Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Тематические карты, составленные на единой картографической основе, где в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельных участках, называются кадастровыми картами. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. Корнев А.Л. в статье о сделках с земельными участками поясняет, что кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи.

Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Так Федеральный арбитражный суд Уральского округа подтвердил, что согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.08.2004 по делу N Ф09-2526/04-ГК [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

ООО "Техника ЛТД" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ООО "Светлана" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2003 N 88, заключенного на неопределенный срок. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска.

Суд пришел к выводу, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды (извещение ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области от 23.06.2003 N 237 о приостановлении кадастрового учета).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ).

Интересно, что в приведенном примере суд пришел к выводу о том, что договор ничтожен, а не незаключен, что по-нашему мнению ошибочно. В связи с вышеуказанным предлагаем вынести соответствующее постановление Высшего Арбитражного или Верховного суда о квалификации кадастровой карты как неотъемлемой части договора купли-продажи земельного участка, индивидуализирующей предмет, т.е. как существенное условие. В отличие от приведенного примера в большинстве судебных решений кадастровый номер объекта недвижимости отнесен к данным, позволяющим определенно установить предмет договора продажи земельного участка. Отсутствие в договоре кадастрового номера земельного участка влечет признание договора незаключенным. См. об этом: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 N Ф03-2541/2010 по делу N А73-12901/2009[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 N А19-13335/07-55-Ф02-1250/08 по делу N А19-13335/07-55[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2004 N КГ-А40/6361-04 [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Имеется и третий вариант судебных решений, где указывается, что только земельные участки прошедшие кадастровый учет могут быть объектом купли-продажи, при этом, не уточняется, является ли это существенным условием и соответственно влечет незаключенность договора или же влечет ничтожность в силу статьи 168 ГК РФ. Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2004 N Ф09-4032/04-ГК [Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А41/8368-04[Электронный ресурс]: Каталог документов Судебная практика. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины. Так НК устанавливает размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также за совершение прочих юридически значимых действий для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей;

Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Договор, в котором в письменной форме отсутствуют согласованные сторонами условия о цене, считается не заключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007, данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 О порядке определения нормативной цены земли.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК, где продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. Правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).

Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель, по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства.

Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы.

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»).

Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно.

Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требования к качеству будет носить во многом субъективный характер.

Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенное условие договора. Именно поэтому мы считаем дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

Иконицкая И.А., Павлова И.Э. в статье земельных отношений в сельском хозяйстве, отмечают необходимость выделения и иных существенных условий.

Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

Форма договора установлена как письменная, путём составления и подписания одного документа сторонами. Статья 550 ГК РФ устанавливает, что не допускается заключение такого рода договоров посредством почтовой связи, телеграфа, факса, телетайпа путём его недействительности.

2.2 Права и обязанности сторон. Ответственность из договора

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи земельного участка является передача этого участка покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя участка по договору купли-продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, этот момент может и не совпадать с фактической передачей участка. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу участка по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца правильнее будет рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданный участок и ввести его во владение недвижимостью.

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ).

Принимая во внимание специфику недвижимого имущества как, являющегося объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданный участок земли. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу подписанному сторонами.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие земельного участка условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемый земельный участок.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость участка продавцу, а продавца - передать его покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

Права сторон корреспондируют с обязанностями, а значит, покупатель имеет право требовать передачи земли, а продавец в свою очередь вправе требовать оплаты переданного участка.

Обе стороны требуют друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суммируем права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка.

Значит, продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) участка.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя земельного участка на основании передаточного акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ);

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на землю и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом участка, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного нарушения требований к качеству земли, отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Существенным нарушением требований к качеству признаются:

а) неустранимые недостатки;

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;

в) недостатки, выявляемые неоднократно;

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ);

3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли-продажи Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - СПб., 2007. - С.56.;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости);

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи заключается в передаче продавцом покупателю проданного земельного участка, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемый ему участок.

Порядок передачи земли установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, передачу и принятие земельного участка сторонами по передаточному акту, после его подписания. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору. Равным образом, с подписанием акта о передаче не происходит перенос вещного права (права собственности) на землю. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Особенности исполнения обязательства по передаче существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь(земельный участок) невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения земли. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче земли после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст. 405, 406 ГК РФ).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи ( п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение земельным участком дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на этот участок (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи земельного участка связано и бремя содержания этого участка. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что передача проектно-сметной документации на объект незавершенного строительства не является доказательством передачи имущества покупателю по договору купли-продажи (Постановление ВАС 27.04.2007 №11).

