Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Формирование института собственности на землю в Российской Федерации. Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок. Учет земельных участков в России. Форма, цена договора купли-продажи земельных участков, его стороны и их права и обязанности.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.07.2011 |
| Размер файла | 164,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
51
Размещено на http://www.allbest.ru/
ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Кафедра гражданско-правовых наук
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Выпускная квалификационная работа
Специальность 021100 "Юриспруденция"
Чита 2010
План
- Введение
- Глава I. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков
- 1.1 Формирование института собственности на землю в Российской Федерации
- 1.2 Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок
- 1.3 Земля как экономическая категория
- 1.4 Учет земельных участков в Российской Федерации
- 1.5 Понятие договора
- 1.6 Форма договора
- 1.7 Цена договора
- 1.8 Стороны договора купли-продажи земельных участков, их права и обязанности
- Глава II. Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
- 2.1 Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества
- 2.2 Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (земельный участок) и сделок с ним
- Заключение
- Библиографический список
Введение
Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого-либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практике. Они были недоработанные, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов, которые еще более усложняли и без того запущенную систему данных отношений. необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как толковому, все чаще стали относить и судебную практику Р.З. Лившиц «К вопросу об источниках и права». // судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995. С.23.. На правовое регулирование может повлиять и решения суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости (земельных участков).
Оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи земельных участков, являющегося предметом исследования настоящей дипломной работы.
Данная тема выбрана в связи с тем, что в условиях, когда земля в Российской Федерации становится объектом гражданского оборота и имеет большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а так же в гражданском обороте.
Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.
Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и в практическом плане, поскольку операции с земельными участками стали массовыми и повседневными как для граждан, так и для юридических лиц и муниципальных образований.
В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи земельных участков, определить сферу действия договора, а так же особенности.
В Читинской области завершается первый этап экономических преобразований в сфере недвижимости, основная задача которого состоит в эффективной организации процесса формирования субъектов прав - собственников для дальнейшего развития вторичного ранка недвижимости.
Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю сельским и городским жителям бесплатно переданы в собственности тысячи га земли под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств.
По данным областной целевой программы "Развитие земельной реформы с Читинской области на 2009-2010 гг.". Закон Читинской области № 207-340 от 01.03.01 «Об областной целевой программе «Развитие земельной реформы в Читинской области на 2009-2010гг»»
В результате реформирования земельных отношений в области зарегистрированы 468 сельскохозяйственных предприятий и организаций различной организационно-правовой формы, за которым закреплено 5,9 млн. га земель и 1524 крестьянских (фермерских) хозяйства, которым передано 190 тыс. га земель.
Всего на 01.01.09 в области сложилось 406,8 тыс. собственников, землепользователей, арендаторов, землевладельцев в пользование которых находится 7,5 млн. га. земель. В собственности граждан, организаций и предприятий находится 3,6 млн. га. земель, что составляет 48% от общей используемой площади.
Коллективным садоводством занимается около 70 тыс. семей, которым представлено 5775 га. земель, т.е. в среднем площадь садового участка составляет 0,08 га. Под личные подсобные хозяйства отведено 70,8 тыс. га., в среднем по 0,41 га. на одно хозяйство.
россия договор земля купля
Глава I. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков
1.1 Формирование института собственности на землю в Российской Федерации
Одной из актуальных проблем российской современности является вопрос земли - земли как источника существования, земли, как основы жизни, а так же всего того, что характеризует землю как правовую категорию - законодательство о земле. Но отчего же так актуальна тема земли в наше время? Для того чтобы ответить на этот вопрос представляется необходимым показать (хотя бы и довольно кратко) историю правовой категории земли в России.
Земельная собственность в России складывается в IX веке в двух основных формах: княжеский домен и вотчинное землевладение. Правовыми основаниями для владения землей становится: пожалование, наследование.
