Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков
Формирование института собственности на землю в Российской Федерации. Земля как объект договора купли-продажи и иных сделок. Учет земельных участков в России. Форма, цена договора купли-продажи земельных участков, его стороны и их права и обязанности.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.07.2011 |
| Размер файла | 164,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В то время как на федеральном уровне происходят постоянные столкновения и указанные вопросы пока не нашли нормативного решения, региональные законодатели давно начали действовать. В Воронежской области еще в 1995 г. был принят Закон "О регулировании земельных отношений в Воронежской области", Саратовская и Самарская области также приняли свои законы о земле. Республика Татарстан приняла свой Земельный кодекс, опередив даже федеральных законодателей. Читинское законодательство в этом плане представлен Законом Читинской области от 19.01.99 № 149-340 "О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинской области" Закон Читинской области от 19.01.99 № 149-340 «О предоставлений и изъятии земельных участков на территории Читинской области» "О передаче земельных участков в собственность гражданам за плату и бесплатно для крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного, подсобного хозяйства, садоводства и животноводства и рядом других законодательным и подзаконных актов.
Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получении в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (Ведомости РФ, 1993, №1, ст.26) предоставил право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков (ст.1). Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю", участки полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемое ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере на праве частной собственности. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.96 № 337 (С.З. РФ, 1996, № 11 ст. 1026)
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок.
Гражданское законодательство Российской Федерации требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости. Поэтому в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору (ст.554 ГК РФ).
В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) указать его местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон, а также общую площадь и нормативную цену земельного участка.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1997 г. № 160/97 было разъяснено, что при определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов.
Читинская областная Дума свои постановлением от 16.09.99 № 231 определила "Правила применения повышающих коэффициентов для определения нормативной цепи земельных участков в Читинской области", которые предусматривают для определения нормативной цепи земельных участков ставку земельного налога, определенную Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цепи земли" (Земельный налог с 1 га пашни в Читинской области - 910 руб., земельный налог в городах и других населенных пунктах - 1,8 руб. /кв. м).
При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования). (От этого принципа имеется законодательство закрепленное отступление. План в Закон РФ "О плате за землю" Федеральным законом от 29.12.98 № 192-ФЗ введена поправка ФЗ «О плате за землю» от 29.12.98 № 192-ФЗ.: "За земельные участки… используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере".)
Предметом договора купли-продажи не могут быть земли историко-культурного назначения и земли, предоставленные для нужд обороны.
Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (Ведомости РФ, 1992, № 25, ст.1427, СЗ РФ, 1987, № 13 ст.1539) было установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общественного пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
При наличии тех или иных споров по земельному участку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.п.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже также невозможно. Купля-продажа земельного участка, обремененного залогом, возможна при получении согласия на то залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке земельного участка.
1.6 Форма договора
Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право» учебник М.: Проспект. М.: 1998..
Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена документами по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами). Роскомземом 02.06.93 был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные договоры купли-продажи.
Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" предусматривает, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. ГК РФ (ст.550) не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы. В силу ст.7. ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". После введения в действие указанного федерального закона, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.
Право собственности покупателя на землю регистрируется соответствующими местными учреждениями юстиции, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносят необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок Балтанова М.А. «Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложении
//сери. Закон и общество». Ростов н/Д. Феникс, 2008 С.100..
В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора купли-продажи другая сторона имеет право обратиться в суд. В данном случае суд вправе вынести решение о государственной регистрации договора и возмещении стороной, необоснованно уклоняющегося от государственной регистрации перехода права собственности, убытков, вызванных задержкой регистрации (ст.551 ГК РФ).
Договор признается заключенным в момент его подписания сторонами (п.1 ст.433 ГК РФ) и вступает в силу с момента государственной регистрации существующих прав.
Передача земельного участка по договору купли-продажи в собственность покупателя осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (акт приема-передачи и т.п.) С момента подписания сторонами этого документа обязанность продавца передавать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными, а договор исполненным.
1.7 Цена договора
Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.
Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве определенного ориентира используется нормативная цена земли. В соответствии с Законом РФ от 10 октября 1991 г. "О плате за землю" (Ведомости РСФСР, 1991, № 44, ст.1424), нормативная цена земли - "показатель, характеризующий стоимость участка определенного дохода за расчетный срок окупаемости". Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» СЗ. РФ, 1997, № 13 ст. 1539. в Чите уже упоминавшимися постановлением Читинской областной Думы от 16.09.99 № 231.
