Размещено на http://allbest.ru

Введение

недвижимость право гражданский

С введением в России института частной собственности на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными и счастливыми обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. В настоящее время можно выделить следующие объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и их части, в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительного назначения, объекты незавершенного строительства, предприятие как имущественный комплекс.

Целью работы является исследование института недвижимости.

Задачи курсовой работы:

1. исследование понятия «недвижимость»

2. исследование классификации объектов недвижимости

3. изучение особенностей приобретения прав на объект незавершенного строительства

4. исследование особенностей гражданского оборота объектов незавершенного строительства и сделок с ним.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с недвижимостью.

В качестве предмета исследования выступает правовой режим недвижимых вещей.

Теоретическую базу исследования составляют труды таких ученых как Авакьян С.А., Безруков А.В., Ванюшин Я.Л., Дмитриев Ю.А., Моисеева Е.Ю., Харитонов М.М., Югов, А.А., Алжеев И.А., Власенко И.Б., Догадайло Е.Ю. и пр.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и неразрывно связанные с ним частнонаучные и специальные методы: логический, системно-структурный, формально-юридический, конкретно-социологические и иные методы научного познания.

Структуру данной работы составляет: введение, основная часть, заключение, список использованных источников.

Глава 1. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав

1.1 Понятие и классификация объектов недвижимости

Если обратиться к правовому определению недвижимости, то оно четко прописано в п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество...» Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24 - 28..

Назначение данного законодательного определения состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

во-первых, относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

во-вторых, является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Вместе с тем в юридической литературе высказывается множество мнений ученых о том, что такое недвижимое имущество, и обосновывается вывод, что это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Такая позиция наиболее выражена была Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации». Другие же ученые полагают, что бесперспективное использование критерия связи с землей необходимо заменить иными юридическими критериями отнесения имущества к недвижимому.

Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться со С.В. Скворцовым, который отмечает, что: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество». Абсолютно прав и Б.М. Гонгало, когда утверждает, что «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения» Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24 - 28..

Обратимся к признакам недвижимости, перечисленным в Гражданском кодексе РФ. Во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей можно определить по-разному, так как с учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 43 - 44.. Законодатель не дает определения понятиям «прочность» или «прочная связь с землей», а судебная практика каждый раз подходит индивидуально к определению, возникла такая связь или нет. Например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4.. В этой связи некоторые авторы предлагают устанавливать критерий прочной связи объекта с землей в обязательной технический документации, при необходимости с привлечением специалистов в конкретной области Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24 - 28.. Во-вторых, следует отметить и отсутствие в законодательстве понятия «несоразмерный ущерб назначению недвижимого объекта».

По мнению О.В. Макарова, «...признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении вообще должен быть исключен из ГК РФ» Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 - 12.. Судебные инстанции зачастую под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. В этой связи ученые по-разному предлагают формулировать дефиницию недвижимости.

Так, М.А. Димитриев к недвижимости относит как природный, так и созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании и служить удовлетворению потребностей человека, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения его без причинения несоразмерного ущерба его назначению Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 22 - 25.. К.А. Новиков, анализируя признаки недвижимости, приходит к выводу, что под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 - 12.. Представляется интересной позиция Н.Ю. Шеметовой, которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектах, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 26..

Вместе с тем ГК РФ относит к недвижимости вещи не недвижимые по своей природе, а отнесенные к таковым согласно требованиям законодательства, такие как воздушные, морские и иные суда, отнесенные к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости.

Понятие земельного участка неоднократно менялось в действующем законодательстве, причем «перемещаясь» из одной отрасли в другую. В настоящее время данное понятие содержится в самостоятельной главе 1.1 Земельного кодекса РФ. Так, под земельным участком понимается «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанных и удостоверенных в установленном порядке границ, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он все равно относится к недвижимому имуществу

В градостроительном законодательстве к недвижимости отнесены такие рукотворные объекты, как «объекты капитального строительства», т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГК РФ), в отношении которых авторы отмечают, что они также имеют различный правовой режим Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. 559 с.; Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: Учеб. пособие. М., 2010. . Например, нежилые помещения внутри зданий отнесены к недвижимости Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно положению ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости, не предусмотренных кодексом, на основании федерального закона.

