Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Формирование института собственности на землю в Российской Федерации. Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок. Учет земельных участков в России. Форма, цена договора купли-продажи земельных участков, его стороны и их права и обязанности.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.07.2011 |
| Размер файла | 164,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
При приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности продаже не подлежат: земли общественного пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании (Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 - Ведомости РФ, 1992, № 25, ст.1427).
Особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков установлены в ст.28 ФЗ от 15 апреля 1998 г." " О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (СЗ РФ, 1998, № 16, ст.1801). Граждане и их объединения, получившие земельные участки из государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренду, срочное пользование вправе приватизировать эти земельные участки за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектами. Указанный федеральный закон устанавливает порядок приватизации как земель всего садоводческого, огороднического и дачного объединения (как юридического лица), так и земельных участков каждого отдельного гражданина.
Каждый гражданин вправе приватизировать свой садовый (огородный, дачный) земельный участок обособлению, т.е. индивидуальном порядке. Для этого он должен подать заявление с просьбой о приватизации своего земельного участка в орган местного самоуправления (как правило, в местную администрацию). Орган местного самоуправления в течении одного месяца со дня подачи заявления принимает соответствующее решение, которое и является основанием для государственной регистрации права на участок и выдачи свидетельства о государственной регистрации.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Татгинская нефтяная компания" на решение от 10.09.2008 года и постановление апелляционной инстанции от 12.11.02 арбитражного суда, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А 56-397/02, установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Татгинская нефтяная компания" (далее ООО "Татгинская нефтяная компания") обратилась в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Северо-Западному межрегиональному отделению Российского Фонда федерального имущества (далее РФФИ), Санкт-Петербургскому государственному учреждению по организации и осуществлению продажи государственного имущества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее Фонд имущества Санкт-Петербурга) и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ) об обязании ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 2920 кв. м., кадастровый план № 78: 7150: 8 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Александровской фермы, 27, на условиях проекта договора, предоставленного истцом.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческое автосервисное объединение (далее ООО "КАО") и комитет по ценным ресурсам и землестроительству Санкт-Петербурга (далее КЗР и З).
Решением от 10.09.02 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2920 кв. м. кадастровый номер 78: 7150: 8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Александровской фермы, 27, на условиях проекта договора, представленного истцом, в редакции протокола соглашения условия проекта договора по цене 462966 руб. между Фондом имущества Санкт-Петербурга и ООО "Татгинская нефтяная компания". В иске к РФФИ и КУГИ отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 12.11.02 г. решение отменено. В иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Татгинская нефтяная компания" просит отменить постановление апелляционной инстанции и изменить решение суда, указов в качестве стороны по договору купли-продажи земельного участка.
Податель жалобы полагает, что постановление апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального права, так как применению подлежит не пункт 8 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.01 г. № 178-ФЗ ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.01 № 178-ФЗ, а ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).
ООО "Татгинская нефтяная компания" считает, также что судом при определении надлежащего ответчика были неправильно применены нормы материального права. В соответствии с пунктами 5 и 6 ст. ЗК РФ обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка возложена на исполнительный орган государственной власти. По мнению подавателя жалобы, таким органом является Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, а не Фонд Имущества Санкт-Петербурга.
По мнению подавателя жалобы, судом неправильно установлена цена выкупа земельного участка поскольку в соответствии с п.2 ст.2 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" цена земли до установления ее субъектом определяется исходя из минимальной ставки земельного налога. При этом цена выкупа должна определяться по ставке земельного налога, установленный на дату подачи заявления о выкупе, т.е. исходя их пятикратной ставки земельного налога.
В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить обжалуемое постановление без изменения, а жалобу без удовлетворения.
В судебной заседании представитель ООО "Татгинская нефтяная компания" поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.
РФФИ, Фонд имущества Санкт-Петербурга, ООО "КАО" и КЗРиЗ надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направлял, в связи с чем жалобы рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Татгинская нефтяная компания" принадлежит на праве собственности автозаправочная станция № 73, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, проспект Александровской фермы, д.27, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 10.08.99 г.
В соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ ООО "Татгинская нефтяная компания" обратилась в КУГИ с заявлением от 09.11.01 о приобретении спорного земельного участка в собственность.
