Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа по дисциплине "Гражданское право"

На тему "Договор купли - продажи недвижимости"

Содержание

Введение

1. Российское законодательство о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)

1.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ

1.2 Рынок недвижимости, его составляющие и особенности

2. Договор купли-продажи недвижимости

2.1 Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

2.2 Особенности купли-продажи жилых помещений

2.3 Особенности продажи предприятия

3. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения

3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости

3.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3.3 Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли-продажи недвижимости

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Введение

Актуальность исследования заключается, прежде всего, в том, что сделки купли-продажи недвижимости являются в нашей практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами. По мере осуществления процесса приватизации в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличилось число собственников и количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи. При смене собственника по договору купли-продажи некоторые сделки в своем правовом регулировании повлекли определенные особенности. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, часть из них была связана с самим отчуждаемым объектом, другая часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации возникшего права.

Немалые проблемы порождали противоречия в действующем законодательстве в связи с введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе купли - продажи недвижимости.

Предмет исследования - понятие, сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости.

Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Достижение указанной цели представляется возможным с помощью следующих задач: 1) изучить российское законодательство о недвижимости и её обороте; 2) охарактеризовать сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости; 3) проанализировать особенности формы и государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения; 4) рассмотреть проблемные аспекты и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере купли-продажи недвижимости.

Указанные цель и задачи работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Методологией данного исследования являются положения общенаучного диалектического метода познания. Кроме того, были использованы частно-научные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.

Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их преодоления.

Прaктичecкaя знaчимocть диплoмнoй рaбoты зaключaeтcя в тoм, чтo рaзрaбoтaнныe рeкoмeндaции мoгут быть иcпoльзoвaны при рeшeнии иccлeдoвaтeльcкиx зaдaч в учeбнoм прoцecce.

1. Российское законодательство о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)

Рынок недвижимости представляет собой сложную социально экономическую систему, характеризующуюся:

* особым статусом ключевого объекта рынка недвижимости - жилья, основанным на его уникальных свойствах как базовой социально экономической ценности;

* необходимостью осуществления государством стабилизационной и распределительной функций в процессе управления рынком недвижимости для обеспечения социально-экономической стабильности общества и повышения благосостояния населения;

* сложностью структуры взаимодействия рыночных и нерыночных механизмов управления рынком Масянова Н.Н.Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии. М., Знание.,2011. С.83..

По моему мнению, рынок недвижимости - это система правовых, социально-экономических и организационно-экономических отношений между субъектами рынка по поводу создания объектов, их распределения и обмена, а также потребления полезных свойств недвижимости.

Он составляет часть рыночной системы, и отвечает всем необходимым условиям ее существования. Однако экономическая природа недвижимости обусловливает ряд особенностей, отличающих его от других рынков.

Анализ рынка недвижимости позволяет сформулировать его главную специфическую черту - принадлежность к разряду рынков несовершенной конкуренции, что сдерживает механизм рыночного ценообразования. Неравновесие спроса и предложения на рынке и недостаточность ценового механизма выступают причинами появления на нем профессиональной деятельности.

Анализ структуры рынка недвижимости, позволил выявить три методологических подхода к ней: объектный, воспроизводственный и институциональный.

Согласно первому, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений. Соответственно в нем можно выделить следующие сегменты (рынки): земельных участков; жилья (городского и загородного); нежилых помещений (недвижимость для бизнеса).

Согласно второму подходу структурная организация рынка недвижимости складывается из трех основных компонентов деятельности его участников по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

Институциональный подход к структурированию рынка недвижимости основывается на описании видов деятельности на нем с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования Новиков В.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: Экзамен, 2008.С.189..

Под рынком недвижимости следует понимать сложную и неоднородную систему взаимосвязанных экономических и организационно правовых отношений, объективно формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. Развитие рынка недвижимости носит циклический характер, причем, как правило, его стадии не совпадают с промышленными циклами. При этом он характеризуется чертами, присущими как товарному рынку, так и рынку финансов, инвестиций, а также услуг.