К недвижимым объектам также можно отнести и другие объекты, отвечающие признакам недвижимости: а) жилые помещения; б) предприятия как имущественные комплексы; в) стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения; г) стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного назначения; д) производственные площадки, индивидуализированные в едином кадастре и имеющие основание, прочно соединяющее площадку с землей, и др Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42 - 45..Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям.

1.2 Правовой режим недвижимости

Недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее (в том числе при отчуждении). Специфический правовой статус этого объекта обусловлен, прежде всего, его первичным характером по отношению к другим видам имущества, его ролью в качестве пространственно-операционного базиса для экономических отношений: «Эффективное функционирование большинства институтов рыночной экономики невозможно без участия тех или иных элементов рынка недвижимости». По этой причине законодатель всегда стремился либо урегулировать отношения в этой сфере наиболее подробно, либо изымал недвижимые объекты из обычного хозяйственного оборота (целиком или только некоторые из них).

Определенное значение для выделения недвижимости в самостоятельную группу недвижимых объектов имеет большой срок их амортизации и значительная рыночная стоимость, которая не снижается с течением времени.

Недвижимость включена в правовое поле в действующем российском законодательстве, прежде всего через нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, и основной после ГК РФ документ в рассматриваемой сфере - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряд подзаконных нормативных актов.

Приоритет закрепления недвижимости как правовой категории над ее физической составляющей подтверждается и тем очевидным обстоятельством, что по действующему на момент написания настоящей статьи законодательству среди других недвижимых объектов законодатель называет некоторые транспортные средства, космические объекты и т.д.

Можно отметить: действительно, недвижимость как явление правового плана изначально зависима от своей материальной природы. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.

ГК РФ в п. 1 ст. 130 относит к недвижимым вещам «...все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...». И только в отношении нетрадиционных объектов недвижимости в качестве ключевого критерия для отнесения к недвижимым указана государственная регистрация («...подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты») Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика. 2014. № 5. С. 38 - 43..

Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве двух терминов: «недвижимость» и «земля». ГК РФ в ст. 130 и Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, т.е. понимают под недвижимостью не только строения, насаждения и пр., но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу.

Однако ГК РФ в ст. ст. 263, 264, 269, 271, 272, 274, 275, 277 эти понятия используются не всегда последовательно: Кодекс оперирует терминами «недвижимость», «недвижимое имущество» для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, т.е. всех недвижимых объектов, кроме земли. Представляется, что словесное совпадение двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который адекватно обозначал бы объекты, связанные с землей.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »));

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

5) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

На основании вышеизложенного можно заключить, что к настоящему времени недвижимость из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов как правовой институт недвижимого имущества трансформировалась в механизм многофункционального назначения, предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, имеющиеся к моменту появления соответствующих норм. При этом приходится признать, что исследуемая сфера в настоящее время освоена правом не в той степени, как это требуется по условиям гражданского оборота.

Глава 2. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства

2.1 Особенности приобретения прав на объекты незавершенного строительства

По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11. С. 29 - 33..

Исходя из п. 1 ст. 55, п. 1, 2 ст. 55.24 ГК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию запрещается его использование (эксплуатация) Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2012 по делу № А40-45587/11-2-305.

Таким образом, «важнейшим для квалификации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества как завершенного является факт приемки этого объекта в эксплуатацию... Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных». На это обращает внимание и судебная практика Определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007..

Указанный критерий является квалифицирующим при разграничении в ст. 25 Закона о регистрации «созданных объектов» недвижимости и «объектов незавершенного строительства». Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 25 указанного Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, т.е. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь, не завершенные строительством объекты являются вновь создаваемым недвижимым имуществом, на которые еще не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство и ранее не устанавливало каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т. п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Несмотря на обновление законодательства о регистрации недвижимости, в литературе обращается внимание на необходимость его дальнейшего совершенствования, в частности решения вопроса о моменте возникновения права собственности при создании объектов недвижимости.

