Особенности правового регулирования прав на землю в современных условиях

Этот вопрос актуален и в отношении земельных участков как особо ценного природного объекта, который способен приносить пользу и нуждается в разумном использовании. Несмотря на теоретическую и особенно на практическую значимость, «данный вопрос весьма скудно отражен в научной литературе», а мнения, высказываемые по нему, достаточно противоречивы.

Нельзя не согласиться с авторитетным мнением А.П. Анисимова о том, что «теоретические дискуссии 90-х годов наложили свой отпечаток и на региональное законодательство, неоднозначно регулирующее названные отношения».

Так согласно ст. 34 Закона Тамбовской области от 18 марта 1997 г. № 101-З «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области» граждане и юридические лица, не являющиеся собственниками земельных участков, хотя и владеющие ими как своим собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретают право собственности и иные права на этот земельный участок, независимо от срока пользования. Возврат земельных участков гражданам Российской Федерации и юридическим лицам, у которых они были изъяты до 1991 г., не допускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих основаниях или условиях, специально установленных законодательством Российской Федерации.

Существует и другой вариант урегулирования исследуемого вопроса: граждане (либо граждане и юридические лица), непрерывно, добросовестно и открыто пользующиеся земельными участками из состава государственных или муниципальных земель до 1 января 1991 г. без оформления прав на них, приобретают право на данные земли. Данное правило распространяется на земельные участки для садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства (в ряде случаев еще и животноводства, личного подсобного хозяйства и огородничества), т.е. каждый субъект Российской Федерации, в законе которого затрагивается данный вопрос, устанавливает свои особенности приобретательной давности в отношении земельных участков.

Законодатели других регионов придерживались иной стратегии.

Согласно ст. 46 Закона Самарской области от 16 июля 1998 г. № 11-ГД «О земле» согласно которым граждане имеют право на предоставление земельных участков в собственность по приобретательной давности в соответствии с федеральным законодательством. Затем ст. 46 была исключена Законом Самарской области от 8 октября 2002 г. № 68-ГД. Более того, Самарская областная регистрационная палата просит суды прекращать производство дел по данным искам. В случае отказов органами власти заявителям в предоставлении земельных участков граждане вправе обращаться в суд за защитой своих прав. Такая позиция Самарской областной регистрационной Палаты нашла свое отражение в судебной практике, где в кассационном и надзорном порядке отменялись судебные акты по основаниям существования административного порядка предоставления земельных участков (постановление Президиума Самарского областного суда № 07-06/1229 по делу № 2-1239 по иску Иванова Н.В. к администрации Куйбышевского района г. Самары о признании права собственности на дом и земельный участок; Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24 сентября 2001 г. по делу № 05-3666 по иску Брыкиной О.А. к администрации г. Сызрани о признании права собственности на земельный участок).

Таким образом, недостаточная регламентация данного вопроса на федеральном уровне привела не только к практическим проблемам применения норм, касающихся признания права собственности по приобретательной давности, но и к разночтениям на региональном уровне.

Согласно действующему законодательству владелец земельного участка, использующий его добросовестно, открыто и непрерывно и желающий узаконить свое владение, должен обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Суд вправе выбрать один из следующих вариантов:

- может отказать в иске на основании п. 2 cт. 214 ГК РФ, в соответствии с которой земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью (а приобретение прав на такие земельные участки осуществляется за плату и в ином порядке);

- может принять решение о привлечении заявителя к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка;

- если спорным является земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, то суд вправе воспользоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ № 8, который допускает возможность установления права собственности в силу приобретательной давности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

На наш взгляд, при принятии решений судами должны учитываться следующие факты: каким образом был приобретен спорный земельный участок и имеются ли на него правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы; действительно ли неиспользование этого земельного участка собственником свидетельствует о его отказе от права собственности либо это связано с какими-либо иными, объективными причинами; каким образом владелец использовал и намерен использовать в дальнейшем земельный участок. При этом нельзя не отметить, что владение земельным участком как своим собственным предполагает осуществление прав и обязанностей собственника, к которым согласно ст. 42 ЗК РФ относится: использование его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, осуществление мероприятий по охране земельного участка, своевременное осуществление платежей за землю и т.д.

