Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Возникновение права собственности на недвижимое имущество по законодательству России

1.1 Понятие недвижимого имущества

1.2 Общая характеристика гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве России и возникающие с этим правовые проблемы

Глава 2. Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

2.1 Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником

2.2 Приобретение недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность исследования. Недвижимое имущество на протяжении сознательной истории человечества определяло и сегодня определяет и благосостояние того или иного человека, и являлась и является весьма удобным средством инвестирования. С помощью недвижимости люди могли пользоваться её как предметом залога, который в свою очередь знаменовал о некой необходимости правильного правового регулирования.

Недвижимость имеет большое значение и для государства, поскольку, как пишут российские исследователи, «недвижимость для государства - это территория, на которую распространяется его власть, в определенном смысле его юрисдикция». 1

Положение недвижимости в ряду иных объектов гражданского оборота довольно специфическое; эта специфичность проявляется по сравнению с правовой регламентацией оборота большинства движимых вещей». 2

В силу своей высокой стоимости и ликвидности недвижимость считается удобным средством инвестирования граждан и юридических лиц, поэтому крайне необходимо со стороны государства адекватное правововое регулирование. Ибо недостатки регулирования в этой сфере правотношений способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов недвижимости в «мертвый капитал и неиспользуемые активы».3

Заметим, современное российское законодательство в указанной сфере не лишено противоречий.

Правоотношение по вопросу приобретения права собственности на недвижимость причисляются к понятию имущественных отношений, которые в свою очередь опосредуют перемещением экономических благ. Так как на недвижимое имущество стоимость довольно высокая, то считается, что недвижимость является вполне удобным средством инвестирования лиц, а также довольно часто недвижимое имущество используется в качестве залога.

«Данные обстоятельства свидетельствуют, пишет Эрнандо де Сото, о необходимости правового регулирования, недостатки которого способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов недвижимости в «мёртвый капитал и неиспользуемые активы»»4.

В связи с данным изложением, необходимо сказать, что законодательство Российской Федерации имеет ряд изъянов. Например, в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество отсутствует определённая ясность, та же проблема и с правом на имущество, подлежащие государственной регистрации.

Возникает множество вопросов в связи с добросовестным приобретением права собственности по договору с неуправомоченным отчуждателем. Так, данный вид приобретения права собственности в большинстве случаев ориентирован исключительно на движимое имущество, так как имеют связь именно с фактом приобретения и утраты владения недвижимостью.

До сих пор, как нам думается, нет всеобъемлющего представления в законодательстве о нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Немало важным является, что в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору отсутствует внятная трактовка, которая впоследствии ведёт к неоднозначному толкованию правоприменительными органами.

Острый вопрос и в квалификации российскими судами объектов недвижимого имущества. То есть необходимо разработать конкретные рекомендации по истолкованию, а также их применению самого законодательства о недвижимости.

Также имеется ряд расплывчатостей в вопросе о том, когда считать возникновение права собственности на недвижимое имущество. Более того в нашем законодательстве вопрос о добросовестном приобретении права собственности по договору с неуправомоченным отчуждателем рассмотрен в полной мере только с движимым имуществом.

То есть мы видим ряд недостатков и даже противоречий в законодательстве Российской Федерации, исходя из данной проблематики, мы имеем множество работ, которые посвящены данной проблемы. Они не только показывают на те или иные недостатки, а также предлагают ряд решений данных вопросов.

Высокий интерес вызван к проблеме - совершенствования правовой регламентации взаимоотношений в структуре оборота недвижимого имущества. Отдельного и особенного внимания будет удостоена проблема изучения вещного договора, также будет рассмотрен вопрос о самом понятии недвижимого имущества, его природа, характеристика, особенности, категории, значении государственной регистрации прав на недвижимость.

Таким образом, видно, что данные проблемы актуальны как никогда.

Объект исследования являются общественные отношения, завязывающиеся в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество по договору, регулируемые законодательством России.

Предметом исследования является гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору (с собственником, и с неуправомоченным отчуждателем), и её основные элементы.

Цель работы заключается в анализе договорных гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по законодательству России; выявлении их основных элементов и специфики.

