Правовые основы купли-продажи земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Ретроспективный анализ института права собственности на землю как основной предпосылки купли-продажи земельных участков

1.1 Истоки института права собственности на землю в России

1.2 Правовое регулирование основных аграрных преобразований советского периода

2. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

2.1 Понятие договора купли-продажи земельного участка и порядок его заключения

2.2 Права и обязанности сторон. Ответственность из договора

3. Государственный кадастровый учёт и регистрация перехода права собственности

3.1 Государственный кадастровый учёт

3.2 Регистрация перехода права собственности на землю

Заключение

Введение

Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и, прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель.

Рассматриваемый в настоящей работе договор купли-продажи земельного участка, а также основные правила, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 Гражданского Кодекса РФ, а также в Земельном Кодексе РФ. Договор купли-продажи земельного участка определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что анализ законодательства о купле-продаже земельного участка показывает, что данный институт права не лишен недостатков, и пробелов в законодательстве.

Целью данной работы является комплексное исследование правовых норм образующих институт купли-продажи земельных участков, а также практику их применения.

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

1) ретроспективный анализ института частной собственности на землю, как предпосылки купли-продажи земельных участков в дореволюционный и советский периоды;

2) определение правовой природы договора купли-продажи земельных участков и порядка его заключения;

3) рассмотрение прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи земельных участков;

4) рассмотрение публично-правовых процедур, связанных с постановкой на государственный кадастровый учет и в последующем, с регистрацией перехода права собственности на землю.

Объектом данной выпускной квалификационной работы является комплекс общественных отношений связанных с обладанием и переходом права собственности на земельные участки.

Предметом настоящей работы являются правовые нормы, практика их применения в сфере купли-продажи, регистрации земельных участков и права собственности на них. Практическая значимость проводимого исследования, заключается в определении правовой природы института договора купли-продажи земельного участка, в рассмотрении его содержания, а также в том, что подобное теоретическое исследование позволило сделать ряд практических выводов которые могли быть использованы в дальнейшем в развитии данного института гражданского и земельного права, совершенствовании практической и методологической базы. В основу методологии исследования выбранной тематики легли такие методы как: диалектико-материалистический, исторический, системный, методы анализа и синтеза, формально-юридический методы.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались различные источники: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон« О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон« Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»… и т.д. Также при написании работы для наилучшего понимания исследуемой проблематики использовались труды по курсу гражданского права российских цивилистов: О.С. Иоффе, Е.А. Флейшица, Г.Ф. Шереншевича. Необходимость использования учебных пособий и монографий по гражданскому праву обуславливается тем, что для того чтобы наиболее полно и точно охарактеризовать институт договора купли-продажи земельного участка, необходимо изучить различные точки зрения ученых-юристов, и классиков научной юридической литературы.

1. Ретроспективный анализ института права собственности на землю как основной предпосылки купли-продажи земельных участков

1.1 Истоки института права собственности на землю в России

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации.

Исторические сведения о становлении и развития института права собственности на землю е России ограничены. Более 130 лет назад А. Васильчиков утверждал, что выражение «собственность» и весь круг юридических понятий, сопряженных с правом собственности в древней Руси, едва ли существовал Васильчиков А. Землевладение и земледелие в России и других европейских государствах. - СПб, 1876. - С. 297.. Вряд ли можно согласиться с таким мнением. Именно такая интерпретация истории возникновения права собственности в России положила начало неточностям по поводу наличия данного института, и вообще земельного права в Древней Руси. Например, О.И. Крассов утверждает, что законодательное закрепление понятия собственность относится к более позднему времени - ко второй половине XVIII века. В.И. Курдиновский же считает, что первые постановления, ограничивающие право распоряжения землями у служилых людей с целью прикрепить землю к службе и лишить ее владельца возможности «отбывать от службы», появились еще в XVI веке Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничения права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 80.. Мы не разделяем мнение ни того, ни другого ученого и считаем, что законодательное закрепление права собственности на землю произошло значительно раньше. Это подтверждает и Ф. Морошкин, который в 1837 г. ссылаясь на Нестерову Летопись, считает, что Рюрик нашел вотчинное владение землей на воем пространстве русской земли. Причем внесенная им феодальная система владения не могла укорениться а России и уступила навсегда природному закону вотчиничества. Государство считалось частной собственностью, которую можно было делить, продавать, дарить и всячески отчуждать и приобретать. Далее Ф, Морошкин свидетельствует, что все государственные учреждения и распоряжения были не что иное, как последствия вотчинного права, и потому вотчинное владение издревле содержало в себе суд и расправу над жителями области, т.е. некоторую степень власти законодательной, судебной и исполнительной. Это, по мнению Морошкина, и легло в основу образования коренного положения юриспруденции: «а судом и данью потянуть по земле и по воде» Морошкин Ф. О владении по началам российского законодательства. - М., 1837. - С. 191..