Поскольку российское законодательство также устанавливает зависимость добросовестности владения от оснований приобретения имущества, следует исключить возможность применения исковой давности к истребованию имущества у недобросовестного владельца. В связи с этим в отношении исков о признании права собственности по давности владения интересной является следующая точка зрения: «Так как иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой - диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности». Применение данного положения в отношении такого основания для признания права собственности на земельный участок как приобретательная давность повлечет за собой возможность правопредшественника (или его наследников) по истечении любого периода времени обратиться в суд с виндикационным иском, позволяющим истребовать имущество из чужого незаконного владения. В этом случае может возникнуть спор между двумя собственниками (если давностный владелец в судебном порядке оформил право собственности на земельный участок), либо это будет спор между давностным владельцем и собственником, при этом, как было отмечено выше, суд вполне может воспользоваться Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22. Во избежание подобных ситуаций, полагаем, что целесообразно распространение 15-летнего срока исковой давности для добросовестного владения и нераспространение сроков исковой давности на недобросовестное владение.

3.2 Совершенствование законодательства права собственности на землю

Наиболее важное значение в усовершенствовании законодательства права собственности на землю имеет проблема уточнения полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований в части распоряжения земельными участками. В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (то есть осуществляющих распоряжение земельными участками) в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 Земельного кодекса.

При этом на основании ст. 11 Земельного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселений относятся утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, а также подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Таким образом, к полномочиям органов местного самоуправления поселений относятся, в частности, полномочия по решению вопросов местного значения в части распоряжения земельными участками поселений.

Вместе с тем на основании п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Полномочие органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по решению вопросов местного значения поселений (в соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 131-ФЗ) и вопросов местного значения муниципальных районов и городских округов (в соответствии с п. 15 ч. 1 ст. 15 и п. 26 ч. 1 ст. 16 того же закона). Указанное полномочие органов местного самоуправления установлено не ст. 17 Федерального закона № 131-ФЗ, как и ряд других полномочий органов местного самоуправления, определенных Градостроительным и Земельным кодексами РФ, Федеральным законом «О землеустройстве» и другими федеральными законами, а п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

На практике земельными участками распоряжаются те органы местного самоуправления поселений, которые имеют для этого необходимую информационную базу и практический опыт. Таким образом, эффективность распоряжения земельными участками при передаче данного полномочия органам местного самоуправления муниципальных районов снижается.

Для решения проблемы органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий, которые осуществляются за счет субвенций, предоставляемых из бюджета муниципального района в бюджеты соответствующих поселений (на основании абз. 2 и 3 ч. 4 ст. 15 Федерального закона № 131-ФЗ). Эти соглашения должны заключаться на определенный срок, содержать положения, устанавливающие основания и порядок прекращения их действия, в том числе досрочного, порядок установления ежегодного объема субвенций, необходимых для реализации передаваемых полномочий, а также предусматривать финансовые санкции за неисполнение соглашений.

Полагаем, что описанный порядок может применяться при заключении соглашений органов местного самоуправления муниципального района с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части любых своих полномочий, включая полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, вплоть до момента разграничения государственной собственности на указанные земельные участки. Однако применение данного порядка на практике возможно лишь при наличии согласия сторон, в частности органов местного самоуправления муниципального района.

В связи с этим целесообразно внести изменения в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающие наделение органов местного самоуправления поселений правом распоряжаться находящимися на их территории земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а органов местного самоуправления муниципальных районов - правом распоряжаться такими земельными участками только на межселенных территориях.

Важнейшей проблемой при оформлении права собственности на земельные участки является учет интересов граждан. При оформлении такого права в числе документов требуется предоставить кадастровый план, цена которого сейчас достаточно высока. В связи с этим важное значение имеет совершенствование правового регулирования данного вопроса, а также принятие ряда мер на уровне местной администрации с тем, чтобы оформление необходимых документов стало доступным для граждан.

Получение гражданином кадастрового плана земельного участка для оформления права собственности на него требует межевания, которое проводится коммерческими землеустроительными компаниями. Плата за эти работы взимается вышеназванными организациями в пределах, установленных законами субъектов РФ.

Полагаем, что снижение цен на проведение межевания земельных участков зависит в первую очередь от регионального законодательства. Кроме того, Комитетом Государственной Думы по вопросам местного самоуправления неоднократно вносились предложения о необходимости включения в закон о федеральном бюджете на соответствующий год средств на софинансирование расходов региональных и местных бюджетов по учету, инвентаризации, оформлению технической документации на земельные участки.

Наряду с этим федеральным законодательством для малоимущих граждан установлена возможность бесплатного оформления документов, необходимых для регистрации права собственности на земельные участки, по решению местной администрации. Так, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» органы местного самоуправления поселений, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета указанных земельных участков, технического учета (инвентаризации) имеющихся на них объектов недвижимого имущества и государственной регистрации прав.

