Особенности аренды земельного участка и оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений

На сегодняшний день описанный спор решён в пользу последней позиции. Хотя в Гражданском кодексе содержатся требования о государственной регистрации только договоров аренды, может сложиться мнение, что Законом о государственной регистрации прав установлено новое право, подлежащее государственной регистрации наряду с договорами аренды, -- «право аренды». Однако анализ норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации и Правил ведения реестра, позволяет сделать вывод, что нового права, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает.

Для регистрации договора аренды требуется, чтобы право собственника было в свою очередь зарегистрировано в установленном порядке. Отметим, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется П.10 ст. 3 Закона «О введении в действие ЗК РФ»..

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. При этом к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт (план) земельного участка. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, в настоящее время находится в ведении Министерства юстиции РФ. Трудно согласиться с предложениями некоторых ученых передать регистрацию некоторых вещных прав, в том числе на земельные участки и иные природные объекты, в арбитражные суды (как это предусматривается законодательством ряда зарубежных стран), что, по мнению авторов Концепции, призвано повысить ее законность и защиту добросовестных участников оборота. Мы разделяем мнение С.А.Боголюбова, который отметил следующее: «Судебная система испытывает в настоящее время такие перегрузки от количества и характера дел, что добавление ей новых функций, не обусловленных рассмотрением конкретных споров, еще более затруднит перманентную, продолжающуюся два десятилетия и никак не заканчивающуюся судебно-правовую реформу» Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - №1. - С. 46.. Такого же мнения придерживается и В.Ф. Яковлев, который высказывался о том, что регистрация недвижимого имущества не может находиться в ведении судов, нотариусов или налоговых органов. Регистрация - это юридическая деятельность, и поэтому должна осуществляться юридическими ведомствами, а именно Министерством юстиции РФ Круглый стол: «Реализация Концепции развития гражданского законодательства России» .

Отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность В литературе обсуждается проблема соотношения недействительных и незаключенных договоров. В данном исследовании мы опускаем эту проблему..

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2011 по делу № А12-2979/2010 исковые требования о понуждении возвратить земельный участок, переданный по договору аренды, удовлетворены правомерно, поскольку суд пришел к выводу, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды является незаключенным, а спорный земельный участок подлежит возврату Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2011 по делу № А12-2979 // СПС «Консультант плюс».

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Однако эти договоры не подлежат государственной регистрации в случае, когда основной договор аренды заключен на неопределенный срок и, соответственно, не был зарегистрирован Все же мы склонны считать, что договор, заключенный на неопределенный срок не подлежит регистрации..

При заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Здесь же считаем необходимым указать на то, что порядок заключения договора аренды земельного участка, являющегося публичной собственностью особо регулируется законом Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. № 6. . Такие участки должны быть выставлены на торги в случаях:

- предоставление земельных участков в аренду или в собственность для жилищного строительства, при этом в соответствии с ЗК РФ торги могут проводиться только в форме аукциона (п. 1, 2 ст. 30.1 ЗК). Исключениями из указанного правила являются случаи предоставления земельных участков единственному участнику аукциона при признании торгов несостоявшимися (п. 27 ст. 38.1 ЗК), а также предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в порядке, установленном п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ;

- предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 2 ст. 30.2 ЗК). Торги могут быть проведены только в форме аукциона. В случае если аукцион признан несостоявшимся, допускается заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона;

- предоставление участков в аренду для строительства, если размещение объекта осуществляется в городском или сельском поселении в соответствии с зонированием территорий (п. 4 и п. 11 ст. 30 ЗК). Исключением из этого правила является положение пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, которое допускает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка;

- предоставление участка для строительства, если он сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом (например, участок является выморочным имуществом; собственник отказался от участка). В данном случае также применяется рассмотренное ранее правило пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК о возможности приобретения земельного участка в аренду без торгов;

- предоставление участка для нужд сельскохозяйственного производства или участков из состава земель лесного фонда, а также гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. В данном случае вывод о необходимости проведения торгов вытекает из анализа п. 11 и п. 4 ст. 30 ЗК. Пункт 11 предусматривает предоставление в рассматриваемой ситуации земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов. Представляется, что в рассматриваемой ситуации Земельный кодекс РФ предусматривает необходимость предоставления на торгах земельных участков в целях строительства объектов для нужд лесного, сельского, личного подсобного хозяйства.

Следует сделать вывод, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в отношении формы, государственной регистрации находится на том же уровне, что и правовое регулирование договора аренды иного недвижимого имущества. Договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не имеет смысла регистрировать, потому как он имеет упрощенный порядок расторжения договора.