Для достижения поставленной цели представляется необходимым решение следующих задач:

* исследовать понятие и признаки объектов недвижимого имущества, а также определить их соотношение по законодательству Российской Федерации;

* выявить сущность и дать классификацию юридических конструкций возникновения права собственности на недвижимое имущество, определить в ней место гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору;

* выявить основные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником;

* определить место и значение в юридической конструкции приобретения права собственности вещного договора и государственной регистрации соответствующего права;

* исследовать структуру гражданско-правовой конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с неуправомоченным отчуждателем.

Методология и теоретическая основа исследования. При написании данной работы были использованы логический и формально-юридический методы, методы сравнительно-правового анализа, юридического конструирования и другие методы научного исследования.

В ходе подготовки настоящей выпускной квалификационной бакалаврской работы её автор опирался на важнейшие законы и нормативно-правовые акты; это - Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая) со всеми редакциями, Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001, Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(редакция закона 122-ФЗ от 03.07.2016 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2017), Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»//СЗ РФ от 29 декабря 2008 г. N 52 (часть I) ст. 6366 и многие другие.

Автор бакалаврской работы опирался в своих рассуждениях на комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (постатейный), к Гражданскому кодексу Российской Федерации и др.

Теоретическую основу исследования составляют труды таких авторов, как: Абрамова M. В., Аксюк И. В.,Алексеев В. А., Алексеев С. С., Афанасьева И. В., Белов В.А., Брагинский М. И., Волочай Ю. А., Грудцына Л. Ю., Жабреев В. С., Иванова 3. Д., Кияшко В. А.,Кузнецова М. Н.,Победоносцев К. П.,Суханов В. В., Скворцов О. Ю., Скловский К. И., Степанов С. А., Суханов Е. А., Тужилова-Орданская Е. М., Тузов Д. О., Флейшиц Е. А., Шершеневич Г. Ф. и др.

Одни из них занимались вопросами о приобретении права собственности на недвижимое имущество; другие - вопросами о вещных прав, о праве собственности; третьи - в своих работах особое внимание уделяли проблемам правового режима недвижимого имущества и приобретение прав на него.

Констатируя, что по проблемам, рассматриваемым в бакалаврской работе, создан громадный пласт цивилистикой литературы, всё же надо заметить, что вопрос о теории вещного договора и непосредственно его место в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимость изучен недостаточно. Немного работ в российской юридической литературе, по нашему мнению, и по вопросам добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Глава 1. Возникновение права собственности на недвижимое имущество по законодательству России

1.1 Понятие недвижимого имущества

право собственность недвижимый имущество

Для того чтобы приступить к рассмотрению главных вопросов стоит обратить внимание на ключевые понятия. И один из них - понятие недвижимого имущества. Как это понятие определяется в нашем Гражданском кодексе? Понятие недвижимого имущества по ГК РФ п. 1 ст. 130 трактуется следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»5.

Профессор С. А. Степанов отмечает, «российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе… и недвижимых вещей по закону».6

Но данное определение не учитывает такие недвижимые имущества, как: асфальтовое покрытие, автомобильные дороги, тротуары, железобетонные заборы, бетонированные площадки, железнодорожные пути, их части, пляжи как гидротехнические сооружения, водонапорные башни и другие. Хотя данные объекты в судебной практике причисляются как раз к объектам недвижимого имущества, отмечает Ю. А. Волочай в своей монографии «Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии».

Та же проблема относиться к искусственно созданным территориям, таким, как - созданный участок суши на водной поверхности. Так, они могут быть зарегистрированы как гидротехническое сооружение или как искусственный остров, который впоследствии будет признан земельным участком.

Весьма трудно разобраться в правовом регулировании отношений, которые непосредственно связаны с недвижимым имуществом, но на это имеются две важные проблемы: «1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав»7.

То есть уже на стадии определения понятия «недвижимость», возникает ряд вопросов, которые тесно связаны с проблемами государственной регистрации. К. И. Скловский, пишет: «Если в силу ст. 219 ГК право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, то до сих пор соответствующий объект невозможно считать недвижимостью»8.

Немного по-другому считают Е. Б. Козлова и Е. А. Копыстырский, Л. В. Лапач, Е. Ю. Ширинская. Данные авторы уверяют, что, так как это объект именно гражданских прав, соответственно земельный участок будет являться недвижимостью сразу после кадастрового учёта.

«Думается всё же, пишет С. А. Степанов, что объекты, удовлетворяющие признаками недвижимости, в силу одного лишь этого факта являются недвижимыми (другое дело, что собственник в данном случае с точки зрения формального регистрационного права является ограниченным в праве распоряжения этим объектом)»9.

