателя после уплаты лизинговых платежей, включающих в себя выкупной платеж, приобрести предмет лизинга в собственность, удовлетворил заявленные требования и обязал ответчика заключить договор купли-продажи автомобиля. Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2007 № Ф09-3677/07-С5 по делу № А60-30777/06-С2 // СПС «Гарант». Таким образом, лизингодатель не может в последующем отказаться от заключения договора купли-продажи предмета лизинга, и, если он уклоняется от заключения договора, можно его понудить к заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 15 Закона № 164-ФЗ определено, что по договору лизинга лизингодатель обязуется:

- приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату, на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

- выполнять другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В свою очередь лизингополучатель обязуется (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ):

- принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;

- выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;

- по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи, причем условия договора купли-продажи я рекомендую предусматривать уже в основном договоре лизинга, что снижает риски;

- выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга (п. 7 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 164-ФЗ договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведение дополнительных работ.

Дополнительные услуги (работы) - услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.

Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон. Часто к дополнительным услугам лизингодателя относится услуга, которая выделяется как комиссия за заключение договора лизинга, которую лучше было бы не обосабливать, а включить в сумму арендных - лизинговых - платежей. С точки зрения экономической природы вознаграждение лизингодателя входит в лизинговые платежи. Но, с другой стороны, налоговые органы не возражают против учета комиссии как расходов лизингополучателя.

В соответствии со ст. 37 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками. Инспектирование проводить целесообразно, например, чтобы подтвердить экономическую обоснованность лизинговой операции: введен ли предмет лизинга в эксплуатацию и можно ли вводить его в состав амортизируемого имущества.

Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю доступ к финансовым документам и предмету лизинга (п. 3 ст. 37 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии со ст. 38 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, за формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга.

Цель и порядок финансового контроля также оговариваются в договоре лизинга.

Лизингодатель имеет право направлять в адрес лизингополучателя письменный запрос о представлении информации, необходимой для финансового контроля, последний обязан удовлетворять такие запросы.

Договор лизинга недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен ст. 20 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии со ст. 20 Закона № 164-ФЗ права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (п. 2 ст. 20 Закона № 164-ФЗ).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем, на основании договора купли-продажи.

ГЛАВА 4. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Правоприменительная практика свидетельствует о том, что правовое регулирование арендных отношений в России остается недостаточно совершенным, и у арбитражных судов периодически возникают проблемы, и они продолжают занимать значительное место.

Об этом свидетельствует недавно принятое Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 // Вестник ВАС РФ, 2012, № 1. (далее - Постановление). Можно выделить следующие наиболее интересные и важные с практической точки зрения разъяснения.

1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации этого разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков будет срок «восстановленной» аренды, если к моменту признания договора купли-продажи недействительным «первоначальный» срок договора аренды закончился. Представляется, что необходимо внесение соответствующих положений в ГК РФ.

3. Покупатель земельного участка - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на участок не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам предписано руководствоваться приведенными в предыдущем пункте разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы.

5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок, также должен быть заключен на торгах. В противном случае такой договор является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права.

Из проблем правового регулирования арендных отношений можно отметить следующие.

Гражданский кодекс РФ четко оговаривает, кто может быть стороной договора аренды или, точнее, кто вправе сдавать имущество в аренду. Согласно статье 608 ГК РФ такое право есть лишь у собственника или уполномоченного им лица.

Поэтому прежде чем составлять договор и решать вопросы о сроке, стоимости и других условиях аренды, нужно проверить правоустанавливающие документы на приглянувшийся объект. И сверить данные, указанные в них, с данными арендодателя.

Для того, чтобы определить, кто является собственником недвижимого имущества, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (поскольку согласно п. 1 ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ «сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в выписке содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 7 указанного Закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Какого-либо сокращенного срока для получения выписки действующее законодательство не предусматривает (в отличие, например, от получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц), хотя с помощью посредников - третьих лиц (компаний, которые предлагают соответствующие услуги, в том числе и в сети Интернет) можно приобрести выписку из Единого государственного реестра прав за один рабочий день.

