Договор аренды земельных участков

Согласно п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Кроме того, ГрадК РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

Статья 23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

Черты поселений. В п. 1 статьи 84 ЗК РФ содержится понятие черты поселения, которая представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п. 2 ст. 83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

Закон определяет, что черта поселения должна устанавливаться на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п. 2 ст. 84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

ЗК РФ относит проекты черты поселений к градостроительной документации. В соответствии с ЗК РФ проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генералы планов этих поселений.

Черта поселений согласно п. 2 статьи 84 ЗК РФ должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 84 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому утверждение и изменение черты поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения и изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно, утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, а документ, ее отображающий, т.е. проект черты поселения.

Проекты черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и аналогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городов федерального значения должны были утверждаться Правительством РФ.

Нововведением ЗК является положение о необходимости утверждения и изменения черты городов, входящих в состав ЗАТО, Правительством РФ. Это, очевидно, вызвано особой важностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегические объекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особого режима безопасного функционирования этих объектов (см. ст.1 Закона о ЗАТО).

Установление в статье 84 ЗК РФ (п.6) принципа, согласно которому включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь? Если это права по использованию земель, определенные в гл. VI ЗК, то они по общему правилу п.1 ст.43 ЗК осуществляются указанными лицами по своему усмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл. III и IV ЗК, то их прекращение производится в соответствии с нормами гл. VII ЗК, и поэтому условия прекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.

Типы поселений. Все поселения, согласно п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г., подразделяются на несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии: численность населения, научно-производственная специализация поселений, значение поселений в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве страны.

Численность населения - это критерий отнесения поселения к категории городских или сельских поселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения. Сельскими поселениями - поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс. человек.

Производственная специализация поселений также влияет на вид поселения. Городскими признаются обычно поселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, в сферах обслуживания, управления, науки и культуры, сельскими - те поселения, большинство населения которых заняты в сельскохозяйственном производстве.

Значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов.

ГрадК РФ 1998 г. (ст. 5) предусматривает, что все поселения подразделяются на два основных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн человек);

крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);

крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс.человек);

большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т.п., а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

Классификация городских и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов Федерации относится к ведению субъектов РФ. В этой сфере они осуществляют собственное правовое регулирование. Федеральный закон от 6 октября 1999 г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта установление административно-территориального устройства субъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.

Пункт 1 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. выделяет критерии, определяющие характер градостроительной деятельности на территории поселений. Фактически речь идет о критериях, которые положены в основу классификации видов поселений. В качестве таких критериев Кодекс признает численность селения, производственную специализацию поселений и значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны.

Численность населения - критерий отнесения поселения к категории городских или сельских поселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения, сельскими - поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс. человек населения.

В зависимости от численности населения определяются типы городских поселений (сверхкрупные города, имеющие численность населения свыше 3 млн. человек, крупнейшие города с населением от 1 млн. до 3 млн. человек и т.д.), и типы сельских поселений.

Производственная специализация поселений также влияет на их вид. Городскими признаются обычно поселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, в сферах обслуживания, управления, науки и культуры. Сельскими - те поселения, большинство населения которых занято в сельскохозяйственном производстве.

Значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов.

Пункт 2 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. предусматривает, что все поселения делятся на два вида: городские и сельские, а п. 3 закрепляет более подробную их классификацию по типам поселений. Кроме того, п. 4 выделяет поселения, которые имеют временное значение, непостоянный состав населения и являются объектами служебного пользования.

Классификация городских и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов РФ относится к ведению субъектов Федерации. В этой сфере они осуществляют собственное правовое регулирование.

Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ установление административно-территориального устройства субъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.

В п. 5 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. отражен принцип зависимости вида, содержания градостроительной документации, порядка ее разработки, согласования и утверждения от типа поселения. Общие вопросы, касающиеся требований к градостроительной документации, закреплены в ст. 28 и 29 ГрадК РФ 1998 г. Так, в соответствии п. 5 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или, по согласованию с ними, заказчиками (п. 8 ст. 28). Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе (п. 10 ст. 28).