Согласно законодательству РФ к недвижимости относятся следующие объекты, прямо перечисленные в определении, т.е. является земельным участком, участком недр, или объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Но как, мы заметили ранее, по этим двум критерием мы не можем отнести вышесказанные примеры. Нет и конкретных определений в законодательстве, что такое здание, объект незавершенного строительства и т.д. То есть, к примеру, объект незавершенного строительства может вполне спокойно именоваться - сооружением. Кроме того, в нашем мире развитие современной технологии растёт с молниеносной скоростью. Так, сейчас, можно без какого-либо ущерба «переносить» один и тот же объект в любое другое местоположение.

Из этого можно сделать вывод, что объект может быть признан недвижимостью, если это земельный участок или участок недр без установления каких-либо признаков. Все другие объекты, независимо от их именований, должны быть непосредственно связанны с землёй, чтобы их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Данный вопрос перед собой ставил и С.А. Степанов, который пишет:

«При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости».

Что касается объектов, которые прочно связанны с землёй, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то в законе имеется уже два критерия, которые выделяют данную недвижимость среди совершенно других объектов. Эти два критерия имеют следующую специфику:

- прочная связь с землёй;

- невозможность её перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Данные критерии, во-первых, носят исключительно оценочный характер, а, во-вторых, критерии близко взаимосвязаны друг с другом. Это предположение рассматривалось не один учёным, так многие из них занимались данной проблематикой: С. А. Степанов, М. В. Абрамова, А. Р. Кирсанов.

Следует помнить, что современные технологии позволяют в считанные дни перенести то или иное здания без какого-либо ущерба, данное замечание подчеркивается многими современными правоведами. «Тем не менее, следует заметить, что сам законодатель отнюдь не исключает возможности перемещения подобных объектов, коль скоро им делается оговорка о несоразмерном ущербе назначению недвижимых вещей именно при их перемещении. Вместе с этим представляется, что указанный критерий следует трактовать также и в аспектах нецелесообразности, в том числе экономической, наличие риска разрушения недвижимой вещи в результате её перемещения».

В литературе предлагает рассмотрение не только этих двух критериев, но и некие дополнения к ним. Например, О. Г. Ломидзе говори, чтобы определить неразрывную связь с землей следует использовать такое понятие, как значительная стоимость самих объектов. А вот, М. В. Абрамова предлагает вместо второго критерия - «невозможность перемещения без соразмерного ущерба назначению имущества» употреблять другой критерий «невозможность изъятия из привычной среды эксплуатации и использования без несоразмерного ущерба назначению»12.

Но данное предложение «не работает» с недвижимым имуществом по природе вещей, более того этот критерий становиться неприменимым, так как при перемещении объекты не изымаются из привычной среды эксплуатации.

То есть мы видим, что главным критерием недвижимости - это установленная связь с землёй. Но на практике, этих критериев оказывается мало, так, вышеизложенный пример, вполне может быть признан недвижимостью.

Безусловно, данная проблема не новая; Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»13.

Таким образом, на современном этапе развития гражданского права необходимы более конкретные критерии для определения признака неразрывной связи с землей или расшириться представления в законодательстве, что такое недвижимость.

1.2 Общая характеристика гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем преступить ко второму параграфу, следует определить термин «конструкция», по толковому словарю С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой: «Конструкция - состав и взаимное расположение частей какого- нибудь построения, сооружения, механизма»14.

Данное толкование хоть и приемлемо в юриспруденции, но как отмечает сам профессор С. С. Алексеев: «в юриспруденции слово «конструкция» понимается в общем в том же самом смысле, что и в технике, в материальном производстве, в инженерном деле, т.е. как типовая схема и принципы действия»15.

Другой профессор, А. Ф. Черданцев, говорит о том, что юридическая конструкция - это как некая идеальная модель для того, чтобы урегулировать правами общественных отношений. Профессор подразделяет их: нормативные и теоретические.

Н. Н. Тарасов трактует, что нормативные юридические конструкции первоначально являются «органическим содержанием» права, в то время как теоретические конструкции могут подвергать рассмотрению как их собственные модели. Таким образом, исследователь делает вывод о том, что легче рассматривать теоретическую конструкцию, как некую копию правовой действительности, как юридическая конструкция поглощает только сущностные признаки правового явления.