Если же арендодателем выступает лицо, не указанное в качестве собственника в правоустанавливающих документах, нужно обязательно потребовать документ, дающий арендодателю полномочия на заключение договора именно с этим объектом. Таким документом может быть доверенность, посреднический договор, договор простого товарищества и т.п. Главное, чтобы в нем была четко выражена воля собственника на делегирование вашему арендодателю права сдавать вещь в аренду.

Безусловно, соглашаясь с тем, что перед заключением договора аренды необходимо проверить полномочия у управомоченного лица - арендодателя на заключение такого договора, хотелось бы подчеркнуть, что в том случае, когда предметом подлежащего заключению договора аренды является федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, потенциальному арендатору следует также убедиться в наличии согласия собственника и соблюдении конкурсного порядка заключения договора.

В противном случае использование объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, без прохождения установленного порядка заключения договора образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5523. (влечет наложение административного штрафа). Попытки арендаторов обжаловать в арбитражных судах такие решения о привлечении к административной ответственности не увенчались успехом. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС «Гарант».

Еще один элемент договора, над которым нужно подумать на преддоговорной стадии, - это срок аренды. Особенно он важен при аренде зданий и сооружений, поскольку такие договоры, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации, без коей считаются незаключенными (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Одновременно законодательство допускает заключение длительных договоров аренды недвижимости и без государственной регистрации. Для этого достаточно всего лишь указать в договоре срок, не превышающий год (11 месяцев, например), и условие о пролонгации договора на новый срок (пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.). Либо можно вообще не указывать в договоре срок аренды, сделав его бессрочным (пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Такие формулировки не только помогут избежать финансовых затрат по оплате госпошлины при госрегистрации договора, но и существенно ускорят сам процесс. Ведь регистрация договора требует еще и немалого времени (минимум месяц).

Принимая решение об отказе от госрегистрации договора, нужно также помнить, что ее прохождение нисколько не ограждает арендатора от возможного повышения арендной платы и не делает отношения с арендодателем более стабильными. Так, Гражданский кодекс РФ прямо разрешает пересматривать арендную плату по длительным договорам каждый год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). И такой пересмотр никак не зависит от того, подлежит договор госрегистрации или нет.

Не следует абсолютизировать преимущества краткосрочной аренды (сроком до одного года) перед долгосрочной арендой. С одной стороны, краткосрочная аренда позволяет уйти от процессуально емкой и длительной процедуры государственной регистрации сделки. Однако проблематичным представляется увеличение размера арендной платы, выплачиваемой в пользу арендодателя (ввиду непродолжительного срока).

Одним из самых проблемных элементов договора аренды является тот, который фиксирует правила несения текущих расходов по содержанию имущества, особенно в договорах аренды недвижимости. Проблема здесь вот в чем. Если читать ГК РФ, то все четко и понятно: расходы по содержанию имущества несет арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Но на практике-то все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, и именно он является потребителем услуг и стороной, оплачивающей их оказание. Арендатор вынужден выполнять правила ГК РФ о несении расходов на содержание арендуемого имущества опосредованно, компенсируя арендодателю его расходы по договорам с коммунальными службами.

Практике известно множество вариантов оформления такой компенсации, начиная от включения «коммуналки» в арендную плату и заканчивая составлением дополнительных договоров (посреднических, поручительства и т.п.). Однако, на наш взгляд, лучше использовать куда более простой способ: включение в договор обязанности арендатора перечислять «коммуналку» сверх арендной платы. Этот способ, с одной стороны, полностью соответствует Гражданскому кодексу (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), а с другой - абсолютно прозрачен с точки зрения учета доходов и расходов и налогообложения.