аренда земля договор

Глава 2. Содержание, права, обязанности и ответственность по договору аренды земельного участка

2.1 Содержание договора аренды земельного участка

Содержанием договора являются те условия, на которых это соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида в зависимости от их юридического значения:

Существенные условия

Обычные условия

Случайные условия договора.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ (общими положениями об аренде), к существенным условиям рассматриваемого договора относится его предмет, т.е. земельный участок. Предмет договора аренды земельных участков является специфическим признаком, который выделяет его в качестве особого вида аренды. Действующее законодательство требует четкого определения предмета, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка.

Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер. 2006 - С. 241..

Судебная практика также устойчиво признает договоры, в которых есть пороки предмета незаключенными. Например, отказывая в признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ответчиками, суд в порядке пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ, части 1 статьи 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что объектом аренды является земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, а в договоре содержатся не все данные, позволяющие определенно установить названный участок в качестве объекта аренды, следовательно, в отсутствие доказательств того, что истцу передан в аренду сформированный земельный участок с утвержденными границами, поставленный на кадастровый учет, долевое право собственности на который зарегистрировано в регистрирующем органе, спорный договор является незаключенным Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2013 по делу № А64-6446/2012 // СПС «Консультант плюс»..

В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом вещных прав См.: Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24.. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок. Хотя некоторые авторы все же признают часть земельного участка объектом обязательственных правоотношений Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. С. 56 - 63..

В статье 6 Земельного кодекса РФ часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями пункта 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план.

По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика. Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2004 № А11-1/2003-К1-1/33 // СПС «Консультант плюс».

Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и свободные в обороте. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительно государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

- предоставленные для нужд обороны;

- общего пользования в населенных пунктах;

- заповедников;

- залегания природных ископаемых и т.д.

Земельные участки, не изъятые из оборота, свободно предоставляются в аренду.

Также существенным следует считать условие о разрешенном использовании. Произвольно его менять, ссылаться на существенное изменение обстоятельств нельзя. Для изменения вида использования, получение участков для определенного использования (строительства, например) существует специальный порядок Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу № А70-11050/2011 Требование: Об изменении условий договора аренды земельного участка. Обстоятельства: Арендатор указал на изменение вида разрешенного использования земельного участка и необходимость внесения соответствующих изменений в договор. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку не доказано наличие существенных обстоятельств для изменения договора, изменение разрешенного использования земельного участка произведено по заявлению арендатора помимо его арендодателя. Заявленное требование направлено на предоставление участка для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в обход установленной процедуре, предусматривающей проведение аукциона // СПС КонсультантПлюс.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка См., например: Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. 2005. № 7.. Хотя ГК РФ, в отличие от Земельного кодекса РФ, не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, когда договором он не определен, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако при учёте положения п. 2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). И поэтому в случае, если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

Арендная плата может выражаться в денежной, натуральной или комбинированной формах. Обычно она выплачивается в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание). При этом часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства.

Внесение арендной платы - одна из обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов сервитуты, ограничения прав на земельные участки, передаваемые в аренду, иногда стоимость будущих выгод, основанных на праве аренды участка и др См., например: Приказ Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (Зарегистрировано в Минюсте России 12.08.2013 N 29363) // Российская газета. 2013. 20 августа..

Ряд вопросов внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности решены в постановлении Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Вестник ВАС РФ. 2012. № 1..

При аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, размер платежей, порядок, условия, и сроки их внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

На практике возникает вопрос о правомерности взимания платы за право заключения договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, предоставленного в целях строительства См. обзор проблемы: КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 29 ноября 2012 года Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011 "В случае оспаривания арендатором условия договора аренды земельного участка, которое определяет часть составной арендной платы (единовременный платеж за право на заключение договора при наличии периодической арендной платы), предметом судебного разбирательства может являться недействительность договора в целом, а не только недействительность этого условия".. Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется следующими способами: без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.

В последнем случае решение о предварительном согласовании места размещения объекта (далее - ПСМРО), утверждающее акт о выборе земельного участка, является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. п. 6, 8 ст. 31 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 32 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в силу п. 7 ст. 30 ЗК РФ является основанием для заключения договора аренды.

При этом согласно пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка для строительства без ПСМРО может осуществляться через проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Сходные положения, предусматривающие оплату права аренды земельного участка, содержатся также в ст. ст. 30.1, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ (на практике используются и такие термины, как выкуп права аренды, плата за заключение договора аренды. См., к примеру, Определения ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2429/12 по делу N А40-119145/10-84-736, от 26.03.2010 N ВАС-3153/10 по делу N А40-21738/09-27-183, от 29.10.2012 N ВАС-13448/12 по делу N А40-121589/11-10-1064).

Однако для случаев предоставления земельных участков для строительства с ПСМРО указаний на аналогичную процедуру Земельный кодекс РФ не содержит.

Также Земельный кодекс РФ не содержит ни норм, запрещающих предоставление земельных участков в аренду для строительства (с ПСМРО) с оплатой права аренды, ни норм, обязывающих арендатора, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок в таких целях, произвести оплату права аренды земельного участка.

