Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Подобного же мнения придерживается и ряд ученых (проф. В.В. Витрянский, проф. Т.Е. Абова, проф. А.Ю. Кабалкин Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. N 1. С. 55 - 59; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.), считая, что регулирование Гражданского кодекса РФ является более гибким, чем установленное в Земельном кодексе РФ, предоставляя сторонам в договоре возможность самостоятельно урегулировать свои правоотношения.

С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по некоторым вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику. По ст. 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования соответствующей частью земельного участка: можно сделать вывод, что право постоянного пользования таким земельным участком.

Пленум ВАС РФ не разделяет положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04..

3. Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ содержит специальное регулирование случая перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Указание на учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого из соответствующих субъектов на земельный участок.

Вызывает также вопросы понятие сложившегося порядка использования земельного участка как второго критерия взаимоотношений при осуществлении прав на земельный участок. Из буквального текста нормы следует, что она регулирует только случаи, когда право собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Однако не совсем понятно, каким образом у них мог сложиться порядок пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования земельным участком может сложиться лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную на нем. Следовательно, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае отказа от узкой трактовки сферы регулирования комментируемой нормы и распространения ее действия на те случаи, когда множественность собственников недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

4. Следующая практически важная проблема касается вопроса регистрации права на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный участок, то возникает вопрос: на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости? Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г., регулирующие соответствующую процедуру.

5. Согласно ст. 36 ЗК РФ только граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, вправе приобрести эти участки в собственность (приватизировать) или заключить договоры их аренды. Обладатели других прав на здания и строения (арендаторы, пользователи) не могут приобрести такие участки в собственность. Если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.

Режим исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности. Одновременно из этого вытекает запрет государству и муниципальным образованиям как собственникам соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного права в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Если здание или строение принадлежит нескольким собственникам, то они вправе приобрести земельный участок в долевую собственность или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Характер множественности не определен: может быть долевая - ст. 321 ГК РФ и солидарная - ст. 322 ГК. Возможно также заключение договора аренды с правом выкупа земельного участка, который должен также отвечать требованиям, которые предъявляются к договору купли-продажи земельных участков (должна быть определена цена земельного участка).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // Нотариус, 2007, №1..

По итогам работы можно сделать следующие выводы:

- гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;

- необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;

- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;

- требуется внести изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

Заключение

Несмотря на то, что официальная российская гражданско-правовая доктрина отрицает необходимость обособления коммерческого (торгового) права, особенности предпринимательской деятельности требуют установления специальных правил, регулирующих совершение предпринимателями сделок. Это касается и ряда особенностей заключения и исполнения предпринимателями договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "объективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер даже тогда, когда они совершаются единолично лицами, вообще торговлею не занимающимися. Субъективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер только тогда, когда они совершаются лицами, занимающимися торговлею, как промыслом".

Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

В любом случае предпринимательский характер будет носить сделка, совершенная с предприятием (купля-продажа предприятия, аренда предприятия, доверительное управление предприятием). Обусловлено это спецификой объекта, т.е. предприятия как имущественного комплекса, предназначенного исключительно для осуществления предпринимательской деятельности.

Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.

Важно иметь в виду, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую (если обе стороны сделки представлены предпринимателями), как некоммерческую (когда ни одна из сторон предпринимателем не является), а также как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства (и субсидиарно - общегражданские правила), а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.

Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности. В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст. 575 ГК РФ). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.

По итогам работы можно сделать следующие выводы:

- гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;

- необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;

- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;

- требуется внести изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.

Список использованной литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 №230-ФЗ) // Российская газета, №1, 12.01.2005.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 06.12.2007 №334-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 06.12.2007 №333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 01.12.2007 №318-ФЗ) // Парламентская газета, №19, 26.01.2002.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (в ред. Федерального закона от 01.12.2007 №318-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 02.12.2002, №48, ст. 4746.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федерального закона от 01.12.2007 №318-ФЗ) // Российская газета, №248, 29.12.1995.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №11-ФЗ) // Парламентская газета, №140 - 141, 27.07.2002.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, №137, 22.07.1998.

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. N 3217/03 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 32 - 34.

10. Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. 2002. N 4. С. 121 - 122.

11. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. N 3522/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 4.

12. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // ИПС "Кодекс"; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2003 г. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 // ИПС "Кодекс".

13. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2002 г. N 2774/02 // ИПС "Кодекс".

14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. п. 9. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

15. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 1999 г. N 4749/98 // ИПС "Кодекс"; Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2000 г. N 5394/98 // ИПС "Кодекс".

16. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 // ИПС "Кодекс".

17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. N А21-7224/03-С2 // ИПС "Кодекс".

18. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 2898/96 // ИПС "Кодекс".

19. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская юстиция, №10, 1998.

20. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04.

21. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.

22. Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // Нотариус, 2007, №1.

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002.

24. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 224.

25. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999

26. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999

27. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9

28. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. Договор продажи предприятия // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 184 - 236.

29. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. М.: Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996

30. Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судебной практике // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

31. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. N 1.

32. Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 78.

33. Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003.

34. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 352.

35. Гражданское право: Учебник. 4-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа - Е.Ю. Валявина).

36. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.

37. Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики. М.: ИНФРА-М, 1999.

38. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211

39. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (Гражданско-правовой анализ): Автореф. дис... д-ра юрид. наук. СПб., 2000.

40. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений. Элиста, 1999.

41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

42. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. N 9. С. 46 - 49.

43. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

44. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4

45. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.

46. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов (из книги "Комментарий к земельному законодательству РФ"). М.: Юрайт-Издат, 2002.

47. Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125 (автор комментария - А.Д. Куликов).

48. Кредиты на покупку коммерческой недвижимости: реальность или перспектива? // Банки и деловой мир, 2007, №2.

49. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд. Томского ун-та, 2002.

50. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. Томск, 2004.

51. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.

52. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. - С. 370.

53. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист, 2007, №2.

54. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 244.