Особенности аренды земельного участка и оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общая характеристика договора аренды земельного участка

1.1 Аренда земельного участка в советский и постсоветский период

1.2 Понятие, признаки и особенности правового регулирования договора аренды земельного участка

1.3 Стороны договора аренды земельного участка

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

2. Содержание, права, обязанности и ответственность сторон договора аренды земельного участка

2.1 Содержание договора аренды земельного участка

2.2 Права, обязанности и сторон договора аренды земельного участка

2.3 Ответственность сторон договора аренды земельного участка. Порядок прекращения договора аренды земельного участка

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля - явление многоплановое, понятие многозначное. Земля всегда обладала особой экономической ценностью, которая отличала её от любого другого материального объекта. Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим базисом любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства. Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Только земля и является самой настоящей недвижимостью, недвижимостью по природе. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие государства. Ценность земли как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория.

Одним из возможных способов пользования землей, приобретшим в последнее время большую распространённость, является обладание земельным участком на праве аренды. За прошедшие с начала реализации земельной реформы годы инвесторы поверили в то, что права долгосрочной аренды земельных участков предоставляют практически такие же возможности, что и право собственности на землю Козырь О.М. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка // Экологическое право. 2012. N 5. С. 34 - 37..

К сожалению, действующее законодательство и методы правового регулирования в этой сфере меняются не столь быстро и качественно, как того требуют существующие отношения на рынке недвижимости, и в настоящий момент остается много нерешенных вопросов. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. (далее - ЗК РФ) не устранило противоречий действующего законодательства и не привело к упорядочению существующей системы правового регулирования в данной области, а наоборот вызвало множество вопросов. В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации (далее - ГК РФ), Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 1996. - № 5. - Ст. 410; 2001. - № 49. - Ст. 4552; 2006. - №52 (ч.1). - Ст. 5496. поскольку нормами данных актов устанавливаются различные правовые конструкции при аренде земельного участка. Более того, нормами Земельного кодекса Российской Федерации не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при реализации указанных норм на практике.

В связи с этим представляется актуальным рассмотреть правовое регулирование земельных отношений по поводу аренды и выявить недостатки в этой сфере, имеющиеся на сегодняшний день, а также проследить намечающиеся тенденции реформирования.

Гражданско-правовые вопросы регулирования аренды исследовались в работах М.М. Агаркова, С.Н. Братуся, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапач, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, О.П. Скребковой, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахина, Л.В. Щенниковой, М.И. Щекуновой и других ученых.

При работе использовались труды исследователей земельного права. Например, работы С.А. Боголюбова, Е.А. Голиновской, И.А. Иконицкой, Т.В. Крамковой, О.Г. Ломидзе, Е.А. Мининой, И.Ф. Панкратова, Н.А. Сыродоева и других.

Целью настоящей работы является рассмотрение особенностей аренды земельного участка и оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1) обозначить основные этапы исторического развития отношений аренды земли в России за последнее столетие;

2) обобщить основные положения договора аренды земли, выработанные наукой и практикой;

3) исследовать теоретические проблемы правового регулирования сделок с земельными участками и изучить основные подходы их решения;

4) проследить тенденции реформирования правового регулирования отношений аренды земельных участков.

Цель работы не охватывает специальное описание процедуры предоставления участков из публичной собственности, а также вопросы связи земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. Эти вопросы заслуживают отдельного изучения.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договора аренды земельных участков. А предметом исследования является законодательство Российской Федерации, материалы судебной практики по соответствующей категории споров; а также система научных взглядов и теоретические концепции, относящиеся к теме дипломной работы.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды земельного участка

1.1 Аренда земельного участка в советский и постсоветский периоды

Одним из первых нормативно-правовых актов советской власти был Декрет «О земле» 1917 г. Декрет «О земле» (утратил силу) //[Электронный ресурс]. , принятый II Всероссийским съездом Советов, основные положения которого сводились к отмене частной собственности на землю, обращению ее в народное достояние приоритетному пользованию землей трудящимися, принудительному характеру земельных преобразований и т.п. «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля может быть ни продаваема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема». Декрет действовал в течение шести лет, но положения его легли в основу советского законодательства, регулировавшего земельные отношения на протяжении всего периода строительства социализма в России.

С 1922 г. началась кодификация земельного законодательства. Первый советский Земельный кодекс Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922 г. (утратил силу) // [Электронный ресурс]. / снимал запрет на аренду земли, но только в отношении сельскохозяйственных земель. Однако, она была ограничена сроками (максимально на 6 лет) и условиями. Так, сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства.

