Договор аренды земельного участка

Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам, известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

Итак, по условиям договора аренды земельного участка, одна сторона - Арендодатель передает, а другая сторона - Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение работы можно сделать следующие выводы: аренда земельного участка - это временное владение и пользование по договору аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, который предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

Собственник не вправе самовольно расторгать договор с арендатором, а тем более изгонять его или мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

Обычно договор аренды подлежит государственной регистрации. Договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон: собственника -- на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю, которой он владеет, арендатора -- на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

Поскольку в договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет изменена односторонним решением кого-нибудь из них.

Если собственник считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может предпринять только через суд или через третейское разбирательство (если арендатор согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

Если арендатор возводит постройки или проводит капитальное улучшение земли, то после окончания срока аренды он должен оставить в пользу собственника все неотделимые улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку закон не установил иное.

Следует иметь в виду, что если по окончании срока аренды арендатор захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе поднять плату за землю. При этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

При субаренде землю в аренду сдает не собственник, а ее арендатор -- по общему правилу с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения между собственником земли, ее арендатором и субарендатором. Договор субаренды не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Российская газета, N 237, 25.12.1993.

2."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

3."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4."Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 28.07.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2012)// "Российская газета", N 256, 31.12.2001.

5.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// "Российская газета", N 137, 22.07.1998.

6.Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002.

Учебная и научная литература:

7.Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. N 1. С. 37.

8.Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. N 7;

9.Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). - 7-е изд., перераб. и доп. - "Проспект", 2011 г.

10.Боголюбов С. А. Земельное право: Учебник. - М.:Проспект,2010.-400с.

11.Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006.-610с.

12.Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

13.Корнеев А.Л. "Сделки с земельными участками: Учебное пособие". "Городец", 2006.

14.Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. / 11-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2009.-496с.

15.Краснова И. О. "Земельное право. Элементарный курс", Издательство: Юристъ, 2003.-272с.

16. Сыродоев Н.А. История земельного права // Правоведение. 1999. N 1.

17.Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4.

18.Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В. Земельное право, 2010.-344с.

19.Украинцев О.Ю. Земельное право. Учебный курс (учебно-методический комплекс). Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2010.

20.Коссак В.М. О соотношении категорий "расторжение и" "прекращение" договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. - Хмельницк. - 2002. - С. 35.

21.Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка (В.М. Кособродов, "Адвокат", N 1, январь 2006 г.)

Материалы правоприменительной практики:

22.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"// "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005.

Судебная практика:

23.С.А. ЧАРКИН. ДОГОВОР РЕНТЫ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Режим доступа: http://portal-law.ru/

24.Дело №2-748/2011 Железнодорожный районный суд г. Читы (Забайкальский край) http://gd.cht.sudrf.ru/

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ТИПОВОЙ ДОГОВОР аренды земельного участка

_____________________________________________________________

(тип и название поселения)

Арендодатель_________________________________________________

в лице _______________________________________________________

(фамилия, имя, отчество, должность представителя Арендодателя)

действующего на основании_____________________________________

(название документа, удостоверяющего полномочия представителя)

с одной стороны, и Арендатор___________________________________________________

(полное наименование юридического лица, номер его государственной

_____________________________________________________________

регистрации или фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные, адрес местожительства)

в лице______________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество, паспортные данные представителя Арендатора)

действующего на основании_____________________________________

(название документа, удостоверяющего полномочия представителя)

с другой стороны, заключили настоящий договор (далее Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды

на _________________________________________________________________________

(срок цифрами и прописью)

земельный участок, имеющий кадастровый номер,_________площадь_________ (га, кв.м), расположенный по адресу______________________________________________________

(поселение, название урочища, микрорайона, улица, дом)

Для__________________________________________________________________________

(разрешенное использование)

(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (приложение 1).

1.2. На прилагаемом к Договору Плане земельного участка нанесены все иные объекты недвижимости (здания, сооружения, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты), расположенные на Участке и находящиеся в собственности, пользовании, хозяйственном ведении, оперативном управлении Арендодателя, Арендатора для иных лиц установлены границы сервитутов, обременяющие права арендованным Участком.

1.3. Вне границ Участка по Договору на Арендатора распространяются права ограниченного пользования на землях соседних участков (сервитуты, предоставляющие Арендатору права прохода, проезда через соседний участок, эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения, канализации, объектов мелиорации и др.).

_____________________________________________________________________________

(кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных сервитутами с содержанием прав

_____________________________________________________________________________

ограниченного ими пользования Арендатора)

1.4. Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности):

- поворотные точки территориальных границ Участка;

- ________________________сервитутов, расположенных на землях соседних участков,

(границы или оси)

права ограниченного использования на которые распространяются на Арендатора;

- ________________________ сервитутов, расположенных на арендованном Участке,

(границы или оси)

ограничивающих права Арендатора;

- границы зон различного назначения, установленные на Участке.