Удовлетворяя требования об обязании компетентного государственного органа предоставить земельный участок без взимания выкупа за право на заключение договора аренды, суды исходят из того, что действующий Земельный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих лицо, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок, выкупить право аренды данного земельного участка (см. Постановления ФАС Центрального округа от 29.06.2011 по делу N А14-10118/2010/302/5, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 по делу N А14-10699/2008368/10).

Следует отметить, что сходная позиция встречается в судебной практике и при рассмотрении споров по поводу предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами (см. Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2012 по делу N А14-12056/2011).

Вместе с тем в судебной практике встречается противоположная позиция, согласно которой в договоре аренды земельного участка также может содержаться условие о внесении разового платежа за право на заключение данного договора.

Так, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным условия договора аренды земельного участка, которое предусматривает взимание платы за право на заключение данного договора (а также иных требований, непосредственно связанных с обязанностью по уплате этих платежей), суды исходят:

- из отсутствия в земельном законодательстве норм, запрещающих предоставление земельного участка в аренду для коммерческих целей с оплатой права аренды;

- из добровольности заключения лицом договора аренды и последующего исполнения предусмотренных данным договором условий по уплате разового платежа за право на заключение договора аренды, что соответствует требованиям ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ (см. Постановления ФАС Центрального округа от 19.06.2012 по делу N А14-7474/2011, от 10.10.2012 по делу N А14-8232/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А14-6263/2011, от 27.03.2012 по делу N А14-10742/2011, от 28.05.2012 по делу N А14-12272-2011).

Обращаем внимание, что в ряде приведенных случаев суды также руководствовались правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 11.10.2011 N 5495/11 по делу N А07-22962/2009-Г-РМФ, согласно которой "отсутствие в гражданском законодательстве положений, регулирующих внесение платы за предоставление права застройки земельных участков и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования, не исключает возможности их участия в этой деятельности на добровольной основе на основании договоров".

Из приведенной позиции, в частности, следует, что отсутствие законодательно закрепленных положений, регулирующих внесение платы за предоставление "права застройки" земельных участков (термин используется в судебной практике, хотя в законодательстве он отсутствует), в силу принципа свободы договора не исключает возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий такое условие.

Арбитражные суды ссылаются на данную позицию Президиума ВАС РФ при разрешении споров, связанных с заключением договоров аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства, в части, которая касается возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий положения:

- о финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 по делу N А43-20493/2008, Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А43-29765/2008, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 N 18АП-3777/2012 по делу N А07-10947/2011);

- о единовременной оплате права заключения такого договора (см. Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 18АП-3251/2012 по делу N А07-8600/2011, от 21.05.2012 N 18АП-3774/2012 по делу N А07-8704/2011).

При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике имеет место позиция, согласно которой финансирование застройщиком (инвестором) развития инфраструктуры является платой за предоставление "права застройки" земельного участка, находящегося в публичной собственности (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу N А56-87401/2009, от 18.05.2011 по делу N А56-16427/2008, ФАС Уральского округа от 04.09.2012 N Ф09-6412/12 по делу N А07-9127/2011, от 24.03.2011 N Ф09-3582/10-С6 по делу N А07-22962/2009).

Законодательством предусматриваются и условия изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы или сроков ее пересмотра для отдельных видов имущества. Гражданский кодекс РФ позволяет арендатору в некоторых случаях потребовать уменьшения размера арендной платы.

Арендная плата за пользование землями поселений имеет ряд особенностей. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей территориальной зоны. Она увеличивается на соответствующий коэффициент в зависимости от арендаторов, используемых объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, в том числе благоустроенности, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 30.03.2011 по делу № А65-15344/2010 признал, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанными размерами арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.03.2011 по делу № А65-15344/2010 // СПС «Консультант плюс».

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, ставки арендной платы за использование государственных или муниципальных земельных участков являются регулируемыми ценами См., например: Постановление Правительства Самарской области от 30.12.2011 № 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством". С учетом этого, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Срок в договоре аренды земельного участка существенным условием не является. Это обычное условие, потому что, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В литературе некоторые авторы срок считают существенным условием договора аренды земельного участка, аргументируя свою позицию тем, что смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, то это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида. Мы не можем согласиться с такой точкой зрения в силу того, что в ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, но нигде нет указания на другие существенные условия кроме условия об арендной плате (ст. 65 ЗК РФ).

При этом на практике возник спор о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, который мы рассматривали ранее в параграфе 1.4 «Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка».

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Так Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 25.01.2011 по делу № А49-148/2010 отклонил довод о том, что истребование арендуемого земельного участка при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок, свидетельствует о незаконности действий по прекращению прав арендатора на земельный участок Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2011 по делу № А49-148/2010 // СПС «Консультант плюс».

Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ определен срок - не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. устанавливает, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных самим законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Законодательством может быть установлен как предельный, так и минимальный срок аренды. Так, например, в Законе Самарской области «О земле» (ст.20.1) установлены минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий: для сенокошения и (или) выпаса скота этот срок составляет три месяца, для овощеводства - одиннадцать месяцев, для производства сельскохозяйственной продукции - три года. В последнем случае, когда законом установлен минимальный срок аренды, возникает вопрос о недействительности договора, заключенного на больший срок.

Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор, исполнявший свои обязанности надлежащим образом, т.е. использовавший арендованное имущество по назначению, как добрый хозяин, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. Однако ЗК РФ в п.3 ст. 22 закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких условий.

Вместе с тем, как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).

Помимо существенных условий, в договорах аренды земельных участков могут содержаться и другие условия, связанные с переходом определенных прав по договору. Они могут касаться: передачи полученного участка в субаренду; права залога арендованного участка; внесения участка в качестве пая в уставный капитал; выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

В ходе анализа положений ГК РФ и ЗК РФ автором было признано, что к существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить предмет (идентифицированный земельный участок) и арендную плату (срок уплаты, размер, форма). Срок договора к существенным условиям не может быть отнесет.

2.2 Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Права арендатора.

Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 41 ЗК РФ). Арендатор имеет право (ст. 40 ЗК РФ):

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Арендатор земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающиеся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключение перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Думается, что прежний арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ требует изменения и приведения в соответствие с гражданским законодательством.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка. Однако согласие необходимо лишь тогда, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4..

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 01.04.2010 г. по делу № А55-15012/2009 подтвердил, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно лишь уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка. Федеральный арбитражный суд указал, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в том числе заключенному на срок менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.04.2010 г. по делу № А55-15012/2009 // СПС «Консультант плюс»..

Следовательно, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

На практике возникает два вопроса, связанных с определением сущности уведомления, упомянутого в статье 22 Земельного кодекса РФ. А.В. Ерш заметил, что данное уведомление не имеет какого-либо юридического значения См.: Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. - 2004. - №8.. Так как данное требование абсолютно не конкретизировано.

Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее? Земельный кодекс РФ не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды (залога арендных прав или их передачи в уставный капитал) земельного участка.

В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. указано: уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным? Представляется, что ответ должен быть отрицательным. Договор действителен, но арендатор должен отвечать перед арендодателем за нарушение этой обязанности.

Нам представляется необходимым ограничить возможность арендатора передавать арендные права земельного участка в залог, в том случае если есть возможность присоединения к договору других собственников здания (строения, сооружения), находящихся на данном участке. Это связано с тем, что на практике могут возникнуть такие затруднительные ситуации, когда на одном едином земельном участке располагаются несколько объектов недвижимости, находящиеся в собственности различных лиц, одно из которых заключило с собственником договор аренды на этот земельный участок, а остальные пользуются им на праве постоянного (бессрочного) пользования. В дальнейшем когда арендатор передает право аренды в залог остальные собственники зданий (строений, сооружений), находящихся на этом земельном участке лишаются возможности присоединиться к этому договору аренды. В соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Право выкупа земельного участка. Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Земельный кодекс РФ не устанавливает порядок выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.

В соответствии с ГК РФ, за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ).

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

- если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- если граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

- если прекращается аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных таким договором его прав не допускаются.

Арендаторы обязаны (ст. 42 ЗК РФ):

> использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

> сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

> осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

> своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

> своевременно производить платежи за землю;

> соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

> не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

> своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

> использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

> поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. Гражданский кодекс РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

На основании ГК РФ, арендодатель обязан:

> передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

> предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

На практике не редко возникают проблемы в связи с созданием арендодателем препятствий в пользовании земельным участком. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 11.03.2010 г. по делу № А57-4934/2009 признал, что поскольку арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, обязанность по оплате арендной платы у него не возникла. Федеральный арбитражный суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Поскольку арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, у арендатора обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы здесь самостоятельного правового не имеет. Право же невнесения арендной платы может возникать в случае создания арендодателем препятствий в пользовании земельным участком Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа в от 11.03.2010 г. по делу № А57-4934/2009 // СПС «Консультант плюс»..

Обе стороны договора аренды земельных участков вправе требовать досрочного расторжения договора, но только после направления другой стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Анализируя сказанное в данном параграфе, можно сделать вывод, что права арендаторов земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества весьма широки, а права арендодателя, напротив, ограниченны. Арендатор получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли, что в некоторых случаях нежелательно.

2.3 Ответственность сторон договора аренды земельного участка. Порядок прекращения договора аренды земельного участка

Стороны договора аренды земельного участка несут гражданско-правовую ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Так, например, на основании ст. 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

> потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;