В ГК РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922 г. (утратил силу) земельные участки упоминались в числе возможных объектов имущественного найма. А вот в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 г. (утратил силу) указание на них отсутствовало, поскольку постановлением ЦИК и СНК СССР 1937 г. договоры аренды земельных участков были строжайше запрещены (под угрозой уголовного преследования). Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря - в этот период земля была изъята из оборота.

После длительного запрета в 1987 г. была, наконец, предоставлена возможность арендных отношений в земледелии, что обусловило возврат к рыночным отношениям в землепользовании. Однако расширение сферы товарно-денежных отношений шло медленно, сдерживалось устоявшимися за годы советской власти консервативными традициями.

С 1990 г. в законодательство Российской Федерации вносятся изменения, реформирующие земельный строй. Происходит включение земли в сферу гражданского оборота, введение частной собственности на землю, что вызывает необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п. В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк См., например: Бессонова В.В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. № 8. С. 26 - 35..

Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом» См.: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26.. Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права» Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М: Городец, 2000. - С. 274 ..

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и невозможность становления его частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, при регулировании таких отношений как аренда земельного участка, отдают приоритет нормам земельного права. Так как, согласно общепринятым принципам права в случае разночтений между нормами законов должны иметь приоритетное значение специальные законы по отношению к общему закону. Ю.Г. Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями» Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. - 1996. - №2. - С. 36-37..

Установление приоритета земельного законодательства перед гражданским другой автор - Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии См.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. - 1994. - №7. - С. 53-54..

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Мы разделяем точку зрения Е.А. Суханова, который к институтам гражданского (частного) права отнес право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных участков, определение категорий земель и их учет См.: Гражданское право: Том I: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2000. - С. 10-12..

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы статей 129 и 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношении носят общий характер... в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений» Иконницкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. - 2000. - №7. - С. 30-31..

В настоящее время мы переживаем новый масштабный этап реформирования российского законодательства. Одним из его направлений является отрасль гражданского права. В 2009 г. на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" была разработана Концепция совершенствования гражданского законодательства РФ Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. (далее - Концепция), положения которой затрагивают различные вопросы, в том числе и вопросы аренды земельных участков, и предполагают внесение изменений в нормативно-правовые акты.

В целях достижения единообразия в правовом регулировании земельных правоотношений, рабочая группа по совершенствованию законодательства о вещных правах, во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", при обсуждении концептуального вопроса о соотношении гражданского, земельного и природоресурсного законодательства, единогласно признала, что ЗК РФ не должен содержать нормы гражданского права. Его содержание должны составлять нормы об охране земель, категориях земель и порядке их разрешенного использования, т.е. нормы, имеющие публично-правовой характер. Все, что касается собственности на землю, аренды земельных участков, прекращения, возникновения или оборота земельных прав, необходимо изъять из ЗК РФ. Регулирование прав на недра, на водные объекты, на лесные участки относится к компетенции гражданского права, и нормы о вещных правах на данные объекты, об обороте, возникновении и прекращении данных прав из специальных природоресурсных законов также следует исключить.

Концепция совершенствования гражданского законодательства РФ широко обсуждается как в научной литературе, так и на форумах профессинальных юридических сайтов. Так, например, 20 мая 2010 г. в Екатеринбурге прошел Круглый стол по теме: «Реализация Концепции развития гражданского законодательства России», на котором В.Ф. Яковлев высказал своё положительное отношение к перенесению норм частного права, касающихся также и аренды земельного участка, в Гражданский кодекс Круглый стол: «Реализация Концепции развития гражданского законодательства России» .

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции. Полагаем, что земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы, касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и так далее. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом, в частности Гражданским кодексом РФ. В этом случае мы избежим противоречий и несоответствий, которые сложились в практике.

Из всего вышесказанного следует, что аренда земельных участков является предметом изучения только последние двадцатилетие, весь советский период таких правоотношений практически не существовало. В настоящее время правоотношения аренды земельного участка находятся в стадии реформирования.

1.2 Понятие, признаки и особенности правового регулирования договора аренды земельного участка

В российском законодательстве не дано определения договора аренды земельного участка (также называемого как договор аренды земли). Но его можно сформулировать с помощью общих положений об аренде ГК РФ: это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Основываясь на положениях п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, А.Л. Дьяков делает вывод, что по договору аренды арендодатель передает арендатору земельный участок не только во временное владение и пользование, но и во временное распоряжение Дьяков А.Л., Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. - 2004. - №9. - С. 2-3.. С таким выводом нельзя не согласиться так как законодатель действительно наделил арендатора правом сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков третьим лицам (ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельных участков является:

· консенсуальным, т.е. данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами согласия, выраженного в подписании его сторонами;

· возмездным, т.е. по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;

· взаимным, т.е. наличествует комплекс субъективных прав и обязанностей у обеих сторон.