Следует обратить внимание, что юридическая конструкция должна основываться на основах действующего законодательства, должна признавать основные общепризнанные постулаты доктрины. Юридическая конструкция должна стремиться вобрать в себя такие качества, как: должна стремиться к внутренней непротиворечивости, а также к простате самой конструкции; иметь универсальность.

Таким образом, можно сказать, что в широком понимании конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество, это «целостная, внутренне непротиворечивая универсальная модель приобретения соответствующего вещного права, находящаяся в единстве с основами действующего законодательства и доктрины»16.

У юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимость имеются свои структурные элементы. Они, как правило, имеют свои юридические факты, состав которых соответствует аспекту - основание возникновения права собственности. Данное понятие имеет два вида трактовки: это реальное обстоятельство или его совокупность, связывающий законом наступление юридически существенных результатов; это та самая юридическая конструкция, в сферу которой входят «гражданско- правовая конструкция основания возникновения права собственности».

Для того, чтобы «запустить» процесс возникновения права собственности на недвижимость должен быть вызван рядом юридических факторов. Как отметил О. А. Красавчиков, факты - это незавершённый состав потенциального юридического, они могут раскрыться только «при замкнутой цепи совокупности»17. До тех пор, факты не имеют юридического контекста, потому что они ничего не вызывают.

Исходя из вышеизложенного, отсутствие одного из элементов влечет за собой незавершенный процесс для основания возникновения правоотношения собственности.

Совестно с определением - основание возникновения права собственности, также используется «способ» возникновения права собственности.

Ряд учёных по-разному трактуют данный термин. Наиболее объективное определение - способ - это есть «последовательность, взаиморасположенность определённых юридико-фактических обстоятельств, с которыми закон связывает наступление юридически значимых последствий, имевших место в момент возникновения правоотношения собственности, это его возникновение в динамике: единство юридических фактов, и способа образует основание возникновения права собственности - это структурирующий признак его основания»18.

Таким образом, можно сделать вывод, что структурные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимость и есть юридические факты, которые в свою очередь учитывают понимание способа приобретения права собственности как их определённой последовательности, «гражданско-правовую конструкцию приобретения права собственности на недвижимое имущество можно представить как существующую в рамках действующего правового регулирования модель, состоящую из последовательности юридических фактов, необходимых и достаточных для возникновения права собственности на недвижимое имущество у его приобретателя»19.

Стоит обратить и на классификацию оснований возникновения права собственности. К примеру, К. П. Победоносцев употреблял такой критерий, как наличие преемства «и сообразно этому выделял производные способы приобретения собственности и в историческом смысле предшествующие, но все более уступающие им первоначальные»20.

Традиционно в гражданском праве выделяют следующие критерии: первоначальные и производные. К первому понятию, первоначальный способ приобретения права собственности причисляют, как правило: «создание вещи, переработку, обращение в собственность общедоступных вещей, приобретение права собственности на бесхозяйственное имущество, находку, клад, приобретение права собственности на самовольную постройку»21 и т.п.

К производному способу приобретения права собственности причисляют: «национализацию, приватизацию, приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации, обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам, конфискацию, выкуп недвижимости в связи с изъятием земельного участка, выкуп бесхозяйственно содержимого недвижимого имущества, выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ним, прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, приобретение права собственности по сделке, в порядке наследования, а также при установлении режима имущества супругов»22.

Но не стоит опираться на данную классификацию, так как она имеет ряд недостатков, так например, в современном юридическом мире нет вещей, не принадлежащих никому, говорит Д. И. Мейер. Некоторые авторы вообще говорят о том, что стоит отказаться от данной классификации, а уделить больше вниманию делению способов приобретения права собственности. Так профессор Е. А. Суханов пишет, что приобретение права собственности подразделяется на общие и специальные. Где специальные - это «например, аренда государственных предприятий, преобразование государственных предприятий в акционерные общества, реквизиция, сбор налогов и пошлин» и другие.

Исходя из вышесказанного, стоит отметить, что по общему правилу основания возникновения права собственности на недвижимость вбирает в себя несколько юридических фактов. Хотя обыденно в юридическом составе приобретения права собственности на недвижимость имеется всего лишь один факт, который доминирует над остальными. З. Д. Иванова замечает, «во всяком фактическом составе имеется главный факт, определяющий получение гражданином соответствующего субъективного права»24. То есть этот доминирующий юридический факт отвечает главному конструктивному элементу модели приобретения права собственности на недвижимое имущество.