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. - М., 2009. - С.32.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен; б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор.

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходят одновременно. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможны лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору, и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи земельный участок.

3. Государственный кадастровый учёт и регистрация перехода права собственности

3.1 Государственный кадастровый учёт

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Реформа земельно-имущественных отношений предусматривает реализацию мероприятий, намеченных федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости. В рамках этой программы выделена подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости, которая направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы - обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан.

Для достижения поставленной цели в рамках данной подпрограммы требуется решить следующие задачи:

- обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

- совершенствовать систему налогового администрирования;

- создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости;

- улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления;

- сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

- осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости;

- модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов;

- сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

- создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий.

Таким образом, кадастровый учет становится важным не только в целях поддержки налогообложения земельных участков и природоохранной политики государства, подготовки земельной статистической информации и защиты государственных земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение сведений об имуществе, подтверждающем его характеристики как индивидуально-определённой вещи кадастровым органом. В соответствии с принятым в 2007 г. ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда. Согласно гражданскому законодательству договор подряда на выполнение работ заключается между заказчиком и исполнителем (подрядчиком). Заказчик обязуется принять результат определенной работы и оплатить его, исполнитель - выполнить по заданию заказчика эту работу и сдать ему ее результат (ст.702 ГК РФ). Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Согласно Гражданскому кодексу РФ ст.426 это означает, что любой исполнитель (будь то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) должен осуществлять кадастровую деятельность в отношении каждого, кто к нему обратится, не оказывая предпочтения одному лицу перед другим, кроме случаев, предусмотренных законом.

В результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением (о постановке на учет участка или участков, об учете изменений, учете части или о снятии с учета земельного участка). Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком. Цена таких работ устанавливается сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью указанного договора с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

- об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

- о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

В случае если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о его проведении, которые включаются в текстовую часть этого плана в форме акта согласования местоположения границ.

Указанное согласование осуществляется в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ. Оно происходит с заинтересованными лицами (собственниками, пользователями, владельцами, долгосрочными арендаторами земли), обладающими смежными земельными участками на различных титулах права. Вместо заинтересованных лиц могут выступить их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Если смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц, от лица собственников вправе действовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания сособственников. От имени владельцев смежного участка, расположенного в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан и относящегося к имуществу общего пользования такого объединения, в согласовании границ имеет право участвовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания участников или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

Такое согласование осуществляется путем проведения собрания заинтересованных лиц или с каждым заинтересованным лицом в индивидуальном порядке. Поэтому закрепленная процедура согласования границ земельного участка является трудоемким организационным мероприятием, требующим больших затрат времени всех заинтересованных лиц и кадастрового инженера, производящего подготовку соответствующих документов. Так, в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц, извещение об этом собрании должно вручаться всем данным лицам или их представителям под расписку, направляться по их почтовым адресам с уведомлением о вручении соответствующего почтового отправления и по адресам электронной почты (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости). В предусмотренных ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" случаях это извещение может быть опубликовано в печатном издании, предназначенном для опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Извещение, о котором идет речь, должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позже чем за тридцать дней до назначенного дня проведения данного собрания.

Несмотря на сложности, которые могут возникнуть при согласовании местоположения границ земельных участков, предусматриваются и нормы, значительно облегчающие ее проведение. Так, заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. В ряде случаев такое согласование осуществляется без установления соответствующих границ в натуре, не взирая на требования заинтересованных лиц в определении границ именно на местности п.6 ст.39. Не является препятствием для согласования местоположения границ и обстоятельство, при котором заинтересованное лицо отказывается принять извещение о проведении собрания, поскольку согласно новому Закону оно считается надлежащим образом извещенным п.10 ст.39. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Причем если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью такого акта либо не представили свои обоснованные возражения в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом. В акт согласования местоположения границ вносится об этом соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом о государственной регистрации порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем, и они предъявили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ ст. 64 порядке, главным образом - в судебном порядке.

Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в порядке с ЗК ст.64, главным образом - в судебном порядке

Постановка на учет земельного участка, а также его кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик или других сведений осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых документов. Учет изменений земельного участка касается перемены категории земель, к которой был отнесен данный участок, и его разрешенного использования. Учет части земельного участка осуществляется в связи с изменением его части, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав. Наконец, учет адреса правообладателя необходим при перемене почтового адреса и (или) адреса электронной почты правообладателя земельного участка.