При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков (юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, имеющих выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности).
Цена земли может также устанавливаться специализированными государственными органами. В соответствии с Приказом Роскомзема от 7 марта 1996 г. № 18 "Об агентствах государственной оценки земли" на такие агентства возложена обязанность оценки земель при их купли - продаже.
Цена земельного участка может быть установлена по итогам торгов, производимых на конкурсе или аукционе. Договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и победителем торгов в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов.
Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа, рассмотрев 21.01.2010 г. в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Родник" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2008 г. по делу № А 56-20158/02
Открытое акционерное общество "Родник" (далее ОАО "Родник") обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области к государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее Фонд) о согласовании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупа земельного участка площадью 6420 кв. м., кадастровый номер 78: 5169А: 1, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ключевая, д.30 литер А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ).
Решением от 26.07.2008 г. суд обязал Фонд заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена участка составляет 488 819 рублей (четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьсот девятнадцать рублей). Участок оплачивается по цене 76,14 (семьдесят шесть руб.14 коп. руб. /кв. м. и при нормативной цене 76,14 (семьдесят шесть руб.14 коп. руб. /кв. м. "
Постановлением апелляционной инстанции от 15.10.2008 решение отменено. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка, заключаемого между Фондом и ОАО "Родник", изложен в следующей редакции "Цена участка составляет 2 933 298 руб. (два миллиона девятьсот тридцать три тысячи двести девяносто восемь рублей). Участок оплачивается по цене 456,9 (четыреста пятьдесят шесть рублей 90 коп.) руб. /кв. м. и при нормативной цене 456,9 (четыреста пятьдесят шесть рублей 90 коп.) руб. /кв. м.
В кассационной жалобе ОАО "Родник" просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить решение суда первой инстанции в силе, ссылаясь на неправильное толкование судом апелляционной инстанции статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 ст.2 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ".
Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.
В судебном заседании представитель ОАО "Родник" поддерживал доводы кассационной жалобы, просил постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Представитель КУГИ против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Фонд о времени и месте слушания дела извещен, однако его представитель в судебном заседании не явился, в связи с чем жалобы рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлению ОАО "Родник" является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ключевая, д.30, литер А. приобретенного истцом в соответствии с планом приватизации муниципального предприятия "Фирма школьного питания "Родник". Истец заключил договор от 17.11.99 № 04-ЗД 00348 аренды спорного земельного участка. В соответствии с п.5 ст.36 земельного кодекса Российской Федерации ОАО "Родник" обратилось в КУГИ с заявлением от 01.11.2009 о приобретении права собственности на спорно земельный участок.
16.04.2008 КУГИ направил истцу проект договора купли-продажи указанного земельного участка по цене выкупа 2 933 298 рублей. не согласившись с ценой, истец 06.05.2008 направил протокол разногласий к проекту договора Фонду, которому КУГИ передал пакет документов для заключения договора купли-продажи спорного земельного участка в соответствии с п.13 положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организации при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственником расположенных на них объектов недвижимости, утвержденного распоряжением КУПИ от 18.12.95 № 695 - Р.
Поскольку Фонд отклонил протокол разногласии ОАО "Родник" на основании п.2 ст.445, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации передало разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение Арбитражного суда.
В соответствии со ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда, если заключение договора является обязательным для сторон либо сторонами достигнуто то соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда.
Согласно п.2 ст.43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу настоящего закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации от 21.07.1997 № 123-ФЗ..
В соответствии с п.3 ст.28 того же закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иные не предусматривают федеральным законом.
Согласно п.3 ст.28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка.
Поскольку заключение договора купли-продажи земельного участка является в силу закона обязательным, судом сделан обусловленный вывод о наличии у истца права передать разногласия по договору на рассмотрение суда передать разногласия п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дожжен соответствовать обязательным для сторон правила, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. В связи с этим доводы истца о необходимости определения цены исходя из 5-кратной ставки земельного налога не принимаются. Действующим законодательством решен вопрос о применении только той ставки земельного налога, которая действует на дату подачи продавцу земельного участка заявки на выкуп, в то время как собственно цена рассчитывается на момент вынесения решения суда, поскольку добровольно данный вопрос стороны не решили.
