Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• 1. Договор купли-продажи недвижимости
• 1.1 Понятие, признаки договора купли-продажи недвижимости
• 1.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
• 2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости
• 2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости
• 2.2 Стороны договора купли-продажи недвижимости
• 2.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости
• 3. Расторжение, ответственность договора купли-продажи недвижимости
• 3.1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости
• 3.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости
• Заключение
• Список использованных источников и литературы

Введение

договор купля продажа недвижимость

Тема является актуальной, потому что договор купли-продажи недвижимости является центральным договором в системе гражданско-правовых договоров, а также основанием возникновения или прекращения права собственности на недвижимое имущество. Практически каждый день кто-то продает, кто-то покупает дачные домики, коттеджи, квартиры.

Необходимо отметить, что нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи нуждается в дополнении. Поэтому, представляется возможным внести дополнения, которые бы устранили существующие неясности при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Целью работы является исследование правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.

Задачами работы являются:

1. Рассмотрение понятия, признаков договора купли-продажи недвижимости;

2. Изучение существенных условий договора купли-продажи недвижимости;

3. Рассмотрение формы договора купли-продажи недвижимости;

4. Определение сторон договора купли-продажи недвижимости;

5. Изучение и анализ исполнения договора купли-продажи недвижимости;

6. Исследование особенностей расторжения договора купли-продажи недвижимости;

7. Изучение ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости.

Предметом работы являются правовые нормы, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, а также теоретический материал.

Объектом работы являются общественные отношения, возникающие в результате заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Теоретической основой для написания курсовой работы были использованы следующие работы: Крашенинникова П.В. «Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также статьи из научно-практических журналов, комментарии к Гражданскому кодексу РФ.

При написании курсовой работы были использованы следующие методы научного познания: анализ и синтез, формально-логический, формально-юридический, системный методы.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. Договор купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие, признаки договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Этот договор является: консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента государственной регистрации права; возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату); двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 - 491 ГК РФ) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. -ст. 410.

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором

Специфика договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки: во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона; во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей; в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью). Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Статут, 2010. - С.12.

Таким образом, договор продажи недвижимости - это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

1.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01) Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №9.. При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22) Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.. Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. - 2007. - №4. - С.16.

Статья 555 ГК РФ устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. - Комментарии законодательства. - 2013..

Итак, к существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Переход права собственности на недвижимость по этому договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем следует учитывать, что государственная регистрация не является элементом формы договора, поэтому если договор купли-продажи жилья подлежит регистрации, то это не значит, что регистрации подлежат и соглашения о его изменении или расторжении (в том числе и соглашение о прощении долга).

Однако в правовой доктрине и судебной практике существует позиция, согласно которой соглашения об изменении или о расторжении договора также необходимо регистрировать.

К сделкам, подлежащим государственной регистрации, относятся, в частности, дополнительные сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью). Такая позиция опубликована в Обзоре судебной практики рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Закона РФ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утв. Кемеровским областным судом от 01.12.2004 № 01-19/130). Поминова О.Е. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. - Консультантплюс. - Комментарии законодательства. -2013.

Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки. Гришаев С.П., Эределевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // СПС КонсультантПлюс. -Комментарии законодательства. - 2013.

Таким образом, договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

2.2 Стороны договора купли-продажи недвижимости

По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК РФ).

В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 января 2002 г. - № 4. - ст. 251. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 января 1996 г. - № 1. - ст. 16. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2. - М.: Контракт, 2007. - С.37.

Таким образом, сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки совершаемые с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга).

2.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости

Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Передача недвижимости покупателю является формальной (символической). Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Однако, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец лишен фактической возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства. Андреев И.А., Аюшеева И.З. Гражданское право. Т.2. - М.: Проспект, 2011. - С.179.

Таким образом, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

3. Расторжение, ответственность договора купли-продажи недвижимости

3.1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму «уклонения от подписания документа о передаче имущества». Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора - приобретение товара (имущества). Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ).

Праву покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Е.Е. Богданова усматривает дисгармонию (дисбаланс) в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре (ст. 463 ГК РФ). Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. - 2005. - № 3. - С. 34. Однако п. 2 ст. 463 ГК РФ как раз предоставляет покупателю право в судебном порядке требовать отобрания вещи, на которую он претендует по условиям договора купли-продажи в силу отсылочной нормы в ст. 398 ГК РФ. Поэтому можно считать, что паритет интересов продавца и покупателя в отношении предоставляемых им средств правовой защиты в данном случае не нарушается.

Пункт 4 ст. 486 ГК РФ вне зависимости от способа оплаты товара предоставляет продавцу возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Эта норма должна толковаться систематически с нормой п. 3 ст. 486 ГК РФ. Пункт 4 статьи 486 ГК РФ устанавливает право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и не принимает товар, и отказывается от его оплаты. На необходимость систематического толкования данных норм не только в договоре купли-продажи, но и в иных договорах подобного типа указывают и другие авторы.

При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке).

Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок.

При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), законодатель не наделяет продавца соответствующим правом на односторонние действия при нарушении покупателем обязанности по оплате товара (ст.ст. 486-489 ГК РФ), предусматривая для него иные способы защиты (возврат имущества, возмещение убытков), в которых он также не отказывает покупателю в других ситуациях. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С.22-23.

