Аренда земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская академия государственной службы»

Институт переподготовки специалистов

Контрольная работа по дисциплине

Земельное право

На тему: Аренда земельного участка

Выполнил студент

Федюшкин С.А.

группа № 10311

Проверил преподаватель

Шишкина Н.В

Новосибирск, 2013г.

Содержание

Введение

Глава 1 . Общие положения об аренде земельных участков

1.1 История развития аренды земельных участков

1.2 Земельный участок как объект аренды

Глава 2. Общая характеристика права аренды земельных участков

Глава 3. Права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков

3.1 Права собственников земельных участков на использование земельных участков

3.2 Права и обязанности арендодателя земельного участка

3.3 Права и обязанности арендатора земельного участка

Глава 4. Юридические основания прекращения аренды земельного участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно- экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

Земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм. В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина - существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Цель настоящей работы - исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства

Для достижения поставленной цели нужно решить следующие задачи, в которых подробно следует рассмотреть:

- общие положения об аренде земельных участков;

- права аренды земельных участков;

- права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков;

- юридические основания прекращения аренды земельного участка.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу аренды земельных участков.

Предмет исследования - нормативно-правовые основы законодательного регулирования аренды земельных участков.

В качестве основных методов исследования использованы: анализ правовой литературы и законодательной базы, сравнительно - правовой, системный, комплексный подходы.

Нормативную базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты РФ.

Теоретическая база. Большое внимание изучению арендных отношений по поводу земли уделяли А. Смит, П. Маслов, А.Р. Тюрго, В. Милютин, А.И. Хрящева, В.И. Мокеев, А.К. Азизян, А.В. Чаянов и пр.

Глава 1. Общие положения об аренде земельных участков

1.1 История развития аренды земельных участков

Как показывает история развития человечества, аренда земли является одной из древнейших форм ведения хозяйств на земле и важнейшей формой землепользования.

На протяжении последних 5-6 тысячелетий договор аренды претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов. Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам (не исключено, что именно они и были первым объектом аренды). Четкость и масштабность отношений аренды обеспечивали ей широкое применение и устойчивость во времени. Еще в раннем Средневековье в Германии, Англии и других европейских странах можно было встретить аренду мелких земельных участков. Так, монастыри, церкви, помещики и общины в целях расширения своих владений и господства предоставляли свои земельные участки в аренду мелким собственникам за умеренный оброк или барщину.

Аренда земли с наймом имущества возникла чуть позже на определенном этапе исторического развития человечества. С материальной точки зрения аренда земли является первичной предпосылкой деятельности человека на земле. Аренда же средств производства, необходимых для возделывания земли, является вторичной. Примером широкого развития найма земли и имущества являются Древняя Греция и Древний Рим, где в основном превалировало предоставление земельных участков и имущества в аренду в форме колоната. Основным собственником земли в этот период выступало государство. Оно сдавало земельные участки в платное пользование отдельным гражданам, мелким землевладельцам и общинам.

Хотя первые письменные упоминания о земельной аренде, широко применявшейся и игравшей значительную роль как гибкий регулятор поземельных отношений, содержатся еще в кодексе законов царя Хаммурапи в Древнем Вавилоне, однако в целом сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром: "Под понятием земельная аренда мы понимаем временное, а в ряде случаев и "вечное", то есть с правом наследования или предоставления земли другому лицу для ее соответствующего использования за определенную плату работой (отработкой), продуктами или деньгами.

Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии.

Однако с проведением всеобщей коллективизации и законодательным запрещением в 30-е гг. аренды земли теоретическое и практическое изучение проблем аренды было свернуто.

Чтобы определить специфику осуществления аренды земли в современных условиях, следует обратиться к историческому опыту развития механизма арендных отношений и в России.

В дореволюционной России была широко распространена издольная аренда. Размер арендной платы участка устанавливался в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, удобства их расположения, спроса на землю. Так, ежегодные платежи крестьянского поземельного банка состояли из трех частей: роста погасительного налога, который зависел от срока аренды, затрат по управлению и взноса по ссудам. Стоимость десятин колебалась, а арендная плата зависела от возделываемой культуры.