Права на недостроенный или реконструируемый объект недвижимости могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по правилам ст. 25 Закона о регистрации. Это позволяет совершать сделки с таким объектом, в частности заключать договоры купли-продажи. Подчеркнем, что в качестве объекта незавершенного строительства регистрируется здание в целом, а не отдельные помещения в нем. В то же время здание может состоять из помещений, предназначенных для использования в качестве офисов, торговых площадей и проч. Помещения удовлетворяют потребности самого собственника при осуществлении конкретного вида предпринимательской деятельности или служат извлечению дохода путем передачи их по договору аренды. На практике такие помещения не регистрируются в качестве объектов незавершенного строительства до момента ввода здания в эксплуатацию. Если объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, то отдельные помещения в нем - нет. Во-первых, они не обладают необходимой для совершения сделок по их отчуждению степенью индивидуализации. Во-вторых, по окончании строительства (реконструкции) вводится в эксплуатацию и осуществляется приемка здания в целом, а не отдельных его частей (помещений). В-третьих, до окончания строительства невозможна регистрация отдельных помещений в здании. В Концепции содержатся положения о необходимости дополнить ГК РФ нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства, например, предлагается установить следующее: «При долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения». Более того, даже после регистрации права собственности на все здание помещения в нем могут быть проданы только при условии их кадастрового учета и регистрации за собственником права собственности. С этого же момента право собственности на здание как единый объект прекращается. Длительность процесса оформления права собственности на вновь создаваемые и реконструируемые объекты недвижимости и в то же время желание собственника использовать вложенный в объект капитал порождают потребность в распоряжении созданным (реконструированным) объектом или его частями (помещениями) еще до оформления прав на них.

Таким образом, лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ.

2.2 Участие объектов незавершенного строительства в гражданском обороте

Правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного строительства наиболее отчетливо проявляется многообразие взглядов российских юристов на такое явление гражданского оборота, каковым является недвижимое имущество. В зависимости от того, как юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства Гасанов М.М. Правовая природа объекта незавершенного строительства // Налоги. 2011. № 2. С. 21 - 24..

В частности, в условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и фактической нехватки нежилых помещений отдельных категорий особый интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию.

С одной стороны, как верно отмечается в литературе, сам по себе вопрос о способности объектов незавершенного строительства выступать объектом арендных отношений является открытым Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1. С. 2 - 5.. Так, по мнению некоторых ученых, поскольку объекты незавершенного строительства представляют собой вещи, находящиеся в процессе создания, подобного рода объекты не могут полноценно выступать в имущественном обороте и их аренда невозможна, как невозможно пользование еще не созданной вещью Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011.. Сомнения в правомерности передачи в аренду объектов незавершенного строительства, несмотря на их признание в качестве самостоятельного вида недвижимых вещей, возникают также в силу идеи о невозможности извлечения полезных свойств из незавершенной вещи. Но, с точки зрения других юристов, объекты незавершенного строительства вполне способны активно вовлекаться в экономический оборот, в том числе в составе предмета договора аренды, так как это не нарушает чьи бы то ни было права и законные интересы. Исследователи гражданско-правового статуса недостроенной недвижимости отмечают, что при выявлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором, установление арендных отношений допустимо Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. № 4. С. 58 - 63..

Действительно, к недвижимости всегда относились как к товару особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. С одной стороны, указывали на экономические причины (высокая стоимость объектов недвижимости), с другой - подчеркивали их социальную значимость. В силу этого обосновывалась необходимость участия государства в регулировании рынка недвижимости. Такое регулирование заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная процедура призвана обеспечить интересы участников рынка, государства, местных органов власти и других субъектов права. Благодаря этой системе права собственников недвижимости подтверждались государственной регистрацией. Иное толкование п. 2 ст. 455 ГК РФ дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 54). В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения § 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Пленум ВАС РФ сослался на отсутствие в § 7 гл. 30 ГК РФ положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Отметим, что ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли-продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ. В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1.. Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема-передачи, такой договор не может быть признан незаключенным. В соответствии со ст. 555 ГК РФ такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества. Допустимо определять цену за единицу площади или иным образом. Естественно, в первом случае необходимо исходить из площади конкретной, а не ориентировочной. Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет.

Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде - во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению. На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора.

Вместе с тем собственник объекта незавершенного строительства до регистрации права собственности на законченный объект заинтересован в заключении договоров о передаче помещений во владение арендаторов. В одних случаях оформляется договор аренды на срок менее одного года (такие договоры не требуют регистрации), в других заключаются предварительные договоры аренды (на длительный срок), а иногда и те и другие. Обычно в таких краткосрочных договорах оговариваются условия о том, что отделка помещений производится силами и средствами арендатора, поэтому арендная плата за 11 месяцев либо не выплачивается, либо носит символический характер. При рассмотрении исков о признании таких договоров недействительными (из-за отсутствия зарегистрированного права собственности арендодателя на объект недвижимости, несоответствия сданного помещения целям аренды), о взыскании выплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения позиция судов довольно лояльна. В удовлетворении таких исков отказывают, ссылаясь на заключенность или действительность данных договоров. Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. № ВАС-4158/11.

Таким образом, гражданский оборот недвижимости - одна из основных «несущих конструкций» рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает этим требованиям, то он относится к движимому имуществу.

2.3 Осуществление сделок с объектами незавершенного строительства

На сегодняшний день, пожалуй, можно утверждать, что в судебной практике преобладает подход, согласно которому передача в аренду не завершенных строительством объектов принципиально допустима. Так, отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным, ФАС Московского округа посчитал несостоятельным довод об отсутствии объекта аренды на момент заключения договора, исходя из того что арендодатель обладал правом собственности на объект незавершенного строительства и закон не содержит запрета на сдачу в аренду такого имущества Постановление ФАС Московского округа от 18 мая 2004 г. № КГ-А40/3498-04-П.. В другом деле ФАС Западно-Сибирского округа пояснил, что ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду объектов незавершенного строительства, и отверг попытку арендатора освободиться от обязанности вносить арендную плату посредством доводов о том, что процесс строительства арендованного имущества не был завершен и арендатор этим имуществом не пользовался Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2002 г. № Ф04/593-63/А70-2002..

Вместе с тем следует отметить некоторые судебные акты, в которых высказывается прямо противоположный подход, при котором возможность аренды объектов незавершенного строительства отвергается. В частности, ФАС Волго-Вятского округа согласился с выводом нижестоящих судов о том, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества и характеристики, не могут признаваться объектами аренды. Признавая, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, суд тем не менее посчитал, что изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть квалифицирован как незаключенный Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. № А17-1012/2007.. К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа, который указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.

Нельзя не указать на естественные юридические препятствия к заключению договоров аренды объектов незавершенного строительства. Так, достаточно очевидно, что договоры аренды объекта, право собственности на который вразрез с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировано, являются недействительными по ст. 168 ГК РФ. Более того, до момента государственной регистрации права собственности на такой объект невозможно говорить о юридическом существовании самого незавершенного строительства как недвижимой вещи. Преградой к обременению недостроя правами арендаторов выступают градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, экологические архитектурные и прочие нормативные требования, предъявляемые к строящимся и эксплуатируемым объектам недвижимости. Если договор аренды предполагает использование арендованного недостроя по назначению, которое данный объект приобретет лишь после ввода в эксплуатацию (т.е. после осуществления всех необходимых по закону контрольных процедур), то такой договор аренды также должен признаваться недействительным по ст. 168 ГК РФ как противоречащий, в частности, норме ст. 9.5 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Если объект незавершенного строительства технически учтен и право собственности на него в соответствии с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в установленном порядке зарегистрировано, принципиально возможно обременение такого права договором аренды, предполагающим использование арендованного имущества в соответствии с установленными градостроительными, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, экологическими, архитектурными и иными нормами. Такой вывод видится соответствующим не только букве закона, юридически признающего объекты незавершенного строительства в качестве оборотоспособных недвижимых вещей, но и адекватным задачам наделения участников имущественного оборота максимальной степенью договорной свободы, привлечения инвестиций в строительство и в конечном счете общего укрепления экономики страны.

При передаче в аренду недвижимой вещи, создание которой не окончено, существует риск того, что в случае спора суд посчитает договор аренды незаключенным, опираясь на доводы о том, что: а) в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды и б) не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения и фактически невозможно определить цели его использования арендатором Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1..

