При этом расчет выкупной платы за земельный участок должен производиться без учета повышающих коэффициентов, предусмотренных правилами об индексации ставок земельного залога в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" и повышающих коэффициентов, включенных в федеральные законы о федеральном бюджете. Данный налог с коэффициентами уплачивается за конкретный налоговый период при наличии владения или пользования земельным участком в данный период. Если же приобретатель земли не являлся собственником и не пользовался участком, то указанные повышающие коэффициенты при определении выкупной цены применяться не должныПостановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2008 г. № Ф04/ 2355-249/А75-2004 // СПС «Гарант». .

При расположении земельного участка внутри земель поселения фактическое использование земли по тому или иному назначению не может привести к снижению размера ставки, применять следует именно ту ставку, которая действует в отношении земель поселения с учетом других, имеющих значение факторов (отсутствие границ с другой категорией земель, близость транспортных коммуникаций и т.п. Постановление Федерального суда Центрального округа от 23 августа 2009 г. № А62-4145/2003 // СПС «Гарант».

Поскольку стоимость земельных участков в соответствии со ст.36 ЗК РФ определяется субъектами РФ, при отсутствии такой стоимости должна применяться минимальная ставка земельного налога. ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к таким договорам не применяетсяп. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2010 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // СПС «Гарант». .

Поскольку общая сумма платежа за участок постоянно изменяется (по общему правилу - растет), в том числе в связи с принятием актов как федерального, регионального и местного уровня, принципиально важно определить момент времени, на который она должна определена в абсолютной сумме. Этим моментом следует считать момент подачи заявки на выкуп, последующие изменения в расчет не принимаются Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2004 г. № Ф09-453/ 04ГК // СПС «Гарант». .

Однако в судебной практике указанный выше подход некоторые суды считают правильным только для тех случаев, когда стороны решили вопрос о цене добровольно; если же возник спор, то цена должна определяться на момент принятия решения судомПостановление Федерального суда Северо-Западного округа от 27 января 2007 г. № А56-20158/02 // СПС «Гарант». .

Эта позиция основана на положении п.1 ст.422 ГК РФ, предусматривающего, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующих в момент его заключения. Поскольку договор в случае спора может быть заключен только в силу судебного решения, то логика требует считать его заключенным только в этот момент. Однако вряд ли указанный подход основателен. Известно, что органы государственной власти и местного самоуправления, их уполномоченные представители часто завышают размер платежа, осознанно или ошибочно используя неверную методику подсчета выкупной цены. Следует ли в таком случае игнорировать интересы добросовестных заявителей, которые в таком случае будут вынуждены переплачивать не по своей вине? Полагаем, ответ должен быть отрицательным. Нельзя также согласиться с аргументом о том, что договор не заключен в связи с отсутствием соглашения о цене. Ведь данное условие как раз и не может быть предметом обсуждений и договоренностей, поскольку нормы о порядке установления выкупной цены являются императивными. Именно поэтому полагаем необходимым установить однозначное толкование рассматриваемого момента как дня, когда заявителем подается заявка на выкуп земельного участка. Вероятно, во избежание дополнительных законодательных изменений это лучше было бы сделать в виде официального толкования рассматриваемого положения в акте высших органов судебной системы.

Российская Федерация, субъект РФ, а также муниципальные образования не относятся к числу субъектов, уплачивающих налог на добавленную стоимость при продаже земельных участков, это положение действует и тогда, когда покупателем является частное лицо. Поэтому при определении общей суммы платежа соответствующее публичное образование не вправе увеличивать цену на сумму указанного налога; в данных отношениях нет и самого объекта налогообложения, поскольку земля продается собственником.

Поскольку ряд вопросов выкупа может решаться не на федеральном уровне, а субъектами РФ и муниципальными образованиями, то в принципе допустимо установление в договорах о купле-продаже земли и рассрочки платежа. Однако такие условия должны соответствовать актам органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Если же рассрочка оплаты цены указанными нормативными актами не предусмотрена, условие о ней в конкретном договоре следует признавать недействительнымПостановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2004 г. № ФО - 3221/ 04ГК // СПС «Гарант». .

3.3 Защита земельных прав субъектов купли-продажи земельных участков

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

- требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

- в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п.1 и 3 ст.37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 ст.37 ЗК РФ.

Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.37 ЗК РФ).

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст.556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение"* (38), то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п.1 ст.224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз.3 п.1 ст.556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз.3 п.1 ст.556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п.2 ст.463, ст.398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п.3 ст.551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

- требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

- в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

- в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

- оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

В договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п.3 ст.22 ГК РФ, п.2 ст.37 ЗК РФ).

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п.2 ст.37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред.М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. . В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п.2 ст.37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

2. Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка "Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка" (утв. Роскомземом 02. 06.1993 N 1-16/770) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10. 06.1993 N 275) // СПС «Консультант Плюс». .

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

его местоположение, т.е. почтовый адрес;

кадастровый номер;

размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

площадь участка (в квадратных метрах);

основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

в чьем ведении находятся эти земли;

цель использования земельного участка.

3. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

4. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

5. К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

6. В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

7. Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

8. Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

На основе анализа действующего законодательства, нам удалось выявить следующее:

1. Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена.

2. До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

3. Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Федеральными Конституционными Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства Российской Федерации", 26.01.2009, N 4.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 (по состоянию на 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29 января 1996, № 5, ст.410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29.10.2001, № 44, ст.4147.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.

5. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст.3594.

6. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.) // Российская газета. № 5.2000.10 января.

7. "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 05.07.2010). // СПС "Консультант Плюс"

8. Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред.23 июля 2008 года) // Российская газета. № 118.2001.23 июня.

9. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2011, с изм. от 21.11.2011)"О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.08.2011) // СПС "Консультант Плюс".

10. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 № 101-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 года) // Российская газета. № 137.2002.27 июля.

11. "Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка" (утв. Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.06.1993 N 275) // СПС "Консультант Плюс".

12. Закон г. Москвы от 29.09.1999 N 36 "Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде" // СПС "Консультант Плюс".

13. Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 13.04.2011)"О землепользовании в городе Москве" // СПС "Консультант Плюс".

Судебная практика

14. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 февраля 2003 г. № Ф03-А51 /03-1/60 // СПС "Гарант".

15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

16. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.

17. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС "Гарант".

18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 2006 г. № Ф09 - 1204/04ГК.

19. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2006 г. № А55 - 18901/02-с! // СПС "Гарант".

20. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56 - 30796/03 // СПС "Гарант".

21. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2008 г. № Ф04/ 2355-249/А75-2004 // СПС "Гарант".

22. Постановление Федерального суда Центрального округа от 23 августа 2009 г. № А62-4145/2003 // СПС "Гарант".

23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2010 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". // СПС "Гарант".

24. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2004 г. № Ф09-453/ 04ГК // СПС "Гарант".

25. Постановление Федерального суда Северо-Западного округа от 27 января 2007 г. № А56-20158/02 // СПС "Гарант".

26. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2004 г. № ФО - 3221/ 04ГК // СПС "Гарант".

27. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2008 г.

28. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2009 г. № А56-40781/ 02 // СПС "Гарант".

29. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2010 г. № Ф08-4390/04.

30. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2008 г. № 38653/02 // СПС "Гарант".

31. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2009 г. № А14 2554/03/71/32.

Научная Литература

32. Аверьянова, H. H. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности: автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С.8.

33. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

34. Беленькая, А. Земля, объект - судьба едина // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 32.

35. Гражданское право. Часть 1/Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С.245.

36. Дигесты Юстиниана. Том 111. / отв. ред.Л. Л. Кофанов. М.: Статут, 2003. С.575.

37. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2006. №7. С.105-107.

38. Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6. С.57-64.

39. Карпов, М. Выкуп земли: отказа быть не может? // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 9.

40. Кияшко, В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5. С.37-40.

41. Козырь, О.М., Маковская, A. A. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 2. С.97-98.

42. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2008 (http://www.urkniga.ru).

43. Комментарий к новому Лесному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2007. С.27, 28 (http://www.urkniga.ru).

44. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, A. A. Маковской. - М.: Статут, 2004.

45. Ломидзе О.Г. Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного участка от постройки. // Закон. 2008. №3.

46. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред.М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.

47. Петров, Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6. С.32-33.

48. Пискунова, М., Плотникова, И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. 2009. № 9. С.34.

49. Плешанова, О. Виражи вокруг земли // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 32.

50. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Том 1. С.345

51. Попов, М. Купи-продай: не тут-то было. // Хозяйство и право. 2007. №12.

52. Семьянова, А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

53. Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2009. № 10. С.63-73.

54. Хаскельберг, Б.Л., Ровный, В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

Приложения

Приложение 1

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Мы, нижеподписавшиеся,_______________________ 1 (х) именуемый в

дальнейшем "Продавец", действующий на основании___________________

________________________________________________________

________________________________________________________ 2 (х)

и_______________________________________________________ 3 (х)

________________________________________________________ 4 (х)

именуемый в дальнейшем "Покупатель"_____________________ 5 (х)

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с

кадастровым N______ 6 (х) _____________________________________

(с размещен. на нем объектами недвижимости

или без них)

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору,

площадью______ 6 (х), расположенного на землях______________ 6 (х)

(кв. м.) (основное целевое

назначение земель)

находящихся в ведении____________________________________ 6 (х)

(название Совета народных депутатов)

предоставленный для______________________________________ 6 (х)

(цель использования земельного участка)

2. Плата по договору

2.1 Цена проданного земельного участка, определенная по______

__________________________________________________________

(договоренности, результатам конкурса, аукциона)

составляет: ________________________________________________

(сумма в рублях)

в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном

участке__________________________

(сумма в рублях)

2.2 Покупателем перечислено:

2.2.1 Продавцу на счет N_________ в банке____________________

(реквизиты банка)

_____________________________________________________по платежному

(сумма в рублях)

документу___________________________________________________

(название платежного документа, его номер и дата оплаты)

2.2.2 Залогодержателю (в случае, если предмет договора

обременен залогом) ______________________ на счет N____________

(название залогодержателя)

в банке______________________________ ________________________

(реквизиты банка) (сумма в рублях)

согласно прилагаемому к настоящему договору требованию

залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения

погашения закладной на предмет договора, подтвержденному

Продавцом.

2.3 Покупатель передал Продавцу сумму в размере______________

(сумма прописью)

наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично

наличными)

2.4 Другие формы оплаты:

а) перечислено________________________________________________

(сумма в рублях)

в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе

по платежному документу_______________________________________

(название, его номер и дата оплаты)

б) ___________________________________________________________

3. Обременения земельного участка

3.1 Часть земельного участка, находящегося в собственности

Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена

правами других лиц на площади_____6 (х) и на площади_______6 (х)

(кв. м., га) (кв. м., га) имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

4. Обязательства сторон

4.1 Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему

договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2 пункт 2.2.2 и разделе З настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

4.2 Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе

Российской Федерации, правовыми актами Советов народных депутатов автономной области автономных округов, краев, областей, городов

Москвы и Санки-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

5. Заключительные положения

5.1 Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2 Настоящий договор составлен в________________экземплярах.

(кол-во)

Первый передан Покупателю, второй - Продавцу.

5.3 В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях); сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строении, помещений и вооружений в предмет договора); условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагается в случае продажи земельного участка по конкурсу); требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом); доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом); доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицам, уполномоченным покупателем).

Подписи сторон:

Продавец: ______________________ _________________________

(Ф.И. О.) (подпись)

Покупатель: ____________________ _________________________

(Ф.И. О.) (подпись)

Нотариальное удостоверение:

Регистрация Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

_________________________________________________________

(район, город) (республики в составе Российской Федерации, автономной области, автономного округа, края, области, г, Москвы, г. Санкт-Петербурга)

N_____________________

М. П.

"__"_________________20__г.

ПРИМЕЧАНИЕ:

1 (х) фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные гражданина, выступающего в качестве продавца; 2 (х) название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи; 3 (х) в случае заключения договора лицом, уполномоченным продавцом, указывается - в лице уполномоченного продавцом: фамилия, имя, отчество местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности; 4 (х) фамилия, имя, отчество, местожительство, паспортные данные гражданина, выступающего в качестве покупателя; 5 (х) в случае заключения договора лицом, уполномоченным покупателем, указывается - в лице уполномоченного покупателем: фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности; 6 (х) отражается в соответствии с прилагаемым планом земельного участка или чертежом границ земельного участка после оформления плана или чертежа районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Размещено на Allbest.ru