Поскольку в нарушение установленного п.6 ст.36 ЗКРФ двухнедельного срока КУГИ не подготовил проект договора купли-продажи земельного участка и не направил его истцу, ООО "Татгинская нефтяная компания" направило в адрес КУГИ и ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" претензии проекта договоров купли-продажи земельного участка. В связи с неполучением акцепта ООО "Татгинская нефтяная компания" на основании п.4 ст.445 ГК РФ обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд. Апелляционная инстанция, отказывая в иске, исходила из того обстоятельства, что спорный земельный участок попадает под строительство путепровода, предусмотренного Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 2005 года.
В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Как установлено п.8 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действовавшего на момент рассмотрения спора, отчуждению не подлежат земельные участки, предусмотренные генеральным планом развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах.
Поскольку, материалами дела бесспорно установлено, что данный земельный участок включен в Генеральный план развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 205 года, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого постановления.
В связи с тем, что постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано, доводы кассационной жалобы, касающиеся привлечения подлежащего ответчика и правильности установления цена земельного участка, кассационной инстанции не рассматриваются.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа постановил: постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.02 по делу " А 56-397/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Татгинская нефтяная компания" - без удовлетворения. Извлечение Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А 56-397/02 от 12.11.02 г.
Глава II. Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
2.1 Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимости гражданское законодательство относит земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Правовой режим объекта недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.
Правовая основа создания современной российской системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплен в Гражданском кодексе.
Государственная регистрация предусмотрена ст.131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Кузнецов А. В. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Государство и право . 1998 № 2 с. 59-65 Земельный кодекс в ст.25, 26 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на земельные участки. При этом и гражданский и земельный кодексы отсылают к специальному федеральному закону от 21.07.1997 № 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" (в ред. от 05.03.01 № 20ФЗ и 12.04.01 № 36 ФЗ)
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 218 (в ред. постановления Правительства РФ от 23.12.99 № 1429), Постановление Правительства от 18.02.98 № 219 ( в ред. от 23.12.99 № 1429) «правила ведения Единого государственного реестра». устанавливают в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации формы реестра и Единый для Российской Федерации порядок их ознакомления.
Закон о государственной регистрации определяет ее как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии в Гражданским кодексом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В силу ст.9 Закона о регистрации означенная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонении соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта.
Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения носят преимущественной административный правовой характер. Сыроедов Р.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998 № 8 с. 90-97. Содержание заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости о результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрация подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.
Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий непосредственно сопряженных с возведением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.
Принятие акта государственной регистрации прав, а равно сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:
договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ);
право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п.2 ст.223 ГК РФ), с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которое возникли ранее.
Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе и земельные участки. Принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав на недвижимость в качестве правового института и юридического акта ориентирована на решение следующих задач:
обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимом имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков;
создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопорядка;
обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т.е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости.
Закон о государственной регистрации предусматривает две формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.
Согласно ст.1 Закон недвижимое имущество (недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественный комплексы. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» 21.07.97 № 122 ФЗ принят ГД ФС РФ 17.06.97 ред. от 02.11.2004 с измен. и доп. 1.01.05 с.5 РФ 28.07.97 № 30 ст. 350
Статья 5 Закона о государственной регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав и недвижимость, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, с донной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
Особо следует подчеркнуть, что в современном законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает открытый характер регистрации. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведении, содержащиеся в Едином государственном реестре прав о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения сведений необходимо предоставить удостоверение личности и заявки в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию о полномочия его представления). Выписки из Единого государственного реестра прав, утверждение в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременения) правового органа, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течении 5 дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдавать в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
В силу п.2 ст.33 закона о государственной регистрации с 1.01.2000 г. государственная регистрация прав на землю осуществляется только учреждениями юстиции органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним.
К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав отнесены:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах.
Иную деятельность учреждения юстиции по регистрации прав осуществлять не вправе.