В соответствии с п. 6 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством РФ об экологической экспертизе. Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

В соответствии со ст. 29 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации служит основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

В качестве примера взаимосвязи градостроительной документации и типа поселения можно привести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 г. Так, генеральный план города с численностью населения до 50 тыс. человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ. Согласно п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 г., проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.

Пункт 6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. закрепляет приоритет его норм, содержащих градостроительные требования, касающиеся условий и порядка пользования землями поселений. Эта правовая норма вполне обоснованна. Дело в том, что земли поселений играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые поселениями, предназначены для размещения городов, поселков, сельских поселений и объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения.

До принятия ГрадК РФ вопросы правового режима земель поселений регулировались главным образом земельным законодательством. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель, называя их землями населенных пунктов. Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов. Однако в течение десятилетий земельное законодательство регулировало лишь отдельные, самые общие вопросы использования этой категории земель, уделяя внимание главным образом регулированию земель сельскохозяйственного назначения. В этом плане земельное законодательство носило «аграрный», если можно так выразиться, характер. Широкий комплекс вопросов использования земель поселений оставался неурегулированным. ГрадК РФ восполнил этот пробел. Поэтому при разработке Земельного кодекса РФ в части регулирования вопросов правового режима земель поселений приоритет имеют нормы ГрадК РФ.

2.3 Особенности иных участков

Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., определяют содержание градостроительных регламентов зон инженерной и транспортной инфраструктур. Типы зон инженерной и транспортной инфраструктур (автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи и инженерного оборудования) устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.

В зоне автомагистрали (Д.) допускается размещение мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного питания; магазинов. Такого рода деятельность относится к числу разрешенных видов использования недвижимости.

Неосновным и сопутствующим видом использования является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Требуется специальное согласование для осуществления видов использования недвижимости, нарушающих требования к застройке земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и зеленых полос.

Разрешенными видами использования недвижимости в зоне железной дороги (Ж.Д.) считаются деятельность организаций железнодорожного транспорта, расположенных на предоставленных им земельных участках для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию наземных и подземных зданий, строений, сооружений, трубопроводов, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств, создание предприятий по обслуживанию транспортных средств и эксплуатация инженерных сооружений. Виды использования недвижимости, в результате которых нарушаются требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных сооружений и лесонасаждений, являются условно разрешенными (требующими специального согласования).

В зоне воздушного транспорта (В.Т.) разрешено размещать аэропорты гражданской авиации, иные объекты воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием, строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств воздушного транспорта. Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости считаются возведение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; размещение предприятий и учреждений по обслуживанию пассажиров, а также инженерных сооружений.

К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости относятся виды использования, нарушающие требования к застройке земельных участков, предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также к земельным участкам для размещения шумозащитных сооружений, устройств и лесонасаждений.

Все виды нового строительства, реконструкции и расширения объектов, размещаемых в границах указанных территорий, осуществляются в соответствии с градостроительной и проектной документацией и подлежат согласованию с соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления, органами контроля и надзора. В целях исключения неблагоприятного воздействия эксплуатации объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций на среду обитания населения городов и других поселений следует обеспечивать необходимые расстояния от этих объектов до жилой застройки и соблюдение других требований в соответствии с установленными градостроительными и специальными нормативами, правилами застройки городов и других поселений.

Территории в границах отвода объектов внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству и озеленению. Ответственность за осуществление указанных работ возлагается на собственников, владельцев, пользователей соответствующих объектов. Объекты внешнего транспорта, связи, инженерных объектов и коммуникаций, косвенно или прямо воздействующие на безопасность населения, размещаются за пределами городов и других поселений.

Статья 45 ГрадК РФ 1998 г. определяет целевое назначение рекреационных зон, организация мест отдыха населения и их состав. Пункт 2 данной статьи закрепляет основной принцип правового режима этих зон: в этих зонах не допускаются строительство и расширение различных объектов, использование которых не связано с функционированием этих зон.

В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) одним из типов рекреационных зон является зона открытых пространств (Р.1.). В состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые населением для отдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей, спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.).