О древности возникновения института права собственности на землю свидетельствует также И. Энгельман, который, проанализировав содержание Псковской Судной грамоты, пришел к выводу, что в данном документе четко прослеживается разграничение понятий «право собственности» и «владение» Энгельман И. Систематическое изложение гражданских законов, содержащихся в псковской Судной грамоте. - СПб., 1855. - С. 16-17.. Он считает, что согласно данной грамоте владение, как фактическое отношение к земле, пользуется законной защитой и что вследствие давности владения любая вещь, в том числе и земля, при известных условиях переходит в право собственности. В своей другой работе И. Энгельман пишет, что согласно ст.ст. 10, 12, 13, 79, 106 Псковской Судной грамоте спор о праве на землю разрешается легко, если «на суде в качестве доказательства фигурируют грамоты». В случае же отсутствия последних, т.е. если тяжба была такова, что ни с какой стороны право не могло быть доказано документами», то применялась статья: «а коли будет с кем суд о земле». В таком случае ст. 9 предусматривает перечень следующих доказательств, которые должна представить оспаривающая сторона, чтобы за ней признали право на землю: иметь 4-5 соседей-свидетелей, что земля его «чиста», что он «стражет и владеет тою землею лет-4 или 5», что за этот период никто с ним не судился по данной земле, что он имеет «на той земле дом или нивы роэстрадни». В другой своей работе И. Энгельман пишет, что «главнейшими условиями перехода земли в собственность по давности владения состоят в следующем: действительное господство над землей посредством обрабатывания, постоянного пользования и исключительного владению ею» Энгельман И. О давности по русскому гражданскому праву. - СПб., 1901. - С. 29 -30.. Следовательно, главным основанием признания земли собственностью является не только время (4-5 лет), но и фактический труд на земле. На наш взгляд, это справедливо.

Однако с мнением И. Энгельмана категорически не согласен В.И. Курдиновский, который считает, что «трудно допустить, чтобы в Пскове, при весьма неразвитых экономических отношениях, могли выработаться такие сложные юридические понятия, как отвлеченное право собственности и владение, как фактическое отношение к земле» Курдиновский В.И, Понятие владения, как фактического отношения к вещи в Псковской Судной грамоте. - Юрьев, 1914. - С. 11..

Отрицание древности возникновения права собственности на землю и земельного права на Руси, по нашему мнению, не является справедливым, поскольку с самых ранних периодов своего развития россиянам было свойственно заниматься земледелием. А раз было земледелие, значит, возникали и земельные отношения, которые каким-то образом необходимо было регулировать. Не трудно предположить, что даже древние люди стремились к справедливому регулированию земельных отношений, Разве не являются убедительными следующие слова Г.Ф. Шершеневича, высказанными им в 1910 г.: «Казалось бы, особенности крестьянского землевладения в России, под действием которых живет большая часть русского народа, должны бы вызвать выделение из частного права самостоятельного отдела в виде поземельного права? Шершеневич Г.Ф. Общая теория права. Том 3-4. - М.: Издание Бр. Башмаковых, 1910.

