Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Понятие и общая характеристика договора ренты
• Глава 2. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты
• Глава 3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
• Заключение
• Список использованных источников

Введение

Актуальность темы. Еще в конце прошлого века наше законодательство запрещало получения нетрудовых доходов и предусматривало уголовную ответственность за такие действия. Гражданское законодательство допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилых домов (квартир) с условием пожизненного содержания их собственника. Изменение экономической и правовой систем привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества.

В настоящее время договор ренты является довольно распространенным договором в российском гражданском обороте. Однако несмотря на возможность передать в ренту любое имущество, этот договор в подавляющем большинстве случаев используется для передачи в собственность жилого недвижимого имущества от одного лица к другому.

В целом, значимость договора ренты проявилась с переходом на рыночные отношения, когда в частной собственности оказался неограниченный круг объектов недвижимости. В частной собственности различных лиц (физических и юридических) стало возможным иметь земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Приобретенные в собственность граждан подобные объекты при наступлении определенных обстоятельств могут стать источниками дохода, когда граждане уже не могут самостоятельно их содержать.

Заключая договор, собственник отчуждает принадлежащее ему имущество за плату либо безвозмездно. В первом случае договор ренты имеет некоторые признаки договора купли-продажи. Во втором присутствуют признаки договоров дарение либо мены. Но такое подобие не лишает ренту самостоятельности.

Главная особенность ренты заключается в том, что существенно различаются сроки исполнения сторонами обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено: если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т. п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества.

Объект работы - общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договора ренты.

Предмет работы - нормы гражданского законодательства, регулирующие институт ренты, научная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании.

Цель работы - исследовать особенности правового регулирования договора ренты.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие договора ренты и дать ему общую правовую характеристику.

2. Исследовать особенности договоров постоянной и пожизненной ренты.

3. Проанализировать особенности договора пожизненного содержание с иждивением.

Глава 1. Понятие и общая характеристика договора ренты

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410., по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты дает возможность передать имущество безвозмездно или платно. Во втором случае, сверх обязательства по периодическому предоставлению ренты, плательщик обязуется уплатить получателю денежную сумму, обозначенную в соглашении (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Общее содержание договора ренты определяется сторонами и не может противоречить положениям действующего законодательства.

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

Сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. Разумеется, на момент подписания соглашения, участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель - это только физическое лицо, то плательщиком может являться и организация.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также, обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

Необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. является момент его государственной регистрации, получает недвижимое имущество в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Требование ст. 584 ГК РФ относительно нотариальной формы сделки распространяется на все виды ренты - как постоянную, так и пожизненную. В силу ст. 54 Основ законодательства РФ Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 03.07.2016) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357. о нотариате при удостоверении любой сделки нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В случае нотариального удостоверения любого из договоров ренты особое внимание должно быть уделено соответствию содержания сделки требованиям ст. ст. 590, 597 и 602 ГК РФ.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора установлены ст. 165 ГК РФ.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы Токарева К.Г. К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты // Нотариус. 2016. № 1. С. 22-24..

Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344..

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору ренты // Российский юридический журнал. 2014. № 1 (94). С. 113-120.. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства Дакашев М.Э. Ж. Понятие и существенные условия договора ренты // Молодой ученый. 2016. № 30 (134). С. 307-309..

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.

Глава 2. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты

Постоянная рента - установление обязанности выплачивать ренту бессрочно.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку этот договор не ограничен сроком. Поэтому права получателя могут передаваться по наследству другим лицам (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Это означает, что если лицо заключило договор постоянной ренты и этим договором обременено имущество, то после смерти указанного лица права получателя ренты, передут к его наследнику, если в договоре не установлено иное.

Права получателя постоянной ренты по заключенному договору могут быть переданы иным лицам по правилам уступки права требования или в результате правопреемства (наследования, реорганизации). Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что обязанность по выплате ренты входит в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора постоянной ренты Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 7..

Рента по договору постоянной ренты выплачивается в денежной сумме, в размере, предусмотренной договором. Также по договоренности сторон рента, может быть выплачена предоставлением вещей, либо выполнением каких-либо работ и услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ или по соглашению сторон, на основании других критериев (ст. 590 ГК РФ).

