Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

Стоит обратить внимание и на само определение «добросовестность». Моргунов С. В., что использование данного термина различно в разных трактовках - так п. 2 ст. 6 ГК: «общее мерило поведения субъектов гражданских правоотношений», а вот, что даёт ст. 10 ГК - «один из критериев, определяющих возможность предоставления защиты осуществляемому праву» и другие примеры. На этом основании С. В. Моргунов трактует понятие, добросовестность, по ст. 302 ГК: «неосведомлённость приобретателя о неуправомоченности отчуждателя».

По своему трактует данное понятие и К. И. Скловский, который говорит, что добросовестность есть некое состояние воли самого лица, характеризующимся извинительным неосведомленностью объективных препятствий к достижению преследуемой юридической цели, а именно приобретение частного права. Е. М. Тужилова-Орданская даёт своё определение: «добросовестность приобретателя - такое состояние лица, когда оно по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность»46.

«Добросовестный приобретатель в России - это лицо, которое не знало и не должно знать о том, что отчуждатель имущества не управомочен на его отчуждение».

Также стоит обратить внимание, на такой критерий, как «момент добросовестности». У этого понятия нет точной формулировки, так И. В. Аксюк говорит о том, что «добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности предполагает достаточным наличие «доброй совести» только на момент получения вещи».

В свою очередь В.С. Жабреев отмечает, что добросовестность должна быть в момент отчуждения вещи.

Согласно Гражданскому Кодексу ст. 302, суть которого в том, что момент добросовестности у приобретателя устанавливается временем заключения, его временем исполнения при наличии обеих сторон. Но стоит иметь в виду, что данное правило приоритет именно на добросовестном приобретении движимых вещей.

Кроме того, что необходимо иметь наличие юридических фактов, законодательство РФ предлагает возможность - добросовестного приобретения недвижимости исходя из того: собственник утратил обладание вещью по своей воли или помимо неё.

Так, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, то добросовестное приобретение недвижимого имущества исключается. Прямо противоположная ситуация, если выбыла вещь по воли собственника, то становится возможным добросовестное получение недвижимой вещи в его собственность.

Чтобы именовать лицо добросовестным приобретателем недвижимости, он должен быть владельцем. Он может быть:

- «незаконным приобретатель-владелец», то есть лицо утратило правомочие владения;

- «незаконный приобретатель», то есть лицо-собственник всё ещё владелец недвижимого имущества, но в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним числится совершенно другой субъект;

- собственник зафиксирован в ЕГРП, но не имеет права правомочия.

Таким образом, вышесказанное на тему добросовестного приобретения недвижимого имущества по договору с неуправомоченным отчуждением даёт право полагать, что законодательство Российской Федерации и её непосредственная практика имеют обдуманный баланс интересов между собственником и добросовестным приобретателем. Приобретатель считается добросовестным, когда при приобретении недвижимости не имел ни малейшего понятия о том, что отчуждатель не является управомоченным на отчуждение. Добросовестный приобретатель становиться владельцем недвижимого имущества сразу после вещного договора.

Один из главных вопросов - это вопрос об определении момента приобретения права собственности. Так, в российской цивилистике данная проблематика является достаточно дискуссионной. Согласно п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - в настоящее время данное постановление не действительно - по нему, добросовестный приобретатель - собственник с момента отказа судом в удовлетворении иска прежнего собственника виндикации и регистрации первого в качестве собственника.

По мнению профессора Г. А. Гаджиева, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ ОТ 21 апреля 2003 г. № 6-П: добросовестный приобретатель является им с момента вынесения судебного решения в его пользу49. Иная точка зрения у Д. О. Тузова, который также опирался на данное Постановление: «… учитывая, что право на вещь, принадлежащее добросовестному приобретателю, не зависит от каких бы то ни было иных прав на ту же вещь и, более того, противопоставляется им в виндикационном процессе, думается, что добросовестный приобретатель рассматривается законом в качестве собственника спорной вещи с момента её приобретения, и именно в силу этого в отношении его не возможна её виндикация»50.