Помимо этого изначально имел место захват поступающих и населенных земель. Позднее отношения по поводу владения землей были частично регламентированы Русской Правдой (1054г.) Ярослава Мудрого через обозначение сделок с недвижимостью - наследование, купля-продажа. Более детальное рассмотрение этого вопроса мы видим в соборном Уложении 1649 г Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт - Издат., 2004г. - С.265.. Субъектом собственности на землю являлось государство, кроме случаев вотчинного землевладения - фактической собственности. Пожалование земли в поместье означало приобретение помещиком права пожизненного владения землей. Кроме вышеуказанных случаев имела место приобретательная давность, которая устанавливалась в 40 лет.
Документальное оформление прав на землю представляло собой сложный комплекс юридических действий, так пожалованные земли заключались в выдаче пожалованной грамоты, составление справки, то есть записи в приказной книге определенных сведений о наделяемом лице, на которых обосновывалось его право на землю, обыска, проводимом по просьбе наделяемого землей и заключавшемся в установлении факта действительной незанятости передаваемой земли, вводе во владение, заключавшемся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сторонних людей Рыбаков Б.А. Киевская Русь и русские княжества XII - XIII вв. М.: 1982. С.258..
Помимо поместья и вотчины, земля находила своего владельца и через договор, выраженный договорной грамотой. Ее подписывали продавец и покупатель, но приобретала она законную силу только после завершения в официальной инстанции, что выражалось в постановлен на ней платы.
В некоторых случаях и этого было недостаточно. Иногда для обеспечения законности требовались дополнительные юридические действия, непосредственно не связанные с содержанием основного обязательства. К ним относились, например, передаточная запись на договоре ("Каабам") переводящая обязательство на третье лицо, составление справки и др.
Далее права на землю то расширялись, то вновь ограничивались; так указом "О единовластии" 1714 г. был существенно ограничен оборот земли - запрещался заклад земли, а также существенно ограничивалось право отчуждать землю через продажу, кроме как по "нужде", т.е. при чрезвычайных обстоятельствах.
Значительно расширился круг субъектов землевладения в 1861 г., когда право пользования землей получают крестьяне, причем государственные и удельные включительно. Крестьянин мог после заключения договора с помещиком выкупить полевой надел и стать собственником земли Литвак Б.П. Переворот 1861 г. в России М.: 1991г. С.39.. Важной чертой крестьянской реформы является то сопутствующее ей обстоятельство, что она вводила кадастровую дифференциацию категорий земель, земля в 34 губерниях делилась на три категории - не6черноземная, черноземная и степная. Каждая группа делилась на несколько местностей с учетом качества почвы, численности населения, уровня торгово-промышленного и транспортного развития. Для каждой местности устанавливались свои нормы (высшая и низшая) земельных наделов.
Пиком детализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является Аграрная реформа 1906 г., идейным вдохновителем которой был П.А. Столыпин, а также его указ "О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования" от 9 ноября 1906 г. Оставив в стороне все положения этой реформы, ибо они объемны и существенного интереса для рассматриваемой темы не представляют, следует, однако, отметить основную ее цель - реформа была направлена против общины и ее общинного владения землей. Крестьянин мог выйти из общины, но без земли. Реформа же устраняла этот пункт и выделяющийся крестьянин сохранял за собой право пользования общинными угодьями. Интересна процессуальная форма выделения крестьянина из общины. Заявление о выдаче земли доводилось через старосту до сельского общества, которое простым большинством голосов и в месячный срок было обязано определить крестьянину его участок. В противном случае это осуществлял земельный начальник. Уездный съезд был апелляционной инстанцией в спорах о выделении.
В мае 1911 г. был принят закон "О землестроительстве", подробно регламентирующий порядок землестроительства. В нем предусматривался порядок образования землестроительных комиссий под руководством предводителей дворянства. По этому закону, черезполосица крестьянских наделов могла быть ликвидирована "по необходимости". Развестанию не подлежали: усадебные земли, земли с жилыми настройками, фабриками и мельницами, искусственного леса и торфянки. Земским начальником поручалось и вести собрания, решающие вопросы о разверстке земель, споры решались в уездной комиссии (апелляция в губернской комиссии) обжаловать их решения мог Сенат.
