Оборот земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Проект федерального закона перед первым чтением (в марте 2002 года) и после принятия его в I чтении (в мае 2002 года) был опубликован в "Российской газете" для выяснения по нему мнения населения Российской Федерации.

Таким образом, при принятии законопроекта депутаты Государственной Думы ориентировались на рекомендации широких слоев населения, ученых, экспертов, представителей законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В результате при принятии законопроекта во II чтении в него было внесено 75 поправок, которые в ряде случаев изменили его концепцию, разработанную Правительством Российской Федерации.

В принятом Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" существуют 2 главы: глава 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" и глава 3 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", которые мы попытаемся проанализировать в данной дипломной работе.

Статья 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если продавцом выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Это вытекает из содержания пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330., в котором установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо), или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 Гражданского кодекса РФ). В статье 8 настоящего Федерального закона выше перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 данного Федерального закона.

Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано Минюстом РФ 03.10.2002 № 3833) утверждены примерные формы решений органов публичной власти о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, и примерные формы договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды этих земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Особенности, установленные Земельным кодексом РФ (которых нет в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельного участка или уполномоченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок (перечислены в пункте 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") и документов о межевании земельного участка. Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован Минюстом России 20.06.2001 № 2757), а требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911). Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и в соответствии с пунктом 8 статьи 19 этого Федерального закона плата за кадастровый учет не взимается.

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Данный Федеральный закон в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще два дополнительных условия:

1) субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

2) покупателями земельного участка не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 Гражданского кодекса РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 Гражданского кодекса РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 Гражданского кодекса РФ).

В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации либо муниципальное образование, но также и процедура осуществления этого права.

В отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пункт 1 статьи 9 Закона ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье130 Гражданского кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в статье 6 Земельного кодекса РФ, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Федерального закона от 02.012000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение пункте 1 статьи 9 рассматриваемого Закона воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пункт 2 статьи 9 рассматриваемого Закона допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.

Теперь в Законе речь идет о лице (гражданине или юридическом лице), представляющим интересы участников долевой собственности на основании доверенностей.

Положения пунктов 1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции РФ Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (в ред. от 21.07.2010г.) // РГ. - 1993. - № 237., в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности (статья 34). Кроме того, статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время Гражданским кодексом РФ (статья 607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На этом основании в пункте 3 статьи 9 рассматриваемого Закона установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перечисленные положения Гражданского кодекса РФ практически полностью воспроизведены в пункте 3 статьи 9 комментируемого Закона.

Одним из существенных условий договора аренды является порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором одни не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае пункт 4 статьи 9 рассматриваемого Закона это положение воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета особенностей, установленных в статьях 8 и 10 анализируемого Федерального закона.

Важно также, что рассматриваемым Законом предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.

В отношении прав арендатора данный Закон не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования Гражданского кодекса РФ.

Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. При чем, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Кроме того, пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Рассматриваемым Законом в пункте 6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (в ред. от 21.07.2010г.) // РГ. - 1993. - № 237., которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.

Вместе с тем, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда пари существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Пункт 7 статьи 9 комментируемого Закона не содержит конкретной нормы. В данном пункте только продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет.).

В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.

В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.

Общие требования к порядку предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, урегулированы статьей 34 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.. Положения Кодекса предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Нормы статьи 34 Кодекса направлены на обеспечение прав и интересов лиц при предоставлении земельных участков из государственной либо муниципальной собственности.

Одним из основных требований при этом является разработка и принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления земельных участков. В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков следует назвать обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления полной и достоверной информации о земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 комментируемого Закона предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность граждан и юридических лиц осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Общие требования к организации и порядку проведения торгов содержаться в статьях 447, 448 Гражданского кодекса РФ и статье 38 Земельного кодекса РФ.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион или конкурс, в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимся. В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. Напротив, в закрытых торгах участвуют только лица, специально включенные в списки участников. Извещения о проведении торгов должны быть сделаны организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

В извещение включается информация о времени, месте, форме торгов, порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

Пунктом 2 статьи 10 рассматриваемого Закона предусмотрено, что при передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, также может применяться процедура торгов.