Таким образом, в связи с существующей модели добросовестного приобретения недвижимого имущества гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимость по договору с неуправомоченным отчуждателем по законодательству Российской Федерации состоит из следующих юридико-фактических элементов:

- государственная регистрация третьего лица в роли управомоченного на дальнейшее владение недвижимого имущества по воле самого собственника;

- заключение обязательного договора;

- заключение вещного договора добросовестным приобретателем с неуправомоченным отчуждателем;

- государственная регистрация правы собственности.

Заключение

В бакалаврской работе уточнено понятие «недвижимого имущества», дана общая характеристика гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество, рассмотрены порядок государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве России и возникающие с этим правовые проблемы. В ней содержится анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству, рассмотрена гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником, рассмотрен порядок приобретения недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя.

На взгляд автора выпускной квалификационной работы выполнены все поставленные задачи, а именно:

* исследовано понятие и признаки объектов недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации и определено их соотношение;

* выявлены сущность и дана классификация юридических конструкций возникновения права собственности на недвижимое имущество, определено в ней место гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору;

* выявлены основные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником, для чего рассмотрено место и значение в ней вещного договора и государственной регистрации соответствующего права;

* исследована структура гражданско-правовой конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с неуправомоченным отчуждателем;

* сопоставлены выявленные элементы юридических конструкций иммобилиарного права России в доктринальном, правоприменительном и нормативном аспектах, выявить их преимущества и недостатки.

Рассмотренный материал в бакалаврской работе позволяет сделать следующие выводы.

1.Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору применительно к праву РФ может быть представлена как существующая в рамках действующего правового регулирования модель, состоящая из последовательности трех основных юридико-фактических элементов: обязательственного договора, в силу которого у отчуждателя возникает обязанность передать недвижимую вещь и право собственности на нее приобретателю (а у последнего - корреспондирующее этой обязанности право); вещного договора, являющегося частью исполнения обязательства и представляющего собой соглашение о переходе соответствующего права; и наконец, государственной регистрации возникновения права собственности.

Правоотношения по поводу приобретения права собственности на недвижимое имущество являются имущественными отношениями, опосредующими перемещение экономических благ.

2. Правовая регламентация отношений, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество, имеет важное социально- политическое значение.

Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество, способствует вовлечению в экономический оборот объектов недвижимости как средства обеспечения различных обязательств, опосредующих товарообмен, наконец, в большей степени позволяет обеспечить защиту интересов участников этого оборота.

3. Современное российское законодательство, направленное на регулирование отношений собственности, не лишено противоречий. Так, нет необходимой четкости в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество. Отсутствует ясность и в определении момента возникновения права собственности на недвижимость.

4. Отсутствие четкости гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору естественным образом ведет к ее неоднозначной трактовке российскими судами.

5. Необходимо констатировать, что, несмотря на довольно большой интерес цивилистики к проблемам приобретения права собственности на недвижимое имущество, ряд вопросов еще требует своего решения. Так, малоизученными в России являются вопросы теории вещного договора и его места в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество. Не нашли должного отражения в юридической литературе и вопросы т. н. добросовестного приобретения права собственности на недвижимость.

Эти и другие недостатки и противоречия в законодательстве позволяют утверждать о необходимости его дальнейшего совершенствования правотворческой деятельности.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-

ФКЗ)//http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 28.03.2017)//Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru

6. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001.

7. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» // СЗ РФ от 28 июля 2008 г.

№ 30 (часть I) ст. 3597.

8. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 16 июня 2003 г. № 24 ст. 2244.

9. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(редакция закона 122-ФЗ от 03.07.2016 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2017)//Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru

10. Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»

// СЗ РФ от 29 декабря 2008 г. N 52 (часть I) ст. 6366.

11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная на заседании Совета под председательством Президента РФ 7 октября 2009 года // http://www.privlaw.ru/vsinfo8.html 19 февраля 2010; 19:19.