Следовательно, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, о необходимости определения цены выкупа на момент принятия решения суда.
Согласно ст.2 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации. Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 20.11.2009 г № 1191 - р цена за 1 кв. м. установлена в ставках земельного налога и зоны градостроительной ценности территорий. Для зоны градостроительной ценности, в которой находится выкупаемый участок, цена продажи земли установлена равной 30-кратной ставке земельного налога за 1 кв. м.
Ставки земельного налога в Санкт-Петербурге установлены законом Санкт-Петербурга от 26.06.98 № 129-21 "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге" Закон Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге» от 26.06.98 № 129-21.. В соответствии с данным законом ставка земельного налога для зоны градостроительной ценности, в которой расположен выкупаемый земельный участок, составляет 6,345 рубля за 1 кв. м.
Вместе с тем при определении цены земельного участка суд апелляционной инстанции необоснованно применил бюджетные коэффициенты. Согласно п.1 ст.17 Налогового кодекса Налоговый кодекс Российской Федерации от 07.07.03. № 115-ФЗ Российской Федерации налоговая ставка и порядок исчисления налога является различными элементами налогообложения. С изменением коэффициента земельного налога налоговая ставка не изменилась, так как в соответствии с п.2 ст.21 закона Российской Федерации" Об ставках налоговой системы в Российской Федерации" установление ставки земельного налога входит в компетенцию органов государственной власти Санкт-Петербурга и изменение коэффициентов, применяемых в целях налогообложения, не может учитываться при расчете выкупной цены.
Таким образом, цена выкупаемого земельного участка составляет 1222 047 руб. / 6,345 Х 6420 Х 30.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный Процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.02 № 95-ФЗ., Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Решение от 26.07.2008 и постановление апелляционной инстанции от 15.10.2008г. Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А 56-20158/02 отменить. Изложить п.2.1 договора купли-продажи земельного участка заключаемого между государственным учреждением по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и открытым акционерным обществом "Родник", в следующей редакции: "Цена участка составляет 1 222 047 (один миллион двести двадцать две тысячи сорок семь) рублей. Участок оплачивается по цене 190,35 руб. /кв. м. при нормативной цене 190,35 руб. /кв. м. Извлечение Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А 56-20158/02 от 15.10.2008 г.
Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца индивидуального предпринимателя Салтанова Н.М., на решение от 11.12.2008 г. и постановление апелляционной инстанции от 23.01.2010 г. Арбитражного Суда Читинской области по делу № А - 78-7940/02-С1-26-120, установил:
Индивидуальный предприниматель Салтанов Н. М, обратился в Арбитражный суд Читинской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г. Читы о признании недействительным п.2.1 договора купли-продажи земельного участка заключении между ними 11 сентября 2009 года, в котором стороны оговорили стоимость предмета договора, и о взыскании 318828 рублей 60 копеек, составляющих разницу между ценой земельного участка, согласованной сторонами в спорном пункте договора, и ценой земельного участка, подлежавшей уплате в соответствии с п.7 Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97 № 485.
Определением суда от 21.11.2008 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены на основании ст.51 АПК РФ, комитет по финансам администрации г. Читы, комитет по финансам администрации Читинской области и министерство финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Читинской области.
Решением от 11.12.2008 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.01.2010 года, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Салтанов Н.М. просит отменить судебные акты, принятые Арбитражным судом Читинской области, принять новый судебный акт от удовлетворении исковых требований.
Как полагает заявитель кассационной жалобы арбитражный суд для определения цены договора должен был применить Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г, предусматривающий цену земельных участков в ставках земельного налога, и, в частности в его 5-кратном размере, а не закон Российской Федерации" О плате за землю", исходя их которого исчисление осуществлено по нормативной цене земли, являющихся высшим пределом цены для продажи земельных участков.
Судом не рассматривался и отвергнут довод истца о том, что спорный договор заключен 2 ноября 2009 года, т.е. после принятия нового земельного кодекса, что следует из постановления судебных приставов исполнителей от 2.11.2009 года от окончания исполнительного производства.
Комитет по финансам Читинской области в отрыве на кассационную жалобу выражает несоглашение с изложенными в ней доводами, считает, что судебные акты Арбитражного суда Читинской области являются правильными, поскольку цена земельного участка, определенная в договоре № 5 от 11.09.01, соответствует Закону Российской Федерации "О плате за землю" и Указу Президента Российской Федерации от 16.05.1997 года № 485, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Отзывы на кассационную жалобу от ответчика Комитета по управлению имуществом администрации г Читы, и от третьих лиц Комитета, по финансам администрации г. Читы, Министерства финансов Российской Федерации в лице Управления федерального казначейства по Читинской области, не поступили.