Условно разрешенными видами использования объектов недвижимости, которые требуют специального согласования, являются устройство кафе, баров, закусочных; объектов, связанных с отправлением культа, и общественные туалеты.

В зону природных ландшафтов (Р.2.) входят парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны: сохранение ценных природных особенностей и ландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения города, иного поселения при условии, что планируемые мероприятия будут осуществляться с минимальным воздействием на уязвимые элементы окружающей среды. К разрешенным видам использования недвижимости относятся организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных и беговых дорожек и т.д. К неосновным и сопутствующим видам - устройство открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые архитектурные формы). Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, являются размещение гостиниц, мотелей, кемпингов, туристских центров, профилакториев, санаториев; больниц, госпиталей общего типа, интернатов для престарелых, кафе, баров, закусочных и других учреждений общественного питания, мест для пикников, общественных туалетов.

Зона отдыха (Р.3.) выделяется на территории лесопарков для организации отдыха населения. Назначение этой зоны состоит в сохранении уникального ландшафта при создании условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только в том случае, когда в результате создания объекта обслуживания оказывается минимальное воздействие на окружающую среду и создаются привлекательные места для отдыхающих. Однако в этом случае должна быть обеспечена сохранность характерных природных особенностей данной территории.

Территория зоны используется под пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны и другие учреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другого инвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала. В качестве неосновных видов использования допускаются сооружение открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (кабинки для переодевания, беседки и другие малые архитектурные формы); общественных туалетов.

Типом рекреационных зон является зона дач (Р.4.). Ее назначение состоит в том, что она выделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культур с ориентацией на постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1. Разрешенными видами использования недвижимости на территории этой зоны является строительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; дач; магазинов товаров первой необходимости торговой площадью до 40 кв.м. Территория может использоваться под сады, огороды; устройства водозабора; сооружения противопожарных водоемов.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются использование объектов недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; возведение бань, саун; сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей (парников, теплиц, оранжерей); хозяйственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем одно транспортное средство на один участок; административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач.

Требуется специальное согласование для размещения магазинов, площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной торговли.

Параметры объектов недвижимости в этой зоне таковы: минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома, дачи должна быть не менее 400 кв.м; расстояние между фронтальной границей участка и основным строением определяется в соответствии со сложившейся или проектируемой линией застройки. Минимальные расстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями должны быть следующими: от границ соседнего участка до основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м. Расстояние от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений должно соответствовать требованиям СНиП 2.07.01-89.

Для всех основных строений число надземных этажей не должно превышать двух с возможным дополнительным использованием мансардного этажа. Установлено, что высота от уровня земли до верха конька скатной кровли должна быть не более 13,6 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха конька скатной кровли не должна превышать 7 м. Исключением являются шпили, башни, флагштоки. Не допускается размещать перед основными строениями со стороны улиц вспомогательные строения, за исключением гаража. Расстояния от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Предусмотрены требования к ограждению земельных участков. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; вид ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.

Статья 49 ГрадК РФ 1998 г. устанавливает общие положения, касающиеся состава, целевого назначения и порядка установления границ территорий пригородных зон городов.

Вопросы установления режима пригородных зон урегулированы в законодательстве об охране окружающей среды и земельном законодательстве. Так, ФЗ «Об охране окружающей природной среды» предусматривает, что в целях охраны окружающей природной среды вокруг крупных городов и промышленных центров, крупных, экологически вредных объектов создаются лесопарковые, зеленые, защитные зоны, изъятые из интенсивного хозяйственного использования, с ограниченным режимом природопользования. Согласно данному закону, запрещается размещать токсичные отходы, в том числе отходы атомной промышленности, на территории вблизи городов и других населенных пунктов, в лесопарковых, курортных, лечебно-оздоровительных, рекреационных зонах и иных местах, где может быть создана опасность для здоровья населения и состояния окружающей природной среды.

Земельное законодательство признает эти земли в качестве земель рекреационного назначения. К землям рекреационного назначения относятся земли пригородных зеленых зон, т.е. земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха населения. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, препятствующая использованию их по целевому назначению.