Основной срок выплаты ренты по договору постоянной ренты - это окончание каждого календарного квартала. При этом "окончание" календарного квартала можно толковать достаточно широко. С одной стороны, можно применить общие положения ГК РФ о сроках, то есть окончания каждого календарного квартала - это 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря. Тем не менее в договоре постоянной ренты может быть установлена конкретная (иная) дата окончания квартала, до наступления которой должна быть выплачена рента, например, до 25 числа каждого последнего месяца квартала. Также в договоре постоянной ренты может быть указан и иной срок уплаты постоянной ренты, например, ежегодно или два раза в год с указанием конкретной даты.

Плательщик ренты по договору постоянной ренты имеет право выкупа постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ) при условии, что письменное заявление о выкупе ренты предоставлено плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Данный срок может быть увеличен по соглашению сторон. Законом также предусмотрена возможность получателя ренты требовать выкупа постоянной ренты плательщиком ренты (ст. 593 ГК РФ). В случаях когда, плательщик ренты хочет ее выкупить или когда получатель ренты требует ее выкупа, необходимо определить выкупную цену ренты, эта цена может быть сразу установлена сторонами и включена в договор.

Пожизненная рента - устанавливается на срок жизни получателя ренты. Также возможно установление ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, под этим понимается обеспечение в жилье, питании, одежде и иные услуги, указанные в договоре.

Пожизненная рента может быть установлена только на срок жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Таким образом, договор пожизненной ренты - это срочный договор, обязательство выплаты пожизненной ренты по которому прекращается в связи со смертью получателя пожизненной ренты.

Договор пожизненной ренты может быть также многосторонним, т.е. предусматривать множественность на стороне получателей ренты. При этом не обязательно, чтобы все получатели ренты были собственниками передаваемого плательщику ренты. Множественность лиц на стороне получателя ренты возникает, в частности, когда получает ренту семья (члены семьи), доли которых в рентных платежах признаются равными Перегудова Д.А. Договор пожизненной ренты и проблема защиты прав добросовестных получателей ренты // Политика, государство и право. 2015. № 7 (43). С. 31-34.. Отступление от данного правила может быть предусмотрено в договоре пожизненной ренты, например, в пользу одного получателя ренты приходится ѕ рентных платежей, в пользу второго - ј доли в ренте. Вместе с тем, нужно учитывать положения семейного законодательства, в силу которого если получателями ренты являются супруги, все рентные платежи поступают в их совместную собственность, доли в которой признаются равными. Представляется, что иное в отношении ренты может быть предусмотрено не в самом договоре ренты, а в брачном договоре, заключаемом между супругами - получателями пожизненной ренты.

Соответственно, в случае смерти одного из получателей пожизненной ренты его доля в праве на получение пожизненной ренты переходит к другим получателям пожизненной ренты в равных долях, если договором не установлено иное.

В договоре пожизненной ренты не допускается включать условие о том, что пожизненная рента выплачивается гражданину, который умер к моменту заключения договора пожизненное ренты.

Получатель ренты наделен правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе (ст. 599 ГК РФ), у плательщика такого права нет. Основанием инициативного требования выкупа ее получателем является существенное нарушение договора со стороны ее плательщика.

Глава 3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается с гражданином, который является получателем ренты. Для заключения такого договора он передает свое недвижимое имущество, которое находится у него в собственности, в собственность плательщику ренты. Плательщик ренты обязуется по договору осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица или лиц Толстова А.Е. Понятие и место договора пожизненного содержания с иждивением в системе гражданско-правовых договоров // Сборник научных трудов Sworld. 2011. Т. 14. № 2. С. 25..

По природе права получателей ренты по рассматриваемому договору близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, они были известны еще римскому праву. Такие сервитуты (рабство вещи) назывались личными, предусматривали пользование выгодами в чужом имуществе лицом, как физическим, так и юридическим (это пожизненное пользование чужой вещью) Емелькина И.А. Теоретические проблемы вещных прав на недвижимое имущество. Саранск: Изд-во Мордовского университета, 2009. С. 24-25.. По ГК РФ можно передавать в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением любое недвижимое имущество. Плательщиком может быть как гражданин, так и юридическое лицо. В настоящее время ГК РФ не содержит требования, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным. Допускается заключение договора пожизненного содержания с иждивением с плательщиком ренты, у которого уже есть аналогичная недвижимость в собственности. Основным условием, которое указано в законе и является главным, остается то, что получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть гражданин России.

