Договор купли-продажи земельных участков

1. Условия и порядок купли - продажи земельных участков

Договор купли-продажи определяется как договор, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 485) особо оговорено, что покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Наряду с общими положениями Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК РФ). Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта, как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимым имуществом. Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства.

1.1 Стороны, участвующие в купле-продаже

В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

С введением в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка.

В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью.

Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1.2 Предмет купли-продажи

Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. При этом установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета даются описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

1.3 Характеристики, продаваемого объекта

К количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

1.4 Права и обязанности по данному виду договора

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет прежде всего обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонам договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК РФ, ст. 20, 23, 24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залог земельных участков, регулируемый Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т.е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.

1.5 Условия договора купли-продажи земельных участков

Содержание всякого договора образуют условия, на которых он заключен. Традиционно выделяются существенные условия, условия обычные и условия случайные.

Законодатель фактически определяет существенные условия как те, без которых договор считается несостоявшимся, незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в числе существенных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которые непосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которых настаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.

Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами . Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13).

Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию .

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение .

Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.

Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной . При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены , а также соответствующие методические рекомендации . Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" .

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке , не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением).

Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Но и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену.

Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию.

Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.

В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки.

Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны.

С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков . То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка . В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему.

2. Оценка земли

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года. Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

2.1 Рыночная оценка земли

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

2.1.1 Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков -- это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость. Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: --рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; --часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; --арендная плата для оценки земель поселений; --доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

2.1.2 Метод сравнения продаж для оценки земельных участков

Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка -- это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся: --зонирование и целевое назначение использования земли; --плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель; --местоположение; -- передаваемые юридические права собственности и другие. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают: --инвестиционную мотивацию; --платежеспособность; --социально-юридический статус; --источники и формы финансирования; --предпочтения покупателей и другие. В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы: --участки, используемые для целей садоводства и огородничества; --участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства; --участки, используемые для индивидуального жилищного строительства; --участки, используемые для массового жилищного строительства; --участки под объектами коммерческой недвижимости; --участки под общественными объектами и т.п. Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: "За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?". Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому уча­стку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

Права собственности. Поправка вносится при отягощении:

1) прав покупателя залогом или долгосрочной арендой

2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

3) Условия продажи

4) Дата продажи

5) Местоположение

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация: 1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

2)категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

3) физические характеристики участка;

4)данные о взаимосвязи участка с окружением;

5) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

2.1.3 Затратный подход для оценки земельных участков

1) Метод изъятия (извлечения).

Он определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Стоимость воспроизводства -- это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

3 этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов. Функциональный износ -- это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений. Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения. При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки

Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками. Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Ограниченность затратного метода заключается в том, что он можетдать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10--15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

2) Метод затрат на освоение.

Он применяется, главным образом, к незастроенной земле.

Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Этапы применения метода определения затрат на освоение.

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.

2 этап. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.

5 этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

3) Метод затрат на воспроизводство инфраструктуры.

При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

2.2 Кадастровая оценка земли

Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. Правила оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков были утверждены Росземкадастром 05.03.2004 г. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Задача 1

Участок земли сдается в аренду на 25 лет с ежегодной арендной платой 30000 руб. Ожидается что стоимость земли составит 500000 руб. в конце периода аренды. Определить текущую стоимость имущественных прав на землю при ставке дисконтирования 15%.

i = 15%

годовые арендные платежи = 30000

n = 25 лет

будущая стоимость в конце срока аренды = 500 000

Определить текущую стоимость имущественных прав на землю.

PV=?CF_i•PVAF+FV•PVF_n

PVAF=

PVF_n

PV=30 • + 500• = 209, 9 (тыс. р.)

Ответ: Текущая стоимость имущественных прав на землю составляет 209 900 рублей.

Задача 2

Торговый центр, имеющий 500 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания и его сумму.

S= 500 м²

потеря в арендной плате - 10 $ за 1 м²

валовый рентный мультипликатор - 3

Определить сумму и вид устаевания.

Ц=m •ПВД

ПВД = арендная плата за год • площадь

ПВД= 10• 12 • 500 = 60 000 ($)

Ц= 60 000 • 3= 180 000 ($)

Ответ: сумма износа равна 180 000 $, а вид устаревания является внешним, неустранимым.

Список использованной литературы

1. Антикризисное управление: Учебник. - 2-е изд. , доп. и перераб. / под ред. Э.М. Короткова. - М.: ИНФРА-М, 2005.

2. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ", 2003.

3. Финансы предприятия: Учебник. 4-е издание, перераб. и доп. - М., Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2004.

4. Справочно-правовая система "Гарант"

5. Земельное право -. Учебник. под ред. С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.