Кадастровый учет земельного участка в связи с изменением данных о нем может быть осуществлен на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Основанием для кадастрового учета земельного участка служит изменение следующих сведений о нем:

- адреса или в случае его отсутствия описания местоположения земельного участка;

- о вещных правах на земельный участок и об обладателях этих прав, об ограничениях (обременениях) этих прав и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

- о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок;

- о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе о дате утверждения результатов определения такой стоимости;

- о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, а также о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании.

Согласно ФЗ "О государственной регистрации", если положениями не установлено иное, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет земельного участка или от другого лица осуществления учета изменений характеристик или сведений о данном участке.

Постановка на учет земельного участка, учет его изменений, учет части земельного участка, учет адреса правообладателя осуществляются в строго определенные сроки. Например, постановка на учет земельного участка должна быть завершена в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Что касается кадастрового учета на основании документов, поступивших в уполномоченный кадастровый орган в порядке информационного взаимодействия, то он осуществляется в более отдаленные сроки, но не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений. Например, при постановке на учет земельного участка к таким сведениям относится присвоенный земельному участку кадастровый номер, при учете изменений земельного участка, учете части земельного участка или учете адреса его правообладателя - новая информация о земельном участке, при снятии с учета земельного участка - данные о прекращении существования земельного участка.

Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку соответствующий документ о кадастровом учете земельного участка, начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока осуществления такого учета. Таким документом может быть кадастровый паспорт земельного участка (при постановке на учет последнего) или соответствующая кадастровая выписка о земельном участке (при учете изменений, учете части или снятии с учета земельного участка).

В результате преобразования земельного участка может быть образовано два или более участков. В этом случае постановка на учет всех вновь образуемых участков осуществляется одновременно. Для этого представляются одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых участков и необходимые для этого документы. При выделе доли в натуре из земельного участка или объединении участков представляются только заявление о постановке на учет вновь образуемого участка и необходимые для его кадастрового учета документы. Учет изменений преобразуемых земельных участков или в соответствующих случаях снятие их с учета осуществляется без заявления в срок не более чем три рабочих дня со дня поступления в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на новые земельные участки.

Существенным является то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет любого земельного участка (включая новый земельный участок, образованный в результате преобразования одного или нескольких исходных земельных участков), при учете части земельного участка носят временный характер. Такие сведения становятся постоянными только со дня государственной регистрации права на соответствующий земельный участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет и по истечении одного года со дня завершения учета части земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Поэтому компании, которые осваивают территории с целью реализации инвестиционных проектов (например, девелоперы) при постановке на кадастровый учет земельных участков предоставляют в государственный кадастр недвижимости сведения, которые носят временный характер. В этом случае регистрировать право на коммерческий земельный участок нецелесообразно. Учитывая, что в процессе и/или после реализации такого проекта и ввода в эксплуатацию его объектов происходит распродажа последних, следует каждому новому собственнику произвести в установленном порядке государственную регистрацию права на приобретенный им объект недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ осуществляется при условии, что такие изменения связаны с уточнением границ земельного участка, сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию их местоположения. Одновременно вносятся соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежного земельного участка, если таковой имеется. При этом случаи преобразования участка при выделе из него доли в натуре рассматриваются отдельно. В некоторых случаях осуществление кадастрового учета земельного участка может быть задержано на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении такого учета, но не более чем на три месяца. В частности, кадастровый учет приостанавливается, если имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном участке, кроме случаев внесения изменений в указанные кадастровые сведения. Решение о приостановлении должно быть принято не позднее установленного законом о государственной регистрации срока. Так, если кадастровая деятельность была связана с постановкой на учет земельного участка, этот срок составляет не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Орган кадастрового учета в определенные сроки обязан уведомить заявителя о приостановлении его дела. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

В ряде случаев орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении учета. Например, отказывается в постановке на учет земельного участка, если его размер не соответствует установленным земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков или если не обеспечивается доступ к земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

С заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться определенные Законом о государственной регистрации, лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями о постановке на учет земельных участков вправе обратиться как собственники таких участков, так и любые другие уполномоченные лица. С заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков вправе обратиться только собственники таких участков, а с заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Заявителями об учете частей земельных участков имеют право выступить собственники этих участков или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие участки. С заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться как собственники указанных объектов недвижимости, так и собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться собственники соответствующих зданий или сооружений, прекративших свое существование, а также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие объекты недвижимости.