Стороны и третьи лица о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Предприниматель Салтанов, представители комитета по управлению имуществом администрации г. Читы, комитета по финансам администрации г. Читы, комитета по финансам администрации Читинской области, Министерство финансов Российской Федерации и Управления федерального казначейства по Читинской области в судебном заседании не явились, в связи с чем дело рассматривалось на основании части 3 ст.284 АПК РФ в из отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в пределах, установленных ст.286 АПК РФ, законность решения от 11.12.02 года и постановления от 23.01.2010 года Арбитражного суда Читинской области, правильность применения при рассмотрении дела норм материального права и норм процессуального права, Федерального Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего
Решением железнодорожного районного суда г. Чита принятым 21.03.2009 г. по делу № 2-420-2009, удовлетворены исковые требования гражданина Салтанова Н.М. о признании неправомерными действий Департамента муниципального имущества и земельной политики администрации г. Читы по отказу в удовлетворении заявления от 16.11.2000 года о выкупе предоставленного в аренду земельного участка, находящегося по адресу: г. Чита, ул. Красной Звезда, 1, на котором расположен принадлежащий истцу магазин "Янтарный", в связи с чем на ответчика возложена обязанность предоставить в собственность гражданина Салтанова Н.М. спорный земельный участок.
Распоряжением главы администрации г. Читы от 17.07.2009 года № 601-р объекту недвижимости, расположенному по адресу: г. Читы, ул. Красной Звезды, 1 присвоен новый адрес: г. Чита, ул. Красной Звезда, 7б.
По договору купли-продажи №5, заключенному 11.09.2009 года во исполнение решения железнодорожного районо суда г. Читы, принято 21.03.2009 года, комитет по управлению имуществом администрация г. Читы, именуемый в договоре продавцом, продал предпринимателю Салтанов Н.М. именуемому покупателем, земельный участок площадью 670,428 кв. м., находившихся в ведении администрации г. Читы под объектом недвижимости, - магазином "Янтарный" по адресу: г. Чита, ул. Красной Звезды, 7б, кадастровый номер 75: 32: 030611: 0004.
Стоимость земельного участка согласно п.2.1 договора № 5 от 11.09.2009 г. составила 333068 рублей 60 копеек при нормативной цене 1 гектара земли в 4 968 000 рублей.
Стороны исполнили обязательства по договору № 5 от 11.09.2009 года. Истец по перечислению денежных средств, а ответчик - по передаче земельного участка.
Полагая, что ответчиком неправильно исчислена стоимость земельного участка, являющегося предметом договора №5 от 11.09.2009 года, предприниматель Салтанов Н.М. обратился в арбитражный суд Читинской области к Комитету по управлению имуществом администрации г. Читы с исковым требованием о признании недействительным пункта 2.1 вышеуказанного договора и о применении последствий его недействительности в виде возврата ответчиком истцу денежных средств в сумме 318828 рублей 60 копеек, ссылаясь на ст.46 Конституции Российской Федерации и ст.168, 180, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость участка земли определена в порядке, не противоречащим законодательству, действующему на момент заключения договора купли-продажи № 5 от 11.09.2009 года.
Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции.
Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с данным выводом Арбитражного суда Читинской области.
Ст.1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 года № 1738-1 "О плате за землю" в Российской Федерации предусмотрено платное использование земли, и одной из форм платы является нормативная цена земли.
Нормативная цена земли в соответствии со ст.25 ФЗ "Плате за землю" является показателем характеризующим стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность.
В данном случае земельный участок расположенный по адресу: г. Чита, ул. Красной Звезды, 7б, передан в собственность истцу по договору купли-продажи № 5 от 11.09.2009 года, в связи с чем пунктом 2.1 этого договора стоимость проданного земельного участка исчислена исходя из нормативной цены земли в соответствии с вышеуказанным законом.
Порядок определения нормативной цены земли, как это предусмотрено статьей 25 ФЗ "О плате за землю", устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", принятом во исполнение закона Российской Федерации"О плате за землю", установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Нормативная цена земли, которая применена при исчислении стоимости земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи от 11.09.2009 года № 5 установлена постановлением Главы администрации Читинской области от 20.03.2009 № 169 "О нормативной цене земли на 2009 год" в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли".