Высокая капиталоемкость объектов недвижимой собственности определяет необходимость привлечению заемного капитала в данную сферу, а долгосрочный характер ее эксплуатации и способность приносить систематический доход выступают факторами стабилизации и снижения уровня риска. Указанные позиции необходимо рассматривать в качестве отправной точки разработки государственной политики в рассматриваемой сфере Петров В.И. Экономика недвижимости. Уч. пособие / В.И. Петров -СПб.: «Наука», 2011.С.76..

Становление и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации происходило в условиях широкомасштабного экономического кризиса, болезненных трансформационных процессов, затронувших все сферы народного хозяйства. Слепое копирование западного опыта, насаждение рыночных механизмов, обвальное сокращение доли государственного участия в хозяйственной жизни не привели ни к формированию среднего класса, ни к полноценному развитию рынка недвижимости. Большинство граждан нашей страны до сих пор не в состоянии без помощи государства выступать в качестве полноценных и платежеспособных его субъектов. В результате сложившихся диспропорций отличительной особенностью отечественного рынка недвижимой собственности является ориентация на более состоятельных участников и низкая эффективность финансовых механизмов, стимулирующих увеличение объемов сделок.

С другой стороны, рынок недвижимости динамично развивается. С его помощью происходит эффективное распределение объектов недвижимой собственности. Все большее число граждан вовлекается в оборот прав, происходящий на нем, а его объемы из года в год увеличиваются как в натуральном, так и в стоимостном выражении. В значительной мере этому способствовало принятие комплекса законодательных актов. Несмотря на их непоследовательный и противоречивый характер в целом они создают правовое поле, регулирующее экономические отношения на исследуемом рынке.

В большинстве стран в качестве универсального средства развития рынка недвижимости рассматривается ипотечное кредитование. Не составляет исключения и Российская Федерация. Однако говорить о том, что кредитование под залог недвижимости стало доступно широким слоям населения, пока не приходится.

При этом меры направленные на стимулирование спроса лишь опосредованно влияют на предложение объектов недвижимости. В условиях значительной монополизации строительного рынка их действие может привести лишь очередному витку цен Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Издательство «МКС», 2010.С.149..

Современный рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "дефектов", не подвластных рынку и требующих принятия и осуществления специальных мер государственного регулирования.

Наиболее существенными "изъянами" рынка недвижимости в России, характеризующими рынок на современном этапе его развития являются: неудовлетворенность среди большей части населения страны такой базовой социально-экономической потребности, как жилье; отсутствие эффективно функционирующих институтов, обеспечивающих возможность удовлетворения данной потребности для большинства населения; строительная монополия на рынке жилья; асимметричность развития различных секторов рынка земли и иной недвижимости; несинхронность развития локальных рынков недвижимости Лочмеле Р.Р. Рынок недвижимости как объект системного управления. М., 2010.Знание., С.158. .

Существующие ограничения и отсутствие ряда правовых норм и механизмов, регулирующих рыночный оборот отдельных видов объектов недвижимости, значительным образом сдерживают активное развитие отдельных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Это, в свою очередь, вызывает чрезмерную концентрацию инвестиционного капитала в отдельных сегментах рынка. Современное состояние рынка недвижимости России характеризуется активным развитием одних сегментов рынка (жилье и коммерческая недвижимость) и сдерживаемым развитием других - рынок земли. Таким образом, в условиях состояния перегрева сектора жилой недвижимости, сопровождаемого колоссальными темпами роста цен на жилье, перед государством встает проблема роста социальной напряженности на фоне недоступности для частных лиц приобретения недвижимости и риск схлопывания образовавшегося "пузыря", что будет иметь последствия для всей экономики страны, а именно риск возникновения общеэкономического инвестиционного спада. Потенциальные риски существуют и на российском рынке земли, проявление которых сдерживается в настоящее время нерешенностью ситуации с выкупом предприятиями находящихся под ними земельных участков. Задача государства в данном случае состоит в недопущении перегрева, раздувания экономики в связи с активным вовлечением земли в рыночный оборот, когда быстро растущие цены на землю обеспечивают рост капитализации компаний, рост цен на акции и, как следствие, легкость получения банковских кредитов.