Выделение земель рекреационного назначения производится, согласно ст. 92 ЗК РФ, по решению органов государственной власти субъектов РФ в порядке, устанавливаемом законодательством субъектов Федерации.

Статья 86 ЗК РФ дает определение земель, которые включаются в состав пригородных зон. Более подробное определение закреплено в ст. 49 ГрадК РФ. Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций. Установление границ пригородных зон городов осуществляется на основе градостроительной документации в соответствии с градостроительным земельным законодательством РФ.

В ст. 86 ЗК РФ закреплена также внутренняя структура земель пригородных зон: территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города и зеленые зоны.

Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами субъектов Федерации. Что касается границ и правового режима пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, то они утверждаются и изменяются федеральным законом.

Правовой режим пригородных зон урегулирован в законодательстве об охране окружающей среды и земельном законодательстве. Так, п. 3 ст. 44 Федерального закона «Об охране окружающей среды» предусматривает, что в целях охраны окружающей среды городских и сельских поселений создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, включающие в себя лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Пункт 4 ст. 98 ЗК РФ признает эти земли в качестве земель рекреационного назначения.

Статья 50 ГрадК РФ 1998 г. посвящена регулированию использования территорий пригородных зон городов. Так, использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с учетом интересов населения такого города и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Федерации, части территории субъекта Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду.

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления.

Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством РФ.

Регулирование использования территорий пригородных зон городов и градостроительной деятельности на них основано на принципе учета интересов населения города и населения поселений, которые входят в пригородную зону, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности (ст. 3 ГрадК РФ 1998 г.).

Территории пригородных зон так же, как и территории поселений подлежат зонированию. Зонирование пригородных зон отражается в территориальных комплексных схемах и генеральных планах городов. В процессе зонирования пригородных зон должны учитываться сведения, содержащиеся в материалах землеустройства и лесоустройства.

Содержание режима охраны в зеленых зонах состоит в том, что в них запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду. Ограничения по использованию лесов на территориях зеленых зон сформулированы в ЛК РФ. Статья 56 ЛК РФ относит к лесам первой группы леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий. В свою очередь в лесах первой группы выделяется в качестве категории защитности леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов.

В лесах зеленых зон действуют строгие ограничения на заготовку древесины. В лесах первой группы рубки должны быть направлены на улучшение состояния древостоев, усиление природных функций лесов этой группы, а также на своевременное и рациональное использование перестойных и спелых древостоев. Согласно ст.114 ЛК РФ в лесопарковых частях зеленых зон допускаются только рубки промежуточного пользования и прочие рубки.

Установлены ограничения, касающиеся строительства в пригородных зонах разного рода объектов недвижимости. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Заключение

Подводя итоги настоящего исследования, мы можем констатировать, что аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой - по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

Опосредующий арендные отношения по поводу земли договор аренды земельных участков стабилен и практически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически право аренды и вещных прав имеют единые корни. Анализ показывает, что и ceгодня постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения, большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этот вывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственниками участков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственников земельных участков.

Поэтому была предпринята попытка проанализировать права аренды с вещными правами. Общий вывод: возникающее правоотношение по передаче объекта аренды, безусловно обязательственный характер, однако после этого правовые возможности арендатора должны быть охарактеризованы как вещно-правовые (что и объясняет применение ст. 305 ГК РФ в данным отношениям). В результате анализа предмета данного договора (как согласованных действий, направленных на определенный результат), можно сделать вывод о том, что имеющееся в законе (часть первая ст. 606) определение договора аренды требует уточнений - договор на предоставление в пользование и в его предмет не входят характеристики.

Исследование конкретных норм земельного законодательства позволяет утверждать, что они недостаточно скоординированы с гражданским законодательством. В частности, в ЗК РФ содержатся дозволения субъектам РФ определять условия оборота земельных участков; безусловно, такие нормы можно толковать и как специфические правила самого земельного законодательства (где допускается законотворческая деятельность субъектов РФ), посвященные контролю, учету и т.п., но нет сомнений и в том, что, например, правила о порядке введения земельного участка в оборот, о минимальных размерах земельных участков и т.д., вместе с тем, есть и правила о самом гражданском обороте. А это противоречит п. 1 ст.3 ГК РФ.

