Договор аренды земельных участков

Характеристика, понятие и особенности, содержание, стороны, предмет и сроки договора аренды, его государственная регистрация. Особенности договора аренды земельных участков сельскохозяйственное назначение. Земельные арендные отношения в земельном праве.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 28.10.2010
Размер файла 107,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Предложение изменить Закон о государственной регистрации высказывается также Л.М. Ахметшиной, по мнению которой, в целях избежания споров, имеющихся в науке и практике правоприменения, «в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к сделок с ним 1997 года следовало бы закрепить необходимость обязательной регистрации в Едином государственном реестре только вещно-правовых обременений (каковым, например, право аренды не является)». Однако мнение о том, что право аренды является исключительно обязательственным правом, разделяется не всеми учеными, о чем уже говорилось ранее.

Некоторые ученые, наоборот, говорят о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК, согласно которому договоры аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что закон о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды.

Все-таки не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю. Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей - подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора-сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды» поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет.

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав па участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка, право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается.

До вступления в силу ЗК РФ государственной регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено в ст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этом вопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрировать право аренды, а п. 1 ст. 4 Закона - обременение права собственности. Полагаем, в данном случае речь идет об одном и то же.

Следует также поддержать позицию Л.А. Ахметшиной, которая предлагает исключить из ЗК РФ п. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных участков подлежит более жесткому государственному контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указания срока».

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка; право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако регистрационные органы, с частности, Самарская областная регистрационная палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства, как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично - и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования.

2. Особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категории земель

2.1 Сельскохозяйственное назначение

Важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В литературе обращается внимание на соотношение понятий «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования». Земли сельскохозяйственного назначения, отмечают С.А. Боголюбов и Е.Л. Минина, не следует путать с установленными ст. 85 ЗК РФ землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории - земель поселении. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеют иной правовой режим.

Аргументированную точку зрения на данную проблему имеет профессор Г.Е. Быстров, который отмечает, что действующее законодательство РФ исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель; во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного использования, по мнению Г.Е. Быстрова, имеют двойственный правовой режим, а их использование в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования.

В юридической литературе существуют различные основания для классификации земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Так, хранение продукция и агрохимикатов требует строительства складов; доставка техники, семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает потребность во внутрихозяйственных дорогах; для управления сельскохозяйственным производством и содержания административного аппарата необходимо административное здание и т.п. Соответственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и административными зданиями, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются от земель несельскохозяйственного назначения. Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственных угодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственным угольям относятся земли, зананятые древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенных явлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

По субъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могут классифицироваться на земли, предоставленные гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям; казачьим обществам; опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов,которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям, устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшение финансового состояния.

На сокращение плошади сельскохозяйственных земель также оказывают влияние негативные экологические процессы, получившие широкое распространение в связи с резким уменьшением мероприятий по защите ценных земель от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, переувлажнения и других процессов, в результате которых наступает деградация продуктивных угодий. В большинстве основных сельскохозяйственных регионов России распаханность территории превышает экологически допустимые пределы, что усиливает процессы деградации почв и снижает способность природных комплексов к саморегуляции и поддержанию продуктивности сельскохозяйственных угодий. Закрепленные в законодательстве об охране окружающей среды и земельном законодательстве правовые нормы, касающиеся охраны сельскохозяйственных земель как особой экосистемы, носят декларативный характер. Цели охраны земель, не касаются решения проблемы охраны сельскохозяйственных угодий как элемента экологической системы. Правовая охрана земель, в том числе сельскохозяйственных угодий, сводится главным образом к регулированию предотвращения вредных воздействий на земли и сохранению, повышению и восстановлению плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Чтобы повысить продуктивность и устойчивость земледелия, обеспечить производство сельскохозяйственной продукции на основе сохранения и повышения плодородия земель, а также создать необходимые условия для вовлечения в сельскохозяйственные оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель, сформировать рациональную структуру земельных угодий.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжениям земельными участками.

Гражданское и иное законодательство РФ определяют понятия физических и юридических лиц как субъектов права, в том числе права аренды.

Для участия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.

