Договор купли продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение 2
• 1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 6
• 1.1 Понятие и существенные условия договора купли- продажи недвижимости ……………………………………………………………………..6
• 1.2 Форма договора продажи недвижимости 12
• 1.3 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 14
• 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости 23
• 2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости 23
• 2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 27
• 2.3 Исполнение договора и ответственность сторон по договору 36
• 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости 39
• 3.1 Продажа жилых помещений 40
• 3.2 Купля-продажа земельных участков 45
• 3.3 Продажа предприятия 48
• Заключение 59
• Глоссарий 63
• Список использованных источников 65
• Приложение А 70
• Приложение Б 73
• Приложение В 74
• Приложение Г 75
• ВВЕДЕНИЕ
• договор купля продажа недвижимость

В современных условиях перехода России к рыночной экономике гражданское право становится одним из основных регуляторов экономической жизни страны. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В настоящее время договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров не только в Российской, но и в мировой юридической практике.

В современном мире договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли- продажи регулируются гл. 30 ГК РФ.

Понятие «недвижимые вещи» было известно еще в римском праве, под которым понимались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано как собственным, так и чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения).

Происхождение договора купли-продажи коренится в мене. В связи с тем, что денег в то время еще не существовало, прибрести желаемое можно было путем обмена. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно иному участнику рынка. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: Для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.

Для перехода права собственности в римском праве требовалось, как для движимостей, так и для недвижимостей одно - фактическая передача вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

В дореволюционной России недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что, особое значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости. Цель исследования: выявить и исследовать отличительные черты договора купли- продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Земельным и Жилищным кодексами, Федеральными законами, Постановлениями Правительства РФ, подзаконными нормативными актами.

При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Витрянского В.В.,Калпина А.Г.,Крашенникова П.В., Мамишева З.,Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Щенниковой Л.В., Чубарова В.В. и т.д.

Объектом исследования является система гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Предметом исследования выступает непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости.

Цель исследования: выявить и исследовать отличительные особенности договора купли-продажи недвижимости и проблемы применения договора в практике. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора купли-продажи недвижимости; анализ нормативно- правовой базы гражданского законодательства и научной литературы; ознакомление с судебной практикой.

Работа состоит из 3 глав. В 1 главе исследуется общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. В данной главе изучаются значение и сфера применения договора купли-продажи недвижимости, даны понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, формы и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Во 2 главе исследуется субъекты договора купли-продажи недвижимости. В данной главе определяются стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности, исполнение договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа земельных участков, продажа предприятий. В заключении сделаны выводы по совершенствованию действующего законодательства.

Методологическую, теоретическую и эмпирическую основу работы составляют сравнительно-правовой, системно-правовой, логико-теоретический и конкретно-исторический методы, а также структурно-функциональный анализ. В работе наряду с теоретическими выводами, касающимися общих положений договора купли-продажи недвижимости, проанализированы, в том числе в сравнительном плане, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости с использованием судебной практики как для иллюстрации выводов, так и в целях постановки и предложения вариантов решения проблем.

Актуальность исследования данной темы обусловлена широтой сферы применения договора купли- продажи недвижимости. Исследование договора купли- продажи недвижимости имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.

• 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и существенные условия договора купли- продажи недвижимости

По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 «Правила проведения государственной кадастровой оценки земли» //Собрание законодательства РФ.-2000.-.№16. -Ст.1709.

Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» //Собрание законодательства РФ.-1997.-.№13.- Ст.1539. ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ). [4]

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный Закон от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ» //Собрание законодательства РФ. -1998.-.№31.- Ст.3813.

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Виды недвижимого имущества приведены в Приложении В.

1.2 Форма договора продажи недвижимости

В соответствии со ст. 551 ГК РФ: «1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

• 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
• 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». [3]

Регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

«В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию)» Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-С.509..

• Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется учреждениями юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». [4]

Данный закон был принят Государственной Думой 17 июня 1997г. и одобренный 3 июля 1997г., был подписан Президентом РФ 21 июля 1997г.

Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав и принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (то есть имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.

В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, государственная регистрация может состояться по решению суда.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:

- прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;

- проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);

- внесение записей в ЕГРП;

- выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении №14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки - проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора.

Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК РФ. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности» Закон РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности»- ст.17 //Российская газета. 1993. № 186. в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.

С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.

Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК РФ такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения. С учетом которых, объект незавершенного строительства, признается недвижимой вещью непосредственно ГК РФ Федеральный Закон от 30.12.2004. №213-ФЗ //Российская газета . 31.12.2004.- № 292..

При этом, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда. В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК РФ.

Поскольку в настоящее время ГК РФ признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

В ГК РФ не упоминается в качестве самостоятельного объекта недвижимости - нежилое помещение. Однако это не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №3020-1.Приложение №3//Российская газета.11.01.2002. - №8. ( например, приложение № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ,краев,областей,автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей.

Возникла необходимость приведения действующего земельного и гражданского законодательства в соответствие с вновь принятыми законодательными актами и сложившейся судебной практикой для исключения неоднозначности толкования в юридической теории и практике.

Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.97 № 15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997. №15.//Вестник ВАС РФ. 1997. №8.

Кроме того, в ходе сложившейся правоприменительной практики при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно в договоре необходимо, для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст.290 ГК РФ. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п.1 ст. 290 ГК РФ). На основании вышеизложенного можно сделать вывод из сложившейся ситуации: до разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу // Российская юстиция. 1996. № 5.. В частности, высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Так, по мнению З. Мамишева, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста - нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона. Все это, по его мнению, органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //Российская юстиция. 1996. № 8. С. 17..

В то же время сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией считают, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение Чубаров В.В. Комментарий к ст. 550 ГК // Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный). М.: Инфра-М, 1998.. К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Следует при этом отметить, что отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации (например, договор ренты и договор ипотеки).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59// Бюллетень Министерства юстиции. 2001. № 4.. В п.5 информационного письма было указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм - § 7 гл. 30.

2. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора купли-продажи недвижимости- продавцом и покупателем -могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности.

«Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью» Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.- С. 16. .

Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

«Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны) » Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.- С. 16..

Согласно ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Согласно п.2 ст. 28 ГК РФ, малолетние, кроме того, вправе приобретать на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами. [2]

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объем правоспособности. Например, согласно п.1 ст.297 ГК РФ, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с согласия собственника. Согласно п.1 ст.298 ГК РФ учреждения вообще не вправе отчуждать имущество принадлежащее им на праве оперативного управления Кроме того, собственник может предоставить учредителю право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами, в том числе - по договорам купли-продажи. [2]

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договоров купли- продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан потребителей. Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд, продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Продавец в качестве общего правила должен быть собственником продаваемой вещи. Исключение составляют случаи, прямо указанные в законе. Возможность купли-продажи обязательных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных природой этих прав.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

• Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». [3]
• Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. -С. 16..
• В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. - С. 17..
• Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Каждая из сторон договора купли- продажи обладает определенными правами и обязанностями.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец несет две основные обязанности: по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар). При этом вторая обязанность не индивидуализирована, так как говорится лишь о передаче вещи в собственность, но отдельно не обозначена обязанность по перенесению на покупателя права собственности на вещь. [3