Закон "О землестроительстве" фактически подвел черту первому этапу становления законодательства о земле и процессуальных формах его осуществления.
Вторым этапом была Октябрьская революция 1917 г. и ее законы.
Одним из первых законов Советской власти был Декрет "О земле", написанный В.И. Лениным в ночь с 26 на 27 октября (с 8 на 9 ноября). По нему все помещичьи, царские, церковные и монастырские земли конфисковывались вместе с инвентарем и постройками и передавались крестьянским комитетам и Советам для распределения между крестьянами. Позже Конституция РСФСР 1918 г. закрепила исключительную государственную собственность на землю, оставив гражданам право пользования землей. Остальные конституции ничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще более упрочили его положение как "генерального" собственника всех ресурсов (земельных включительно). Помимо конституций, имели место ряд реформ, производимых Советской властью в Средней Азии и Казахстане в 1921-22 и 1925-29 гг., они отражали положения Декрета "О земле". Что касается нормативных актов чисто земельной направленности, то среди них следует отметить земельных кодекс РСФСР 1922 г., а также основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик Литвак Б.К. Земельное право. Учебник для Юр. вузов. М.: 1940. С.22.. Земельные кодексы подтверждали право собственности на землю за государством, наделяя граждан право постоянного (бессрочного) пользования или временного пользования землей; регламентируя порядок наделения землей, устанавливали сроки наделения землей, процессуальный порядок, органы полномочные на осуществление этой деятельности, порядок рассматривания споров, связанных с землей. В целом, они детально регулировали порядок земельных правоотношений, складывающихся в условиях государственного собственности на землю, правда при этом интересы государства зачастую ставились над интересами субъектов права на землю.
Но времена меняются. СССР сменяет СНГ, участником которого является уже Российская Федерация, а не Российская Советская Федеральная Социалистическая Республика. Исключительность государственной формы собственности сменяет многообразие форм собственности, приоритетом среди которых пользуется частная собственность граждан. Но вопрос о земле продолжает быть открытым. Наступление третьего этапа в развитии земельного законодательства ознаменовала Конституция России, принятая 12 декабря 1993 года. Она гарантировала право частной собственности граждан на землю и определила, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
1.2 Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок
Как объект договора купли-продажи и иных земельных правоотношениях земля выступает с двух ипостасях как природный ресурс и средство производства.
Под земельным участком в земельном кодексе понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст.6) Земельный кодекс Российской Федерации 25.10.01 № 136 ФЗ С.3 РФ 30.10.02 № 15 ст.308.. Данная редакция совпадает со ст.261 Г.К. Между тем, это не совсем точно. Дело в том, что не всегда понятие "земля" и "земельный участок" являются синонимами. Земля может представлять собой поверхность почвенного слоя, которую человек не огородил каким-либо образом. На земельном участке могут находиться производственные людьми объекты (дороги, коммуникации, дренажные системы). Кроме того, в ст.1.3К речь идет о земле и в том числе "как недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю". Более широкое определение сформулировано в Федеральном законе от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г.. - земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а так же, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Земельный участок для того, чтобы выступать в качестве объекта договора купли-продажи должны пройти кадастровый учет. Это означает, что каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер и устанавливаются кадастровые границы. Следовательно, земельный участок или его часть как объект договора купли-продажи должен быть включен в гражданский оборот и пройти кадастровый учет. Согласно ст.40 ЗК. право собственности на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностей (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.
Земельный участок как объект земельных отношений и как объект купли-продажи может быть делимым и неделимым (п.2 ст.5 ЗК). Делимым является "Земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разделенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Правда, из этого текста трудно уяснить, что служит объективным критерием для отнесения земельного участка к категории делимого или к категории неделимого Богомолов С.А. Земельное право. Учебник. Норма - Инфра. М.М. 2009 (его размер, площадь, месторасположение, конфигурация, ландшафт и др.) каким образом исключить субъективный подход при необходимости раздела земельного участка на части.