Юридические лица как субъекты земельных отношений должны функционировать в определенных организационно-правовых формах; в учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения; юридическое лицо приобретает гражданские права и приобретает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами; юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законодательством о регистрации юридических лиц.

М.И. Козырь считает, что субъектами аграрного права (аграрных правоотношений) могут быть граждане - физические лица, обладающие соответствующей право-дееспособностью; крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства; юридические лица (в основном коммерческие образования, а также потребительские кооперативы, союзы и ассоциации); государственные (федеральные и создаваемые на уровне субъектов Федерации) органы исполнительной власти, органы управления сельским хозяйством и агропромышленным комплексом в целом.

Субъектами арендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лило, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности.

Арендодателем имущества по договору аренды, согласно Гражданскому кодексу РФ, может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. Таким правом обладает собственник земельного участка, «поскольку субъективное право собственности включает в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. К. иным лицам, выступающим в качестве арендодателя, можно отнести государственные и муниципальные унитарные предприятия. Их правомочие сдавать в аренду имущество регулируется гражданским законодательством».

В соответствии с законодательством РФ субъектом арендных отношений выступают и органы муниципальной власти, деятельность которой регулируется Федеральным законом от 6 октября 2003 г., № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Являясь собственником, администрация муниципального образования вправе передавать а установленном законом порядке земельные участки путем заключения договора аренды.

Следует отметить, что 1 июля 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 17 апреля 2006г. №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признаний утратившими силу положений законодательных актов Российской Федерации», который существенно изменил порядок распоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель. Согласно данного Закона могут распоряжаться земельными участками только при условии регистрации права собственности соответствующего публичного (государственного, муниципального) образования следующие органы: государственной власти РФ; государственной власти субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); местного самоуправления городских и сельских поселений (кроме административных центров и столиц субъектов РФ). До принятия субъектами РФ законов о праве муниципальной собственности на землю: большинство земель является государственной собственностью; распоряжение такими землями не относится к числу вопросов местного значения; поселковые, сельские и городские администрации не могут распоряжаться такими земельными участками.

Арендодателями могут выступать один или несколько собственников (граждан) земельных долей. Участник долевой собственности может передать земельную долю в аренду только после выделения земельного участка в этой стране располагают земельными наделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельхозугодий, и они производят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства.

Сегодня в России крестьянские (фермерские) хозяйства, занимая 8% площади земель сельскохозяйственного назначения, производят лишь около 3% объема сельскохозяйственной продукции. По оценкам Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, доля фермеров в объеме производимой продукции сельского хозяйства к 2010 г. повысится до 10%.

Земельное и гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским (фермерским) хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельные участки и средства производства разделу не подлежат.

Право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и липа без гражданства. Граждане, изъявившие желание создать крестьянское (фермерское) хозяйство, заключают между собой соглашение. Для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, когда о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду было подано два и более заявлений, такой земельный участок предоставляется на торгах.

Для заключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т.п. в составе соответствующих некоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке.

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства определяется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Согласно Федеральному закону «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство (ЛПК) - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Из этого определения следует, что само ЛПХ является самостоятельной организационно-правовой формой хозяйствования на селе и в этом качестве должно признаваться субъектом аграрного права, субъектом хозяйствования.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона для ведения ЛПХ могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельной участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые являются коммерческими организациями и некоммерческими.

Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

Унитарные предприятия могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только в том случае, если в уставе предприятия предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы вправе в соответствии с законодательством РФ иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения, в собственности и на праве аренды.

В основном земельные участки или земельные доли организации приобретают в результате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицом земельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческой организации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю), собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могут приобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п.5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендованного земельного участка в собственность не допускается. Религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки, здания и имущество, предоставленное им государственными, муниципальными, общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначении, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются безвозмездно.

Особыми субъектами выступают станичные и иные казачьи общества. Они представляют собой юридические лица, которым безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользовании на основе традиционных для казачества форм общинного впадения землей либо общей собственности на землю (долевой или совместной). Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, им предоставляются в аренду.

Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательским и образовательным учреждениям действующее законодательство РФ закрепляет в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким учреждениям земельные участки для сельскохозяйственных нужд предоставляются в аренду.