В литературе отмечается, что следует различать договор аренды и возникающее на его основании право аренды земли, которое предлагается рассматривать в качестве разновидности вещных прав. На наш взгляд, аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:

* срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает существование обязательств в течение определенного срока;

* возмездный характер использования земель. Возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах. При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;

* взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодательства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования;

* возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков.

В тоже время Концепцией предусмотрено расширение списка ограниченных вещных прав, в который вошли такие права как: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

Как отмечают исследователи, с момента вступления новых правил ГК РФ нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик). Что, конечно же, нельзя признать правильным. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 6. С. 6 - 14..

Концепция исходит из позиции, что аренда - это разновидность вещных прав. Но вот пример их разграничения: «При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар)» Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11..

Нам осталась не понятна позиция составителей Концепции. С одной стороны она смешивает разные понятия, при определении сущности вводимых вещных прав употребляя термины «арендатор», «право аренды», что предполагает отношение к этим правам как к специфичным правам аренды. С другой стороны в Концепции разводятся в разные стороны обязательственное право аренды и вещное право суперфиция. По нашему мнению, не стоит противопоставлять эти два права, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.

Г.Н. Эйриян справедливо заметила, что в соответствии со ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, и, что «отдельной статьи, специально оговаривающей права на воздушное пространство иных лиц - не собственников земельного участка, в ГК РФ нет» Эйриян Г.Н., Права пользователя земельным участком на воздушное пространство // Журнал российского права. - 2011. - №3. - С. 90-92.. Обратимся к ЗК РФ. Анализируя ст. 40 ЗК РФ, можно предположить, что право использования воздушного пространства над земельным участком подразумевает право на возведение здания, строения, сооружения. Учитывая, что ст. 41 ЗК РФ, предусматривающая права арендатора земельного участка на использование земельного участка, полностью ссылается на ст. 40 ЗК РФ, можно сделать вывод, что лица, обладающие правом пользования, владения земельным участком, обладают те же правом на воздушное пространство что и собственник. А именно, правом использовать воздушное пространство в необходимых пределах, ограниченных воздушным законодательством.

Таким образом, законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права.

Правовую основу регулирования договорных отношений данного вида составляют:

> Конституция Российской Федерации, Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.

> Земельный кодекс Российской Федерации; Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - С. 4147.

> Гражданский кодекс Российской Федерации; Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 1996. - № 5. - Ст. 410; 2001. - № 49. - Ст. 4552; 2006. - №52 (ч.1). - Ст. 5496.

Наряду с указанными актами действуют:

> Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.;

> Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - С. 4148.;

> Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1 Ведомости СНД и ВС РФ. - 1991. - № 44. - С. 1424. (не отменен, но фактически не действует в связи с изменениями налогового законодательства);

> Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ; Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - С. 3018.

> Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ; Собрание законодательства РФ. -1998. - № 16. - Ст. 1801.

> Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ; Собрание законодательства РФ. - 2001. - №4. - С. 251.

> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ; Собрание законодательства РФ. - 1998. - №29. - С. 3400.

> Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ; Собрание законодательства РФ. -2001. - № 26. - Ст. 2582.

> Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808; Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - С. 4587.

> Постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16.07.2009 № 582 Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 30. - С. 3821. и другие акты органов государственной власти РФ.

Часть вопросов регулируется региональным законодательством. Например, в Самарской области, это:

> Закон Самарской области «О земле» от 11.03.2005 г. № 92-ГД ; Волжская коммуна. - 2005. - № 44.

> Постановление Правительства Самарской области «Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, для целей, не связанных со строительством от 26.12.2007 г. № 280; Волжская коммуна. - 2007. - № 245.

> Приказ Министерства имущественных отношений Самарской области «Об утверждении административного регламента министерства имущественных отношений самарской области по оказанию государственной услуги «Предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством» от 13.05.2010 г. № 881 Волжская коммуна. - 2010. - № 317.

> Постановление Правительства Самарской области от 30.12.2011 № 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" Волжская коммуна. - 2011. - № 493.

и иные акты.

Правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях - гражданское и земельное право. В настоящее время ЗК РФ хоть и содержит гражданско-правовые нормы, призванные регламентировать оборот земельных участков, но они не отличаются высоким уровнем юридической техники, а в ряде случаев противоречат соответствующим положениям ГК РФ. Так, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. Земельный кодекс РФ пошел в противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков как едва ли не самый либеральный по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. При этом были ограничены права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширены без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению См.: Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. - 2010. - № 7. - С. 14-17..