При таких обстоятельствах, порядок определения стоимости земельного участка, указанной в пункте 2.1 договора от 11.09.2009 г. № 5, исходя из установленной нормативной цены земли соответствовал действовавшему законодательству, а поэтому у Арбитражного суда Читинской области отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Установление в пункте 7 Указа Президента Российской Федерации от 16.05.1997 года № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости и приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" Указ Президента Российской Федерации»О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16.05.1997. № 485 в ред. 03.11.99 № 1474. , выкупной цены земли при продаже земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, в размере не ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка не противоречит вышеуказанному порядку определения стоимости земельных участков при их продаже и применяется непосредственно для тех целей, которые в них указаны.
Арбитражный суд Читинской области установил, что при продаже земельного участка по договору № 5 от 11.09.2009 года его стоимость не была определена ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. отсутствие противоречий пункту 7 вышеуказанного Указа Президента Российской Федерации и этого обстоятельства истец не оспаривает.
Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 7 порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 года №2, предусматривающего, что начальная цена земельного участка не может быть ниже пятикратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли, не привела к принятию неправильного постановления.
Сообщение заявителя кассационной жалобы, что судом не рассматривался вывод истца о том, что спорный договор заключен 2.11.2009 года, т.е. после принятия нового Земельного кодекса, что следует из постановления судебных приставов исполнителей от 02.11.2009 года об окончании исполнительного производства, не соответствует материалам дела.
Судом апелляционной инстанции в постановлении от 23.01.03 года этому договору дела надлежащая оценка, с учетом того, что договор купли-продажи № 5 заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами 11.09.2009 года. Поэтому датой заключения договора является 11.09.2008 год, когда предприниматель Салтанов Н.М. и Комитет по управлению имуществом администрации г. Читы согласовали его существенные условия в соответствии с правовыми нормами, содержащимися в главе 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Дата окончания исполнительного производства, указанная в соответствующем постановлении судебного пристава - исполнителя не может рассматриваться как дата заключения договора.
С учетом изложенного кассационная инстанция пришла в выводу, что решения от 11.12.2008 года и постановление апелляционной инстанции от 23.01.2010 года Арбитражного суда Читинской области являются законным.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанции норм материального и норм процессуального права при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не установлена. Извлечение Постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу № А 78-7940/02-С1-26/120 от 23.01.2010 г.
1.8 Стороны договора купли-продажи земельных участков, их права и обязанности
Главными субъектами договора купли-продажи являются стороны договора продавец и покупатель.
Первый обязуется передать в собственность покупателю земельный участок. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (ст.454 ГК).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, так же имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. Садиков «Комментарий к РК РФ» М. 1997, ст. 131, г.1
Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае, он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащему ему имущества.
В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, городские, сельские, иные поселения и другие территории), в лице соответствующих органов (п.1,2 ст.125 Г.К. РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица ФЗ. «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07.01 № 101 - ФЗ //СЗ РФ № 2009 № 30 ст. 3060..
В данном Министерстве Юстиции РФ, основными участниками отношений на рынке недвижимости являются граждане (на 01.01.2009 года - 93%, на 2008 г. - 91%).
В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества (земельного участка), а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждения), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Витрянский В.П. «Пути совершенствования Законодательства о недвижимости» Хозяйство и право - 2010 №6.
Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом (земельным участком). В частности, государственное или муниципальное предприятия, как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК РФ), так субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1 ст.297), не вправе продавать имущество (земельный участок) без согласия его собственника. Постановление Правительства РФ от 14.03.02 № 140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельного участка, на котором у РФ субъект Федерации, М.О. возн. право собственности СЗ РФ 2008 № 10 ст. 1001, № 41. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости (земельного участка).
Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в п.? Постановления № 8 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.98 года. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлении государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст.295 и 296 ГК РФ ограничение прав предприятий по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Сделки совершенные предприятиями по отчуждению имущество вопреки назваными ограничениями, являются недействительными как ничтожные Вестник ВАС РФ 1998 № 10 С.16.
В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества (земельного участка), принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недействительным. Витринский «Пути совершенствования законодательства о недвижимости» // Хозяйство и право - 2010 г. № 6.
Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 19 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и условием назначенным представленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии в п.9 Постановления №8 Пленума от 25.02.98 года в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п.2 ст.295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственного участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям предусмотренным ст.168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием. Вестник ВАС 1998 г. № 10.
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними, либо приобретенного за счет средств, выделенных по смете (п.1 ст.298). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), Калачева С.А. Сделки с недвижимостью - М.: Издательство При ОР, 2000 с. 104. учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.
Следовательно, договоры продажи учреждениям в качестве продавца недвижимого имущества (земельного участка), которое учитывается на отдельном балансе, и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельность, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.
Так же продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.
Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. Постановление Правительства РФ от 11.11.2008 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся государственной собственности земельных участков»
Функции организатора торгов определяется соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом Местного самоуправления.
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается в организатора. Протокол не является договором купли - продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 11.11.02 № 808 Правила организации торгов по продаже, находящегося в государственной собственности у зем. уч.»
Покупатель.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своих интересах. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы и приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства (г.2, п.2, ст.1 ГК РФ).
Покупатели недвижимости земельных участков могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане (физические лица), юридические лица, государственные и муниципальные образования, за исключением случаев, оговоренных законом. Так, покупателями недвижимости (земельных участков), расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, могут быть только граждане, постоянно проживающие или работающие на этой территории, или граждане РФ, получившие разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно - территориального образования, или юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. ФЗ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.92 г.
Покупатель земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, могут только граждане РФ или российские юридические лица. Земельный кодекс РФ ст. 15 от 25.10.2009 № 136 ФЗ.
Участие граждан в договорах купли-продажи недвижимости (земельных участков) определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций) или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имущества третьему лицу.
Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность, количеством, размером или его стоимостью. Горохов Д.Б. «Экономическая сущность оборота земель» // Законодательство и экономика № 6, 7 2008.
Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Минерал Кнауф", Астраханская область Ахтюбинский район на решение от 20.11.02 г. Арбитражного суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции от 23.01.03 г. того же суда по делу № А 06-1178У - 21-02 по иску закрытого акционерного общества "Минерал Кауф", Астраханская область, Ахтюбинский район, к Главе Администрации г. Ахтюбинска и Ахтюбинского района Астраханской области, заинтересованной лицо: Комитет по земельным ресурсам и землестроительству г. Ахтюбинска и района, о признании не действительным Постановления Главы Администрации г. Ахтюбинска и Ахтюбинского района от 18.10.02 № 1405 "Об отказе ЗАО "Минерал Кнауф" в намерении приобрести в собственность земельный участок площадью 168,64 га", установил:
Исковые требования мотивированы тем, что ранее предоставленный истцу земельный участок, общей площадью 168,64 га, в постоянное (бессрочное) пользование Постановлением Главы Администрации г. Ахтюбинска от 31.07.2000 г. № 785 в соответствии со ст.3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.01 № 137 ФЗ ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.01. № 137-ФЗ., подлежит в обязательном порядке переоформлению в собственность по правилам ст.36 настоящего кодекса сроком до 1 января 2004 года.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 20.11.02 г., в иске отказано со ссылкой на п.3 ст.15 земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.01.03 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЗАО "Минерал Кнауф" ставит вопрос об отмене судебного решения, как принятого с нарушением ст.2, 3 ФЗ " О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" ст.36 земельного кодекса Российской Федерации, и направление дела на новое рассмотрение.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Минерал Кнауф" на основании свидетельств о государственной регистрации права № 30 СО 825360 от 28.09.2000 г. и № 30 СО 825407 от 06.10.2000 г. предоставлены земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га на праве постоянного (бессрочного) пользования.
На основании ст.3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.01 г. № 137-ФЗ ЗАО "Минерал-Кнауф" обратилось с заявлением в Администрацию г. Ахтюбинска и Ахтюбинского района о намерении приобрести в собственность названные земельные участки.
Постановлением Главы Администрации и Муниципального образования г. Ахтюбинска и Ахтюбинского района от 18.10.02 г. № 1405 акционерному обществу отказано в приобретении в собственность земельных участков общей площадью 168,64 га под карьер и производственную базу.
Основанием отказа явилось обстоятельство, что вся территория Ахтюбинского района определена приграничной территорией, а пункт 3 ст.15 земельного кодекса Российской Федерации не допускает обладание иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельных участками, находящимся в приграничных территориях.