Очевидно, что вопрос о наличии хлебопашества, а, следовательно, и земельных отношений, в истоках зарождения Руси оспаривалось и в старые времена. Более чем полтора века назад О. Турчинович по этому поводу писал: «В VII столетии нападение болгар принудили славян выселиться в севернейшие страны....Когда внутренние распри принудили славян призвать к себе князей в 862 г., то князьям было сказано: «вся земля наша велика и обильна» (Лавр. лет. г. 6370), а известно, что обилие означало на языке их именно хлеб. На наличие хлебопашества указывают названия «поляне», «подати с сохи» Турчинович О. История сельского хозяйства России от времен исторических до 1850. - СПб.: 1854. - С. 3.. Не оставляет никаких сомнений о наличии регулирования отношений собственности на землю в Древней Руси Двинская грамота 1398 г. В ней указывается: «А друг у друга межу переореть или перекосить на одном поле вины баран, а межи сел межа тридцать бъелок, а княжа межа три сорока бъль, а вязьбы в том нет». На современном языке это означает, что если человек самовольно перепахал или перекосил чужое поле, то ему в качестве наказания налагается штраф в размере одного барана, если он самовольно перенес границу соседнего земельного участка с целью присвоения дополнительной площади земли, то штраф составляет тридцать белок, если то же действие совершено относительно княжеского земельного участка, то штраф возрастает в 4 раза и составляет 120 белок. После наложения соответствующего штрафа, дальнейшей вражды не должно быть - устанавливает норму Двинская грамота.

Вряд ли найдутся источники, которые могут свидетельствовать о точном времени перехода древних россиян на оседлый образ жизни. Однако известно точно, что во времена Олега и Игоря россияне перешли на оседлость. Последняя выражалась в том, что население занимало определенную территорию земли, называемую вервями или погостами. Слово «вервь» встречается у немцев и у некоторых других народов, что в переводе означает ответвление.

По мере развития оседлого образа жизни постепенно стала происходить дифференциация направлений деятельности членов верви. Одни лица лучше себя чувствовали на хозяйственных работах внутри верви. Как свидетельствует О. Турчинович, культивирование таких хлебных растений как рожь, пшеница, овес осуществлялось славянами в IX в., а ячмень и просо были известны уже в VI в., лен и пенька также принадлежали уже хозяйству, т.к. русские издревле занимались ткачеством. Скотоводства у славян в первые времена, т.е. в IX и X столетиях не существовало. Но из Правды Ярослава видно, что уже в XI столетии земледелец разводит лошадей, рогатый скот, овец, свиней. Турчинович О. История сельского хозяйства России от времен исторических до 1850 г. - СПб., 1854. - С. 6. Этот список работ, также ссылаясь на «законы Ярослава», дополняет разными видами птицеводства другой историк - В. Соловьев. В частности, были известны в домашнем хозяйстве куры, гуси, утки, голуби и лебеди Соловьев В. История России. - М., 1934. Т. 1. - С. 245.. Другие же члены верви стали проявлять склонность к защите общей территории от внешних врагов и к поддержанию добрососедских отношений с другими вервями. Их деятельность была опасной и связанной с постоянным риском, у них и формировался определенный авторитет среди жителей верви. Более того, с течением времени население стало осознавать, что эффективность защиты от сильного внешнего врага возможна только на основе объединения военных сил вервей. Вчерашние защитники вервей вошли в состав объединенного войска. Предводители этих войск со временем стали называться князьями.

Князья вначале обеспечили себе всеобщее признание в ратном труде. По мере ослабления внешних угроз, князья все больше занимались мирным трудом. Естественно, высокий социальный статус князей обеспечил им всю полноту власти в вервях, которой они не преминули воспользоваться. Они срочно подчинили вервь своему суду и своему управлению и права верви были перенесены на князя, а ей остались одни обязанности Лешков В. Общинный быт Древней России. - СПб., 1856. - С.31..