Однако организация торгов допускается комментируемым Законом при наличии нескольких претендентов, выявленных после публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии земельных участков предлагаемых для аренды.

В пунктах 1 и 2 рассматриваемого Закона сделаны изъятия из общих правил предоставления земельных участков в собственность или в аренду.

Так в пункте 1 статьи указано, что правило настоящего пункта (в части проведения торгов) не распространяется на случаи, предусмотренные в пункте 4 данной статьи. Пункт 4 предусматривает, что арендатор, осуществляющий надлежащее использование земельного участка в течение трех лет может обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении такого участка по рыночной стоимости.

При этом решение соответствующим органом должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления.

Существенное дополнение было внесено в пункт 4 комментируемой статьи Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Существует проблема субъектов Российской Федерации, на территориях которых по разным причинам не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель.

Теперь в Законе установлено, что сельскохозяйственные угодья, ранее предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Законом субъекта Российской Федерации предлагается устанавливать также перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли.

Кроме того, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Законодателем особо подчеркнуто, что указанные выше дополнения пункта 4 статьи 10 комментируемого Закона в полной мере соответствуют содержанию пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф..

В пункте 2 статьи 10 комментируемого Закона указано, что правила данного пункта не применяются в случаях установленных пунктом 5 настоящей статьи. Это означает, что продажа на торгах права на заключение договора аренды не осуществляется при предоставлении земельных участков в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Перечисленным в пункте 5 статьи 10 лицам земельные участки предоставляют только в аренду. Это означает, что для них не предусмотрено права последующего выкупа арендованных участков в собственность.

Запрет на предоставление в собственность установлен и для земель занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Закрепление прав собственника и арендатора должна завершаться, как уже неоднократно отмечалось совершением ряда технических и регистрационных процедур установленных в законодательстве.

Так проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана должно быть осуществлено на основании статей 69 и 70 Земельного кодекса РФ, а также Федеральных законов "О землеустройстве" и "О государственном земельном кадастре".

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.06.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В статье 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. рассматривается наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 11 рассматриваемого Закона установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так данная статья указывает, что если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 комментируемого Закона, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).

Статьей 3 рассматриваемого Закона определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.

В главе 3 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» раскрывается вопрос об обороте долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. в комментируемой статье установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями), которых нет в Гражданском кодексе РФ.

В абзаце втором пункта 1 этой статьи перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Собственник земельной доли вправе по своему усмотрению продать, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права приобретения этой земельной доли остальными участниками долевой собственности в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Следует обратить внимание на то, что в отличие от статьи 246 Гражданского кодекса РФ данный перечень сделок дополнен правом внесения земельной доли в уставные (складочные) капиталы юридических лиц и передачи ее в доверительное управление.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно статье 18 настоящего Федерального закона таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993, или по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767.

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП".

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет заключать договор купли-продажи земельной доли, который затем также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Перечисленные документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить и другие документы.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.

В абзаце третьем пункта 1 комментируемой статьи установлено, что когда участников общей собственности более пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (в части порядка извещения участников долевой собственности), а также статьей 13 (в части порядка выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности) и статьей 14 рассматриваемого Федерального закона (в части порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности).

В случаях, если участников общей собственности более пяти, участник долевой собственности о своем намерении продать долю в праве общей собственности может известить остальных участников долевой собственности не только в письменной форме (как установлено в статье 250 Гражданского кодекса РФ), но и другим способом путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники извещены о предстоящей продаже доли в праве общей собственности.

Участник общей собственности, пожелавший купить земельную долю, сообщает об этом продавцу и в регистрационную палату, которая контролирует соблюдение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. о преимущественном праве участников общей собственности на приобретение продаваемой земельной доли.

Если участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности или не заявят о намерении приобрести ее, то, в отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе продать свою долю третьему лицу (даже когда участников долевой собственности менее пяти), а обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 комментируемого Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме не воспользуются преимущественным правом покупки, то только в этом случае продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Если продавец в течение года не продал свою долю по ранее заявленной цене, или до истечения года захочет продать свою долю по цене ниже ранее заявленной цены, то он обязан направить новое извещение о намерении продать долю в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 рассматриваемого Федерального закона, т.е. в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо в муниципальное образование.