Согласно Уставу ЗАО "Минерал - Кнауф", утвержденному Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Ахтюбинску и Ахтюбинскому району 19 ноября 2008 года иностранный инвестор - фирма "Кнауф интернациональ ГМБХ" (Германии) имеет долю в уставном капитале акционерного общества в размере 66,6% (пункт 4.4), следовательно, владеет контрольным пакетом акций и является иностранным юридическим лицом, зарегистрированным на территории Российской Федерации.
На основании закона Российской Федерации"О государственной границе Российской Федерации" ФЗ «О государственной границе Российской Федерации» от 29.11.1996г. № 148-ФЗ., письма Пограничной службы России Краснознаменного Северо-Кавказского регионального Управления в/ч 2449 № 1/24 от 08.01.02г Письмо Пограничной службы России Краснознаменного Северо-Кавказского регионального управления в/ч 2449 « 1/24 от 08.01.02 г., ст.1 Постановления Главы Администрации Астраханской области от 26.06.98 г. № 264 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов пограничных территорий" Постановление Администрации Астраханской области «Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установления в них режимов пограничной территории от 26.06.98 г. № 2644, вся территория Ахтюбинского района определена как приграничная территория.
Ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.01 № 137-ФЗ, обязывает юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на праве аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст.36 земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, поскольку п.3 ст.15 З.К. РФ не допускает овладение иностранными юридическими лицами на праве собственности земельным участками, находящимися на приграничных территориях, в свою очередь, истец является иностранным юридическим лицом и спорные земельные участки находятся на территории Ахтюбинского района, относящейся к приграничной зоне, Постановлением Главы Администрации муниципального образования г. Ахтюбинска и Ахтюбинского района правильно отказано ЗАО "Минерал-Кнауф" в приобретении в собственность земельных участков под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га.
Таким образом, оснований для решения от 20.11.02 г. и Постановления апелляционной инстанции от 23.01.03 г. суда кассационная инстанция не имеется. Доводы приведенные заявителем кассационной жалобы, не могли повлечь принятие незаконного судебного решения. Извлечении Федерального Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А 06-1178У-21/02 от 23.01.03 г.
Продажа земельных участков в процессе приватизации.
Для продажи земли в условиях приватизации законодательством предусмотрены специальные правила. Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" гражданам и юридическим лицам было предоставлено при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Указ Президента Российской Федерации от 25.03.92 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственного и муниципального предприятия». Земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
Право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". Указ Президента РФ от 16.05.97 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ, 1997, № 20, ст. 2240. Указом установлено, что при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, установлена цена в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога (действующей на дату подачи заявки на выкуп участка) за единицу площади земельного участка. Срок действия заявки на выкуп земельного участка не может превышать одного года со дня ее подачи. В случае, если существуют задолженности различных бюджетов перед организациями, выступающими земельные участки, на которых они расположены, средства от реализации таких участков можно направить на погашение задолженности.
Подобные документы
Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Государственная регистрация сделок с землей. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения.
дипломная работа [128,0 K], добавлен 25.03.2013Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.
реферат [30,9 K], добавлен 27.11.2014Понятие и основное содержание договора купли-продажи, порядок его составления и оформления, права и обязанности сторон, предъявляемые требования на сегодня. Правила и особенности заключения данного договора в случае купли-продажи земельных участков.
презентация [375,1 K], добавлен 17.01.2013Условия и порядок договора купли-продажи земельных участков. Стороны, участвующие в сделке, предмет и характеристики, продаваемого объекта, права и обязанности по данному виду договора. Цель кадастровой и рыночной оценки земли, метод сравнения продаж.
контрольная работа [43,7 K], добавлен 05.12.2010Изучение особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие, основные виды и форма сделок. Оборотоспособность земельных участков. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.
курсовая работа [41,4 K], добавлен 16.11.2014Понятие земельного участка, нормативно–правовое регулирование договора их купли–продажи. Предмет, цена и государственная регистрация договора, права и ответственность сторон. Суть договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
дипломная работа [75,4 K], добавлен 10.06.2011Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.
дипломная работа [142,6 K], добавлен 01.08.2012Ретроспективный анализ института права собственности как основной предпосылки оборота земельных участков. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земли. Государственный кадастровый учет и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [102,0 K], добавлен 03.08.2012Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013