Рассмотрим характерные признаки для договора пожизненного содержания с иждивением, которые содержатся в п. 1 ст. 601 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты тем, что по договору в собственность передается только недвижимое имущество. В договоре пожизненной ренты предусмотрены платежи в денежной форме, в договоре пожизненного содержания с иждивением - в виде обеспечения получателя ренты самым необходимым - питанием, одеждой, лекарствами, жильем. В случае необходимости предусмотрен уход за ним. В договоре также могут быть предусмотрены рентные платежи и оплата ритуальных услуг. Договором может быть предусмотрена замена пожизненного содержания с иждивением на выплаты в денежной форме, но такие изменения могут быть внесены в виде исключения Токарева К.Г. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 9-12.. Такая возможность существует в том случае, если получатели ренты перестали нуждаться в обусловленном договором уходе.

В обязанности плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением не входит исполнять любую прихоть плательщика ренты. Необходимо все его обязанности прописать в договоре, обозначить сумму, в пределах какой будет исполняться обязательство.

Полагаясь на все вышеизложенное, можно сделать вывод, что виды и объем содержания могут меняться в зависимости от ситуации и потребностей получателя ренты. Основное, что должно быть предусмотрено в договоре, это стоимость содержания в месяц и стоимость всего содержания, соизмеримая стоимости передаваемой недвижимости. Если хоть одно из данных условий отсутствует в договоре, договор считается незаключенным.

Отличительной особенностью пожизненного договора и договором пожизненного содержания с иждивением является особый характер отношений между плательщиком и получателем ренты. Особенность таких отношений состоит в социальном назначении договора пожизненного содержания с иждивением. Обязанность по уходу за получателем ренты предусматривается в договоре, но может получиться и так, что необходимость в уходе возникает после заключения договора. В этом случае она также входит в обязанности плательщика ренты на основании уже сложившихся обычно предъявляемых требований.

Еще одна особенность - наличие тесной связи между плательщиком ренты и ее получателем, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты. Иногда на практике содержание с иждивением выходит за рамки обычного материального содержания получателя ренты.

Например, при рассмотрении спора между М.М. и М.Т. о расторжении договора ренты и встречного иска об устранении препятствий в исполнении договора пожизненного содержания с иждивением, по которому в собственность плательщику ренты был предоставлен земельный участок площадью 810 кв. м., расположенный в СНТ "МХАТ-Покровка", суд установил, что доказательств того, что плательщик ренты недобросовестно исполнял свои обязанности не представлено и судом не установлено. Напротив, из показаний свидетелей со стороны М.Т. следует, что получатель ренты М.М. была обеспечена продуктами, одеждой, предметами быта со стороны плательщика ренты М.Т., последняя заботилась не только о материальной стороне жизни получателя ренты, но и о духовной и творческой составляющей М.М.: нашла автора, который бы написал пьесу специально для пожилой актрисы М.М., добилась ее постановки, оказывала М.М. помощь в подборе материалов для книги "Монологи о прошлом и настоящем", сопровождала М.М. на концерты в консерваторию, театр, на творческие вечера, обеспечивала транспортом при поездках в медицинские учреждения и на дачу, обеспечивала ее быт и проживание в доме, выстроенном на рентном участке.

При таких обстоятельствах, когда факт исполнения договора со стороны плательщика ренты нашел свое подтверждение, а получатель ренты не доказал, что такое исполнение имеет существенные пороки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Вместе с тем, суд отказал также и в удовлетворении встречного иска, поскольку обязанности плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты корреспондируется с правом последнего на получение такого содержания. И реализация такого субъективного права не может быть принудительно навязана извне получателю ренты, в том числе и судом Апелляционное определение Московского областного суда от 19.08.2015 по делу № 33-20215/2015 // Документ опубликован не был. СПС Гарант..

Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное обременение объекта недвижимости, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны только с предварительного согласия рентополучателя.

В ст. 602 ГК РФ указаны способы обеспечения потребностей получателя ренты. Основные из них - жилье, продукты питания, одежда и уход. Рассмотрим каждый из них более подробно.

Жилье, которое предоставлено для проживания получателю ренты, должно соответствовать требованиям, которые установлены жилищным законодательством. После заключения договора получатель ренты может оставаться проживать в своей недвижимости, которую он передал по договору ренты, в случае необходимости и по согласию получателя ренты ему может быть предоставлено другое жилье, даже меньшей площади, при наличии всех необходимых удобств, чтобы затем занять жилье большей площади Грязева О.И. Некоторые проблемы судопроизводства по делам, связанным с правом граждан на жилое помещение: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2013. С. 12..

Плательщиком ренты обеспечивается предоставление продуктов питания получателю ренты. Продукты должны отвечать всем необходимым нормам, учитывая местные традиции, обычаи и особенности рациона жителей данной местности. Потребности в питании подразумевают не просто утоление голода, а наличие рациона, который содержит весь необходимый набор питательных и полезных веществ, это необязательно должны быть деликатесы, но и не хлеб с молоком. Если есть такая необходимость, то плательщик ренты может оказывать помощь в приготовлении пищи.

Договором может быть предусмотрено предоставление одежды и обуви. Речь идет о необходимом минимуме, с учетом погодных особенностей.

Под уходом следует понимать помощь в приеме пищи, медицинском обслуживании и т.д. Медицинский уход включает в себя покупку лекарств, вызов врача на дом, организацию лечения в стационаре. Сторонами могут быть оговорены и другие услуги, предоставляемые получателю ренты. В договоре стороны могут предусмотреть оплату ритуальных услуг.

Денежная сумма, уплачиваемая за передаваемый объект недвижимости, устанавливается по соглашению сторон и может быть любой, к примеру, 20-40% от его рыночной стоимости, определенной на основании оценки. Получателю ренты выплачивается эта сумма в момент нотариального оформления договора. Он вправе распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению. Выплата суммы не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. Это дополнительная защита получателя ренты Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 45-46.. Услуги по содержанию оказываются плательщиком ренты лично. В случае необходимости и если получатель ренты не возражает, могут быть привлечены третьи лица, но оплачивать услуги третьих лиц должен плательщик ренты.

Как уже было сказано, по общему правилу, выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривает натуральную форму. Статья 603 ГК РФ допускает внесение изменений и замену предоставления в натуральной форме на другие варианты: если это предусмотрено в договоре, то возможна замена пожизненного содержания получателя ренты на периодические платежи в тех размерах, которые указаны в договоре; разовые выплаты таких платежей не допускаются, эти платежи должны выплачиваться периодически; оплата рентных платежей происходит до конца жизни получателя ренты.

Уплата рентных платежей вместо содержания, если в таковом получатель ренты не нуждался, не может служить основанием для расторжения договора. Так, например, между истцом и ответчиком заключен договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, согласно условиям которого С. передал в собственность И.И. Н., указанный жилой дом и земельный участок, а ответчик принял на себя обязательство предоставить истцу до конца его жизни содержание с иждивением в натуре - в виде обеспечения потребностей в жилище путем сохранения права пользования; обеспечения питанием и одеждой; осуществление ухода в связи с состоянием здоровья, приобретение необходимых лекарств; оказание различных бытовых услуг; оплата ритуальных услуг.

Стоимость всего указанного объема пожизненного содержания с иждивением в месяц определена сторонами в сумме, эквивалентной четырехкратному размеру минимальной заработной платы, установленной законом.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на положения ст. ст. 450 и 605 ГК РФ.

Между тем, судом установлено, что истец С. в судебном заседании указал, что он не просил ответчика о предоставлении ему ухода, самостоятельно ведет активный образ жизни, сам себя обслуживает и посещает магазины, покупает продукты питания и товары повседневного спроса и лекарства, по своей инициативе отказывается от помощи ответчика, заявляя, что никакой помощи от нее принимать не будет.