Процедура государственной регистрации урегулирована ст.13-21 Закона и осуществляется в следующем порядке:
Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а так же других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав купли-продажи, дарения, аренда): учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК 2000
Государственная регистрация организаций (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц, в обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
В учреждение юстиции предоставляются заявления от правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправлении, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, ее субъектом или муниципальным образованиям, от их опеки вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Статья 37 Земельного кодекса Собрание законодательств № 137 ФЗ от 25.10.01 Земельный кодекс. не содержит специального указания на форму договора купли-продажи земельного участка. В то же время ст.550-551 ГК РФ устанавливает, что договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В соответствии ч.2 ст.550 Г.К. РФ несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Аннаму соответствующих статей Земельного и Гражданского кодексов не дает однозначного ответа, требуется ли обязательное нотариальное удостоверение письменно оформленного договора купли-продажи земельного участка.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации, кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица. Кузнецов А.В., Герман Г. Научно-практический комментарий к ФЗ. «О госуд. регистрации на недвиж. имущ. и сделок с ним». М.: 1999.
Обязательным приложением к документам, представленным на государственную регистрацию прав, являются план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должности лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка о приеме документов на государственную регистрацию прав с их перечнем и указанием даты их предоставления. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, т.е. с даты выдачи расписки.
Основаниями для государственной регистрации являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте изданий таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
вступление в законную силу судебное решения;
акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляются учреждением юстиции по регистрации прав.
Закон устанавливает требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию. Так, они должны отражать информацию, предусмотренную для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием из местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должно быть написаны прописью.
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (не присвоен кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке) государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в Оране кадастрового учета, в том числе натурального описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объекта. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя.
Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации прав подлинники документов возвращаются правообладателю.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена. Основаниями приостановления являются:
обстоятельства, при которых у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав. В этом случае в течении месяца регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и немедленно известить об этом заявителя, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличие у него оснований для государственной регистрации прав;
направление представленных документов на подтверждение их подлинности. При этом процедура регистрации приостанавливается не более чем на один месяц.
В том и другом случаях реестр прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решении. Если в течении названных сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать этом соответствующую запись в книге учета документов.
заявление в письменной форме правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него подлежащее оформление доверенности. В этом случае приостановление осуществляется на срок не более чем на три месяца.
Заявитель должен указать причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока проведения регистрации; срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок;
вступившие в законную силу определения или решение суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Клидеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права сделки (новые правила оформления гос. регистрации образцы) - М.: статут 2004
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации, которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось надлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительный с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим вместе и на момент его издания лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоченного распоряжения правом на данный объект лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Напомним, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, а копия такого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован зарегистрированным лицом в суд, арбитражный суд.
Завершением всего процесса является удостоверение государственной регистрации прав, которое осуществляются учреждениями юстиции после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе выражающем содержание сделки.
2.2 Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (земельный участок) и сделок с ним
Государственная регистрация прав общей собственности на недвижимое имущество. Недвижимое имущество в том, числе земельные участки, находящиеся в собственности нескольких лиц принадлежит им на праве общей собственности на основании § 1 ст.244 ГК РФ. Законом предусмотрены разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли общая собственность долевой или совместной.
Напомним, что долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной без определения таких долей. Законом установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей стоимости проводится независимо от срока прошедшего с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Постановление Правительства РФ от 02.02.98 № 238 «Об утверждении положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий связанных с деятельностью учреждений юстиции, по регистрации права органов по учету объектов недвижимого имущества в системе гос. рег. прав недвиж. имущ. с сделок с ним. // С.З. РФ 1998. № 9 ст. 1115.
При обращении одного из собственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием такой регистрации является наличие письменного согласия иных сособственников чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством лиц соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
Следует обратить внимание на наличие норм, затрудняющих раздел имущества находящегося в общей собственности.
Так, Федеральный законом от 15.04.1998 г. № 66 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», от 15.04.1998 № 66 ФЗ. предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат п.1.
Кроме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединения, допускается до определенного предела: образующегося при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации п.5.
Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 ст.244 ГК РФ).
Гражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256 ГК РФ) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257 ГК РФ).
Вместе с тем случаи возникновения совместной собственности предусмотрены и в иных законах и иных нормативных правовых актах.
По соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст.3 и 42 семейного кодекса). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства признается принадлежащим его членам на праве совместной собственности только если иное не установлено законом или договором.