1.5. Арендодатель гарантирует, что предмет Договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель

не мог не знать. Арендодатель берет на себя урегулирование любых претензий третьих лиц, предъявляющих какие- либо законные права на предмет Договора.

2. Арендная плата

2.1. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере:

Вариант 1 __________________________________________________________________

(сумма в рублях цифрами и прописью)

согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы

(приложение 2).

Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями

_____________________________________________________________________________

(название органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления)

централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением Арендатора.

Вариант II_________________________________________________________________

(сумма в рублях цифрами и прописью)

и подлежит пересмотру по соглашению Сторон ежегодно с учетом инфляции и конъюнктуры земельного рынка в соответствии с порядком,

установленным ________________________________________________________________

(название органа государственной власти или местного самоуправления)

Вариант I__________________________________________________________________

(сумма в свободно конвертируемой валюте цифрами и прописью)

выплачиваемая в рублях по действующему на момент выплаты арендной платы официальному рыночному курсу Центрального банка России.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 Договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

2.3. Арендная плата исчисляется с "___"_____ 20___г.

2.4. Арендная плата по Договору вносится Арендатором в (отделение банка, расчетный счет)

2.5. В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере ___ % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

2.6. Кроме внесения арендной платы согласно пункту 2.1 Договора Арендатор обязуется выполнить (ежегодно выполнять) следующие виды работ (услуг):

2.7. Неиспользование Участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг).

3. Особые условия договора

_____________________________________________________________________________

(сроки освоения участка, строительства отдельных объектов, обязательства по уборке территории, хранению отходов, обслуживанию дорог, наземных и подземных коммуникаций, расположенных на Участке, и платежам за пользование общегородскими коммуникациями);

обязательство по соблюдению режима и охране расположенных на Участке памятников истории и культуры, природных объектов; условия возмещения убытков и упущенной выгоды третьих лиц, потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельхозугодий и оленьих пастбищ для несельскохозяйственных нужд; право, сроки и условия последующего выкупа Участка в собственность Арендатора, реализуемого по специальному соглашению; требования к качественному состоянию Участка по истечении срока аренды, возможность передачи Арендатором права аренды по наследству; конкурсные условия при приобретении права аренды по результатам конкурса.

4. Права и обязанности арендодателя

4.1. Арендодатель имеет право:

- досрочно расторгнуть настоящий Договор в случае нарушения Арендатором условий Договора, направив не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения;

- вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные акты, регулирующие использование земель поселения;

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду;

- вносить в государственные органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель, требования о приостановлении работ, ведущихся Арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов или условий, установленных Договором;

- на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ухудшением качества арендованных земель в результате деятельности Арендатоpa;

- требовать через суд выполнения Арендатором всех условий Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

- выполнять в полном объеме все условия Договора;

- передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям Договора;

- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и земельному законодательству РФ;

- не издавать специальных актов, затрагивающих (ущемляющих, ограничивающих) права Арендатора, кроме случаев, оговоренных в Договоре;

- в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных, муниципальных нужд, возместить Арендатору в полном объеме возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду.

5. Права и обязанности арендатора

5.1. Арендатор имеет право:

- использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления;

- на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее чем 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока Договора;

- производить улучшения земельного Участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (в дальнейшем именуемые Улучшения);

- требовать вознаграждения за Улучшения, произведенные с письменного согласия Арендодателя по рыночной стоимости или иной стоимости, оговоренной сторонами;

- в период действия Договора (с учетом оговоренных в нем обязанностей) передать, заложить, продать, сдать в аренду Улучшения, осуществленные им на Участке третьим лицом. Не позднее 10 (десяти)дней с даты совершения сделки, связанной с переходом права собственности на Улучшения, письменно известить об этом Арендодателя с указанием срока действия сделки, ее условий и реквизитов лица или

лиц, с которыми совершена эта сделка. Третьи лица, приобретающие права Арендатора на Улучшения, обязаны не позднее 10 (десяти) дней с даты совершения сделки подтвердить Арендодателю свои обязательства о соблюдении ими всех условий Договора. Сделки без письменного подтверждения третьими лицами обязательств по соблюдению всех условий Договора и оформления соответствующих документов считаются недействительными;

- досрочно при исчезновении необходимости аренды Участка расторгнуть Договор, направив не менее чем за 60 (шестьдесят календарных дней уведомление об этом Арендодателю (в этом случае Арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года);

- досрочно расторгнуть Договор (в одностороннем порядке без арендной платы до конца текущего года), когда:

а) Арендодатель создает препятствие в использовании участка;

б) переданный Арендатору участок имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору и не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договора;

в) земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине Арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.