Не менее ответственно нужно подойти к определению в договоре последствий проведения улучшений арендуемого имущества. От правильных формулировок договора в данном случае напрямую зависит величина налога на прибыль. А простор для таких формулировок есть. Так, согласно статье 623 ГК РФ арендатор, который с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, вправе получить возмещение стоимости улучшений после прекращения договора аренды, если стороны не установили в договоре иной порядок возмещения. То есть фактически ГК РФ предоставляет сторонам абсолютную свободу определения условий возмещения расходов на улучшение имущества. Рассмотрим подробнее возможные варианты.

Первый вариант. Включение в договор условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения путем зачета в счет текущей арендной платы. Согласуя подобное условие договора, нужно помнить, что оно изменит порядок начисления амортизации по улучшениям, поскольку в отличие от правил, зафиксированных в ГК РФ, право на возмещение возникнет у арендатора сразу же, а не после окончания аренды. Соответственно, до момента зачета стоимости улучшений в арендную плату право на их амортизацию будет у арендатора, а сразу после зачета перейдет к арендодателю (пункт 2 статьи 259 НК РФ). Одновременно арендодатель должен будет получить и все документы по улучшениям - именно они будут основанием для начисления амортизации. Поэтому в договоре лучше зафиксировать обязанность арендатора по передаче таких документов и сроки передачи, а также установить ответственность за нарушение этих условий.

Второй вариант предполагает включение в договор условия о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается. На практике такие записи в договоре встречаются достаточно часто, что вызывает негодование арендаторов. На самом деле ничего страшного в этом условии нет. При достаточно длительных сроках аренды, вполне возможно, удастся самортизировать данные расходы. Ведь при таких формулировках договора улучшения будет амортизировать именно арендатор в течение всего срока действия договора аренды. Правда, норма амортизации будет относительно небольшой, т.к. рассчитываться она будет исходя из срока полезного использования объекта аренды.

Статья 624 ГК РФ разрешает включать в договор аренды пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ). Это условие пусть и не часто, но используется юристами при составлении договоров аренды.

Хотелось бы отметить, что выкупить можно не любое имущество, поскольку согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ «законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества». Так, государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

Таким образом, можно заключить, что указанные ограничения обусловлены правовым режимом самого имущества, его целевым назначением, а также сферой деятельности арендодателей.

В результате перехода к рыночным отношениям огромный импульс приобрело применение собственниками имущества такого правового инструмента, как аренда. Ввиду отсутствия необходимости в самостоятельном использовании того или иного имущества аренда позволяет извлекать определенную прибыль из этого имущества. Популярность аренды во многом объясняется не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также еще и тем, что не только арендатор нуждается в получении соответствующего объекта, но и арендодатель рассчитывает на известное вознаграждение и пополнение средств. Значительный эффект достигается уже в силу того, что арендодатель освобождается от хлопот по содержанию объекта аренды. См.: Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 14.

Однако наряду с традиционной арендой возникает возможность появления еще и соответствующего субдоговорного института. Договор субаренды позволяет, например, арендаторам сдавать лишние площади, а другим компаниям - использовать их, не нарушая положения законодательства и условия договора аренды.

Заключение договора субаренды представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочия распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и во многих случаях владения. В связи с этим арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). См.: Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000. С. 41.

Договор субаренды является производным от основного договора аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также специфическую правовую природу.

Важным является положение ГК РФ о применении к договору субаренды правил об аренде - первичном договоре, что в очередной раз подтверждает определенную зависимость договора субаренды.

Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Регулирование договоров аренды и субаренды на основании тех же правил позволяет говорить о том, что это договоры одной правовой природы.

Принцип правового регулирования субдоговорных отношений сформулировал А.И. Муртазин, согласно которому к субдоговорному правоотношению применяются нормы о соответствующем поименованном договоре, если иное не установлено законом или не вытекает из существа субдоговора. Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 11 - 12.

Следует указать, что по субдоговору происходит передача или прав, или обязанностей, или одновременно прав и обязанностей, вытекающих из основного договора. В субаренде же субарендатору передается право пользования объектом аренды. То есть никаких обязанностей из основного договора субарендатору не передается.