Единственный способ предотвратить крах на рынке недвижимости - это последовательная реализация обоснованной государственной политики.

Однако, специфика рынка недвижимости России такова, что по причине непродолжительного периода существования рынка недвижимости нет возможности проанализировать собственные удачи и провалы государственной политики в сфере недвижимости Управление недвижимым имуществом. Учебник / И.А. Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2011. 213с ..

Согласно п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Субъектами сделок купли-продажи недвижимости являются:

граждане, которые продают и покупают принадлежащие им на праве собственности квартиры, земельные участки, дачи и т.д.;

юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

Иногда в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве субъекта договора (как продавца, так и покупателя) могут выступать и другие субъекты гражданского права - например, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (комиссионеры, агенты).

Сторонами договора купли продажи недвижимости -- продавцом и покупателем -- могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Согласно п. 2 статьи 549 ГК общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Однако нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (статьи 559 - 566 ГК), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

2. Договор купли-продажи недвижимости

2.1 Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994..

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.

При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные ст. 447 - 449 ГК РФ, а также нормы о купле - продаже недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже). При купле - продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками

1) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГКРФ);

2) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ПС РФ);

3) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

4) договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

5) договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Договор купли-продажи жилой недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус 2009. № 5 (31). С.9..

Договор-сделка, как и другие юридические факты, не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения).

2.2 Особенности купли-продажи жилых помещений

купля продажа недвижимость правовой

Продавец должен быть собственником жилой недвижимости на момент совершения сделки. Введение института государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств принадлежащего продавцу права. Оно должно подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество независимо от времени его возникновения - до вступления в силу закона о регистрации или после. Судебная практика признает сделки, совершенные законными владельцами жилой недвижимости, права которых на момент заключения договора не зарегистрированы, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником.

Следовательно, применительно к договору купли-продажи жилой недвижимости не применяется п. 2 ст. 455 ПС РФ, согласно которой предметом сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так и имущество, которое будет им произведено или приобретено в будущем.

В случаях, когда одной из сторон сделки купли-продажи жилых помещений является гражданин, а другой - юридическое лицо, возникает вопрос о применении к этим отношениям положений закона «О защите прав потребителей». Заключив договор на покупку недвижимости, потребитель - гражданин пользуется защитой вышеуказанного закона при наличии 2-х условий: 1) если продавец является коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается для проживания в нем покупателя и (или) членов его семьи.

При множественности лиц на стороне продавца и (или) покупателя в связи с неделимостью жилой недвижимости к отношениям ее купли-продажи применяются правила об общей собственности. Она может быть долевой, когда доля каждого в объекте собственности известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях совместной, без определения доли каждого собственника, например, в случае приобретения жилья супругами (ст. 256 ГК РФ).

Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать свои действия по распоряжению жилой недвижимостью с другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), что является ограничением прав собственника жилой недвижимости.

Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности каждый участник самостоятельно распоряжается своей долей, то при совместной собственности сделки в отношении общего имущества совершаются одним из сособственников, который как предполагается, действует с согласия других (ст. 253 ГК РФ). Согласие на совершение сделки купли-продажи жилой недвижимости требует нотариального удостоверения (ст. 35 СК РФ).

При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора.

Надлежащим исполнением обязательство прекращается. Следует отметить, что по степени привязанности интереса стороны к конкретному объекту на первый план выходит интерес покупателя, а не продавца, так как при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его интересу противостоит платежеспособность покупателя.

Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.

Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).

Не все предусмотренные действующим ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы к отношениям купли-продажи жилой недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время есть и другие специфичные для данного договора способы:

1. право кредитора, исполнившего сделку, в случае уклонения другой стороны от ее нотариального удостоверения требовать признания ее действительной (п. 2 ст. 165ГКРФ);

2. внесение должником определенной денежной суммы в депозит третьего лица (ст. 327 ГК РФ);

3. сохранение права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до его оплаты последним (ст. 491 ГК РФ).