Вотчина является наследственной собственностью, полученной от отца и деда (дедина) и переходящая после смерти вотчинника по наследству. В «Русской Правде», - по данным Л.И. Дембо, - со всей подробностью раскрывается порядок наследования земель по закону и по завещанию Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово-антагонистическом обществе. - Л.: Изд-во Ленинградского унта, 1954. - С. 180.. При жизни вотчинник мог распоряжаться своей землей по своему усмотрению, он мог её продать, обменять, мог её предоставить в пользование своим «людям». Правда, случаи продажи земли вотчинниками, даже в XI в, были редким явлением, но они имели место, и закон этому не препятствовал. После смерти боярина во главе вотчины становилась вдова. В период феодальной раздробленности вотчина превратилась в боярщину. Путем княжеских пожалований и на основе прямого захвата не только необжитых, но и населенных земель, вотчинники из частных собственников превратились в «государей», осуществлявших на основе своего вотчинного права также и политическую власть над населением, проживающим в пределах их вотчин. Юридически это закреплялось при помощи особых грамот, жалованных князьями. Право собственности на землю в Древней России, хотя и не повсеместно, закреплялось в письменном документе, который мог называться по-разному - грамотами, кабалами, крепостями, отписями, записями, памятями Неволин К. История российских гражданских законов. - СПб., 1851. Т. 2. - С. 45.. Первым документом, устанавливающим право собственности на землю, была грамота, которая имела широкое распространение в Древней России вплоть до монгольского владычества, а в юридическом обиходе - до конца XIX века.

Первая грамота в России была составлена в 911 г. при заключении договора Олега с греками. Письменное освидетельствование факта возникновения права собственности на землю стало весьма популярным с введением в России христианства. Так, Владимир Равноапостольный, по свидетельству Нестора, предоставил основанной им церкви Св. Богородицы в Киеве грамоту на десятину. В подлиннике сохранилась жалованная грамота, датированная 1128 г., о передаче Мстиславом Владимировичем земли Новгородскому Юрьеву монастырю. Имеется множество других случаев передачи земель церкви путем оформления письменных актов в виде грамот. Это дает основание полагать, что в Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры. Однако необходимо отметить, что в самых древних грамотах акцент делался не столько на размеры и расположение участка, сколько на сам факт владения землей конкретного лица. Следовательно, на первом этапе землевладения в России в грамотах право собственности на землю зависело от фактического владения частного лица, личных способов и средств, используемых землевладельцем в процессе земледелия. Эта зависимость, отражаемая в жалованных грамотах, начала исчезать по мере того, как в них начали записывать сведения о межах, как начали использовать специальные межевые знаки, позволявшие защитить право собственности на землю и при длительном отсутствии собственника земли. Таким образом, проведенный в настоящем разделе краткий анализ истоков права собственности на землю в Древней Руси, позволяет сделать следующие выводы. В вопросе о возникновении и развитии на Руси отношений собственности на землю у исследователей имеются значительные расхождения, что обусловлено ограниченностью источников.

В обозримом прошлом после крещения Руси (988 г.) на правовое упорядочение земельных отношений и в целом рождение основ российского права значительное влияние оказало византийское законодательство.

У России был свой путь становления и развития института права собственности на земли. Например, ни в одной западной стране не было крепостного права. Во главу угла в земельных отношениях в Древней Руси было поставлено обеспечение стабильности права собственности на землю, а не решение проблемы рационального использования земельных ресурсов.

В Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры.

1.2 Правовое регулирование основных аграрных преобразований советского периода

Декретом «О земле» от 26 октября 1917 г. была провозглашена отмена права частной собственности на землю, вся земля обращалась во всенародное достояние и поступала в общенародный земельный фонд. Постановлением СНК РФСФР от 5 ноября 1917года «О переходе земли к распоряжению земельных комитетов» была установлена свобода выбора форм землепользования крестьянами: подворная, хуторская, общинная, артельная. Земля передавалась органам государственной власти на местах, которыми являлись земельные комитеты. Постановлением СНК РФСФР от 5 ноября 191/года «О переходе земли к распоряжению земельных комитетов» // СУРСФСР. - 1917. - №2. - Ст.23.. Развитием положений Декрета «О земле» явился Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918г. «О социализации земли»: согласно статье 39 которого «право на пользование землей (недрами, водами, лесами) не может никак и ни при каких обстоятельствах приобретаться ни куплей, ни арендой, ни путем наследования и дарения, ни путем какой-либо частной сделки». Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918г. «О социализации земли» / /СУ РСФСР. - 1918. - № 25. - Ст. 346. Землю вправе были получить все граждане, желавшие обрабатывать ее своим трудом, в том числе семьей или товариществом. Наемный труд был ликвидирован. Личный труд являлся «общим и основным источником права на пользование землей сельскохозяйственного назначения» (ст. 13 Декрета о социализации земли).