Из объяснений истца С., показаний свидетелей З.Т., П., И.С., Б., объяснений ответчика И.И. Н., следует, что истец не нуждался в уходе со стороны ответчика и не предъявлял претензий относительно его качества.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, объективно подтверждающих то, что он обращалась к ответчику с просьбами об оказании ему конкретной помощи, в которой ему было отказано.

Также истец не ставил вопрос об увеличении содержания в связи с изменением законодательства.

В удовлетворении требований отказано Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2016 по делу № 33-38180/2016 // Документ опубликован не был. СПС Гарант..

При расторжении договора и возврате предмета ренты получателю ренты у плательщика ренты нет возможности вернуть все потраченные средства на получателя ренты и нет права даже на компенсацию. Особая сложность возникает при определении в договоре ежемесячного всего объема содержания с иждивением. Согласно п. 3 ст. 602 ГК РФ, суд при решении вопроса между сторонами должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, об объеме содержания.

Юридические гарантии по пользованию жилыми помещениями гражданами, которые в них проживают на основании договора пожизненного содержания с иждивением, содержатся в Жилищном кодексе РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14, (ст. 34). Кодексом установлено, что граждане, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются помещением наравне с собственником до истечения срока договора (ст. 33). Это означает, что получатель ренты имеет равные права с плательщиком ренты по пользованию этим помещением, являясь дееспособным, он совместно с собственником несет солидарную ответственность по обязательствам Попов Н.В. Человек и закон. Правовые проблемы развития пенсионного обеспечения и пожизненной ренты в России // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 1. С. 38-40..

В отличие от прав плательщика ренты, за получателем ренты остается право потребовать выкупа ренты в случае существенных нарушений своих обязательств плательщиком ренты. Что можно отнести к существенным нарушениям: несвоевременную выплату и не в полном объеме содержание, на которое рассчитывал получатель ренты и которое прописано в договоре. В результате может ухудшиться положение получателя ренты, в то время как он рассчитывал на его улучшение при передаче своей недвижимости Смирнов М. Правовые проблемы жилищных правоотношений // Государство и право. 2012. № 12. С. 23-26..

Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Если цена выкупа отсутствует в договоре, то в данном случае стороны могут сами назначать эту сумму, или принять сумму, соответствующую годовой сумме подлежащей выплате ренте Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты // Нотариус. 2011. № 1. С. 35-38.. Случаи по расторжению договора пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты встречаются довольно часто. Такое требование может быть выдвинуто как самим получателем ренты, так и его наследниками.

Как и другие договоры ренты, договор пожизненного содержания с иждивением считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. При этом надо помнить, что переход права собственности требует государственной регистрации. Если на момент заключения договора гражданин, в чью пользу заключается договор пожизненного содержания с иждивением, умер, договор считается ничтожным (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Социальная направленность института ренты реализуется в том, что плательщики ренты оказывают помощь одиноким людям, которые не способны самостоятельно в полной мере удовлетворить свои потребности. Публичные интересы проявляются в двух аспектах: 1) посредством договора ренты не происходит разрастания государственной собственности, которое бы повлекло дополнительные издержки со стороны государства на содержание; 2) пересматривается подход к организации жизни людей престарелого возврата, который позволяет им жить в собственных жилых помещениях, а не в домах престарелых, где государство весьма ограничено в финансировании.

Между тем на практике могут происходить ситуации, когда плательщик ренты умирает раньше получателя. Данное обстоятельство вызывает живой интерес как со стороны получателя ренты, поскольку тот привык, что существует систематическая поддержка со стороны плательщика ренты, так и со стороны наследников плательщика ренты, поскольку те заинтересованы в наследстве. Изложенная жизненная ситуация ставит ряд весьма актуальных вопросов: что происходит с договором ренты и какие правовые последствия ждут стороны указанного соглашения в случае, если плательщик ренты умер ранее получателя ренты?