На указанные цели, в том числе на оплату работ по проведению территориального землеустройства (разработку межевого плана) земельных участков, предусмотренных абз. 1 ч. 2 указанной статьи, и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, могут быть направлены средства местных бюджетов в порядке, определенном соответствующими органами местного самоуправления.

Вместе с тем возложить на органы местного самоуправления обязанность по осуществлению установленной ст. 12 Федерального закона № 93-ФЗ деятельности возможно лишь в случае внесения в федеральный закон в качестве вопроса местного значения «оказание содействия гражданам в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них».

Компенсация из федерального бюджета затраченных на эти цели средств местных бюджетов была бы правомерна только в случае отнесения этой деятельности к полномочиям Российской Федерации и последующей передачи тайного полномочия органам местного самоуправления в соответствии со ст. 19 Федерального закона № 131-ФЗ.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», принятым Государственной Думой 9 ноября 2007 г., порядок оформления права собственности граждан на земельные участки еще более упрощается. Так в соответствии со ст. 1 указанного закона, вносящей изменения в ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение перешло к такому гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на данный земельный участок, в качестве основания для государственной регистрации права собственности могут быть представлены следующие документы:

- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

- один из документов, предусмотренных п. 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Представление предусмотренного абз. 2 настоящего пункта документа не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном законом порядке.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и/или сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Проблема зачисления поступлений от земельного налога и средств от продажи земельных участков в бюджеты муниципальных образований (в том числе до разграничения государственной собственности на эти земельные участки) весьма актуальна. Земельный налог - один из основных имущественных налогов, который имеет статус местного, устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. В соответствии с указанными актами он вводится в действие и прекращает действовать, а также обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.

Наряду с налоговыми вычетами ряд категорий организаций и физических лиц полностью освобождаются от налогообложения земельным налогом - это, в частности, организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ (в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций), организации (в отношении земельный участков, непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения) и т.д.

Подобное расширение (по сравнению с ранее действовавшим законодательством) числа льгот привело к значительному снижению поступлений от земельного налога в местные бюджеты и не позволило обеспечить расходные обязательства поселений и городских округов, для бюджетов которых этот налог должен стать основным доходным источником. Отметим также, что представительные органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные льготы в отношении отдельных категорий налогоплательщиков.

Некоторая нивелировка отрицательного воздействия на формирование доходов местных бюджетов в результате расширения льгот по земельному налогу произошла в связи с установлением коэффициентов, повышающих ставку земельного налога, для стимулирования сокращения сроков жилищного строительства.

В отношении земельного налога налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах, указанных в соответствующей главе Налогового кодекса. При этом используются две предельные ставки: льготная - 0,3% и общая - 1,5%. Льготная ставка применяется в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В отношении прочих земельных участков представительные органы местного самоуправления могут устанавливать налоговые ставки в пределах 1,5%.

Полагаем, что целесообразно не применять льготную налоговую ставку, а исключить из объектов налогообложения организации - в отношении земельных участков, на которых расположены объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, находящиеся в собственности муниципальных образований.

Согласно ст. 61, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты поселений зачисляются налоговые доходы от земельного налога по нормативу 100%, а в бюджеты муниципальных районов - налоговые доходы от земельного налога, взимаемого на межселенных территориях, также по нормативу 100%.

Неналоговые доходы от использования земельных участков зачисляются в местные бюджеты в соответствии со ст. 62 Бюджетного кодекса:

- в бюджеты поселений, городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах поселений, городских округов и предназначенных для целей жилищного строительства, по нормативу 100%;

- в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на межселенных территориях и предназначенных для целей жилищного строительства, по нормативу 100%.

Однако в ряде субъектов РФ, межселенные территории отсутствуют. В связи с этим указанные неналоговые доходы не могут поступать в соответствующие местные бюджеты.

В 2006 г. местные налоги (земельный налог, налог на имущество физических лиц) составляли лишь 10% от общей суммы налоговых доходов местных бюджетов. При этом в подавляющем большинстве поселений расходы местных бюджетов формируются в основном за счет финансовой помощи из региональных бюджетов, которая в 2006 г. составляла 41% от собственных доходов местных бюджетов.

Положение муниципальных образований усугубляется: частности, исчисление земельного налога с использованием государственной кадастровой оценки земли в соответствии с федеральной методикой по рыночной стоимости привело к тому, что в 2006 г. доходы от этого налога в ряде муниципальных образований снизились более чем в два раза.