Земли разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. В вопросе целевого назначения сохраняется преемственность земель. Согласно ст.7 З.К. они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидение, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса Российская юстиция, № 10, октябрь 2008 г..
Перечисленные категории указываются в актах уполномоченных органов (актах федеральных органов исполнительной власти, субъектов Федерации и актах органов местного самоуправления) о предоставлении земельных участков; в договорах Грибанов В.П. «Договор купли-продажи» м.2 Москва: Юридич. литература 1980., предметом которых являются земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных Федеральными законами и законами субъектов Федерации (п.2 ст.8 З. К).
1.3 Земля как экономическая категория
Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.
Земля, как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими показателями. Важнейшие характеристики земельного участка его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличие м дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.
Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывает его природно-технологические свойства: конкурентность, рельеф, геология, почвы.
В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.
Важная составляющая ценности объекта недвижимости экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.
Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок - собственность, пользование, аренда - существенно различаются его ценности и стоимость размещенных на участке сооружений. Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.
1.4 Учет земельных участков в Российской Федерации
В постановлен Правительства Российской Федерации от 18.07.2000 г. № 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" (в ред. от 01.08.01) Постановление Правительства РФ от 18.07.2000 г. № 537 «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» // С.З. РФ 2000. № 30 ст. 3154; 2009. № 32 ст. 3333. сказано, что она является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющей специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и др.) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества по землестроительству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель Постановление Правительства РФ от 11.01.01. « 22 «Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // СЗ РФ. 2009. №3. ст.251.
В своей деятельности служба руководствуется Конституцией РФ, федеральными законами, указами и распоряжениями Правительства РФ, а также указанным Положением. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями.
Постановление Правительства РФ от 17.07.2000 № 535 "Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации" в ред. от 08.05.02 г С.З. РФ 2000 № 30 ст. 3153; 2009 №5 ст. 399. № 32 ст. 3333, 2008 № 15 № 20 Постановление Правительства РФ от 03.06.02 № 377 «Об утверждении положения о Мин. улучшения отношения РФ // С.З. РФ 2010 от 28.2008 № 232. в соответствии с Указом Президента РФ от 17.05.2000 г. в ред. от 08.05.02. в соответствии с Указом Президента РФ от 17.05.2000 г. № 867 "О структуре федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации" постановляет в связи с преобразованием Министерства государственного имущества РФ в Министерство имущественных отношений РФ и передачей ему части функции упраздненного Государственного комитета РФ по земельной политике установить, что Министерство имущественных отношений РФ является федеральным органом исполнительной власти осуществляющим:
а) проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;
б) приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции;
в) регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности.
Министерство природных ресурсов РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим контроль за использованием и охраной окружающей среды, основным элементов которой является земля Постановление Правительства от 06.07.2000 № 495 «Вопросы Министерства природных ресурсов Российской Федерации» ( в ред. от 11.07.2000 г.) // С.З. РФ 2000 № 28 ст. 2983; № 38. ст. 3814..
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землевладения, государственной регистрации прав на земельный участок и находящегося на нем объектов, учете и кадастровой оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.
В ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28 ФЗ "О государственном земельном кадастре" С.З. РФ.2000 № 2 ст. 149, приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.01 № П /119 «Об утверждений документов государственного земельного кадастра» (РГ. 2009. 11.07). сказано, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его их других земельных участков и осуществлять качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Объектом государственного земельного кадастра является земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Межевание земельного участка - мероприятия по определению местонахождение и границ земельного участка на местности.
Территориальная зона - часть территории, каждая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством; лесным законодательством; законодательством о налогах и сборах и иных законодательствах Российской Федерации.