О.А. Красавчиков говорит о том, что эта самая главная юридическая модель возникновения права собственности на недвижимость должна быть применена только в качестве методологической основы при классификации гражданско-правовых конструкций возникновения права собственности на недвижимость.

Что касается непосредственно модели приобретения права собственности на недвижимое имущество, то наиболее распространенными являются юридические составы, в котором главный юридический факт - действия людей, которые бывают либо правомерными, либо неправомерными. Последнее это - модели приобретения права собственности, связанные с противоправными действиями.

К правомерным действиям относятся юридические акты(приватизация, национализация, прекращение права собственности на имущество, не принадлежавшее физическим, юридическим лицам, а также муниципальным образованиям) и юридические поступки (например, создание недвижимого имущества, завладение недвижимого имущества).

И последнее: к гражданско-правовым конструкциям приобретения права собственности на недвижимость по сделке необходимо отнести и юридические составы, где базис на сделках по отчуждению имущества, то есть такие сделки, которые связаны со вступлением в члены отвечающего потребительского кооператива.

По российской гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору требуется заключение обязательного договора. «Тем не менее представляется, что поименованные в указанной статье обязательственные договоры не являются основаниями

возникновения права собственности в тесном смысле этого слова, поскольку лишь части правопорождающего юридического состава»25.

А что такое «обязательство»? Д. И. Мейер так определил:

«Обязательством называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право действие другого лица»26. Или, вот, определение Г. Ф. Шершеневич: «такое юридическое отношение, из которого обнаруживается право одного лица на известное действия другого определённого лица»27.

Согласно традиционной доктринальной конструкции обязательства на основании у кредитора завязывается право требования, которое направлено к лицу обязанному, о совершении/несовершении определённых действий, где находится объект обязательства.

Так же не сложилось единое мнение по такому понятию - исполнение. По мнению Г. Ф. Шершеневича, юридический факт, соединяющий получение права собственности, это и есть передача как представление одним лицом другому обладания вещью с намерением перенести право собственности. «Сделка создаёт обязательное отношение, которое влечёт за собою, хотя и не необходимо, вещное отношение вследствие передачи. Силою сделки создаётся обязанность передать, силою передачи переноситься право собственности»28.

Иной точки зрения придерживается Е. А. Флейшиц, «сделка, как передача вещи, всегда совершается для реализации другого, ранее существовавшего между сторонами правоотношения, для исполнения обязательств, возникших из закона, из административного акта, из ранее совершённой сделки»29.

Исходя из вышесказанного, существование вещного договора воспринимается как разновидность распорядительных сделок, сделок исполнения.

Проблему вещного договору затрагивали многие известные ученые: Синайский В. И., Чеговадзе Л., Д. О. Тузов.

Итак, исходя из анализа доступных нам исследований, можно сделать следующие выводы: вещный договор рассматривается как соглашение. Под вещным договором понимается передача имущества, неразрывно связывающая с передачей права собственности на эти вещи, при этом договор уже заключен, но не вещь не передана; «считается, что между заключением договора и возникновением порождаемого им вещного права отсутствует разрыв во времени»30; вещный договор заключается не во исполнение обязательства, а «самим фактом своего создания порождает у контрагента вещное право»31.

Согласно, законодательству, а также доктрине гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимость по договору Российской Федерации необходимо три основные юридико- фактических элемента: непосредственно сам договор, вещный договор и государственная регистрация.

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по законодательству России и возникающие с этим правовые проблемы

Правовая деятельность по государственной регистрации прав собственности на недвижимость вытекает из сущности самой частной собственности, из возможности управлять ею. В этом случае всегда специалисты вспоминают слова известного российского юриста И.А.Полкровского, который писал, что безусловный учет права собственности должен сочетаться с публичными ( читай - государственными) интересами.

Нам представляется, что современное российское законодательство «учло» совет известного учёного- цивилиста. Созданная нормативно- правовая база считает наш законодатель, что всё связанное с собственностью, с недвижными вещами должно быть под государственным контролем. И это касается, прежде всего, государственной регистрации.