При досрочном расторжении Договора или по истечении его срока, все произведенные Арендатором на земельном участке улучшения:

- продать Арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене;

- перенести на другой земельный участок на оговоренных специальным соглашением сторон условиях;

- в случае досрочного расторжения Договора вследствие невыполнения Арендодателем своих обязательств, возмещение ущерба, на которое Арендатор имеет право, определяется, исходя из рыночной стоимости Улучшений, или размере инвестиций, произведенных Арендатором для реализации улучшений (включая затраты по договорам, связанным с реализацией улучшений), за исключением инвестиций в объекты, завершенные строительством, но не пригодные на момент расторжения Договора для эксплуатации или использовании по назначению, определенному проектом);

- выкупить участок в случае принятия законодательного акта о продаже земли в поселении. При этом настоящий Договор расторгается по взаимному согласию сторон в порядке, обусловленном специальным соглашением между ними;

- в преимущественном порядке приобрести участок в собственность в случае его продажи третьим лицам (кроме случаев изъятия участка для государственных или муниципальных нужд);

- на сохранение всех прав по Договору при смене собственника переданного в аренду участка;

- требовать через суд выполнения Арендодателем всех условий Договора.

5.2. Арендатор обязан:

- обеспечить освоение Участка в установленные Договором сроки;

- использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления "Разрешенным использованием";

- выполнять в полном объеме все условия Договора;

- своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории поселения;

- после окончания срока действия Договора передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального;

- обеспечить Арендодателю, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок;

- выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., и не препятствовать их ремонту и обслуживанию;

- в случае вхождения в состав организации иностранного участника, прекращение деятельности организации или передаче прав Арендатора на здания, строения в десятидневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом;

- в случае изменения адреса или иных реквизитов в десятидневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом;

- не нарушать права других землепользователей;

- не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим (на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти) геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ;

- устранить за свой счет улучшения, произведенные без согласия Арендодателя по его письменному требованию.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае неисполнения одной из сторон (нарушившая сторона) должным образом обязательства по Договору (нарушение), другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае неустранения нарушения в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд. Нарушение, которое может быть устранено в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение Договора.

6.2. За нарушение условий Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим эаконодательством Российской Федерации.

7. Форс-мажор

7.1. Под форс-мажорными обстоятельствами понимаются обстоятельства непреодолимой силы, такие как пожар, наводнение, гражданские беспорядки, военные действия и т.д., препятствующие одной из сторон исполнять свои обязанности по Договору, что освобождает от ответственности за неисполнение этих обязательств. Об этих обстоятельствах каждая из сторон обязана немедленно известить другую. Сообщение должно быть подтверждено документом, выданным уполномоченным на то государственным органом. При продолжительности экстремальных обстоятельств свыше 6 (шести) месяцев стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением действия Договора.

8. Рассмотрение споров

8.1. Земельные споры, возникающие при реализации Договора, разрешаются Комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 (тридцати) дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии заинтересованная сторона обращается с

исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд. Стороны признают решение суда окончательным и обязательным к исполнению для обеих сторон.

9. Изменение договора аренды

9.1. Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся торон, кроме случаев, упомянутых в Договоре.

10. Дополнительные условия договора

10.1. Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания Договора у Арендатора отсутствовали ответственность или обязательства какого-либо рода, которые могли послужить причиной для расторжения Договора и что он имеет право заключить Договор без каких-либо иных разрешений. Каждая из сторон подтверждает, что она получила все необходимые разрешения для вступления в Договор аренды и что лица, подписавшие его, уполномочены на это.

10.2. Отсрочка или невозможность для любой из сторон соблюсти свои права по Договору не влечет за собой несоблюдение этого права в дальнейшем.

10.3. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника участка не является основанием для одностороннего расторжения Договора.

11. Вступление договора в силу

11.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в _____________________________________________________________________________

(наименование и местоположение регистрируемой организации)

11.2. Договор составлен на ___ листах и подписан в ___ экземплярах, тексты Договора и приложений к нему хранятся по одному экземпляру у Арендодателя, Арендатора и регистрирующей организации.

11.3. Право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации Договора.

12. К договору в качестве его неотъемлемой части приложено:

1. План земельного участка, предоставленного в аренду.

2. Характеристика земельного участка и иных объектов недвижимости.

3. Расчет арендной платы.

4. Документы, удостоверяющие полномочия представителей Сторон.

5. __________________________________________________________

13. Юридические адреса сторон:

Арендодателя Юридический адрес____________________ Расчетный счет N______________________ в____________________________________	Арендатора Юридический адрес____________________ Расчетный счет N______________________ в____________________________________

Подписи сторон:

Размещено на Allbest.ru