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения; государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройство, экономической оценки земель и учета стоимости земель в составе природных ресурсов; установления обоснованной оплаты за землю; иной связанной с владением пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. (ст.4).
В Едином государственном кадастре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровом номере, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта в соответствующих границах являются дата внесения соответствующей записи в Единой государственный реестр земель. Земельный кадастр ведется в целях организации рационального использования всех земель и включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель, бонитировку почв и экономическую оценку земель, а также предусматривает постоянное слежение за быстро происходящими изменениями в сфере земельных отношений.
Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе.
Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территорий Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Р.Г. 19.03.2000 г. определен порядок кадастрового деления территории РФ в целях государственного земельного кадастра и присвоение земельным участкам кадастровых номеров, состоящих из кадастрового номера квартала, государственного реестра земель кадастрового района.
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, подлежащему государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данные государственного земельного кадастра подлежит обязательному применению при планировании использования и охраны земель, представлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, при определении размеров платежей за землю, проведения землестроительства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанные с использованием охраной земель.
Экономическая оценка земель характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью натуральных и стоимостных оценочных показателей, таких как валовый продукт, чистый доход, урожайность, местоположение.
Экономическая оценка земли и других природных ресурсов и их охраны в процессе производственной деятельности. В этом плане важное значение приобретает положение законодательства о том, что за пользование природными ресурсами как частью национального достояния их пользователи вносят установленные платежи и осуществляют природоохранные мероприятия за счет собственных средств и кредитов.
Действующим земельным законодательством установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Землепользование, облагается ежегодным земельным налогом.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных земельным законодательством, устанавливается нормативная цена земли, которая определяется в размере 50 - кратной ставки земельного налога.
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности пользователей земли. Он устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Ставки земельного налога устанавливаются в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий с учетом их состава, качества (по кадастровой оценки), размере и местоположения.
Порядок определения ставок земельного налога на сельскохозяйственные угодья устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России и утверждается Правительством РФ.
Оценка земельных ресурсов - определение стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участок в соответствии с зонированием и районированием земель. Она осуществляется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст.66 ЗК РФ).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" С.З. РФ 1999 № 35 ст. 4326; см. также: Приказ Росземкадастра от 15.06.2000 « П/ 119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» Приказ Росземкадастра от 13.06.01. № П / 115 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра». для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель в 1999-2009 гг. необходимо было провести государственную кадастровую оценку всех земель в России для совершенствования налогообложения и других целей.
Постановлением Правительства РФ от 03.08.96 № 832 "Об утверждении федеральной целевой программы" предусмотрено создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра. С.З. РФ 1996 № 33 ст. 4003 // Постановление Правительства РФ от 03.08.96 № 932 «Об утверждении федеральной целевой программы».
При осуществлении оценки земельных ресурсов используются данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, других обследований и наблюдений состоянием земель, проводимых в установленном порядке. Для проведения оценки земельных ресурсов образуются в установленном порядке оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельных участков применяются при определении платы за землю и осуществлении государственного регулирования оборота земли.
Федеральный арбитражный суд центрального округа рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению имуществом управы г. Тулы на решение арбитражного суда Тульской области от 29 ноября 2008 года по делу № А68 - 227/3-02, установил:
Закрытое акционерное общество "ДУ" г. Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Комитету по управлению имуществом управы г. Тулы: з-ему лицу - Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Туле - о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 2099 кв. м., расположенного под частью здания расположенного по ул.С., д.60/12, выкупленного истцом в порядке приватизации. Решением Арбитражного суда Тульской области от 29.11.2008 комитет по управлению имуществом управы г. Тулы был обязан заключить с ЗАО "ДУ" договор купли-продажи земельного участка площадью 2099 кв. м., обозначенный проектом границ земельного участка, согласованным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Тулы 17.09.01 и занятым принадлежащими ЗАО "ДУ" объектами недвижимости, рассмотренными по адресу: г. Тула, центральный район, пр. Л / ул. С; д.12/60, на условиях проекта договора, направленного ЗАО "ДУ" комитету по управлению имуществом 18.07.02 г. с учетом следующих изменений и дополнений пункт 1.1 дополнен после слов "Общей площадью 2099 кв. м"словами: "Обозначенный проектом границ земельного участка согласованным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Тулы 17.09.2009г. "
Статья 11 из договора исключена.