Для укрепления самостоятельности муниципальных образований, обеспечения возможности создания у них точек экономического роста полагаем целесообразным внесение в Бюджетный и Налоговый кодексы изменений, предусматривающих, в числе прочего, совершенствование законодательного регулирования взимания земельного налога. Кроме того, по нашему мнению, в проекте закона о федеральном бюджете на 2010-2012 гг. необходимо выделить средства на софинансирование расходов региональных и местных бюджетов по описанию границ муниципальных образований в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, а также учету, инвентаризации, оформлению технической документации на земельные участки и муниципальное имущество.

Наряду с этим Правительству РФ необходимо принять нормативные правовые акты, обеспечивающие совершенствование методики кадастровой оценки земельных участков, инвентаризацию и межевание земельных участков, находящихся в общедолевой собственности (включая финансирование), оформление в собственность или в пользование (включая аренду) всех земельных участков, проведение работ по закреплению бесхозных земель в пользование или в собственность, порядок, условия и периодичность переоценки результатов государственной кадастровой оценки земельных участков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ правового регулирования права собственности на землю показал, что реализация концепции раздельного правового регулирования в ЗК РФ земельных отношений и имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не позволила с достаточной ясностью определить ни особенности возникновения права частной собственности, ни его содержания. Ни из норм ГК РФ, ни из норм ЗК РФ нельзя определить с необходимой правовой четкостью место и характеристику земельных участков в структуре имущества частного (юридического) лица.

Таким образом:

1. Представляется, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм.

2. Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

3. До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый учет). Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.

4. Отчуждение земельных участков оформляется заключением гражданско-правовых сделок ст. 52 ЗК РФ. Собственник земельного участка - государство (Российская Федерация) государственное (субъекты Федерации) или муниципальное образование, гражданин, юридическое лицо вправе отчуждать земельные участки по договорам купли-продажи, сдавать их в аренду.

5. Основания возникновения прав на землю земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса (ЗК) РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Всвязи с эти, предлагаем, абз. 1. п.1. ст. 3. Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дополнить словами Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имущество связан с моментом регистрации этого права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Исключения возможны, если они предусмотрены федеральным законом.

6. На основании п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. На практике земельными участками распоряжаются те органы местного самоуправления поселений, которые имеют для этого необходимую информационную базу и практический опыт. Таким образом, эффективность распоряжения земельными участками при передаче данного полномочия органам местного самоуправления муниципальных районов снижается.

Предлагаем:

1. Сформулировать положение о выделении из системы гражданского законодательства неких федеральных законов, в которых могут быть указаны иные, отличные от закрепленных в гражданском законодательстве, основания возникновения прав.

2. Для укрепления самостоятельности муниципальных образований, обеспечения возможности создания у них точек экономического роста внесение в Бюджетный и Налоговый кодексы изменений, предусматривающих, в числе прочего, совершенствование законодательного регулирования взимания земельного налога.

3. Правительству РФ необходимо принять нормативные правовые акты, обеспечивающие совершенствование методики кадастровой оценки земельных участков, инвентаризацию и межевание земельных участков, находящихся в общедолевой собственности (включая финансирование), оформление в собственность или в пользование (включая аренду) всех земельных участков, проведение работ по закреплению бесхозных земель в пользование или в собственность, порядок, условия и периодичность переоценки результатов государственной кадастровой оценки земельных участков.

4. ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ добавить слова: В случаях не противоречащих Земельному Кодексу

5. П. 2 ст. 3 о введение в действие ЗК РФ дополнить словами: Наделить органы местного самоуправления поселений правом распоряжаться находящимися на их территории земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а органов местного самоуправления муниципальных районов - правом распоряжаться такими земельными участками только на межселенных территориях.

6. Внести изменения в ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Последний абзац п.2 ст. 3. дополнить словами: Наделить органы местного самоуправления поселений правом распоряжаться находящимися на их территории земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а органов местного самоуправления муниципальных районов - правом распоряжаться такими земельными участками только на межселенных территориях.

Вывод:

Двуединый подход к правовому регулированию земельных отношений связан с сохранившимся представлением о доминирующей роли гражданского законодательства в регулировании всех имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Однако содержание ЗК РФ свидетельствует об обратном. В нем предусмотрены не особенности купли-продажи земельных участков или основания возникновения, прекращения, ограничения права частной собственности на земельные участки, а самостоятельные институты земельного права, принципиально отличающиеся от гражданского права в силу того, что использование и охрана земель - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К сожалению, многие основные принципы земельного законодательства не получили развернутого изложения в институтах земельного права. Ошибкой законодателя является регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения особым федеральным законом об обороте земель этой категории, что ослабило роль и значение ЗК РФ.