В Указе Президента от 14.02.1996 г № 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности", Указ Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14.02.96 №198. предусмотрено следующее: если такой участок невозможно разделить, то при достижении согласия собственников на создание общей собственности, участок может быть предоставлен им в общую совместную собственность.
В законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" по рассматриваемому вопрос производятся разграничение. Для садоводческих или дачных некоммерческих товариществ к совместной собственности его членов отнесено имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, составляет собственность соответствующего юридического лица.
В силу ст.37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого осуществляется регистрация прав, очевидно, это достаточно для проведения регистрации.
По особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В соответствии с п.2 ст.23 РК РФ с момента регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным предпринимателем и лишь он вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени членов хозяйства.
Поскольку необходимость согласия каждого из собственников на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена соглашением самих собственников, им целесообразно составлять соответствующие соглашения. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что недвижимость находилась в общей совместной собственности в соответствии со ст.253 ГК РФ.
При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 19 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Постановление Правительства РФ от 18.02.98 №219 // СЗ РФ №8 1998 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, производится единая запись и все собственники указываются в одной графе "Правообладатель" п.41.
Собственник земельного участка в силу ст.263 ГК РФ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять и разрешать строительство на своем участке (п.1). Если из условий пользования земельным участком, которые установлены законом, не вытекает иное, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности п.2 ст.266 ГК РФ. Указ Президента РФ от 16.05.97 №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. от 26.03.03) // СЗ РФ 1997 №20. Ст.2240; 1999 №45. Ст.5418; 2010, №13. Ст.1229.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений. Такое недвижимое имущество признается собственностью пользователя участка п.2 ст.269 ГК РФ.
Заключение
Недвижимость, в том числе и земельные участки, является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательно правого регулирования.
Основу правового регулирования недвижимости (земельных участков) составили, в первую очередь, нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного, так и к праву публичному.
Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости (земельных участков) является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
"Сегодня, - утверждает О. Козырь, в комментариях в журнале "Закон" Козырь О.Г. «Закон» №4, 1999. с.18. - можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные Законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.
Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это все не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.
Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
· законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
· отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п.3 ст.129 ГК РФ) определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:
· законодательного закрепления единства кадастрового учета, в которой должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учетом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учет единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учет и земельного участка, и здания;
· обеспечения гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.
Также нужно внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элементы недвижимости, а любых строительных изменений - как улучшение.
Библиографический список
1. Нормативно-правовые акты
2. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.1 от 30.11.94 №51-ФЗ принят ГК ФС РФ 21.10.94, ред. от 10.01.03 (собрание законодательств РФ, 05.12.94 №32 ст.33.01).
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.2 от 26.01.96 №14-ФЗ принят ГД ФС 22.11.95, ред. от 10.01.03 (собрание законодательств РФ, 29.01.96 №5 ст.410).
5. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.01 №136-ФЗ, принят ГД ФС РФ 28.09.01 (собрание законодательства РФ, 30.10.2008 №15, ст.308).
6. Федеральный Закон "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.01 №137-ФЗ принят ГД ФС РФ 8.09.01.
7. Федеральный Закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации // СЗ РФ в ред. №1995 №35, 2004 №1.
8. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 21.07.97 №122-ФЗ принят ГД ФС РФ 17.06.97 ред. от 02.11.2004 с изм. и доп. от 01.01.95 СЗ РФ 28.07.97 №30 ст.389.
9. Федеральный Закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации от 21.07.97 №123-ФЗ.
10. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2008 №95-ФЗ.
11. Налоговый Кодекс Российской Федерации от 07.07.2010 №115-ФЗ.
12. Федеральный Закон "О государственной границе Российской Федерации от 29.11.96 №148-ФЗ.
13. Федеральный Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан" от 15.04.98 №66-ФЗ.
14. Федеральный Закон "О плате за землю" 29.12.98 №192-ФЗ.
15. Федеральный Закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07.01 №101-ФЗ // СЗ РФ №2009.
16. Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.96 №337 СЗ РФ 1996 №11 ст.1026.
17. Указ Президента Российской Федерации "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16.05.97 №485 в ред. от 03.11.99 №1474.
18. Учебная и научно-практическая литература
19. Богомолов С.А. "Земельное право". Учебник. М.: Норма-инфра, 2009.
20. Боголюбов С.А. "Земельное право". Учебник. М.: Норма-инфра.М. М. 1999.
21. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для ВУЗов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008.
22. Витрянский В.П. "Пути совершенствования законодательства о недвижимости" // Хозяйство и право: 2010, №6.
23. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав купли-продажи, мена, дарение, аренда): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2000.
24. Грибанов В.П. "Договор купли - продажи" т.2.М., "Юридическая литература", 1980.
25. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
26. Брагинский Н.И., Ветрянский В.В. "Договорное право" кн.2. Договор о передаче имущества. М.: Статут, 2008.
27. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.
28. Крылова З.Г., Гаврилов Э.П. "Российское гражданское право". М.: Центр. юр. информ. 2009.
29. Крашенинников П.В. Судебная практика по земельным спорам. М.: Статут, 2004.
30. Краснов Н.И. "О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночным отношениям // Государство и право, 2007, №7.
31. Кузнецов А.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государство и право, 1998, №2.
32. Кузнецов А.В., Герман Г. Научно-практический комментарий к Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юрайт, 2009.
33. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения // Закон и право, №3, 2000.
34. Калпина А.Г. Гражданское право, ч.2. Учебник. - М.: Юрист, 1999.
35. Лившиц А.В. К вопросу об источниках права // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М.: 1995.
36. Литвак Б.Г. Переворот 1861 г. в России. М.: 1991.
37. Литвашов Б.П. Земельное право. Учебник для юридических ВУЗов. М.: 1940.
38. Илларионова Т.И. Гражданское право. Учебник. М.: Проспект, 1998.
39. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. ч.2. М.: Проспект, 1997.
40. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. ч.2. М.: Проспект, 1998.
41. Садиков О.Н. Комментарии к Гражданскому Кодексу РФ, ч.2. М.: Инфра-М, 2008.
42. Емельянов М.Ф. Комментарий к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. М.: ИКЦ "МАРТ", 2010.
43. Сыродоев Р.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998, №8.
44. Оглоблина О.М. Сделки с землей в Российской Федерации. Учебно-практическое пособие. М.: Инфра, 2009.
45. Материалы судебной практики
46. Извлечение постановл. Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу №А56 - 20158/02 от 15.10.2008.
47. Извлечение Постановления Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу №А78-7940/02 - С1 - 26/120 от 23.01.2010.
48. Извлечение Федерального Арбитражного суда Поволжского округа по делу №А06-11784-21/02 от 23.01.09.
49. Извлечение Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу №А56-397/02 от 12.11.08.
50. Извлечение Федерального Арбитражного суда Центрального округа по делу №А68-227/3-02 от 29.11.08.
51. Извлечение Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа №А78-8407/02 С2-8/288 от 15.04.09.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Государственная регистрация сделок с землей. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения.
дипломная работа [128,0 K], добавлен 25.03.2013Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.
реферат [30,9 K], добавлен 27.11.2014Понятие и основное содержание договора купли-продажи, порядок его составления и оформления, права и обязанности сторон, предъявляемые требования на сегодня. Правила и особенности заключения данного договора в случае купли-продажи земельных участков.
презентация [375,1 K], добавлен 17.01.2013Условия и порядок договора купли-продажи земельных участков. Стороны, участвующие в сделке, предмет и характеристики, продаваемого объекта, права и обязанности по данному виду договора. Цель кадастровой и рыночной оценки земли, метод сравнения продаж.
контрольная работа [43,7 K], добавлен 05.12.2010Изучение особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие, основные виды и форма сделок. Оборотоспособность земельных участков. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.
курсовая работа [41,4 K], добавлен 16.11.2014Понятие земельного участка, нормативно–правовое регулирование договора их купли–продажи. Предмет, цена и государственная регистрация договора, права и ответственность сторон. Суть договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
дипломная работа [75,4 K], добавлен 10.06.2011Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.
дипломная работа [142,6 K], добавлен 01.08.2012Ретроспективный анализ института права собственности как основной предпосылки оборота земельных участков. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земли. Государственный кадастровый учет и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [102,0 K], добавлен 03.08.2012Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013