В период НЭПа согласно Закону «О трудовом землепользовании» от 22 мая 1922г. были ограничены частые переделы участников землепользования, допускалась аренда земли (сроком до 6 лет и без применения наемного труда); крестьянам была предоставлена широкая возможность самостоятельно вести свое хозяйство и распоряжаться произведенной сельскохозяйственной продукцией 3акон РСФСР «О трудовом землепользовании» от 22 мая 1922г. // СУ РСФСР. - 1922. - №36. - Ст. 426..

В 1928 году принимаются поправки к Земельному кодексу, которые ужесточают порядок получения земли в аренду. 15 декабря 1928 года вступают в силу «Общие начала землепользования и землеустройства», утвержденные постановлением ЦИК СССР, глава 7 которых была посвящена аренде земли трудового пользования. Субаренда была запрещена под страхом уголовного наказания и лишения права пользования землей, В дальнейшем, законодательство постепенно ужесточало условия аренды сельскохозяйственных земель, Так, Постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 года «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» отменялось в районах сплошной коллективизации действие закона о разрешении аренды земли. Исключение из этого правила допускались только в отношении середняцких хозяйств, и передача земли в аренду в этих случаях регулировалась районными исполнительными комитетами под руководством и контролем окружных исполнительных комитетов. В 1931 году, также постановлением ЦИК и СНК СССР от 21 марта было запрещено переселенцам сдавать землю в аренду Постановление ЦИК и СНК СССР от 21 марта 1931 года «О воспрещении переселенцам сдавать землю в аренду» // СЗ. - 1931. - №18. - Ст. 164.. Наконец, логическим завершением компании по «свертыванию» аренды стало постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 года «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения».

В 1929г. начинается "сплошная коллективизация" и борьба с кулачеством приобретает новые формы. Постановлением ЦК ВКП (б) от 5 января 1930 г. "О темпе коллективизации и мерах помощи государства колхозному строительству".

Примерный устав сельскохозяйственной артели был утвержден Постановлением ЦИК и СНК СССР 1 марта 1930 г. Согласно этому уставу полевые наделы колхозников подлежали обобществлению в единый земельный массив. Обобществлялся также рабочий и продуктивный скот, семенные и кормовые запасы. В личном пользовании оставались приусадебные участки, в личной собственности - постройки, молочный скот и мелкий инвентарь. Приусадебный участок мог быть использован под садоводство, возведение жилых и обслуживавших хозяйство построек. При этом продажа насаждений, не отделенных от земли, запрещалась под угрозой прекращения права землепользования колхозного двора, а переход права на строение на участке приусадебного хозяйства к другому лицу, пусть даже и члену колхоза, не влек автоматически перехода права на землю, которое могло быть приобретено только по решению колхоза. Указанные правила действовали и в отношении земель дворов крестьян-единоличников. В таких случаях переход земли санкционировал райисполком.

До возрождения фермерства в начале 90-х годов XX столетия индивидуальное производство на селе осуществлялось главным образом в личных подсобных хозяйствах граждан. В литературе указывалось, что в 1964г. в СССР насчитывалось около 200 тыс. крестьян-единоличников, некооперированных кустарей и членов их семей, что составляло 0,1% населения.

При этом, как отмечает Г. И. Шмелев, единоличные крестьянские хозяйства почти не отличались от ЛПХ, так как допустимые для них максимальные размеры земельной площади по закону не могли превышать 1,2 га, включая приусадебный участок и землю под застройки Шмелев Г.И. Аграрная теория: трудный поиск истины // Реформаторские течения в отечественной аграно-экономической мысли (1950-1990гг). - М., 1999. - С. 132..