Таким образом ЗК РФ требует серьезного совершенствования, иначе развитие и охрана права частной собственности на земельные участки пойдет по пути, когда суд не в силах будет защитить гражданина или юридическое лицо от злоупотреблений чиновников, других нарушителей их прав на землю, поскольку дать единственно верный ответ невозможно ввиду противоречивости норм земельного и гражданского права. В этих случаях норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, не поможет в разрешении земельного спора.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. 2009. N7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011) // СЗ РФ. 1994. N 32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011) // СЗ РФ. 1996. N 5. ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ. 2001. N 49. ст. 4552.

5. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.05.1996) (ред. от 27.01.2011) // СЗ РФ. 1996. N 25. ст. 2954.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010) // СЗ РФ. -2001. - N44. ст. 4147.

7. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.07.1998) (ред. от 28.12.2010) // СЗ РФ. 1998. N 31. ст. 3823.

8. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 29.12.2010) // СЗ РФ. 2006. N 50. ст. 5278.

9. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (ред. от 07.02.2011) // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. 1) ст. 1.

10. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). ст. 16.

11. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.03.2010) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) // СЗ РФ. 2007. N31. ст. 4017.

12. Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) // СЗ РФ. 2007. N 31. ст. 4009.

13. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "О землеустройстве" (принят ГД ФС РФ 24.05.2001) // СЗ РФ. 2001. N 26. ст. 2582.

14. Федеральный закон от 29.12.1994 N 79-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "О государственном материальном резерве" (принят ГД ФС РФ 23.11.1994) // СЗ РФ. 1995. N 1. ст. 3.

15. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (принят ГД ФС РФ 23.05.2003) // СЗ РФ. 2003. N 24. ст. 2249.

16. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "Об особо охраняемых природных территориях" (принят ГД ФС РФ 15.02.1995) // СЗ РФ. 1995. N 12. ст. 1024.

17. Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 05.04.2006) // СЗ РФ. 2006. N17 (1 ч.). ст. 1782.

18. Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 07.02.2011) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 05.08.2004) // СЗ РФ. 2004. N 35. ст. 3607.

19. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 21.12.2009) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (принят ГД ФС РФ 16.06.2006) // СЗ РФ. 2006. N 27. ст. 2881.

20. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ. 1997. N 30. ст. 3594.

21. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 11.01.2011) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // СЗ РФ. 2002. N 30. ст. 3018.

22. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // СЗ РФ. 2001. N 44. ст. 4148.

23. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (принят ГД ФС РФ 03.12.2004) // СЗ РФ. 2004. N 52 (часть 1). ст. 5276.

24. Федеральный закон от 27.05.1996 N 57-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "О государственной охране" (принят ГД ФС РФ 24.04.1996) // СЗ РФ. 1996. N 22. ст. 2594.

25. Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 26.06.2008) "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (принят ГД ФС РФ 07.02.2003) // СЗ РФ. 2003. N 9. ст. 805.

26. Федеральный закон от 31.05.1996 N 61-ФЗ (ред. от 23.12.2010) "Об обороне" (принят ГД ФС РФ 24.04.1996) // СЗ РФ. 1996. N 23. ст. 2750.

27. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 01.01.2011) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.09.2003) // СЗ РФ. 2003. N 40. ст. 3822.

28. Федеральный закон от 06.02.1997 N 27-ФЗ (ред. от 07.02.2011) "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 25.12.1996) // СЗ РФ. 1997. N 6. ст. 711.

29. Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.09.1999) // СЗ РФ. 1999. N 42. ст. 5005.

30. Федеральный закон от 06.03.2006 N 35-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "О противодействии терроризму" (принят ГД ФС РФ 26.02.2006) // СЗ РФ. 2006. N 11. ст. 1146.

31. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 01.01.2011) "О недрах" // СЗ РФ. 1995. N 10. ст. 823.

32. Закон РФ от 01.04.1993 N 4730-1 (ред. от 07.02.2011) "О Государственной границе Российской Федерации" // Российская газета". 1993. N84.

33. Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 26.06.2007) "О статусе столицы Российской Федерации" // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. ст. 683.

34. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 28.01.2011) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // СЗ РФ. 2009. N 25. ст. 3052.

35. Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 N 447 (ред. от 04.02.2011) "О совершенствовании учета федерального имущества" // СЗ РФ. 2007. N 34. ст. 4237.

36. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" // СЗ РФ. 2000. N 37. ст. 3726.

37. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. ст. 963.

38. Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2005 N 2076-р «О перечнях земельных участков, расположенных на территории Республики Хакасия, на которые у муниципального образования возникает право собственности» // СЗ РФ. 2005. N 50. ст. 5348.

39. Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2005 N 2077-р «Об утверждении перечней земельных участков, расположенных на территориях Красноярского края, Владимирской, Пензенской и Пермской областей, на которые у Российской Федерации возникает право собственности» // СЗ РФ. 2005. N 50. ст. 5349.

40. Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2005 N 2078-р «Об утверждении перечней земельных участков, расположенных на территориях Республики Алтай, Хабаровского края, Смоленской области и Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, на которые у Российской Федерации возникает право собственности» // СЗ РФ. 2005. N 50. ст. 5350.

41. Закон Тамбовской области от 05.12.2007 N 316-З (ред. от 01.07.2009) "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" (Принят Постановлением Тамбовской областной Думы от 30.11.2007 N 862) // Тамбовская жизнь. 2007. N 475-479(24336-24340).

42. Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» // Известия Башкортостана. - 2004.

43. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // СЗ РФ. 2004. N 18. ст. 1833.

44. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. N 109.

45. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 12796/04 по делу N А40-45834/03-119-308 Заявление о признании незаконным отказа Мосрегистрации в регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок и об обязании провести такую регистрацию удовлетворено правомерно, так как истцом были представлены необходимые документы для регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, который в соответствии с законодательством относится к федеральной собственности, и оснований для отказа в регистрации не имелось. // Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

46. Постановление ФАС МО от 11 августа 2004 г. № КГ-А40/6793-04. [Электронный ресурс] // Гарант: [справочно-поисковая система].

47. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). - М: "Волтерс Клувер", 2007. - 176 с.

48. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства / А.П. Анисимов // Нотариус. - 2009. - 1 (№ 45). - С. 12-34.

49. Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения / Г.А. Волков // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. - 2010. - № 1. - С. 17-40.

50. Голиченков А.К. Концепция федерального закона о земле / А.К. Голиченков, О.М. Козырь // Государство и право. - 2004. - № 7. - 21-62.

51. Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2008. - 638 с.

52. Гражданское право: Учеб./ Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007. - 741 с.

53. Гражданское право: Учебник. Том I (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова). - "Контракт": "ИНФРА-М", 2006. - 483 с.

54. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. / С.П. Гришаев 2007 г. [Электронный ресурс] // Гарант: [справочно-поисковая система].

55. Дамбиева Т.В Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. / Т.В. Дамбиева // Адвокат. - 2006. - №10. - С. 9-13.

56. Драчук В.П. Юридический справочник землевладельца / В.П. Драчук - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2008. - 466 с.

57. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Законодательство и экономика. - 2009. - № 2. С. 20 - 41.

58. Земельное право: учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева - М., ТК Велби, Проспект, 2009. - 565 с.

59. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие / под ред. М.Ю. Тихомирова - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 . - 539 с.

60. Иконицкая И.А. Земельное право РФ / И.А. Иконицкая. - М.: Зерцало, 2007. - 495 с.

61. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова/ - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2010. - 548 с.

62. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / под ред. Боголюбова С.А. - М.: Юрайт-Издат, 2010. - 623 с.

63. Коновалов А.В. Владельческая защита в российском праве / А.В. Коновалов // Правоведение. - 2008. - №4. - С. 134-144.

64. Крассов О.И. Земельное право: Учеб. 4-е изд., перераб. и доп. / А.В. Коновалов - М.: Юристъ, 2010. - 466 с.

65. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство / И.Ф. Панкратов // Законодательство и экономика. - 2009. - № 5-6. - С. 24-29.

66. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М., 2009. - 273 с.

67. Проблемы современного гражданского права / Сб. статей - М., 2009. - 328 с.

68. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский - М., 2007. - 291 с.

69. Судебная защита прав на недвижимое имущество: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов - М.: Российская академия правосудия, 2008. - 369 с.

70. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков / М.Ю. Тихомиров // Право и экономика. - 2007. - № 12. - С. 16-21.

71. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения / В.В. Чубаров // Журнал российского права, - 2005. - №9, - С. 21-27.

Размещено на Allbest.ru