Следует иметь в виду, что распределение рисков между сторонами договора подряда урегулировано диспозитивной нормой, следовательно, эти правила действуют, если иное не предусмотрено ГК, иными законами или договором подряда. Так, согласно п.2 ст.705 ГК при просрочке передачи или приемки результата работы указанные риски несет сторона, допустившая просрочку. [11] Поскольку по общему правилу выполнение работы осуществляется иждивением подрядчика, он несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц (п.2 ст.704 ГК). Согласно п.5 ст.723 ГК подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества. Следовательно, заказчик вправе воспользоваться любой из возможностей, предоставленных покупателю ст.475 ГК. [9] Если же подрядчик выполняет предусмотренные договором подряда работы с использованием материала заказчика, то согласно ст.713 ГК он обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо. После окончания работы подрядчик должен представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.

В соответствии со ст.714 ГК подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося в его владении в связи с исполнением договора подряда.

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу (ст.716 ГК), если им будут обнаружены:

- непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

- либо возможные неблагоприятные для заказчика последствия выполнения его указаний о способе исполнения работы;

- либо иные, не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. [21]

Заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренном договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы. При обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе он должен немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе в момент ее приемки, имеет право ссылаться на них только в тех случаях, когда в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки), если иное не предусмотрено договором подряда. [11] При обнаружении после приемки работы отступлений от договора подряда или иных недостатков, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе таких, которые были умышленно скрыты подрядчиком, заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок после их обнаружения.

В случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон договора должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, то расходы возлагаются на обе стороны в равных долях [4].

При уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст.327 ГК. Данное правило применяется, если иное не предусмотрено договором подряда. Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной, переработанной или обработанной вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться. [20] Заказчик обязан оплатить выполненные подрядчиком работы по цене, определяемой в соответствии со ст.709 ГК. При этом согласно ст.711 ГК, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик имеет право требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда. [17]

Подрядчик в соответствии со ст.726 ГК наряду с передачей самого результата работы обязан также передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором, либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре. Сторона, получившая от другой благодаря исполнению своего обязательства по договору подряда информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна (ст.139 ГК), не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны (ст.727 ГК). Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон. [20]

Заключение

"Дело Принт. Капитал". Клиенты (соинвесторы) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома входящего в жилой комплекс "Звезда России", по которому полностью выполнил принятые на себя обязательства. По условиям договора после ввода дома в эксплуатацию застройщик (инвестор), а именно ООО "Принт. Капитал" обязался передать в собственность соинвестору оговоренную квартиру. Однако застройщик в силу ряда причин не смог передать квартиры клиентам ввиду не принятия домов государственной комиссией. Сложилась ситуация, когда соинвесторы стали заложниками, независящего от них конфликта, требующего дополнительных мер от дольщиков - либо обращение в суд (затратно), либо разрешение путем переговоров. Юридическую поддержку дольщикам осуществлял юрист, который настаивал на досудебном разрешении конфликта, как менее затратном для клиентов.

В досудебном порядке - в результате проведенных переговоров юриста и представителя застройщика - стороны подписали мировое соглашение. Соглашение впоследствии утверждено в суде.

В соответствии с утвержденным мировым соглашением Ответчик ООО "Принт. Капитал" признает:

Истцу принадлежит право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", квартал по ул. Совхозная, корпус "В", в размере от 38,58/44500 до 66/44500 кв. м. Указанная доля представляет собой однокомнатную квартиру проектной площадью 38,58 или двухкомнатную квартиру проектной площадью 66 кв. м;

После ввода дома в эксплуатацию по адресу: г. Химки, микрорайон "Левобережный", ул. Совхозная, корпус "В", Истец имеет право оформить квартиру проектной площадью 38,58 кв. м., расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон "Левобережный", квартал по ул. Совхозная, корпус. "В" в собственность, обратившись в ГУ ФРС по Московской области

2.2010. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на. выделение доли в недостроенных объектах строительства

Сочинский городской суд вынес первые решения в пользу соинвесторов многоквартирных домов - жителей разных городов России, чей конфликт с компаниями-застройщиками ЗАО "ВАНТ" длится уже более года, после фактической остановки строительства летом 2008 года. Суть исков - признание права собственности на квартиры в возводящихся, не сданных в эксплуатацию, домах. Судебное решение, по мнению дольщиков - единственная юридическая возможность избежать в дальнейшем манипуляций с их собственностью при возможном разрешении конфликта Истцы - пенсионеры из Уфы - не только получили право собственности на квартиру в строящемся комплексе "Ямайка" в Сочи, но и взыскали с ответчика - ростовского застройщика ЗАО "ВАНТ" - сумму понесенных судебных расходов. Суд учел то обстоятельство, что истцы полностью выполнили свои обязательства, своевременно выплатив суммы, указанные в договоре.