Принципиальным, на наш взгляд, является вопрос о том, в какой момент продавец утрачивает, а покупатель приобретает право собственности на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия совершенных любой из сторон последующих актов отчуждения жилой недвижимости; 3) которой из сторон принадлежат доходы от жилой недвижимости с момента заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная недвижимость в жилищной сфере оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать страховое вознаграждение, если проданная жилая недвижимость была застрахована и погибла в результате наступления страхового случая Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Изд. 3-е. М. Ось-89. 2011.С.21..

Термин «переход права собственности» включает в себя два других понятия - прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и свидетельствует о завершенности данного процесса.

Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Момент возникновения права собственности закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.

Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).

2.3 Особенности продажи предприятия

Преобразование экономической и политической системы в России повлекли за собой коренные изменения отношений в области между властью и обществом.

Развитие экономики, совершенствование ее правового регулирования привело к значительным изменениям в имущественных отношениях. Так, идет процесс постепенного вовлечения в гражданский оборот объектов, которые длительное время были из него изъяты.

К числу таких объектов можно отнести предприятие. В советское время государственные предприятия были, безусловно, изъяты из оборота, лишены свойств товара не только по формальным признакам, но и по существу.

Случаи передачи предприятий между кооперативными организациями за плату на основании гражданско-правовых договоров были столь редкими и сопровождались, как правило, такими административными ограничениями, связанными с вовлеченностью этих организаций в систему социалистического производства, что говорить о свободном обороте предприятий не представлялось возможным. Частные лица в любом случае не могли быть собственниками предприятий Кириллова Г.В. Экономика и управление недвижимостью / Г.В. Кириллова. Изд. МГОУ, 2010. С.93..

В современной России предприятия обладают всеми признаками объекта прав, могут быть объектом права собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают в качестве предмета гражданско-правовых сделок.

Юридическим действием, характерным для гражданско-правового регулирования имущественных отношений, является гражданско-правовая сделка. В настоящее время сделки, предметом которых являются предприятия, совершаются не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству.

Согласно ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132) за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Согласно ст. 132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить которую необходимо для правильного понимания комментируемой статьи: к обозначениям, индивидуализирующим предприятие, никак нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав.

Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях. В состав же предприятия могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю не может иметь места.

Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не может быть передано покупателю, даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой деятельности. Тем не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако, учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

В современной России предприятия обладают всеми признаками объекта прав, могут быть объектом права собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают в качестве предмета гражданско-правовых сделок Завьялов А.А. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества.// «Управление собственностью»,№ 2, 2008.С.17..

Особенности правового регулирования сделок с предприятиями связаны во многом с особым правовым режимом предприятия как имущественного комплекса, сложного объекта прав.

Действующее российское законодательство использует понятие "предприятие" в нескольких значениях.

* во-первых, предприятие выступает в качестве субъекта права. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации употребляет термин "предприятие", определяя правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий.

* во-вторых значении термин "предприятие" часто используется в широком смысле в качестве обобщающей категории для определения юридических лиц различных организационно-правовых форм. В этом смысле каждая коммерческая организация представляет собой предприятие.

* в третьем значении предприятие выступает в качестве объекта прав. В соответствии со ст. 132 ГК РФ "предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности".

В рамках гражданско-правового регулирования очень важно четко и единообразно следовать трактовкам понятия предприятия как особого субъекта права и объекта права. Смешение этих понятий недопустимо. В состав предприятия как имущественного комплекса входят предназначенные для его деятельности вещи, имущественные права и обязанности, исключительные права, а также особые нематериальные элементы.

Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость с правовой точки зрения заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения имущества, его образующего. Признак использования предприятия в предпринимательской деятельности позволяет отметить два важных обстоятельства: