Договор купли-продажи недвижимости
Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.06.2012 |
| Размер файла | 67,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
* во-первых, имущественный комплекс для признания его предприятием фактически, реально должен использоваться, должен быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Тем не менее, можно допустить, что если предприятие временно по каким-либо причинам не используется в предпринимательской деятельности, но сохраняется единство имущественного комплекса и возможность возобновления предпринимательской деятельности, то этот имущественный комплекс не перестает быть предприятием.
* во-вторых, следует использовать предприятие именно в предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, является предприятием. Предприятие может принадлежать по праву собственности или на ином вещном праве тем субъектам, правосубъектность которых, как правило, предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 132 ГК РФ). Статус недвижимости предприятие в силу особого решения законодателя. Статус недвижимого объекта ведет к распространению на предприятие всех особенностей правового положения таких объектов, для сделок с предприятиями устанавливается более жесткий правовой режим, чем для иных недвижимых объектов.
3. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения
3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости
Норма ст. 559 ГК РФ ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.
Несмотря на то, что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах, в статье 559 ГК РФ устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
В ч. 2 статьи 559 ГК РФ указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994..
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным. В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа. В-шестых, обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
По сравнению с простой письменной нотариальная форма сделки купли-продажи недвижимости имеет следующие преимущества:
1) сделка составляется квалифицированным специалистом - нотариусом, поэтому нотариальную форму называют также квалифицированной;
2) нотариус как специальный субъект правоотношений несет материальную ответственность за совершаемые им нотариальные действия;
3) порядок совершения нотариальных действий по составлению и удостоверению договоров регламентируется специальным федеральным законодательством;
4) нотариат представляет собой публично-правовой институт, деятельность которого основана на принципах независимости, беспристрастности, подчинении только закону и др.
3.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.С.83..
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения, а также о продаже предприятия Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.С.91..
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав Гонтарь Н.Н. Государственно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в Российской Федерации. Спб,Питер., 2008.С.93..
Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части - Правилами ведения ЕГРП, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.
Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. будет действовать правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1602., Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 (Российская газета. N 162. 22.08.2001)..
Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит Закону. Вместе с тем согласно принятому в 2006 г. Административному регламенту исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная Инструкция поименована в числе основных документов, подлежащих применению при осуществлении государственной регистрации.
Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;
- документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.
В ст. 17 Закона о регистрации устанавливается обязательное приложение к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которым является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает право второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
3.3 Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли-продажи недвижимости
У судов возникает немало вопросов при рассмотрении дел, связанных с оспариванием договоров, которые удостоверяются нотариусами и предметом которых является недвижимое имущество. В основном споры касаются договоров, опосредующих обязательства по передаче имущества в собственность. К их числу относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, обмена, ренты. Купля продажи недвижимости осуществляется по правилам ст. ст. 549-558 ГК РФ. К остальным договорам положения договора купли-продажи применяются субсидиарно.
Условия договоров, относящихся к предмету договора по отчуждению недвижимости, являются существенными условиями таких договоров. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2008. № 6.С.17..
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. На практике данную статью трактуют по-разному. Так, существует утверждение, что в случае продажи одним из совладельцев доли жилого дома, ему прежде необходимо определить с другими совладельцами порядок пользования данным жилым домом, иначе условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Итак, необходимо ли перед заключением договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры, дачи, садового домика и т.д.) заключить договор об определении порядка пользования данным недвижимым имуществом между всеми его совладельцами и вправе ли нотариус отказать в удостоверении договора купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество на том основании, что не определен порядок пользования, поэтому не понятно какие конкретно помещения продаются? А если в жилом доме (или квартире, например) всего одна жилая комната и несколько совладельцев и определить порядок пользования практически невозможно? Следует ли считать, что применять данную статью можно лишь к жилым домам, но как тогда быть с универсальностью норм?
Заключение
В заключение проведенного нами исследования представляется возможным сделать следующие выводы.
Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994..
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.
Завершая анализ договора купли-продажи недвижимости, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.
Тем не менее, существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы как в науке, так и в практике правоприменения. В целях совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.
Во-первых, представляется необходимым дополнить п.1 ст.551 ГК РФ следующей нормой: «если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». Соответственно в качестве основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (см. п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности невладеющим покупателем.
Во-вторых, в работе предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.
В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.
Глоссарий
|
№ п/п |
Понятие |
Определение |
|
|
1. |
Договор |
добровольное соглашение двух или нескольких лиц (экономических субъектов), заключаемое на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению к другим участникам. |
|
|
2. |
Закон |
юридический акт, принятый высшим представительным органом государственной власти либо непосредственным волеизъявлением народа (в порядке референдума) и регулирующий, как правило, наиболее важные общественные отношения. |
|
|
3. |
Имущество |
совокупность вещей и материальных ценностей, состоящих прежде всего в собственности лица или в оперативном управлении предприятия или организации. |
|
|
4. |
Купля-продажа |
в гражданском праве один из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель -- принять это имущество и уплатить за него установленную цену. К.-л. относится к числу двусторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи, имущество. |
|
|
5. |
Недвижимость |
земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. |
|
|
6. |
Нотариус |
лицо, специально уполномоченное на совершение нотариальных действий, среди которых свидетельствование верности копий документов и выписок из них, свидетельствование подлинности подписи на документах, свидетельствование верности перевода документов с одного языка на другой, а также некоторые другие действия, которые отличаются в разных странах. |
|
|
7. |
Предприятие |
самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный в установленном законом порядке для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли. |
|
|
8. |
Регистрация |
1) запись, фиксация фактов или явлений с целью учета и придания им статуса официально признанных актов (регистрация рождения, брака); 2) внесение в список, в книгу учета. |
|
|
9. |
Рынок недвижимости |
совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. |
|
|
10. |
Сделка |
соглашение двух или нескольких экономических субъектов, граждан и юридических лиц в виде устного и письменного договора о проведении некоторых действий, связанных с куплей-продажей, передачей имущества, денег, ценных бумаг, предоставлением ссуд, совместным производством, выполнением бизнес-операций или с другими формами экономического, торгового взаимодействия. |
|
|
11. |
Собственность |
принадлежность вещей, материальных и духовных ценностей определенным лицам, юридическое право на такую принадлежность и экономические отношения между людьми по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности. |
|
|
12. |
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) |
федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. |
|
|
13. |
Физическое лицо |
в гражданском праве: человек (гражданин) как участник правоотношения. |
|
|
14. |
Юридический факт |
конкретное жизненное обстоятельство (условие, ситуация), с которым норма права связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношения |
|
|
15. |
Юридическое лицо |
организация, являющаяся по закону носителем гражданских прав и обязанностей; может приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде и др. |
Список использованных источников
1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года). // Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Федеральный закон от 13.12.2010 №357-ФЗ « О федеральном бюджете на 2011год и на плановый период 2012-2013 годов» (принят ГД ФС РФ 24.11.2010)
3. Федеральный закон от 21 июля 2007 № 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" // Собрание законодательства РФ. - 2007. - 23 июля. - № 30. - ст. 3799.
4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. - 2004. - 31 декабря. - № 292.
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // Российская газета. - 2004. - 31 декабря. - № 292.
6. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ// Российская газета, N 137, 22.07.1998.
7. Федеральный закон от 17 ноября 1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. -1995. - 20 ноября. - № 47. - ст. 4473.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - 28 июля. - № 30. - ст. 3594.
9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. -1998. - 22 июля. - № 137
10. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики"// Российская газета, N 15, 23.01.1993.
11Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1// "Бюллетень нормативных актов", N 1, 1992.
12Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
13Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
14Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) // Российская газета, N 233, 28.11.2001.
15Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) (ред. От 04.11.2010)//Парламентская газета № 214-215, 21.12.2006.
16Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// Российская газета, N 1, 12.01.2005.
17Земельный кодекс Российский Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - 29 октября. - № 447.
18Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - № 290.
19Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -М.: МИКХиС, 2009.360с.
20Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2008.400с.
21Атаманчук Г.В. Государственное управление (организационно- функциональные вопросы). М.: Экономика, 2008.300с.
22Атаманчук Г.В. Теория государственного управления. Курс лекций. М.: Омега-Л, 2010.400 с.
23Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус 2009. № 5 (31).
24Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.445 с.
25Березовский В.Н. Россия и ее ориентиры в современном мире. -М.,Знание., 2011.450 с.
26Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2008. № 6.
27Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург. 2006.15с.
28Гонтарь Н.Н. Государственно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в Российской Федерации. Спб, Питер., 2008.500 с.
29Гоптарева И.В. Некоторые проблемы многоуровневого управления в России: политико-правовой аспект // Современное право. -2009. -№ 1.
30Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. -М.: Издательско-торговый центр «Маркетинг», 2009. 300 с.
31Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник. Изд. 3-е, доп. и перераб. / Под общей ред. В.И. Кушлина. М.: Изд-во РАГС, 2008.445 с.
32Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том 3 // Отв. ред. Е.А.Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М. Волтерс Клувер. 2010. 300 с.
33Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2011. 500 с.
34Грозовский Б. Лучше, чем ничего: в ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него // Ведомости. -Петербургский выпуск. -2009. -№99 (10 июня).
35Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости//Экономика строительства. - 2008. - № 5. - С. 44-52.
36Гутман Г.В., Мироедов А.А., Федии СВ. Управление региональной экономикой /Под ред. Г.В. Гутмана. - М.: Финансы и статистика,2010.440 с.
37Завьялов А.А. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества.// «Управление собственностью»,№ 2, 2008. 36 с.
38Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 2008. - № 6. 21 с.
39Зеркин Д.П., Игнатов В.Г. Основы теории государственного управления. Учебное пособие. -- М., Ростов н\Д.: МарТ, 2011.,600с.
40Кириллова Г.В. Экономика и управление недвижимостью / Г.В. Кириллова.Москва., Изд. МГОУ, 2010. 325 с.
41Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Изд. 3-е. М. Ось-89. 2011. 300 с.
42Лочмеле Р.Р. Рынок недвижимости как объект системного управления. М.,Знание., 2010. 310 с.
43Масянова Н.Н.Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии. М., Знание.,2011. 500 с .
44Нурыйахметова С.М. Государственное регулирование рынка недвижимости. М.,Знание., 2010.С.276.
45Новиков В.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: Экзамен, 2008.578с.
46Петров В.И. Экономика недвижимости. Уч. пособие / В.И. Петров -СПб.: «Наука», 2011., 299 с.
47Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М.,Знание., 2011. 511с.
48Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Издательство «МКС», 2010. 420с.
49Управление недвижимым имуществом. Учебник / И.А. Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2011. 600 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. Элементы договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, правовой статус сторон.
дипломная работа [70,8 K], добавлен 19.06.2010История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники его регулирования. Ограничения в рамках выступления в качестве продавца и покупателя. Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости. Форма договора и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [86,9 K], добавлен 19.02.2011Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.
презентация [907,7 K], добавлен 13.04.2016Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.
дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.
дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.
курсовая работа [39,3 K], добавлен 05.05.2011Понятие, признаки, существенные условия и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Форма и стороны договора, порядок его исполнения. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости, правовая ответственность сторон по договору.
курсовая работа [34,9 K], добавлен 28.03.2015