В аппеляционном порядке дело не рассматривалось не согласовывалось с указанным судебным актом, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав сторону, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Тульской области от 29.11.2008г. отменить ЗАО "ДУ" в удовлетворении иска о положении комитета по управлению имуществом управы г. Тулы заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, ул.С. д.60 отказать по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ЗАО "ДУ" в порядке приватизации недвижимого имущества приобрел в собственность задание по ул.С., д.60.
28.07.2000 года истец обратился к Главе комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы с заявкой на выкуп земельного участка площадью 2099 кв. м.
Однако договор купли-продажи земельного участка комитетом заключен не был.
4.11.2000 года Тульской городской центр градостроительства землеустройства направил истцу письмо о предоставлении необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Из материалов дела видно, что истцом не был предоставлен кадастровый план выкупаемого земельного участка.
Как требует часть 5 ст.36 земельного Кодекса Российской Федерации, юридические лица, желающие приобрести права на земельный участок, обязаны к заявлению о приобретении права на этот земельный участок приложить его кадастровую карту (план).
Как видно из материалов дела, у истца в настоящее время отсутствует кадастровый план на земельный участок, который он желает выкупить на праве собственности.
Удовлетворяя иск, Арбитражный суд Тульской области пришел к неправильному выводу о том, что для заключения договора купли-продажи кадастровый план выкупаемого земельного участка не обязателен, поскольку истцом была подана заявка на его выкуп до введения в действие земельного кодекса Российской Федерации.
Как указано в статье 6 вышеназванного Закона изданные до введения земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей земельному кодексу Российской Федерации.
Поскольку часть 5 ст.36 земельного кодекса Российской Федерации требует предоставления кадастрового плана, истец обязан был предоставить для заключения договора купли-продажи земельного участка. Нельзя согласиться с выводом Арбитражного суда Тульской области, что цена должна определяться в соответствии в Указом Президента от 16.05.97 г. № 485, в соответствии с которым предусмотрен пятикратный размер ставки земельного налога и составляет 83 120,4 руб. Данный вывод противоречий ст.2 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" и ст.1 Закона Тульской области "Об установлении на территории Тульской области цены заели при продаже земельных участков собственникам расположены на них зданий, строений и сооружений" от 10.06.2008 г. № 304-ЗТО, которыми установлен семнадцатикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка Закон Тульской области «Об установлен на территории Тульской области цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений от 10.06.2008 г. № 304 - ЗТО. .
При рассмотрении данного спора кассационная инстанция считает заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что истец желает выкупать земельный участок, в объеме 2099 кв. м., который им определен самопроизвольно без согласования с ответчиком как собственником этого же здания.
При этом, как пояснил ответчик с указанием на проекте границ земельного участка, в случае выкупа истцом истребуемого земельного участка он вынужден будет пользоваться частью выкупаемого земельного участка истца, так как въезд на территорию для сторон является общем.
Кассационная инстанция учитывает также и то обстоятельство, что в настоящее время пользуется спорным земельным участком и о чинении ему в этом препятствий суду не заявлял. На основании изложенного кассационная инстанция считает, что в удовлетворении иска должно быть отказано.
Руководствуясь п.2 ст.287, 2.2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 29 ноября 2008 года по делу № А 68-227/3-02 отменить ЗАО "ДУ" в удовлетворении иска о понуждении комитета по управлению имуществом управы г. Тулы заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, ул.С. д.60 отказать. Извлечение Федерального арбитражного суда центрального округа по делу № А 68 - 227/3-02 от 29.11.2008 г.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Катангарский лесопромышленный комбинат" на решение от 12 февраля 2010 года.