При формировании этой нормативно-правовой базы законодатель руководствовался принципами, которые уже давно определены исследователями - цивилистами. Первый из этих принципов - принцип преемственности, означающий, что права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Второй принцип -принцип достоверности, устанавливающий особый порядок требований к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Важный принцип государственной регистрации - принцип гласности и или, как принято говорить у юристов, принцип публичности, согласно которому орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация о государственной регистрации прав не является служебной или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок. Конечно, есть исключения - речь идет о ст. 139 ГК РФ, которая устанавливает порядок конфиденциальности той или илнй информации.

Когда говорят о правовой основе становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то, естественно, имеют в иду, прежде всего, Основной закон страны - Конституцию Российской Федерации (ч.2 ст.8; ч.1 ст.35; ч.2 ст.35).

В развитии положений Основного закона Российской Федерации - Гражданский кодекс РФ (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Указом Президента РФ от 25.12.08 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (пункт 2 ) функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальные органы.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 №437 «Министерстве экономического развития Российской Федерации» Минэкономразвития России осуществляет функции по нормативно- правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В российском законодательстве и в юридической литературе под нормативным положением - «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация в соответствии со всеми нормативными документами является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В РФ все сведения на недвижимое имущество находятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. Закона о государственной регистрации). Объект недвижимости - реальная система страницы самого ЕГРП. «В Российской Федерации регистрационная деятельность, справедливо замечает Ю.А.Волочай, отделена как от деятельности по удостоверению сделок, так и от деятельности, связанной с принятием решений по судебным спорам о недвижимости».

Деятельность государственной регистрации осуществляется в регистрационных округах. Согласно Закону о государственной регистрации с абз. 2 п. 1 ст. 9 государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимости, который располагается на территории более чем на одного регистрационного округа, совершаемые сделки с ним реализовывается федеральным органом в области государственной регистрации. Что касается, иных объектов, то их государственная регистрация реализуется по месту нахождения данного объекта недвижимости, также в пределах регистрационного округа.

Согласно законодательству Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «регистрируются право собственности, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и другие права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами».

Стоит заметить, что государственная регистрация стеснений выступает в роли регистрации вещных и обязательных прав, которые обременяют другое право. Так, например, согласно п. 2 ст. 558 ГК - договор купли- продажи жилого помещения, п. 2 ст. 609 ГК - договор аренды недвижимости и т.д., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются со стеснениями.

По законодательству РФ государственная сделка обязательна, при невыполнении данного требования, данная сделка аннулируется: либо признаётся недействительной, либо незаключенной. Более того, по российскому законодательству «регистрируются только договоры, перечень которых определён законом».

Однако в теории и практики есть «противники» государственной регистрации. Ими неоднократно ставился вопрос о неконституционности положений Гражданского кодека РФ, устанавливающих обязательную государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также положений ГК РФ, связывающих государственную регистрацию с действительностью сделки (договора). В юридической литературе довольно часто выдвигаются предложения «полного устранения из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью».

По мнению противников государственной регистрации, п.1 ст.165 и п. 3 ст.433 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора.

И таким образом, считают «противники» госрегистрации, указанные статьи Гражданского кодекса ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст.34, ч.1, Конституции РФ), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ст.46, ч.1, Конституции РФ).34

Конституционный Суд утверждает, что государственная регистрация не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина. Высший конституционный надзорный орган страны считает, что государственная регистрация не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, более того эта государственная регистрация, по его

авторитетному мнению, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.35

В ГК РФ перечисляются обязательные случаи государственной регистрации по отношению к сделкам с недвижимым имуществом. Это случаи. Первый, в случае залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Второй, в случае уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ). Третий, в случае перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ). Четвертый, в случае продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Пятый, в случае продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Шестой, в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) Седьмой, в случае аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Восьмой, в случае аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст. 658 ГК РФ). Девятый, в случае передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.4 Закона, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие.

Согласно п.1 его ст.4 наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Таким образом, анализ положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, т.е. от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.).