В настоящее время правовое регулирование вопросов, вытекающих из договора ренты, осуществляется главой 33 ГК РФ. Однако прямых указаний закона на то, что происходит с договором и объектом ренты, в случае если получатель переживает плательщика ренты, нет.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на само определение договора ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Исходя из буквального толкования статей 589, 601 ГК РФ, можно сделать вывод, что передача имущества в собственность плательщику ренты носит одномоментный характер и обусловливает заключение договора, поскольку выделенную договорную конструкцию можно отнести к категории реальных договоров. Таким образом, плательщик ренты становится собственником объекта договора раньше, чем он полностью выполнит свое обязательство перед получателем ренты Бородина П.А. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Вестник магистратуры. 2015. № 6-3 (45). С. 9-11..

Существует ряд позиций, позволяющих приблизиться к ответу на поставленный вопрос.

Согласно первому подходу, если предположить, что смерть лица является обстоятельством, которое происходит вопреки воле человека, то, опираясь на положения статей 416 и 453 ГК РФ, можно сделать вывод: в случае смерти плательщика ренты обязательство между сторонами прекращается из-за невозможности его исполнения, так как это обусловлено обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Следовательно, при таком подходе объект ренты будет входить в наследственную массу плательщика ренты наравне со всем остальным имуществом, при этом обязанность у наследников по выплате денежных средств получателю ренты не будет сохраняться, кроме того, последний не будет вправе требовать возврата исполненного Белов В.А. Получатель ренты пережил плательщика ренты: правовые последствия для договора ренты // Жилищное право. 2015. № 11. С. 35-40..

Руководствуясь статьей 418 ГК РФ, можно сделать вывод, что обязательство, вытекающее из договора ренты, может быть прекращено в связи со смертью плательщика ренты, как его обязательство, особенно в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Правовые последствия применения положений статьи 418 ГК РФ аналогичны тем, что и в реализации первой гипотезы - договор ренты будет прекращен, право собственности на объект договора перейдет к наследникам без обязанности по выплате ренты Маркина М.В. Последствия смерти плательщика ренты // Наследственное право. 2015. № 2. С. 41-43..

На практике приведенные выше гипотезы не получили широкого распространения, за редким исключением. Так, в одном из дел суд расторг договор ренты, указав, что между О.Ф. и Б.А. И. был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, согласно которому истец передала бесплатно в собственность Б.А. И. принадлежащий на праве собственности приватизированный земельный участок и размещенные на нем 2/3 доли жилого дома. При этом Б.А. И. обязалась пожизненно полностью содержать О.Ф., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной доле жилого дома и земельным участком, а в случае смерти оплатить все необходимые ритуальные услуги. В силу ст. 1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Учитывая тот факт, что, возлагая на плательщика ренты Б.А. И. обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты О.Ф. доверяла ей и имела с ней психологический контакт, судебная коллегия считает, что обязательство Б.А. И., возникающее вследствие договора купли-продажи с условием пожизненного содержания, неразрывно связано с личностью должника, то есть истец не может принять исполнение от любого лица, в связи с чем такое обязательство смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ прекращается. Кроме того, нормами гражданского законодательства, регулирующими положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, не предусмотрен переход прав и обязанностей плательщика ренты в порядке наследования Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 07.02.2012 по делу № 33-119 // Документ опубликован не был. СПС Гарант..

Наиболее распространенным подходом к регламентации правовых последствий пережития получателем ренты своего плательщика является суждение о том, что обязанности плательщика ренты не связаны неразрывно с его личностью, а глава 33 ГК РФ не упоминает в качестве основания расторжения договора ренты смерть плательщика ренты. Таким образом, суды, руководствуясь п. 1 ст. 1110 ГК РФ, указывают, что смерть плательщика ренты по договору ренты не является основанием прекращения договора ренты, а обязанности плательщика ренты по договору ренты входят в состав наследства. Данная точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, судом установлено, что Л.Е. заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своим сыном Ю., согласно которому она передала в собственность сыну квартиру. Свои обязанности по содержанию, обеспечению уходом, необходимой помощью, питанием Ю. выполнял в соответствии с договором, что подтверждено истицей в суде и показаниями свидетелей. Ю. умер, право собственности на квартиру зарегистрировано. После его Ю. с заявлением о принятии наследства обратились истица Л.Е. и его сыновья - ответчики Л.Д. и Л.А. Разрешая заявленные требования, анализируя имеющиеся доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 61, 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь ст. 310, 451, 583, 601, 605, 1112 ГК РФ, а также принимая во внимание показания допрошенных по делу свидетелей М. и С., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку закон не предусматривает прекращение договора ренты с пожизненным содержанием в связи со смертью плательщика ренты. При этом суд обоснованно исходил из того, что, поскольку Ю. на момент смерти являлся собственником спорной квартиры, к его наследникам указанная квартира переходит в порядке наследования с учетом обременения имущественными обязанностями, а именно пожизненным содержанием истицы с иждивением Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.02.2015 по делу № 33-11570/2015 // Документ опубликован не был. СПС Грант.. Аналогичный подход применяется и в других судах Например, Определение Московского городского суда от 06.08.2010 № 4г/1-6816 // Документ опубликован не был. СРС Гарант; Постановление президиума Московского областного суда от 04.06.2008 № 394 по делу № 44г-167\08 // Документ опубликован не был. СПС Гарант..

