В п. 5 указанного договора указано, что У. обязуется пожизненно полностью содержать 3., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранив за ней право бесплатного пользования указанной квартирой.

В п. 6 данного договора указано, что стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальных заработных плат.

Согласно ответу Московской областной регистрационной палаты (отдел в Ленинском районе) регистрация данного договора произведена и ответчица приобрела право собственности с иждивением.

В судебном заседании установлено, что ответчица У. не выполняла возложенных на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательств.

По признанию самой ответчицы, стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере 1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору. Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце, колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре.

Из показаний свидетеля А. следует, что истица часто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя не ухаживает за ней, не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находится в антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь. Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчица не платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы, ответчица кормила ее раз в неделю.

Свидетель Г. также знает о том, что ответчица не убирается в квартире, не ремонтирует ее, краны текут, везде тараканы, в ванной комнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице.

То, что ответчица не производила оплату квартплаты и коммунальных услуг и имеет задолженность за несколько месяцев, подтверждается представленным в суд предупреждением.

Таким образом, У. по договору пожизненного содержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре, однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализ перечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменные материалы дела.

Со своей стороны 3. полностью выполнила условия договора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на праве собственности.

Согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования 3. - удовлетворить.

Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный в Московской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21-02-02-2002-632.2.

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имя У., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г.

Восстановить право собственности 3. на указанную квартиру.

Данное решение суда вступило в законную силу.

Риски для рентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор ренты и через полгода скоропостижно умирает... Сегодняшняя практика такова, что зачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, что человек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением в первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекс патроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает.

Как отмечает А.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще. В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальная служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет. Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае криминала будет кого привлечь к ответу».

Очень большой риск для плательщика ренты кроется в том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов, рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих учреждениях на учете.

Несмотря на все риски, договор ренты сегодня заключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящих через Мосрегистрацию, 80% - договоры, заключенные между родственниками. Полякова О. Рента - испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 - 2004.

Заключение

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других - договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента - это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с изменениями и дополнениями. - М., Элит, 2004.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Части второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант

3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское право. В 2-х тт. Том 2. Под ред. Е.А. Суханова. - М., Бек, 1994.

5. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. - М., Инфра-М, 2003.

6. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996

7. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

Судебная практика:

8. Решение .Видновского городского суда Московской области от 7 декабря 2004 года.

9. Договор пожизненного содержания с иждивением // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

10. Договор пожизненной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

11. Договор постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

12. Материалы судебной практики // пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат - №14 - 2005

13. Полякова О. Рента - испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 - 2004

14. По материалам сайта http://law.rambler.ru

15. Рента http://renta2004.ru/info.htm

16. Юридическое бюро «Стоик» http://www.stoik-spb.ru/ru/renta

17.Информационно- правовая система “Гарант” версия на январь 2006 г.

Приложение 1

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ Договор постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан `10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Получатель ренты”, и Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты имущество автомобиль Фольксваген Гольф У721КО90, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренты ренту в виде денежной суммы.

2. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту бессрочно.

3. Имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, принадлежит Получателю ренты на праве собственности, что подтверждается ПТС 39ТЕ134567.

4. Отчуждаемое имущество передается Плательщику ренты в день, следующий за днем нотариального удостоверения настоящего договора.

5. Право собственности по настоящему договору возникает у Плательщика ренты с момента передачи ему имущества, указанного в п.1 настоящего договора.

6. Согласно акта оценки №21, выданной ООО”Зенит'' “23” августа 2005 г., денежная оценка отчуждаемого имущества составляет двести тысяч (200 000)руб.

7. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного квартала в размере восемьсот (800) руб. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

8. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

9. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере 10 рублей.

10. Право на выкуп ренты не может быть осуществлено Плательщиком ренты при жизни Получателя ренты.