Федеральным законом от 23 августа 1996 г. №127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлено, что за государственными научными организациями закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование земельные участки, выделенные в установленном порядке, ст. 59 Федерального закона от 13 января 1996 г. №12 «О внесении

Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием.

Так, Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» что органы государственной власти в целях защиты исконной среды обитания, традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов проводят единую политику и области разработки и реализации федеральных и региональных программ использования и охраны земель традиционного природопользования малочисленных парезов, оценки природных ресурсов, ведения землеустройства, ведения земельного кадастра и мониторинга указанных земель; устанавливают границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности.

Согласно п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Итак. Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначений» определяют перечень субъектов правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок предоставления субъектам земельных участков в аренду.

В соответствии с земельным кодексом РФ, земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства. Более широкое, детальное определение земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». В нем установлено, что земельный участок это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельною участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» содержит определения садового, огородного и личного земельного участка. Из содержания указанных определений видно, что данный закон под земельным участком понимает верхний слой земли - почву. Однако в большинстве федеральных законов земельный участок представляется как территория. Например, в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или частъ его, к договору аренду, представляемому на регистрацию прав, прилагается план земельного участка, с указанием части его, сдаваемой в аренду».

Для того, чтобы земельный участок сельскохозяйственного назначения передать по договору аренды, необходимо соответствие данного земельного участка требованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными законами. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом аренды может быть только индивидуально определенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являются кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. Данные сведения содержатся в плане земельного участка, наличие которого является обязательным для заключения договора. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Земельным кодексом РФ установлено, что объектом аренда могут быть только земельные участки с установленными границами и прошедшие кадастровый учет.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Определение на местности границ находящихся в долевой собственности земельных участков осуществляется на основе норм Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ (в ред. от 18 июля 2005 г.). Данным законом предусмотрено межевание объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат; изготовление карты (плана) объекта.

Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографогеодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геологогеоморфологических и иных обследований и изысканий.

После предусмотренных мероприятий по определению границ на местности земельный участок необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре земель. Это требование указано в ст. 14 Федеральною закона «О государственном земельном кадастре», согласно которой моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка, как объекта государственного учета в соответствующих границах, является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Ведение государственного земельного кадастра представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» государственным органом, уполномоченным вести государственный земельный кадастр и землеустройство, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Таким образом, при передаче земельного участка в аренду в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения должны содержаться следующие сведения о земельном участке: местоположение; кадастровый номер; категория земель; разрешенное использование; площадь в установленных единицах измерения. Данные сведения зафиксированы в проекте Примерного договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, разработанной нами в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть земельный участок, выделенный на местности, обозначенный в размерах и границах территории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер, адресные ориентиры и прошедший государственную регистрацию.

Следует отметить, что Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся и другие сведения о земельном участке, помимо указанных наши в договоре. К таким сведениям относятся: описание границ земельных участков; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком. Таким образом, в договоре аренды стороны должны указать все основные характеристики объекта договора. В противном случае договор считается незаключенным.

Следующим этапом соответствующего оформления земельного участка, является регистрация права собственности и иных прав на земельный участок. Регистрация права должна осуществляться в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70.

Право общей долевой собственности на выделенный земельный участок регистрируется на основании свидетельств о праве на земельные доли, извещений, опубликованных в официальных органах печати, соглашения об определении долей и праве собственности на выделенный земельный участок.

Нa регистрацию должен быть представлен кадастровый план выделенного участка и отчет (акт) об оценке выделяемого и оставшегося после выдела участка, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (с изм. 15 августа 2007 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объектом аренды земельных участков могут быть различные виды земельных участков, которые классифицируются по различным основаниям. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ все земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка, сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор аренды земель сельскохозяйственного назначения не подлежит государственной регистрации, то право аренды земельного участка возникает с момента подписания сторонами договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора.