Однако, несмотря на массовые обращения граждан, не все иски дольщиков имеют аналогичную судебную перспективу. "Мы рекомендуем обращаться в суд только тем нашим клиентам, чьи дома находятся в завершающей стадии строительства, - поясняет адвокат Петр Домбровицкий, чья коллегия адвокатов представляет интересы дольщиков сочинском и ростовских судах. - Наши юристы проводят также разъяснительную работу среди граждан, проводя разницу между соинвесторами, и, как следствие, определяют различные юридические пути разрешения существующей конфликтной ситуации в соответствии с российским законодательством".

Несмотря на обещания застройщиков, юристы настоятельно рекомендуют обезопасить аналогичными судебными решениями правовой статус недвижимости граждан. Учитывая, что 80% сочинских дольщиков проживают в других российских регионах и не имеют возможности своевременно отслеживать изменения ситуации, судебное определение гарантирует гражданам их права даже в перспективе дальнейшей смены собственника, его возможного банкротства и любых других, юридически прогнозируемых, схемах развития и разрешения конфликтной ситуации.

2010-11. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на выделение доли в недостроенных объектах строительства

В настоящее время юристами сочинского филиала коллегии адвокатов "Домбровицкий и партнеры" (юрист Резбаев Рустам Рифович) получено свыше 15-ти судебных решений в пользу дольщиков застройщика ЗАО "САФИ" на различных замороженных объектах строительства в г. Сочи, Центральный район.

4. Гражданское дело. 2011 год. Московская область, г. Троицк. Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

300 покупателей квартир в подмосковном городе в домах строительной компании "Норд” смогли доказать в суде, что требования застройщика доплатить 50% от стоимости уже оплаченных ими квартир незаконны. "Норд” потребовал от покупателей доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. Суд признал финансовые претензии "Норд” несостоятельными.

Разослав письма с требованием доплаты, "Норд” отказывался оформлять документы о праве собственности на квартиры и обещал подать в суд на соинвесторов, которые не внесут деньги. Письма получили около 60 человек, каждый из которых должен был заплатить от $20 000 до $42 000. Но по рекомендации адвоката, жильцы "сыграли на опережение": решили не дожидаться исков от "Норд” и сами обратились в суд с просьбой признать право собственности на квартиры.

Представители "Норд” в уведомлениях покупателям о доплате, которые рассылал "Норд”, утверждали, что при заключении договора долевого участия стороны принимали на себя обязанности участников простого товарищества по строительству дома, значит, общие расходы должны нести совместно. Представители "Норд” утверждали, что эти условия диктует ГК РФ. Представители компании уточнили, что с ними судятся не все соинвесторы, некоторые уже внесли доплату. Требование "Норд” доплатить, видимо, было вызвано финансовыми проблемами компании: у компании просто не было денег для нового строительства.

Однако суд посчитал этот документ договором строительного подряда, который регулирует закон о защите прав потребителей. Судебным решением "Норд” обязан будет выдать жильцам документы на квартиры. Это решение остановит другие компании: любая просьба доплатить будет бить по репутации застройщика.

5. Гражданское дело. 2011 год. Ленинградская область. Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства Администрация крупного города Ленинградской области в судебном порядке пытается выкупить недостроенное торгово-офисное здание в центре города. Наша коллегия адвокатов представляет интересы инвестора: считает, что администрация осуществляет своеобразный захват объекта.

Суть иска. Проект здания был подготовлен еще в 2002 году. В 2004 году городские власти утвердили акт выбора земельного участка под строительство. В 2009 году, со сменой руководства города, стройка была остановлена из-за якобы неожиданно выявленных "многочисленных нарушений нормативной документации". Спустя время новое руководство муниципалитета обратилось к компании-застройщику с предложением о выкупе объекта в муниципальную собственность. Предварительная договоренность была достигнута лишь в конце 2008 года. Планировалось, что после выкупа строящийся объект будет перепрофилирован в Центр школьного и дополнительного внешкольного образования, с учетом потребностей гимназии, рядом с которым расположен объект.

В дальнейшем администрация привлекла для осуществления "захвата" общественность: заявление с требованием обязать застройщика ликвидировать скандальную постройку подали в суд представители родительского комитета гимназии, в опасной близости к которой располагается недострой. Иск последовал за тем, как стало известно об отказе фирмы-застройщика продолжать переговоры с мэрией о выкупе здания в муниципальную собственность и создании в его стенах нового учебного корпуса.

Матери гимназистов на законных основаниях ссылаются на факт: расстояние между стенами школы и стройкой должно быть более 50 метров, а не 27, десять из которых огорожено забором. Скопление автотранспорта, которое не удастся избежать в случае достройки торгово-офисного здания, опасно для детского здоровья, не говоря уже о том, что школьная территория потеряла место для занятий спортом и организации досуга детей. Однако разрешение на строительство выдавала администрация и компания-застройщик в данном случае ничего не нарушала.