В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора (п. 5 ст. 486 ГК РФ). Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение. В случае, если покупатель не отреагирует на применение этой меры оперативного воздействия, продавец, при условии что он докажет существенность нарушения договора, наделяется правом требования его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты, как для продавца, так и для покупателя.

На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара (п. 1 ст. 466 ГК РФ), его ассортименте (п. 2 ст. 467, ст. 468 ГК РФ), условий о комплектности (п. 2 ст. 480 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ предусматривает единственную возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ по правилам о возмещении убытков и гл. 60 ГК РФ в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Более важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли-продажи недвижимости к разряду существенных нарушений договора, которые могут служить основаниями для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Закон вообще не предусматривает расторжение договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Однако это не исключает возможность для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В отличие от права на односторонний отказ от исполнения договора право на требование расторжения договора в связи с существенным нарушением установленного договором условия не ограничено характером деятельности сторон договора, такое условие может содержаться как в договорах с участием предпринимателей, так и в договорах, носящих потребительский характер. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием для возможности расторжения договора согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ каждый раз определяется судом, и такая оценка бывает весьма различна даже в очень похожих ситуациях. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С.23.

В определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем денег продавцу за имущество не может признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора. Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В связи с тем, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились, и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. - Судебная практика. - 2013.

В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неоплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Доводы ответчика не были приняты кассационной инстанцией в связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения по расторжению договора продажи недвижимости, а также поскольку такие нормы отсутствуют и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ), по мнению суда, подлежали применению безо всяких изъятий.

Суд определил, что с регистрацией перехода права собственности на покупателя у него не прекращается обязанность по уплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, при этом права продавца не ограничиваются только требованием оплаты.

На основании фактических обстоятельств данного дела, установив со стороны покупателя нарушение договора, все судебные инстанции пришли к выводу о том, что продавец в значительной степени лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002 // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.

М.А. Егорова считает, что сторонам договора купли-продажи недвижимости можно рекомендовать более внимательно относиться к формулированию условий договора, касающихся установления прав на его изменение и расторжение. Необходимо точно определить в тексте договора содержание нарушений его условий, которые могут быть признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки предъявления претензий по таким нарушениям. Не менее принципиальна и регламентация правовых последствий расторжения договора продажи недвижимости, которая должна содержать достаточный комплекс мер защиты как продавца, так и покупателя, включая возможность возврата имущества и денежных средств, так же как и определение условий и способов возмещения убытков в результате изменения и расторжения договора, которое возможно при существенном нарушении условий договора в силу п. 5 ст. 453 ГК РФ. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С.24.

Следует согласиться с данным мнением, потому что многие граждане не желают обращаться к профессиональным юристам за составлением продуманного, грамотного договора купли-продажи недвижимости; некоторые граждане не внимательно читают условия договора купли-продажи недвижимости вследствие чего возникают споры между сторонами договоров.

Для предотвращения данных ситуаций необходимо государству разработать и приводить в жизнь программу о повышении правовой культуры граждан.

Итак, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске.

3.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как-то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений). Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. - 30.07.2007. - № 31. - ст. 4017.

Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. -№ 44. - ст. 4147. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Статут, 2010. - С.14.

В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 40.

Рассмотрим пример из судебной практики.

И.Ю.Н. обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.

Поскольку судом установлено, что дом, который намеревался купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 1/3 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы. Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.

Следовательно, суд законно и обоснованно пришел к выводу о том, что существенные недостатки дома были задолго до того, как был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, вследствие чего договор был расторгнут в судебном порядке.

Итак, ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

Заключение

Исследовав правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости можно сделать следующие выводы.

Во-первых, договор продажи недвижимости - это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. К существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

Во-вторых, договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки совершаемые с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга). Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

В-третьих, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске. Ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости имеет не только теоретический, но и практический интерес со стороны риелторов, практикующих юристов, а также просто граждан, которые хотят купить или продать недвижимость.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. _ № 5. _ ст. 410.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147.

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 января 1996 г. - № 1. - ст. 16.

5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 40.

6. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. - 30.07.2007. - № 31. - ст. 4017.

7. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 января 2002 г. - № 4. - ст. 251.

Материалы судебной практики

8. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. - Судебная практика. - 2013.

9. Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.

10. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №9.

11. Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.

12. Определение Липецкого областного суда от 19.01.2011 по делу № 33-106/2011 // СПС КонсультантПлюс. - Комментарии законодательства. - 2011.

13. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002 // СПС КонсультантПлюс. - Судебная практика. - 2013.

Литература

14. Андреев И.А., Аюшеева И.З. Гражданское право. Т.2. - М.: Проспект, 2011. - 508 с.

15. 1001 договор на все случаи бизнеса / А.А. Батяев, О.В. Бобкова, Н.В. Васильчикова и др. М.: Равновесие, 2008. - 1231 с.

16. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. - 2005. - № 3. - С. 32-45.

17. Гришаев С.П., Эределевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // СПС КонсультантПлюс. - Комментарии законодательства. - 2013.

18. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С.21-24.

19. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. - Комментарии законодательства. - 2013.

20. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Статут, 2010. - 159 с.

21. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. - 2007. - №4. - С.15-17.

22. Поминова О.Е. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. - Консультантплюс. - Комментарии законодательства. -2013.

23. Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2. - М.: Контракт, 2007. - 274 с.

Размещено на Allbest.ru