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ, не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Вторжение земельного законодательства в сферу правового регулирования гражданского права послужило причиной разработки Концепции совершенствования гражданского законодательства РФ Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. от 07.10.2009 г. и иных нормативных правовых актов, призванных устранить существующие недостатки. На основании и во исполнение Указа Президента Российской Федерации "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства подготовлен проект изменений Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в нём не затрагиваются вопросы аренды земельных участков и проблемы двойственного регулирования остаются не решенными по сей день.

Высказываясь ранее по вопросу соотношения норм земельного и гражданского права, мы определили, что земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и так далее. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом. Поэтому мы предлагаем дополнить главу 34 ГК РФ § 7: «Аренда земельного участка», исключив при этом из ЗК РФ нормы, регулирующие соответствующее правоотношение.

В силу специфичности предмета правоотношений аренды земельного участка устранить двойственность правового регулирования невозможно, а это порой порождает споры, коллизионные ситуации. Но возможно минимизировать появление таких конфликтов. Для чего, как нам кажется, правильным было бы отразить в ГК РФ особенности аренды земельных участков, которые на сегодняшний день находятся в ст. 22 ЗК РФ, и другие нормы частного права, оставив в ведении ЗК РФ такие вопросы как кадастровый учет, изъятие, конфискация, охрана земель и другие.

1.3 Стороны договора аренды земельного участка

Сторонами договора аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в настоящее время в Земельном кодексе РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии в том числе и при регулировании субъектного состава этого договора. Приведем следующий пример.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 607 ГК РФ). К лицам, обладающим правом сдачи земельных участков в аренду в соответствии с законом можно отнести:

родителей несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК РФ;

опекунов и попечителей в силу статей 32, 33 ГК РФ;

владельцев земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК РФ;

лиц, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование (ст. 270 ГК РФ).

По специальному волеизъявлению собственника полномочиями на сдачу имущества в аренду могут обладать комиссионер, агент, доверительный управляющий.

Передача же в аренду земельных участков согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации может быть осуществлена только собственником земельного участка. Эту норму ЗК РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».

Земля, находящаяся в собственности публичных образований, так же может быть предоставлена в аренду. В договорах аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований в качестве арендодателей выступают министерства (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.

Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения конкурсов и аукционов, на которых продается право на заключение договора аренды. Порядок их проведения определен правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587.

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Собственники земли - органы федеральной (региональной) и муниципальной власти диктуют свои условия при изменении договоров аренды и заключении их на новый срок. Это касается и сроков аренды, и арендной платы, и санкций за нарушение условий договора.

В некоторых случаях закон специально устанавливает полномочия субъектов на сдачу в аренду земельного участка. Например, в законе от 03.12.2011 № 392-ФЗ "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. 2011. № 49 (ч. 5). Ст. 7070. установлено, что со дня принятия Правительством РФ решения о создании зоны территориального развития Российская Федерация передает на срок существования такой зоны субъекту РФ, на территории которого создана зона территориального развития, осуществление полномочий в том числе по принятию решений о сдаче в аренду и по заключению договора аренды земельных участков.

Если фигура арендодателя представлена в Гражданском кодексе РФ отдельной статьей - 608, то об арендаторе отдельной правовой нормы нет и нет определения этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть любые физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранные граждане и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. По мнению Н.А. Сыродоева, данная норма является излишней, так как это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. Земельный кодекс РФ восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о введении в действие ЗК РФ, что говорит о «низком юридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения прав иностранцев на землю См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. - 2003. - №8 - С. 128.

С учетом того, что Земельный кодекс РФ содержит единственное исключение, а именно запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам владеть земельными участками на праве собственности в приграничных территориях, что позволяет сделать вывод об отсутствии каких-либо ограничений по владению иностранными гражданами и лицами без гражданства земельными участками на праве аренды.

Теоретически арендаторами также могут быть иностранные государства и международные организации, поскольку специальных ограничений в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено.

При намерении публичного собственника сдать земельный участок в аренду, исключительным правом на приобретение права аренды данного земельного участка обладают граждане и юридические лица - собственники зданий (строений, сооружений) находящийся на этом земельном участке.

Хотелось бы оговорить возможность участия на одной стороне договора нескольких лиц (множественность лиц в обязательстве), так как на практике возникает достаточно вопросов по этому поводу. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Особенность данной нормы заключается в ее императивном характере. Она является определяющей для оформления прав на землю в условиях городского землепользования, поскольку именно в городах в одном здании, расположенном на одном земельном участке, могут находиться более одного титульного владельца этой недвижимостью.

Однако, множественность лиц на стороне арендатора возможна и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке располагается несколько зданий (строений, сооружений) каждое из которых имеет своего собственника. На практике регистрирующий орган не всегда признает такую сделку договором аренды с множественностью лиц и отказывает в регистрации, вероятно, предполагая, что на неделимом земельном участке может находиться только одно здание (строение, сооружение), в противном случае земельный участок подлежит разделению.

Ранее в ст. 16 ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» Собрание законодательства РФ. -2001. - № 26. - Ст. 2582. говорилось о том, что следует признать неделимым земельный участок, если в результате его предполагаемого разделения образуется земельный участок, не имеющий самостоятельного выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам) и тем самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок к выделяемому земельному участку. На сегодняшний день эта норма утратила силу как и п. 2 ст. 6 ЗК РФ, где определялись понятия делимость и неделимость земельного участка. По нашему мнению, исключение таких норм является ошибкой, так как эти определения необходимы для применения норм земельного права и они должны содержаться именно в ЗК РФ. Либо необходимо п. 2 ст. 6 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Вопрос делимости и неделимости земельного участка должен рассматриваться судом в каждом отдельном случае».

Сложность и неоднозначность нормы об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора привела к различному ее толкованию лицами, непосредственно выступающими арендаторами (собственниками помещений в здании) и арендодателями (собственниками земельных участков), что повлекло многочисленные судебные споры.

Так, например, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 11.01.2011 г. по делу № А57-3488/2009 пояснил, что правом на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора обладают лишь лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке. Федеральный арбитражный суд указал, что в числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.01.2011 г. по делу № А57-3488/2009 // СПС «Консультант плюс».

Заметим, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора допустим при наличии следующих объективных условий: неделимости земельного участка; нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности; расположения на указанном участке здания; наличия у нескольких субъектов прав на здание (помещения в здании).

Подытожим. ЗК РФ необоснованно сужает круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Арендаторами могут выступать любые физические и юридические лица. Иностранные лица имеют те же права, что и резиденты Российской Федерации. Нами был сделан вывод, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ нужно толковать расширительно, подразумевая то, что множественность лиц на стороне арендатора возможна и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке располагается несколько зданий (строений, сооружений) каждое из которых имеет своего собственника.

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

Согласно общим положениям ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года (п.2 ст.26 ЗК РФ). Затруднительная ситуация складывается в случае когда договор заключен на неопределённый срок. Возникает вопрос: «Необходимо ли регистрировать такой договор?».

В судебной практике преобладает мнение, которое мы поддерживаем, о том, что договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. А вот Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в своем постановлении от 17.01.2011 по делу № Ф03-9460/2010 сделал новый для судебной практики вывод, посчитав, что в некоторых случаях такой договор все же необходимо регистрировать Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.01.2011 по делу № Ф03-9460/2010 // СПС «Консультант плюс».. По мнению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, следует отличать случаи, когда договор аренды возобновляется на неопределенный срок, от случаев, когда он был заключен на неопределенный срок изначально. В рассматриваемом деле стороны изначально заключили договор аренды на неопределенный срок. Поэтому такой договор, по мнению суда, необходимо было зарегистрировать. В отсутствие регистрации он является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, по общему правилу, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Нарушение простой письменной формы договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ между физическими лицами на срок менее одного года, и сумма которого не превышает 10 000 рублей (ст. 161 ГК РФ). Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На практике часто используются примерные формы договора аренды земельного участка, утверждённые на федеральном уровне. Так, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ от 06.07.2004 г. № 104-р Российская газета. - 2004. - № 164. была утверждена примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Или на местном уровне - распоряжение мэра города Тольятти Самарской области от 15.04.2002 г. № 1649-1/р Распоряжение мэра города Тольятти Самарской области от 15.04.2002 г. № 1649-1/р «Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора» об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Порядок и процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации), Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. ст. 26 которого определяет особенности регистрации аренды.

Регистрация договора, согласно правилам ведения Единого государственного реестра прав, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды.

Длительное время в цивилистической литературе существовал спор по поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды. Данную проблему породило название «Государственная регистрация права аренды» статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Некоторые ученые говорили о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК РФ, согласно которому договоры аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что закон о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды.

По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имело место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.

По мнению B.В. Витрянского, самостоятельного «права аренды» не существует поскольку право аренды недвижимости возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется См.: Витрянский В.В., Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. - 2003. - №1..