Как подчеркивает исследователи, важно учитывать, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости (выделено мною).36

Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:

Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество

В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Глава 2. Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

2.1 Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником

Весьма интересен вопрос в Российском законодательстве на понимания и трактовки термин «вещный договор». Мнение большинства основывается, что вещный договор появляется тогда, когда непосредственно зарождается из обязательства, который сопряжен с передачей движимой какой-либо вещи или с государственной регистрацией перехода собственности на недвижимое имущество. Но на практике не всегда так происходит. Бывают случаи, когда право собственности может перейти только после завершения сделки вещного договора. Так к Гражданском кодексе указывается о самой сущности вещного договора в п. 1 ст. 223 ГК РФ: «Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором». То есть, если в договоре имеется фраза, что право собственности на ту или иную вещь переходит в назначенное время и т.п., то это и является вещным договором, где будет предоставлена с обязательной сделкой.

На основании вышеизложенного можно сказать, что вещный договор - это некое соглашение, где говорится о переходе права собственности на вещь, в котором предметом является передаваемое право. Здесь «право» имеется в виду некое абстрактное явление, которое может быть передано именно с помощью этой самой сделки.

Но имеются и противники данной трактовки. С. Г. Шевцов говорит о том, что сама идея вещно-правового соглашения подразумевает повторение мысли о переходе права собственности на ту или иную вещь.

Как бы там ни было, сторонники вещного договора следующим образом трактуют данное определение: - это передача вещи, которая сопряжена с волей сторон на переход права собственности. Д. О. Тузов признаёт, что при признании вещного договора передачи вещи - традиция, так как нельзя говорить о невозможности использования к традиции как к некой сделке норм гражданского законодательства о форме сделки. Так Д. О. Тузов приходит к выводу, что по форме сделок по нормам ГК к традиции, применимы, но факту они не используются. Также он пытается аргументировать, что традиция является ничем иным, как сделкой: «передача вещи имеет правовую направленность; объективно (хотя чаще всего неявно) выражает волю сторон перенести право собственности на вещь и тем самым прекратить обязательство; правовые последствия наступают именно в силу указанной направленности воли и в соответствии с ней»37.

Стоит обратить внимание, что не всегда передача вещи несёт в себе правовую направленность, а также представленный признак не является признаком самой сделки. Также сложно согласиться с автором, что передача вещи - это воля сторон перенести право собственности на вещь выражается в объективности.

«Передача же вещи в соответствующем составе - лишь юридический поступок, с которым закон только в качестве общего правила связывает наступление окончательного правового результата - возникновения права собственности (на движимое имущество!) у приобретателя, т.е. не передача «объективно выражает волю сторон перенести право собственности», а закон связывает с этой передачей переход права собственности»38.

Важно подметить, что приверженцы вещного договора как традиции редко касаются такого вопроса, как место вещного договора в юридическом составе приобретения права собственности на недвижимое имущество.

В то время как юридическая среда передачи недвижимости в аспекте приобретения права собственности не обладает отчетливого уяснения ни на практике, ни в теории. Так во многих работах таких авторов, как В. А. Алексеев, К. И. Скловский, В. С. Жабреев, говорят о том, что в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе выражается подход, который отрицает необходимость введения передачи недвижимости в соответствующий приобретательный состав39.

Иной точки зрения придерживается И. В. Аксюк, который замечает, что переход прав собственности на недвижимое имущество осуществляется именно с момента передачи данной вещи. В то время как «государственная регистрация перехода права собственности как специальный порядок осуществления прав на недвижимость, не обладая конститутивным характером, является лишь особым способом введения недвижимого имущества в гражданский оборот»40. Так же С. В. Моргунов правильно заметил, опираясь на ст. 223, ст. 549 и ст. 556 ГК РФ, что получение недвижимого имущества в собственность невозможно представить без передачи этой недвижимости.

Согласно ст. 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимость допустимо только после передачи. В п. 1 ст. 223 ГК право собственности по договору начинается сразу после её передачи. Таким образом, мы видим, что право собственности на недвижимое имущество начинается с момента регистрации.

Итак, согласно законодательству Российской Федерации: вещный договор должен рассматриваться как договор о переходе права собственности на ту или иную вещь, где предмет - это передаваемое право на ту самую вещь, а не сами действия сторон по передаче вещи. К вещной сделке может также относиться и изменение, и установление, и прекращение.

Субъектом данного соглашения может являться любое лицо. Вещный договор может быть оформлен и устно, и письменно. Именно государственная регистрация имеет такое полномочие, как правоустанавливающее значение, но в некоторых ситуациях оного не имеет.