Постановление апелляционной инстанции от 15 апреля 2010 года Арбитражного суда Читинской области по делу № А 78-8407/02-С 2-81288, принятые по заявлению ЗАО "Катангарский лесопромышленный комбинат", о признании незаконным постановление от 25.04.02. № 52 главы Администрации Балягинского поселкового округа Петровск-Забайкальского района Читинской области, установил:
ЗАО "Катангарский лесопромышленный комбинат" (далее ЗАО "КЛК") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о получении незаконным постановлением от 25.04.2009 № 52 главы Администрации Балягинского поселкового округа Петровск-Забайкальского района Читинской области (далее - администрация) определением от 23.12.2008 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мебельный комбинат "Рассвет" (далее ООО "М.К. "Рассвет").
Решением от 12.02.2008 года в удовлетворении заявления требовании отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2010 года решение оставить без изменения.
Не согласовались с решением и постановлением апелляционной инстанции, ЗАО "КЛК" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением норм материального права и несоответствием фактическим обстоятельством дела.
По мнению заявителя кассационной жалобы материалы дела, подтверждается факт выделения ООО "М.К. "Рассвет" главой Администрации земельного участка находящегося в границах земельного участка, ранее выделенного ЗАО "КЛК".
Отзывы на кассационную жалобу не предоставлены. Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены подлежащее (уведомления № 6713 от 07.07.2010 г., № 10818 от 17.07.2010 г.), однако своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому дело рассматривается в их отсутствие.
Дело рассматривается в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 15.04.2008 года Главой Администрации вынесено постановление № 48-6 о предоставлении ЗАО "КЛК" земельного участка, расположенного по адресу: Читинская область, Петровск-Забайкальский район, поселок Баляга, ул. Балягинская, 17, общей площадью 8,25 га. для размещения шпалозавода и центрального участка в аренду сроком на 5 лет.
25.04.2008 года главой Администрации вынесено постановление № 52 о предоставлении ООО "МК "Рассвет" земельного участка, расположенного по адресу: Читинская область, Петровск-Забайкальский район, поселок Баляга, ул. Балягинская, в районе ПУ-19, и шпалоцеха общей площадью 3,92 га. в аренду сроком на 5 лет.
11.10.2008 года ЗАО "КЛК" обратилось в Земельную кадастровую палату Петровск-Забайкальского района Читинской области (далее палата) с заявлением о присвоении кадастрового номера земельного участка.
Извещением от 31.10.2008 года руководитель уведомил ЗАО "КЛК" о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с предоставлением противоречивых сведений о смежных участках и соответственно невозможностью однозначного определения местоположения земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанции при отказе в удовлетворении заявленных требований правомерно исходили из того обстоятельства, что ЗАО "КЛК" не представлено доказательств нарушения его прав постановлением от 25.04.2008 г. № 52.
Согласно п.2 ст. 19 ФЗ от 02.01.2000 г. № 28 ФЗ "О государственном земельном кадастре" для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладатели земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается в соответствии во ст.20 названного закона, если в предоставленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков или если такие сведения противоречивы.
Отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.
Суд кассационной инстанции полагает, что представленными ЗАО "КЛК" и имеющимися в материалах дела доказательствами и не подтверждаются доводы заявителя кассационной жалобы о том, что основанием приостановления государственного кадастрового учета земельного участка являлась передача ООО "МК "Рассвет" права аренды земельного участка на основании постановления от 25.04.2008 года № 52.
ЗАО "КЛК" не реализовано право на получение в уполномоченных организациях и представление в судебное заседание планов соответствующих земельных участков, привязанных к местности и арендуемых ООО "МК "Рассвет" и ЗАО "КЛК", а также на обращение в арбитражный суд об оспаривании действий (бездействия). Палаты, связанных с нарушением права владения и пользования арендованными земельным участка.