В соответствий со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав па земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Таким образом, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности собственник может передать соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договора субаренды и безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На настоящий момент актуальным остается вопрос о фактических затратах, необходимых для того, чтобы владельцы земельных долей могли надлежащим образом оформить выдел земельного участка для передачи его в аренду. Площади земельных участков измеряются десятками тысяч гектаров, проведение их кадастрового учеса требует значительных финансовых затрат, которые исчисляются сотнями тысяч рублей. Это очень большие затраты для владельцев земельных долей, большинство из которых проживает в сельской местности. Без финансовой помощи со стороны государства и муниципального образования решение данной проблемы невозможно. Другой вариант решения данной проблемы - это возложение финансовых затрат на сельскохозяйственные организации. Но это возможно, если сельскохозяйственная организация заинтересована в приобретении данных земельных участков на основе договора аренды. Возврат средств можно осуществись в счет расчетов из арендной платы.

2.2 Населенные пункты

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняют функцию территориально-пространственного базиса. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого - отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.

Понятие земель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений. Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГрадК РФ) говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции (далее - градостроительные отношения).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления города самостоятельно в соответствии с уставом города.

Согласно ст. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений включаются три сферы. К перовой относится территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса. Ко второй сфере ГрадК РФ относит подземное пространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений. Третья сфера - это воздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. в ст.1 дает определение воздушного пространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.

Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительства является определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве в воздушном или подземном. Все эти важные моменты учитываются в праве.

Подземное и воздушное пространства в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, за исключением:

частей подземного и воздушного пространств, которые в соответствии с условиями зонирования территорий или разрешениями на строительство являются объектами, принадлежащими иным лицам;

части подземного пространства, предоставленного в установленном порядке в пользование иным лицам для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с законодательством РФ о недрах;

части воздушного пространства, используемой для полетов воздушных судов и иной деятельности в области использования воздушного пространства в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суть указанных исключений в следующем. Во-первых, в результате зонирования территорий и выдачи разрешений на строительство из сферы ведения органов местного самоуправления исключаются части подземного и воздушного пространства, которые принадлежат иным лицам. Во-вторых, в ведении органов местного самоуправления не находятся участки недр, которые предоставлены для использования в установленном порядке для определенных целей. В-третьих, из сферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушного пространства, которая используется для полетов воздушных судов и иной деятельности.

Воздушный кодекс РФ (ст. 11) следующим образом определяет понятие «использование воздушного пространства». Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства.

При решении вопроса о том, какая часть воздушного пространства находится в ведении органов местного самоуправления, следует учитывать структуру воздушного пространства (ст. 15 Воздушного кодекса РФ). Структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и т.п.), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т.п.), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структура воздушного пространства утверждается в порядке, установленном Правительством РФ.

В соответствии со ст. 17 Воздушного кодекса РФ использование воздушного пространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством РФ.

Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.

В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки.

Определение генерального плана городского и сельского поселения и его правовое значение установлено в ст. 9 - 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня субъекта Федерации. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историке культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» при планировании развития городов и сельских поселении, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи (ст.31).


Подобные документы

  • Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.

    дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006

  • Понятие и состав земельных участков в Республике Беларусь как объектов права. Правовая организация аренды земельных участков в РБ: содержание договора аренды; ответственность сторон, порядок расторжения, совершенствование правового регулирования аренды.

    курсовая работа [24,4 K], добавлен 04.06.2010

  • Понятие и правовое обоснование аренды земельных участков согласно законодательству России. Правила составления договора аренды, права и обязанности сторон, основания прекращения действия. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

    контрольная работа [29,5 K], добавлен 10.04.2010

  • Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.

    дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010

  • История развития арендных земельных отношений. Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация. Нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения. Выявление правовой природы договора аренды, его признаки.

    курсовая работа [106,0 K], добавлен 18.05.2014

  • Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в российском земельном праве. Понятие, основная характеристика и предмет договора аренды земельного участка. Права, обязанности и ответственность сторон по условиям договора; порядок его расторжения.

    курсовая работа [54,8 K], добавлен 25.09.2012

  • Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.

    курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011

  • Понятие аренды по российскому законодательству. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров. Элементы договора аренды, его содержание, порядок заключения и расторжения. Аренда земельных участков и порядок ее регистрации на примере г. Улан-Удэ.

    курсовая работа [342,5 K], добавлен 04.11.2015

  • Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.

    дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002

  • Общие положения об аренде. Виды, формы и стороны договора аренды, его условия, сроки и порядок заключения. Государственная регистрация договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности и правовое значение договора проката.

    курсовая работа [700,3 K], добавлен 19.01.2016

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.