Субаренду можно определить, по сути, как основной договор аренды, специфика которого заключается в производности с тем же предметом. То есть субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. См.: Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. № 3.

Таким образом, рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в заключение можно сделать следующие выводы:

1. Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность. Законодательное регулирование отношений аренды публичного имущества должно осуществляться на федеральном уровне. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу нормативной базы для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики.

2. Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Однако, к сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

3. Отношения сторон по договору аренды носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

В решении проблемы конкуренции вещных и обязательственных требований значительную роль мог бы сыграть институт владельческой защиты, осуществляемой путем особых владельческих исков, направленных на оперативное восстановление нарушенного положения и не требующих сложного процесса доказывания права собственности, поскольку сама владельческая защита по сути основана на предположении владельца собственником. Владельческой защитой может воспользоваться и собственник, предпочитая ее более сложным вещно-правовым искам.

4. Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.

5. Рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ от 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ от 09.08.1999, № 32, ст. 4040.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 11.12.2006, № 50, ст. 5278, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // СЗ РФ от 05.06.2006, № 23, ст. 2381, СЗ РФ от 25.06.2012, № 26, ст. 3446.

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5523.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

7. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4320.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.08.2000, № 32, ст. 3340, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5527.

9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 30.04.2012, № 18, ст. 2128.

10. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4318.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 05.12.2011, № 49 (ч. 1), ст. 7041.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 4167.

13. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 16.10.2012) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 22.10.2012, № 43, ст. 5786.

14. Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 28.11.2011, № 48, ст. 6724.

15. О приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

16. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 02.07.2012, № 27, ст. 3587.

17. О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // СЗ РФ от 02.11.1998, № 44, ст. 5394, СЗ РФ от 10.05.2010, № 19, ст. 2291.

18. О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 787.

19. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

20. Об образовании. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 10.07.2012) // ВСНД и ВС РФ от 30.07.1992, № 30, ст. 1797, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 3991.

21. О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

22. Письмо Минфина РФ от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628 // Официальные документы (приложение к «Учет. Налоги. Право»), 2007, № 33.

Специальная литература

23. Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007

24. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 5-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2005.

25. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2009.

26. Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11.

27. Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008.

28. Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // Экономико-правовой бюллетень. 2010. № 7.

29. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.

30. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996.

31. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.

32. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.

33. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень. 2002. № 5.

34. Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.

35. Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000.

36. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

37. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2006, № 2.

38. Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. № 3.

39. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.

40. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994.

41. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, № 7.

42. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

43. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.

Судебная практика

44. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 // Вестник ВАС РФ, 2012, № 1.

45. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, 2002, № 3.

46. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

47. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник ВАС РФ, 2000, № 7.

48. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2011 № Ф03-2003/2011 по делу № А59-4222/2010 // СПС «Гарант».

49. Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2011 по делу № А62-4058/2010 // СПС «Гарант».

50. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А67-5335/2010 // СПС «Гарант».

51. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2010 по делу № А75-12352/2009 // СПС «Гарант».

52. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2010 по делу № А33-6323/2009 // СПС «Гарант».

53. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А33-13610/2009 // СПС «Гарант».

54. Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу № А08-2894/2009-8 // СПС «Гарант».

55. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009 // СПС «Гарант».

56. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу № А28-5165/2009-108/21 // СПС «Гарант».

57. Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 № Ф09-2485/09-С4 по делу № А60-13216/2008-С11 // СПС «Гарант».

58. Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2007 № Ф09-3677/07-С5 по делу № А60-30777/06-С2 // СПС «Гарант».

59. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу № А21-1407/04-С2 // СПС «Гарант».

60. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2006 по делу № А21-780/2005-С1 // СПС «Гарант».

61. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2 // СПС «Гарант».

62. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 № А17-254/15/3 // СПС «Гарант».

63. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2000 № А06-2079-17/99 // СПС «Гарант».

64. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС «Гарант».

65. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу № А79-3354/2008 // СПС «Гарант».

Размещено на Allbest.ru