С предварительными договорами ситуация оказывается более сложной, причем одинаковые недостатки присутствуют в предварительных договорах как купли-продажи, так и аренды. Такие договоры, заключаемые на различных стадиях строительства объектов недвижимости, широко распространены. С экономической точки зрения это объясняется нехваткой собственных средств у застройщика и невыгодными условиями банковского кредитования. Оптимальным решением является привлечение инвесторов, которые в будущем должны стать собственниками (или арендаторами) объекта недвижимости, а точнее, помещений в нем. Использование в этих случаях конструкции предварительного договора имеет существенные недостатки, так как заключение данного договора, если обратиться к буквальному смыслу норм ГК РФ, порождает не обязательства сторон (передать вещь в собственность, передать деньги), а только их обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи.

В то же время стороны по такому предварительному договору стремятся осуществить передачу денег от будущего покупателя к продавцу, передать помещение во владение будущего покупателя (арендатора) для осуществления отделки помещения за счет своих средств и в соответствии с потребностями приобретателя. Эта необходимость возникает на стадии готовности к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано. Поскольку подобные отношения выходят за рамки правового регулирования, стороны оформляют передачу денег путем использования таких инструментов, как, например, обеспечительный залог денег, а помещение передается, как указывалось выше, по краткосрочному договору аренды. Такая конструкция представляется неудачной, поскольку не соответствует сути предварительного договора. Именно поэтому стороны оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1696/11, неисполнением Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1693/11..

Сегодня встречаются попытки вывести денежные средства должника путем заключения договоров аренды недостроенных объектов. В одних случаях это приводит к банкротству и ущемлению прав кредиторов такого арендатора, в других таким образом удается создать видимость долга, что позволяет арендодателю иметь ряд преимуществ перед другими кредиторами, суммы требований которых меньше. Используя конструкцию предварительного договора для отношений, складывающихся по поводу купли-продажи или аренды недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течение какого срока этот договор будет действовать и какие последствия наступают в случае истечения срока. Законодатель предоставляет сторонам право самим определить, не позднее какого срока должен быть заключен основной договор.

Однако эта норма не является императивной, и стороны могут не согласовывать данный срок. Он не является существенным условием предварительного договора. При отсутствии срока договор будет действовать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Неправильное указание срока может приводить к оспариванию предварительных договоров. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность инвесторов, заключающих подобные соглашения. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, должен быть достаточно определенным для того, чтобы реализовать предусмотренное действующим законодательством правило о понуждении к заключению договора в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство не препятствует совершению сделок с объектами незавершенного строительства. Имеется ряд судебной практики по вопросам распоряжения объектами незавершенного строительства, а также богатая нормативная база, регулирующая вопросы различных видов сделок с объектами незавершенного строительства. Однако слишком широкое применение положений, направленных на включение в оборот недостроенных объектов недвижимости, может способствовать и недобросовестн

Заключение

Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.

Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.

В ст. 130 ГК РФ законодатель помимо прямого перечисления относимых к недвижимости объектов указывает, что к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Указанная формулировка носит сугубо оценочный характер, не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь, что вызывает трудности у правоприменителя и влечет за собой противоречивую судебную практику в части определения несоразмерного ущерба назначению объектов при перемещении.

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.

1. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.

2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

3. Создание или реконструкция здания (сооружения).

Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».

Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируется и обновляется, чему в немалой степени способствует и сам рынок недвижимости, который в свете экономических преобразований последних лет занимает лидирующее положение в сфере оборота имущества.

Список использованной источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015), (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015), (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

7. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

8. Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. № ВАС-4158/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

9. Постановление ФАС Московского округа от 18 мая 2004 г. № КГ-А40/3498-04-П // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

10. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2002 г. № Ф04/593-63/А70-2002 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

11. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. № А17-1012/2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

12. Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1696/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

13. Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1693/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

14. Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2012 по делу № А40-45587/11-2-305// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

15. Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

16. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - № 5. - С. 4 - 30.

17. Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1.

18. Гасанов М.М. Правовая природа объекта незавершенного строительства // Налоги. 2011. № 2. С. 21 - 24.

19. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 22 - 25.

20. Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: Учеб. пособие. М., 2010.

21. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1. С. 2 - 5.

22. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 - 12.

23. Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. № 4. С. 58 - 63.

24. Микрюков В.А. О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды // Адвокат. 2013. № 4. С. 46 - 50.

25. Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства / З.К. Мустафина // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 42 - 45.

26. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11. С. 29 - 33.

27. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 - 12.

28. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. - 559 с.

29. Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011.

30. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 43 - 44.

31. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42 - 45.