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 Гражданского кодекса РФ, не требует обязательного нотариального удостоверения и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

Заключение

В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию.

Правовой базой вопроса о землях сельскохозяйственного назначения являются следующие правовые акты: Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.07.2011).).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф., ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172- ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»// СПС Консультант Плюс. и др.

Земельный кодекс в ст. 77 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф. определяет земли сельскохозяйственного назначения как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Таким образом, основным критерием отнесения земель к категории сельскохозяйственных является их назначение - использование для ведения сельскохозяйственного производства, под которым в данном случае понимается как ведение товарного сельского хозяйства, так и выращивание растениеводческой и животноводческой продукции населением для собственного потребления в личных подсобных хозяйствах, на садовых и огородных участках.

В правовой режим земель сельскохозяйственного назначения входит пять элементов. Первым элементов является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режима является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприятиям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное угодье - земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

В связи с таким подразделением земли, как объект правового ре-жима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий.

4. Четвертым элементом правового режима земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5. Пятым элементом правового режима земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (в ред. от 21.07.2010г.) // РГ. - 1993. - № 237.

2. Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 24.09.2009г.)// СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

3. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330.

4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.02.2011г.) //СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс РФ 2001г. (часть третья) (в ред. от 14.09.2009г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6. Гражданский кодекс РФ (часть четвертая) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ//СЗ РФ. - 2006. - № 52 (ч.1). - Ст. 5496.

7. Жилищный кодекс РФ 29.12.2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 22.12.2009г.)// СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст.14.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2010 г.) // Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

9. Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в ред. от 23.04.2009г.) // СЗ РФ. - 2006. - № 43. - Ст. 677.

10. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07. 1998г. №146-ФЗ (в ред. от 17.05.2009г.) //СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

11. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. №117-ФЗ (ред. ФЗ от 05.04.2010г. №41-ФЗ)//СЗ РФ. - 2000. - № 29. - Ст. 2344.

12. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 19.07.2009г.) // РГ. -1993. - № 49.

13. ФЗ от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»// СПС Консультант Плюс.

14. ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» // СПС Консультант Плюс.

15. ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СПС Консультант Плюс.

16. ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СПС Консультант Плюс.

17. ФЗ от 02.01.2000г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ред. от 04.12.2009г.)//СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.

18. ФЗ от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (ред. от 13.05.2009г.).)// Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

19. ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011).).) // Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

20. ФЗ от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»// СПС Консультант Плюс.

21. ФЗ от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» // СПС Консультант Плюс.

22. ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172- ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»// СПС Консультант Плюс.

23. ФЗ от 5 декабря 2005 г. № 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" // СПС Консультант Плюс.

24. ФЗ от 30.12.2008 № 297-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). // Информ. - поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

25. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). / 2-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург: «Институт частного права», 2010.

26. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. // Система ГАРАНТ, 2010.

27. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.

28. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2009.

29. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие "Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики". // Система ГАРАНТ, 2008.

30. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ, 2009.

31. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М. Ю. Тихомирова). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009.

32. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. М.: Норма: ИНФРА-М, 2010 г.

33. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007. С. 47. (http://www.urkniga.ru).

34. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2010. (http://www.urkniga.ru)

35. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. // Гарант 2010.

36. Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии (Ю.А. Волочай. // «Российский юридический журнал», № 1, январь-февраль 2009.

37. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. № 12. С. 21.

38. Симонова О.А. «Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Право и экономика, № 9, сентябрь 2009.

39. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 75.

40. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер, 2007. С. 342.

41. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Н.В. Андреева, «Главбух», Отраслевое приложение. // «Учет в сельском хозяйстве», № 4, IV квартал 2002.

42. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - Система ГАРАНТ, 2006 г.

43. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. - Система ГАРАНТ, 2009.

44. Споры, связанные с земельными правоотношениями (Д.С. Липатов, «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», № 3-4, май-август 2009).

45. Устюкова В.В. Земельная правосубъектность крестьянского (фермерского) хозяйства. / Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. Отв. ред. И.А. Иконицкая. М., 2006.

46. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. // Система ГАРАНТ, 2011.

Размещено на Allbest.ru