Отдельно в работе обсуждаются вопросы, связанные с понятием «земельный участок», его значением как объекта гражданских правоотношений и объекта договора аренды. В частности, отрицается возможность признать договором аренды так называемую аренду земельной доли. Причина проста - в подавляющем большинстве случаев земельная доля не выделена в натуре и тем самым не имеет определенности в объекте.

Надо признать, что делимость земельного участка, провозглашенная ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров, обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального» срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над участком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешить споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

Специально рассмотрены вопросы, связанные с существенными условиями данного договора и признано, что ими являются объект (земельный участок), срок (в значении временного характера пользования) и порядок установления размера арендной платы (в том числе предложено соответствующим образом изменить и ст. 65 ЗК РФ).

Наибольшие нарекания вызывает ст. 22 ЗК РФ, подробно рассмотренная в работе. Внесены конкретные предложения по изменению редакции ряда ее норм, направленные на уточнение состава участников (п. 2), исключение противоречий другим нормам ЗК РФ (п. 3), на обеспечение соответствия гражданскому законодательству при обороте (передаче) права аренды (п. 5) и т.д.

В работе также поставлен и частично решен ряд вопросов, связанных с порядком предоставления земель, в частности, сделан вывод о том, что факт отмены административного акта о предоставлении земли в аренду сам по себе не прекращает арендных отношений; в таком случае можно говорить об оспоримости, а не о ничтожности сделки.

В ходе исследования внесены также различные предложения законодательного характера, предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков -широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

Список использованных нормативных актов и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. - №237.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 //ЭБД Кодекс

3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.

5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс

6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)

7. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. / ВВС РФ. -1991. - №44. - Ст. 1424.

8. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВВС РСФСР. - 1990. - №26. - Ст. 324.

9. Федеральный закон от 18.06. 2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. - 2001. - №26. - Ст. 2582.

10. Федеральный закон от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. - 2000. - №2. - Ст. 149.

11. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4148.

12. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2003 г. №28-ФЗ // ЭБД «Кодекс».

13. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от 3.03.1995 г. // СЗ РФ. - 1995. - №10. - Ст. 823.

14. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060.

15. Указ Президента РФ №337 от 7.03.1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.1998 г. // СЗ РФ. - 1998. - №8. - Cт. 963.

17. Постановление Правительства РФ от 19.09.1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда» // СЗ РФ. - 1997. - №39. - Ст. 4538.

18. Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. №667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» // СЗ РФ. -1996. - №25. - Ст. 3023.

19. В работе использованы и другие правовые акты, в том числе субъектов РФ, органов местного самоуправления (более 50), материалы судебно-арбитражной практики, указанные в тексте. В случаях, когда источник нормативного правового акта или литературы специально не указан, использовалась база данных Справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум», на 10.01.2003 г.

Специальная литература

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 32-39.

2. Алакоз В. Зачем России земельная реформа / В. Алакоз, В. Киселев, Г. Шмелев. - М.: Бек, 2000. -365c.

3. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - 39 с.

4. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е. Черноморец // Новая правовая мысль. - 2006. - №1. - С. 27-35 // www.estwu.ru

5. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав / С.А. Антипов // Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. науч. ст. - М.: Институт недвижимости, 2001. - С. 75-76.

6. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. - Казань: КазГУ, 2002. - 47 с.

7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЮрИнфоР, 2001. - 189 с.

8. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. - Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. - С. 20-26.

9. Богдановская И.Ю. Судебный прецедент - источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. - 2002. - №12. - С. 5-10.

10. Брагинский М.И. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1997. - 398 с.

11. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» / М.И. Брагинский // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М: Городец, 2000. - 352 с.

12. Быстров Г.Е. Аренда земли по российскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. - М.: МГУ, 2006. - 217 с.