Представляется, что сложность формирования единой позиции по данному вопросу заключается не только в разносторонних взглядах представителей судейского сообщества, но и в комплексном, в том числе историческом, подходе к рассмотрению данной ситуации.

Гражданский кодекс РСФСР Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407. Документ утратил силу. (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) разрешал вопрос правовых последствий пережития получателем ренты своего контрагента по сделке однозначным образом. Статья 254 ГК РСФСР "Прекращение договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца" указывала следующее: "...в случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается.

Если договор прекращается по указанным выше основаниям, дом должен быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем до расторжения договора, не возмещаются..."

Таким образом, ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал, что пережитие получателем ренты влечет ретроспективные последствия для участников договора ренты. В связи с чем разносторонний подход к разрешению поставленного вопроса носит комплексный характер.

Нельзя не отметить, что договор ренты является алеаторным соглашением. На данное обстоятельство обращали внимание многие представители ученого сообщества. Так, например, Ю.В. Романец указывает, что "...выделение и регламентация рентных правоотношений обусловлено их алеаторностью..." Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013.. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой указывают, что "...в отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества..." Гражданское право: Учебник: Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2011. С. 136.. Между тем О.С. Иоффе указывал, что алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С. 295..

Соответственно, учитывая алеаторную природу договора ренты и ранее действовавшее законодательство, представляется, что первый из названных выше подходов имеет весьма твердую почву для существования. Между тем следует отметить, что признак алеаторности, который обусловил в некоторой степени выделение договора ренты среди иных отношений, не должен негативно сказываться на получателе ренты, в случае если тот переживет плательщика ренты. Так, если следовать данному подходу о прекращении договора ренты в связи со смертью плательщика, получатель ренты может оказаться на улице, если объектом договора выступает единственное недвижимое имущество (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от других договоров ренты фидуциарным характером, социальной направленностью, формой рентных платежей и тем, что в данном случае заключение такого договора является жизненной необходимостью и иногда единственной возможностью улучшить материальное положение для получателя ренты.

Заключение

рента имущество собственник договор

Договор ренты предусматривает возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику периодического, постоянного денежного или иного содержания.

Рента подразумевает передачу имущества, предполагающее регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на переданное имущество. Данный договор рискован, поскольку связан с неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Договор ренты заключается между получателем ренты (лицо, передающее имущество) и плательщиком ренты (лицо, выплачивающее ренту, в обмен на полученное имущество). Данный договор относится к числу односторонне-обязывающих, поскольку после передачи имущества, у получателя ренты, остается только права, а у плательщика остаются только обязанности по оплате ренты, и нет никаких прав, исключением является право плательщика постоянной ренты на ее выкуп.

Договор ренты представляет собой как правило возмездную и многостороннюю сделку. При этом правовое содержание п. 1 ст. 583 ГК РФ не позволяет говорить о том, что на практике возможна выплаты ренты без встречного предоставления. Иными словами, без предоставления прав на земельный участок не возникнет у сторон прав и обязанностей в отношении рентных платежей. Сказанное подразумевает реальный характер договора ренты земельного участка.

Вне зависимости от вида договора ренты его предметом всегда выступает имущество, с одной стороны, и рентные платежи - с другой.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 03.07.2016) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.