В гражданско-правовом составе приобретения права собственности на недвижимое имущество юридический факт - государственная регистрация непосредственно его возникновения. В данной проблематике до сих пор не принята единая точка зрения.

По мнению Л. Ф. Лесницкой - государственная регистрация содержит в себе правообразующее значение, так как закон связывает именно момент возникновения прав на недвижимую вещь. А, вот, к примеру, П. В. Крашенинников говорит о том, что государственная регистрация является исключительно по общему правилу правообразующим актом. Имеется и третья точка зрения, так Л. Б. Шейнин отмечает, что государственная регистрация имеет только правоподтверждающее значение. Именно данную трактовку придерживается и разъясняется в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Спорный вопрос возникает и в самом российском законодательстве. Согласно п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ права на имущества, которые подлежат государственной регистрации, традиционно возникает именно с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Одновременно с этим, п. 1 ст. 2 Закон о государственной регистрации акт признания и подтверждения возникновения перехода/прекращение прав на недвижимое имущество.

Весьма интересное предложение обосновал В. А. Алексеев, который «поделил» категории на: фактические и юридические права. «Фактическое право существует до регистрации; именно в силу этого оно может быть зарегистрировано, его обладатель может обратиться в суд, если в регистрации его права будет неправомерно отказано, он может оспорить регистрацию права иного лица на данный объект, ссылаясь на наличие у него фактического права. Роль же регистрации в данном случае состоит в признании права государством, в определении момента, с которого право становится действительным для прочих лиц»41. Данную позицию поддерживают разработчики Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «Государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, в то же время не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом; однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход только с момента государственной регистрации»42.

Но и это утверждение носит в себе противоречивый характер. С одной стороны, право собственности представляет собой полное и абсолютное владение над этой недвижимой вещью, с другой стороны, утверждение, что владение может возникнуть исключительно в отношении сторон сделки, а не в их отношениях между собственником и кругом лиц, утверждает Латыев.

Таким образом, государственная регистрация основывает презумпцию принадлежности права владения лицу, который записан в ЕГРП как собственник.

Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимость по договору с собственником имеет право быть в качестве модели, которая состоит из последовательности следующих компонентов: обязательный договор, государственная регистрация, вещный договор и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Вещный договор - это соглашение о переходе права собственности на вещь, где предмет - передаваемое право на недвижимую вещь, но не сами действия сторон по передаче этого права.

2.2 Приобретение недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя

Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя в отечественной литературе принято относить к первоначальному основанию приобретения права собственности. Но некоторые авторы утверждают противоположное: так как это основание представляет исключение из общепринятого правила, что собственник имеет право произвести отчуждение относящегося права, потому как едва ли стоит придавать ему «статус самостоятельного способа приобретения права собственности на имущество».

В гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует упоминание об основании возникновения права собственности в качестве добросовестного приобретения. Таким образом, можно «утверждать, что его и не существует, поэтому, по мнению авторов, добросовестный приобретатель может стать собственником вещи только по давности владения»44. Данная проблематика тесно связана с гражданско-правовой конструкцией виндикации. Исходя из абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, для появления права собственности на недвижимость при отчуждении неуправомоченным лицом нужно:

- приобретатель должен быть добросовестным;

- приобретение должно иметь возмездный характер;

- данная вещь не находится более у собственника;

- приобретатель вступил вправо владения данной вещи;

- приобретатель должен быть зарегистрирован в роли собственника недвижимого имущества.

Более детально стоит рассмотреть, что добросовестное приобретение права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя обладает началом сделку. Именно наличие договора об отчуждении даёт возможность отстранить от приобретении давности. Только прямо по сделке добросовестный приобретатель становится владельцем имущества. А вот отсутствие сделки говорит о том, что отсутствует сам факт приобретения.

Стоит заметить, что добросовестный приобретатель обязан получить вещь «возмездно». Но она ни в кое случаи не должна быть мнимой, её наличие означает недобросовестного приобретателя, а также, что у данной сделки нет такого понятия, как возмездность. Понятие «возмездность» приобретения охватывает не только наличие возмездного обязательства, а также его исполнения осуществления платежа. Так, если добросовестный приобретатель согласно договору был вправе исполнять обязательство по частям (например, по рассрочке), то вопрос о возмездности приобретения обязан решаться с помощью суда, принимая во внимание все обстоятельства дела, а также содержание договорных условий о рассрочке платежа и финансовую исправность ответчика.