13. Витрянскии В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 312 с.

14. Волков Г.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.А. Волков // Хозяйство и право. - 2003. - №4. - С. 45-48.

15. Волков Г.А. А.К.Голиченков, О.М.Козырь Развитие рынка земли: правовой аспект / Г.А.Волков, А.К.Голиченков, О.М.Козырь // Государство и право. - 1998. - №2. - С.55-60.

16. Воронин Б.А. Крестьянские фермерские хозяйства: правовые проблемы и тенденции развития / Б.А. Воронин // Аграрное и земельное право. - 2004. - №1. - С. 24-27.

17. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) / С.И. Герасин // Государство и право. - 1998. - №12. - С. 67-71.

18. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности / Н. Голубева // Финансовая газета (региональный выпуск). - №7-8. - 2005. - С.17.

19. Гражданское к торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993.-640с.

20. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Бек, 1997. -540с.

21. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2000.-645с.

22. Гражданское право. Т. 2. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. -523с.

23. Гражданское право. Том 1 \ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2000. -540с.

24. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. -570с.

25. Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы / Л. Грось // Хозяйство и право. - 2000. - №5.

26. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки / Л.А. Грось // Журнал российского права. - 2002. - №9. - С 23-30.

27. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве / И. Гусев // Хозяйство и право. - 2003. - №2. - С.32-35.

28. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике / В.А. Дозорцев // Государство и право. - 1994. - № 7. - С. 25-30.

29. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / А.Г. Дорошкова. - Саратов, 2002. - 45.с.

30. Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) / Е.В. Ельникова // Юрист. - 2001. - №9. - С. 24-29.

31. Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации договора и права аренды / Е. Емельянова // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. науч. ст. - Самара: Самарск. гос. ун-т, 2006. - 79 с.

32. Жалинский А. А. Рерихт. Введение в германское право / А. Жалинский, А. Рерихт. - М.: Спарк, 2001.

33. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений / Ю.Г. Жариков // Государство и право. - 1996. - №2. - С. 36-47.

34. Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти / В. Залесский // Гражданское законодательство. Практика применения. - М.: Юстицинформ, 2002. - С.250-284.

35. Звеков В. Участие Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством / В. Звеков // Хозяйство и право. - 1998. - №5.

36. Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. - М.: Проспект, 2007. -456с.

37. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма-Инфра-М, 1999.-490с.

38. Земельное право России: Учебник / Под ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Былина, 2002. -456с.

39. Земельное право России. Практикум: Учеб. пособие для вузов / Под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2001.-321с.

40. Земельное право: учебник для вузов / С.А. Боголюбов, В.В. Никитин, В.В. Устюгова. - М.: Норма, 2006.-426с.

41. Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева. - М.: Колос, 1999. - 563 с.

42. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 77-88.

43. Земельный участок: Собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. - М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю. - М.: Юрист, 2006. - 345 с.

44. Иконицкая А.И. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений / А.И. Иконицкая // Юридический мир. - 1998. - №4. - С. 42-44.

45. Иконицкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве / И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. - 2000. - №7. - С. 33.

46. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития / И.А. Иконицкая. - М., 1999. - 239 с.

47. Иконницкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // И.А. Иконницкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. - 2000. - №7. - С. 29-41.

48. Иоффе О.С Обязательственное право / О.С. Иоффе. - М.: Юрид. лит., 1975.-780с.

49. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права / О.С. Иоффе, В.А. Мусин. - Л.: ЛГУ, 1974. - 156 с.

50. Исаев И.А. История государства и права России / И.А. Исаев. - М.: БЕК, 2003. -531 с.

51. История древних государств / Под ред. С.П. Матюшина. - М.: АСТ, 1997. - 426 с.

52. Козырь М.И. Государственная поддержка сельского хозяйства: специфика государственной поддержки крестьянских (фермерских) хозяйств / М.И. Козырь // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России: правовые вопросы. - М.: МГУ, 2007. - С. 82-83.

53. Козырь О.М. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости / О.М. Козырь, А.А. Маковская // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. - 2003. - №3. - С. 92-114.