11. До заключения настоящего договора имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

12. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

13. Содержание ст. 209, 210, 583, 584 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

14. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон ________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы _______________________________________

Приложение 2

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ Договор пожизненной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан `10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области.именуемый в дальнейшем “Получатель ренты”, Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г..Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области. именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, находящуюся в п. Истра Красногорского района дом №20,кв.. №11 расположенную на 3 этаже 5 этажного панельного дома постройки 1997г. , состоящую из двух комнат, общей полезной площадью 52,10 кв.м., жилой площадью 31 кв. м.с кухней площадью 8.4 кв. м.оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющую балкон, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы

2. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту Получателю ренты пожизненно. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного месяца в размере тысячу пятьсот (_1500 ) руб. путем перечисления на счет Получателя ренты 42301840201300003489 в МДМ банке. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

3. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании договора передачи №27974/07 от 25.08.2004г. , зарегистрированной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области_ (Свидетельство о государственной регистрации права серии HAN № 0513093 от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.

4. Согласно Справки №5675, выданной Проектно-инвентаризационным бюро Красногорского района Московской области“19” марта 2004 г., инвентаризационная оценка квартиры составляет сто пятнадцать тысяч четыреста двадцать (115 420)рублей.

5. Право собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрации настоящего договора.

6. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

7. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере сто рублей .

8. До заключения настоящего договора квартира, указанная в п. 1 настоящего договора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, что подтверждается Справкой серии HAN № 0513093 выданной. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области г от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.., кадастровый № 50-50-11/052/2004 -77.

9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

10. Содержание ст. 209, 210, 583, 584, 597-600 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

11. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон _________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы ________________________

Приложение 3

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С

ИЖДИВЕНИЕМ Договор пожизненного содержания с иждивением // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан `10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Учредитель ренты”, Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, находящуюся в п. Истра Красногорского района дом №20,кв.. №11 расположенную на 3 этаже 5 этажного панельного дома постройки 1997г. , состоящую из двух комнат, общей полезной площадью 52,10 кв.м., жилой площадью 31 кв. м.с кухней площадью 8.4 кв. м.оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющую балкон, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты.

2. Обязанность Плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты включает в себя:

1) обеспечение продуктами питания;

2) обеспечение одеждой;

3) в случае, если этого требует состояние здоровья Получателя ренты, осуществлять уход за Получателем ренты;

4) предоставление для проживания жилого помещения (комнаты, квартиры), находящегося в г. Красногорск по Димитрова, дом № 4, кв.№6, расположенного на 2 этаже 5 этажного панельного дома постройки 1969 г., состоящего из одной комнаты, общей полезной площадью дватцать шесть(26)кв.м. , жилой площадью восемнадцать (_18 ), с кухней площадью восемь(8 )кв. м. , оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющего балкон;

5) оплата Плательщиком ренты ритуальных услуг;

6) ежемесячные платежи в размере две тысячи (2000) руб.

4. Размер общего объема содержания в месяц составляет три тысячи восемьсот (3800) руб. Размер общего объема содержания в месяц увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

5. По соглашению сторон предоставление содержания в натуре может быть заменено в течение трех месяцев периодическими платежами в деньгах в размере, указанном в п. 4 настоящего договора.

6. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании договора передачи №27974/07 от 25.08.2004г. , зарегистрированной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области_ (Свидетельство о государственной регистрации права серии HAN № 0513093 от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.

7. Согласно Справки №5675, выданной Проектно-инвентаризационным бюро Красногорского района Московской области“19” марта 2004 г., инвентаризационная оценка квартиры составляет сто пятнадцать тысяч четыреста двадцать (115 420)рублей.

8. Право собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрации настоящего договора.

9. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

10. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять квартиру, передаваемую ему по настоящему договору, только с предварительного согласия Получателя ренты, удостоверенного в нотариальном порядке.

11. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанной квартиры не приводило к снижению ее стоимости.

12. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере сто рублей .

13 До заключения настоящего договора квартира, указанная в п. 1 настоящего договора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, что подтверждается Справкой серии HAN № 0513093 выданной. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области г от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.., кадастровый № 50-50-11/052/2004 -77.

14. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

15. Содержание ст. 209, 210, 583, 584, 597-600, 601, 602 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

16. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон ________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы ________________________