Представленное при рассмотрении в суде апелляционной инстанции земельное дело не может являться доказательством правомерности требований ЗАО "КЛК", поскольку создано после принятия решения судом первой инстанции и с достаточной определенностью не свидетельствует о совпадении земельных участков, выделенных ЗАО "КЛК" и ООО "МК "Рассвет". Кроме того, письмом от 24.01.2010 года за подписью руководителя земельного участка факт постановки на кадастровый учет земельного участка, предоставленного ЗАО "КЛК" постановлением от 15.04.2008 № 48-6 ввиду исключения противоречивости предоставленных названным юридическим лицом сведений.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции находит решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежат удовлетворению. Извлечение Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа дело № А 78-8407/02 - С2-8/288 от 15.04.2010 г.
1.5 Понятие договора
Разновидностью договора купли-продажи является договор продажи недвижимости (купли-продажи земельного участка), которому специально посвящен § 7 гл.30 ГК.
Одним из признаков договора купли-продажи земельных участков, является его возмездность.
Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей и т.д. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1ст.423 ГК РФ).
Встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег Ларионова Т.И. Учебник Гражданское право. М.: 1998 С.300.. С экономической точки зрения функции денег в купле-продаже выражается в том, что они выступают мерой стоимости товара посредством платежа.
Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.
Как сделка, договор купли-продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент. Как следует из понятия договора купли-продажи (ст.454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обстоятельства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для вузов. М. :_ Юнити -Дана, закон и право 2008 г. С.98 Между основными правами и обязанности сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон.
Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.
Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое лицо, не обладающее правом собственности на продаваемое имущество, а на стороне покупателя - субъект, который приобретает на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке установленном Г.К. РФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная между унитарными предприятиями, учреждениями которых является один субъект (например, г. Москва) служит основанием перехода права хозяйственного ведения. Витрянский В.Л. «Пути совершенствования. Зак-ва о недвижимости» Хозяйство и право - 2010 г. № 6 с. 9.
Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.
Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму Сергеев А.П. Толстой Ю.К. Учебник Гражданское право. 2.2 Проспект. М.: 1997 г..
Вопрос о купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами является, пожалуй, самым дискуссионным на сегодняшний день вопросом в области земельных отношений. Как известно, уже много лет идет подготовка нового Земельного кодекса Российской Федерации, который и должен урегулировать все существующие разногласия законодателей. Основное внимание законодателей привлекает сейчас вопрос о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения.
Подобные документы
Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Государственная регистрация сделок с землей. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения.
дипломная работа [128,0 K], добавлен 25.03.2013Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.
реферат [30,9 K], добавлен 27.11.2014Понятие и основное содержание договора купли-продажи, порядок его составления и оформления, права и обязанности сторон, предъявляемые требования на сегодня. Правила и особенности заключения данного договора в случае купли-продажи земельных участков.
презентация [375,1 K], добавлен 17.01.2013Условия и порядок договора купли-продажи земельных участков. Стороны, участвующие в сделке, предмет и характеристики, продаваемого объекта, права и обязанности по данному виду договора. Цель кадастровой и рыночной оценки земли, метод сравнения продаж.
контрольная работа [43,7 K], добавлен 05.12.2010Изучение особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие, основные виды и форма сделок. Оборотоспособность земельных участков. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.
курсовая работа [41,4 K], добавлен 16.11.2014Понятие земельного участка, нормативно–правовое регулирование договора их купли–продажи. Предмет, цена и государственная регистрация договора, права и ответственность сторон. Суть договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
дипломная работа [75,4 K], добавлен 10.06.2011Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.
дипломная работа [142,6 K], добавлен 01.08.2012Ретроспективный анализ института права собственности как основной предпосылки оборота земельных участков. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земли. Государственный кадастровый учет и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [102,0 K], добавлен 03.08.2012Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013