Застройщик свернул переговоры под предлогом необходимости выкупа земли, на которой ведется строительство. Однако городские власти категорически против любых действий с объектом, кроме продажи муниципалитету. Впрочем, истинной причиной остановки переговоров называют политические мотивы, связанные с предстоящими муниципальными выборами.

6.2011. Москва - Московская область, Химки. Гражданское дело: долевое строительство - дело "Принт. Капитал" - ЗАО "ПИК-Регион" (ЖК "Звезда России"). Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

Завершение строительства жилого комплекса ЖК "Звезда России" производило ЗАО "ПИК-Регион". После ввода домов в эксплуатацию юрист Алексей Гугаев, в соответствии с предварительной договоренностью с клиентами-соинвесторами многоквартирного дома, отстаивал в судебном порядке права собственности на квартиры. Иски были поданы в Химкинский городской суд Московской области о признании за соинвесторами ООО Принт. Капитал права собственности на квартиры. Химкинскм городским судом исковые требования соинвесторов были полностью удовлетворены, за соинвесторами признано право собственности.

При подаче исков была оплачена государственная пошлина, которая впоследствии - по решению суда - была взыскана с ответчика в пользу истцов-соинвесторов. Таким образом юрист уменьшает расходы клиентов на проведение судебных процессов. В некторых случаях одновременно с возвратом госпошлины удавалось взыскать в пользу клиентов неустойку с ООО Принт. Капитал за просрочку исполнения обязательств.

На основании данных решений были зарегистрированы права собственности соинвесторов на свои квартиры в УФРС по Московской области. Решения были вынесены по всем введенным в эксплуатацию домам, а именно корпусам "А", "Б" и "В". Данных решений на сегодняшний момент уже более 50.

7.2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство - дело Дело ЗАО "Жилстройиндустрия - ЗАО "ПИК-Регион"

В соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным между Государственным образовательным учреждением Российский химико-технологический университет им.Д.И. Менделеева и ЗАО "Строительное управление № 155" с 2003 года осуществлялось строительство ряда домов, расположенных по адресу: г. Москва, Героев Панфиловцев и Виласа Лациса. В дальнейшем всем указанным домам был присвоен почтовый адрес.

Квартиры в доме по указанным выше адресам реализовывались на основании Договоров долевого участия в строительстве.

В соответствии с большим количеством договоров уступки права, квартиры продавались следующими компаниями: ООО "Афина", ЗАО "Стэнли-трейдинг", ООО "Мирсус".

Большинство договоров долевого участия в строительстве заключалось компанией ЗАО "Жилстройиндустрия", которая в дальнейшем была переименована в ЗАО "ПИК-Регион". Согласно инвестиционного контракта, а так же договоров долевого участия, заключаемых с физическими лицами, право собственности на квартиры по адресу: Москва, улица Туристская, д.33, корп.1 - должно было быть оформлено еще в 2005 году.

Как и во многих других спорных случаях с участием "дольщиков" между участниками строительства так и не был оформлен договор о реализации инвестиционного контракта.

8.2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство - пайщик против ЖСК "Строим вместе"

19 января 2008 года на основании свидетельства о присоединении к Договору - Положению о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости, гражданка В. была принята в члены жилищно-строительного кооператива "Строим Вместе". Присоединение к Договору осуществлялось путем подписания названного выше свидетельства и приложения № 1 к договору - Индивидуальный график накопления паевого взноса.11февраля 2009 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Соди. Рус" и ЖСК "Строим вместе" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым у ЖСК возникает право требования на однокомнатную квартиру общей площадью 48 кв. м, расположенную в жилом комплексе по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Мосренген, д.1, секц.5, эт.11, по окончании строительства эта квартира передается ЖСК в собственность. В соответствии с индивидуальным графиком накопления паевого взноса В., не нарушая условий оплаты, выплатила полностью стоимость приобретаемой недвижимости в обусловленные сроки. 12 декабря 2011 года В. обратилась к ЖСК с заявлением о переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве в связи с тем, что ей были выполнены все условия и весь пай выплачен. Однако ЖСК не только не передал право требования по договору долевого участия в строительстве, но и всячески уклонялся от общения с В.

Юридическую поддержку в споре с ЖСК осуществлял юрист. Юристом было подготовлено исковое заявление в Головинский суд города Москвы. Но в рамках судебного разбирательства юристу удалось добиться подписания соглашения в пользу клиентки. Во время судебного процесса были проведены переговоры с ЖСК, результатом которых стало подписание соглашения об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве.

Размещено на Allbest.ru