С середины 70-х годов начинает складываться благоприятный климат вокруг личных подсобных хозяйств граждан. Принимается ряд постановлений, направленных на стимулирование их развития.

Возникший в начале 80-х годов интерес к проблеме индивидуальной трудовой деятельности вообще, и в сельском хозяйстве в частности свидетельствовал о том, что существующая система хозяйствования нуждается в значительных изменениях, требует возрождения частной инициативы и личной заинтересованности граждан в результатах своего труда. Отражением этой тенденции в экономике страны стило принятие в ноябре 1986 г. Закона СССР "Об индивидуальной трудовой деятельности" Закон СССР "Об индивидуальной трудовой деятельности" от 16 ноября 1986г. // Ведомости Верховного совета СССР. - 1986. - №47. - Ст. 964., который, однако, не регулировал отношения по осуществлению указанной деятельности в сельском хозяйстве. Примерно в этот же период, еще в недрах колхозно-совхозной системы стали возникать и предпосылки современного фермерского хозяйства. В коллективах интенсивного труда (КИТ)» внутрихозяйственных кооперативам, в рамках арендного подряда делались робкие попытки повысить материальную и иную заинтересованность граждан в результатах своего труда и возродить у них, как тогда говорилось, чувство хозяина. В принятом в 1970 году ЗК РСФСР, статья 79 допускала право единоличных крестьянских хозяйств, имевшихся в «отдельных районах» пользоваться землей, полевой и приусадебной, для ведения сельского хозяйства, но отношения по представлению для этих целей земельных участков не были урегулированы.

2. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

2.1 Понятие договора купли-продажи земельного участка и порядок его заключения

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК). Включение в Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) этих положений вызвано тем, что договоры купли-продажи земельных участков как природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и регулированы нормами императивного характера, чаще специальными. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства (подп. 1-3 п. 1ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК). Отдельные виды недвижимого имущества определяются в ряде других правовых актов. Так ст.11.1 ЗК определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.252, 258 ГК РФ.

Подобная законодательная практика базируется на нормах п. 3 ст. 421 ГК, согласно которому к отношениям сторон по комплексному договору, каковым и является договор купли-продажи земельных участков, применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которого содержатся в комплексном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа комплексного договора. Содержание же комплексного договорного правоотношения составляют права и обязанности, устанавливаемые нормами, относящимися к гражданскому праву, предусматривающему общие правила оборота, и земельному праву, содержащему значительное число особых правил, в соответствии с которыми должны заключаться договоры купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи является консенсуальным, т.к. закон ставит в основу его заключения - достижение между контрагентами всех существенных условий в, требуемой законом, форме. Реальные же договоры считаются заключенными только с момента фактического совершения какого-либо действия, в отношении купли-продажи земельного участка таковым действием могла бы быть передача земельного участка, что означает уже исполнение сделки, а не ее заключение. Поэтому, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой договор купли-продажи возмездный, т.к. продавец за исполнение обязанностей по передаче товара должен получить от покупателя встречное предоставление в виде оплаты данного товара. Оплата товара является одной из основных черт договора купли-продажи, при отсутствии которой это уже не будет договор купли-продажи. К тому же в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договоры презюмируются (предполагаются) возмездными, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа такого договора.

Договор купли-продажи двусторонний, т.к. каждая из сторон имеет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме того, в договоре имеют место встречные (корреспондирующие) обязанности: продавца передать товар, покупателя уплатить установленную цену.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma - взаимоотношение) это определяется тем, что на стороне покупателя всегда лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом обязательств по передаче товара, и выражается в наделении каждого дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства.

Целью (каузой) договора купли-продажи земельного участка является перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего, процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций. Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов. Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строительства, связаны, как правило, с обжалованием ненормативных актов, которыми были приняты решения о предоставлении (отказе в предоставлении) земельных участков. С указанными требованиями обращаются либо лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков третьим лицам, либо прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов. Проверяя законность и обоснованность отказа исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, суд выясняет:

а) имеются ли условия, при наличии которых гражданин или юридическое лицо могут претендовать на предоставление участка;

б) местоположение и размер земельного участка;

в) пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных заявителем;

г) реальную возможность предоставления гражданину или юридическому лицу именно этого участка.