Аренда земли была длительное время запрещена в законодательном порядке. Декрет о земле, принятый вторым Всероссийским съездом советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917г., отменил аренду земли вместе с правом частной собственности на нее.

Постановлением III Съезда Советов 1925 г. в целях наилучшего использования земли и помощи бедноте, не имеющей возможности за недостатком средств и инвентаря обрабатывать свою землю, разрешалась аренда земли с применением вспомогательного наемного труда при условии участия в работе семьи арендатора наравне с наемными рабочими. Арендная плата взималась в денежной, натуральной форме и в виде отработок. Исследования социально-экономического положения крестьян того периода показали, что в отношении наемного труда, земельной аренды, найма и сдачи в наем рабочего скота и инвентаря были втянуты не менее половины крестьянских хозяйств, причем основным арендатором был главным образом середняк, у которого имелись необходимые средства производства и рабочие руки. Возросший спрос на землю для хозяйствования на лучших, чем принятых в 1922 г., условиях, привел к определенному росту арендной платы.

Закон о трудовом землепользовании разрешил сдачу земли в аренду, но только крестьянским хозяйствам, ослабленным стихийными бедствиями, недостатком и убылью рабочей силы; в связи со смертью, временным уходом на заработки, в армию отдельных членов семьи и другими изменениями в ее составе. При этом общим требованием было, чтобы хозяйства арендаторов всю имеющуюся в их распоряжении землю (включая арендованную) обрабатывали собственным трудом.

Несмотря на то, что аренда земли способствовала поддержанию высокого уровня использования сельскохозяйственных земель, расширению посевных площадей, интенсификации производства, с 30-х гг. до начала перестройки аренда земли запрещалась.

Возложение арендных земельных отношений являлось важнейшим реальным направлением обеспечения рациональности использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате появилась перспективная форма индивидуальной трудовой деятельности на земле в общественном секторе производства.

1.2 Земельный участок как объект аренды

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).

Объектом земельных отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и особенности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные участки за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений.

В п. 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель предпринял попытки установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами.

Земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте.

С учетом этого в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключенным по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

Глава 2. Общая характеристика права аренды земельных участков

Аренда - основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. Если права передаются полностью лицу, их получившего, это будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Право граждан на аренду земли в период новейшей истории было провозглашено в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 Гражданского Кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество - земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1 . Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь
расположенные в пределах территории Российской Федерации
земельные участки на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ.

2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27
ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут
быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с
гражданским законодательством и ЗК РФ.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка
его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

3.1 Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать резервирования таких земель.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права
и обязанности по договору аренды земельного участка третьему
лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в
залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не
достигшими совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Пользование землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от 9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ».

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земель и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Согласно п. 3 данной статьи законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о выкупе арендованного земельного участка касается, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев, когда законодательство предусматривает ограничения на их куплю-продажу.

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК РФ, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика обязанностей арендатора отражена в ст. 42 ЗК РФ. Статья 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земель.

Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 5К РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Глава 3. Права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков

3.1 Права собственников земельных участков на использование земельных участков

1. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

2) утратил силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

3.2 Права и обязанности арендодателя земельного участка

Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством.

ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок;

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных работ;

- в иных установленных федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление сторон;

- смерть собственника и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;

- невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

- выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд.

3.3 Права и обязанности арендатора земельного участка

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

- право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

- отдавать арендные права земельного участка в залог;

- вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия его собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить плату за пользование земельным участков (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земельный участок в соответствии с договором аренды (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельное имущество в исправном состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

- если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

- по окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

- если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

аренда юридический земельный участок

Глава 4 Юридические основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной рок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного рока прекращается.

Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух сроков подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка;

2) переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора;

3) земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены другие основания расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

Пункт 2 ст. 46 ЗК предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды земель по инициативе арендодателя: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и использование земель с существенным снижением плодородия сельскохозяйственных земель или со значительным ухудшением экологической обстановки.

Прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока такие законы отсутствуют).

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке.

Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально.

В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей. К договору аренды прилагается план арендуемого участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью является список арендодателей. В списке указываются фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарax (в том числе пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельной доли и условия оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель может получить деньги, продукцию или услуги.