Литература:

12. Абрамова M. В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юристъ. -2002. № 4. С. 10-14.

13. Аксюк И. В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. № 3. С. 67-72.

14. Аксюк И. В. Основание и способ приобретения права собственности при отчуждении имущества //Юрист. 2007. № 3. С. 26-29.

15. Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 224 с.

16. Алексеев С. С. Избранное. -М.: «Статут», 2003. 480 с.

17. Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма. 2007. - 240 с.

18. Афанасьева И. В., Кузнецова М. Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства//Нотариус. 2004. № 2. С. 7-11.

19. Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.

20. Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота Скловский К. И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10.

21. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. -М.: Статут, 2005. 797 с.

22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд.-М.: Статут, 2005. 842 с.

23. Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. - М.: Статут, 2013.

24. Гражданское право: учеб. / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин и др.; под общ. ред. С. С. Алексеева. М.: ТК Велби; Екатеринбург: Институт частного права, 2007. - 480 с.

25. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1 / С. С. Алексеев, И. 3. Аюшева, А. С. Васильев и др.; под общ. ред. С. А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010. - 640 с.

26. Грудцына Л. Ю. Справочник риелтора. М.: Эксмо, 2006. - 271 с.

27. Жабреев В. С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург. 2005. -215 с.

28. Иванова 3. Д. Юридические факты и возникновение субъективных прав граждан // Советское государство и право. 1980. № 2. С. 31-39.

29. Кияшко В. А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве//Журнал российского права. 2004. № 11 С. 61- 65.

30. Козлова Е. Б., Копыстыринский Е. А. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» (постатейный). -М.: Издательство РИОР:ИНФРА-М, 2005. 204 с.

31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского. М.: Юристъ, 2006. - 941 с.

32. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный).Изд. 2-е, перераб. и доп. / Отв. ред. Ткач А. Н. М: ЗАО Юстицинформ, 2006. -312 с.

33. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», Редакция журнала «Хозяйство и право», 1995. - 480 с.

34. Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. (по испр. И доп. 8- му изд.. 1902). 3-е изд., испр. М.:Статут, 2003.

35. Ожегов С. И. и Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., доп. - М.: ООО «А ТЕМП», 2007. - 944 с

36. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В трех томах. Т. 1

/ Под ред. и с предисловием В. А. Томсинова. М.: Издательство «Зерцало», 2003. - 768 с. (Русское юридическое наследие).

37. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров\ Ин-т законодат. и сравнит, правоведения. М.: Статут, 2008. - 731 с.

38. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. -М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.

39. Скловский К И. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения // Хозяйство и право. 2001. № 8. С. 123- 128.

40. Скловский К. И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 77-86.

41. Скловский К. И. Передача права и обязательство // Вестник ВАС РФ. 2008. № 7. С. 6-15.

42. Скловский К. И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 79-94.

43. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут, 2008. - 922 с.

44. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. -223 с.

45. Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004.

46. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. Лит., 1991. 239 с.

47. Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С. 88-94.

48. Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. -- М.: Издательство «Юрлитинформ», 2007. 248 с.

49. Тузов Д. О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. №8. С. 54-79.

50. Тузов Д. О. Отчуждение имущества неуправомоченным лицом: вопросы юридической квалификации договора // Законодательство. 2003.

№6. С. 15-21.

51. Тузов Д. О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2007. № 1.С. 4-17.

52. Тузов Д. О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007.-206 с.

53. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. - 429 с.

54. Флейшиц Е. А. Обязательства из причинения вреда и из неосновательного обогащения. Москва: Государственное издательство юридической литературы, 1951.-240 с.

55. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1.

-- М.: Статут, 2005. 461 с. (Классика российской цивилистики).

56. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. - М.: Статут, 2005. 462 с. (Классика российской цивилистики).

57. Эрнандо де Сото. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире / Пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004. - 272 с.

Размещено на Allbest.ru