Суды могут отказать в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка для строительства, признав решение в отказе правомерным. В частности:

- признавая правомерным решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, суд исходил из того, что спорный земельный участок входит в границы микрорайона, на которые имеется утвержденная градостроительная документация, и испрашиваемое заявителем целевое назначение земельного участка не соответствует заложенному в проекте;

- отказывая в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предварительном согласовании места размещения объекта и оформлении акта выбора земельного участка, суд указывал, что решения градостроительного комитета муниципального образования по выбору и предоставлению земельных участков не являются исполнительно-распорядительными актами и не влекут правового последствия обязательного их исполнения, не являются ненормативными актами, а носят рекомендательный характер для принятия решения уполномоченным на основании закона лицом.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным. Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Таким образом, даже если покупатель подпишет договор купли-продажи земельного участка с такими условиями, они все равно признаются недействительными.

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Правила для проведения таких аукционов установлены ст. 38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму процедуру этого мероприятия. Только те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт, допускаются к аукциону. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М., 2006. - С. 65.

Аукцион проводится всегда открыто и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Так место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, правила внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов, а начальная цена определяется законом об оценочной деятельности, однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от 1% до 5% начальной цены.

Правительство РФ, высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, глава муниципального образования, определяет печатные издания, где и публикуется организатором сведения об аукционе и размещается на официальном сайте РФ в сети "Интернет", не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет". Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор может отказаться от проведения торгов. Условия, необходимые для этого, определены законодательством. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Претендент также вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. В пункте 6 Правил организации и проведения торгов установлено, что задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка со счета организатора торгов. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

В соответствии с законом прием документов прекращается за пять дней до начала проведения аукциона. Кроме того, один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены и другие правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения. Второй экземпляр протокола остается у победителя.

При этом договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте.

Торги считаются несостоявшимися, если на них присутствовало меньше участников, чем было заявлено, или никто из них после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.

В этом случае, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Информация о результатах аукциона должна быть опубликована его организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщалось о проведении Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М., 2006. - С. 101..

Следует также учитывать, что при проведении торгов вопрос о ряде их условий есть вопрос компетенции самих государственных и муниципальных органов. В частности, в некоторых городах земельные участки по общему правилу предоставляются на торгах с инвестиционными условиями. На местах может быть предусмотрен особый порядок расчетов с победителем аукциона. В частности, допустимо устанавливать порядок определения величины условных единиц, принимаемых для расчета суммы платежа. В то же время нельзя изменять правило о том, что сумма платежа, установленная на торгах, является окончательной и не может дополняться какими-либо взносами.

Кроме того, торги для указанной ситуации могут проводиться только в форме аукциона.

Для обеспечения единства градостроительных решений и комплексного развития городов, Постановлением Правительствам РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» предусмотрено проведение конкурсов и аукционов. При этом предпочтение отдается не купле-продаже земельных участков, а долгосрочной аренде в числе приложений к указанному Постановлению и примерный Договор долгосрочной аренды земельного участка. Следует отметить, что после внесения указанных выше изменений в ЗК РФ этот акт было бы правильным считать утратившим силу в части предоставления земельных участков для строительства.

О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, "выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон".

По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам ГК РФ четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает не потребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Здесь содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон и в договоре купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договоров. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. Так с точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению Т.Б. Замотаевой^, предмет договора обуславливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношений, и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой - четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Земельный Кодекс в ст.37 устанавливает что, только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет, могут выступать объектом купли-продажи. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета.

О.М. Козырь в статье об особенностях регулирования сделок с землёй поясняет, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки - связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.03.2004.№15671/03; Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КТ-А41/1 2649-08 по делу №А41-К1-9691/07. участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих установить то имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору.