Аренда земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию РФ

Дагестанский государственный университет

Юридический факультет

Кафедра гражданского права

Дипломная работа

Аренда земельных участков

Махачкала 2009

Содержание

Введение

Глава 1. Земельный участок как объект гражданских прав

1.1 Понятие земельного участка как объекта гражданского права и его правовой режим

Глава 2. Договор аренды земельного участка

2.1 Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора

2.2 Некоторые особенности содержания договора аренды земельного участка

Глава 3. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Регулирование договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и его особенности

3.2 Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения по материалам арбитражной судебной практики

Заключение

Библиография

земельный участок аренда договор

Введение

Конституционное признание частной собственности на землю и объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования привели к возникновению проблем законодательного регулирования земельных правоотношений.

Недостаточная степень разработанности нормативно-правовой базы сделок с недвижимостью, имеющаяся потребность в теоретическом осмыслении вопросов гражданских правоотношений в отношении земли, обуславливают актуальность выбранной темы дипломного исследования.

Правовым институтом, получившим широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики, является - аренда земли. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Введение в действие нового Земельного Кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, так как недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства. Настоящая работа посвящена одному из важнейших вопросов гражданского оборота, сложнейшему институту права - праву аренды земли. Практика применения норм об аренде земельных участков отличается противоречивостью.

Это ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.

Целью настоящей работы является:

· исследование комплекса проблем, связанных с применением договора аренды земельных участков;

· оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений;

· внесение на этой основе законодательных предложений;

· уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства.

Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка, ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:

- какова характеристика земельного участка как объекта гражданских отношений, а также в чем заключается предмет аренды;

- как соотносятся гражданское и земельное законодательство при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой.

- какова специфика правового регулирования договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.

При написании дипломной работы были использованы труды таких авторов как Л.М. Ахмедшиной, А.Д.Александрова, С.А. Боголюбова, М.М. Бринчука, Г.С. Башмакова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, А.М.Гатина, Р. Галиевой И. Гусева, В.А. Горемыкина, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, О.И. Крассова, О.М. Козыря, С. Кирилловой, Н.Н. Мельникова, Д.И. Мейера, А.А. Маковской, И.Б. Новицкого Э.И. Павловой, И.А Покровский, О.Н. Садикова, Н.А. Сыродоева, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Л. Эннекцеруса, Г.Ф. Шершеневича и др.

Структура дипломной работы - это введение, три главы и заключение. В конце дан список использованной литературы. В ходе написания дипломной работы были использованы нормативные правовые акты, опубликованная и неопубликованная судебная практика.

В первой главе дана характеристика земли как объекта гражданских прав. Во второй даны понятие и содержание, а также некоторые особенности договора аренды земельного участка.

Третья глава посвящена вопросу аренды земель сельскохозяйственного назначения. При написании дипломной работы были использованы нормативные правовые акты, учебники, учебные пособия, монографии, научные статьи, а также опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Глава 1. Земельный участок как объект гражданских прав

1.1 Понятие земельного участка как объекта гражданского права и его правовой режим

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики

В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований в таком регулировании, а также наличие определенных ограничений и запретов. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте.

Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли: историко-культурного наследия; государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов; предоставленные для нужд обороны; общего пользования в населенных пунктах; заповедников; залегания природных ископаемых и т.д.

В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются ЗК РФ и Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Определяя место земельного участка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГК РФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современная доктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физически осязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую форму товара

Исходя из анализа ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок как вещь только в целях регулирования гражданских правоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось, можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка в документах, выдаваемых государственными органами по землеустройству.

По справедливому замечанию К.И. Скловского, "установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права".

Говоря о земельном участке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимости от возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. В соответствии с ч.1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объект гражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.

Ряд авторов, к которым можно присоединиться, говорят о невозможности участия в имущественном обороте части земельного участка, если она не выделена в соответствии с требованиями законодательства в самостоятельный объект. Другие допускают такую возможность, основываясь на положениях ст. 6 ЗК РФ. Высказывается в литературе и "промежуточная" позиция, согласно которой часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, а на обязательственные права это ограничение не распространяется.

Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.

Аналогичный вывод можно сделать исходя из практики арбитражных судов.

Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ.

Описание и удостоверение границ земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законами о земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этом моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14).

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием.

Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику.

Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означают закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.

В отличие от права пользования физическими и юридическими лицами, пользование землей публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или, другими словами, хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты и извлекаемой теми субъектами права, которые непосредственно используют землю.

Следует отметить, что любая деятельность собственника на земельном участке осуществляется в определенном пространстве - воздушном либо подземном (так при постройке жилого дома происходит вторжение и в то и в другое).

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу.

1. Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений помимо таких вещных прав, как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения, однако если указанное право возникло до вступления в силу нового ЗК РФ, оно сохраняет свою силу).

2. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них.

3. Кроме того, согласно п. 1 ст. 271 ГК, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект гражданского права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Т. о., возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством.

4. Следует также учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет.

5. Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 ФЗ "Об ипотеке", ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.

В качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой, как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияния двух объектов недвижимости в один - земельный участок. С таким предложением вряд ли можно согласиться. Как уже было отмечено выше, оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем.

Таким образом, собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке.

Большего внимания заслуживает предложение ввести новое вещное право, получившее название ограниченного владения земельным участком, которое должно обладать следующими характеристиками:

а) указанное право устанавливается в отношении земельного участка только в случаях, указанных в законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания;

б) право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на какую-либо его часть;

в) данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание, а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для пользования зданием;

г) право ограниченного владения является платным;

д) собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы;

е) по требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определить и уточнять условия ограниченного владения, в том числе изменять размер платы;

ж) право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание;

з) право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав;

и) данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка.

Глава 2. Договор аренды земельного участка

2.1 Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы, как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 ГК РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

В ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

Ст. 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК "следует рассматривать как недочет юридико-технического характера", так как "при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства".

Несомненно, "положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии".

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

Договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.

При рассмотрении особенностей заключения договора аренды земельных участков необходимо обратить внимание на содержание данного договора, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Закон о земельном кадастре (ст. 1) было дано более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка. Однако это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов. Таким образом, Закон о земельном кадастре определяет земельный участок как сложный, целостный объект.

Для целей применения ЗК это определение нельзя признать обоснованным, поскольку действующее законодательство (земельное и гражданское) допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. Более того, оборотоспособность и особенности предоставления в пользование таких объектов, как участки недр, то есть того, что находится под землей, определяются законодательством о недрах. Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями п. 2 ст. 6 ЗК.

Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка. В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.

В статье 6 ЗК часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план.

По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика. Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.

По другому делу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием "собственник" понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.

Согласно закону арендатором может быть лицо, которое изъявило желание и заключило договор аренды земельного участка. При рассмотрении субъектного состава договора аренды земельного участка особое внимание нужно уделить иностранным гражданам, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют право заключать договоры аренды земли, находящейся в собственности как у физического лица, так и в собственности муниципального образования.

Думается, правильной является позиция законодателя, изложенная и закрепленная в ЗК РФ, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г., согласно которой земля не может приобретаться иностранными гражданами в собственность, а может ими использоваться только на правах аренды. Но, предоставляя землю иностранным гражданам на правах аренды, законодатель пошел по пути противоречия Конституции РФ и не предусмотрел специальных норм, направленных на реализацию положений ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", забыв, что в данном случае имеется несколько иной субъект договора аренды, который отличается своим правовым положением и менталитетом. ЗК РФ закрепил правовые нормы, устанавливающие порядок заключения договора аренды земли, которые являются общими для всех субъектов договора аренды. При этом ЗК РФ предоставляет органам местного самоуправления определенные полномочия по определению содержания договора аренды.

Так, в соответствии с подп. 5 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъектам РФ предоставлено право установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Ст. 38 ЗК РФ предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами. На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение ст. 38 ЗК РФ к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин. О порядке заключения иностранным гражданином договора аренды земли, находящейся в государственной собственности и в собственности муниципального образования, умалчивает и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Анализируя содержание договора аренды земельного участка, нельзя обойти вниманием условие о сроке заключения данного договора, которое не является его существенным условием, но влияет на характер заключения договора аренды.

В соответствии с ГК РФ в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды - 49 лет.

Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка.

В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива точка зрения А.Л. Корнеева, согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. При этом к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.

Рассматривая особенности договора аренды, необходимо обратиться к судебной практике. К примеру, в районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление администрации муниципального района Волгоградской области к И.Е. Кировой о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданке И.Е. Кировой был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данной гражданкой был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено, как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация Городищенского муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требования ФЗ "О государственном земельном кадастре", в соответствии с которым каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка - кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства.

Ответчица И.Е. Кирова в судебном заседании иск не признала и пояснила, что в 2007 году она стала индивидуальным предпринимателем и в этом же году ей как индивидуальному предпринимателю впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок она огородила, для чего специально приглашался главный архитектор. При составлении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время на автостоянку нет ни межевого дела, ни присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у нее не было, но она не знала о том, что данные документы необходимо оформлять, и администрация ей об этом не сказала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданке И.Е. Кировой отказал.

Из вышеизложенного судебного спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны органов местного самоуправления при заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов за использованием и распоряжением земельными участками.

Для более полного понимания проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства.

В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО "ДТ" о признании договора аренды недействующим.

В своем исковом заявлении гражданин Т.А. Терехов указывал, что он является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды, по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т.А. Терехов имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка недействующим, в связи с истечением срока действия данного договора.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем сорок девять лет.

Так, изучение практики заключения договоров аренды земельных участков Муниципальным образованием Муниципальный округ "город Каспийск" за 2007 и 2008 год, показало следующее. В 2007 году Муниципальным образованием было заключено 76 договор аренды земельного участка с юридическими лицами и 38 с физическими лицами, а в 2008 год - 88 договоров с юридическими и 40 с физическими лицами на основе аукциона. Все эти договора заключались на срок 49 лет, носили типовой характер и не отражали специфику договора аренды.

На наш взгляд, такой подход к заключению договоров впоследствии может привести к нарушению прав, как муниципального образования, так и лиц, заключивших договор с этим Муниципальным образованием. При значительной ценности земельных участков, расположенной в черте города, цена заключаемого договора аренды была незначительной.

2.2 Некоторые особенности содержания договора аренды земельных участков

Арендатор земельного участка, так же как арендатор иного имущества, вправе передать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК). Особенности осуществления этих прав в отношении земельного участка состоят в том, что указанные действия арендатор вправе совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 22 ЗК), хотя нормы ГК РФ императивно предусматривают наличие согласия арендодателя. Данные особенности установлены в соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ.

Практика применения п. 5 ст. 22 ЗК позволяет говорить о необходимости его кардинального пересмотра и принятия нормы, аналогичной норме п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть необходимо предусмотреть согласие арендодателя на совершение действий по распоряжению правами аренды на земельный участок. Применение действующей редакции п. 5 ст. 22 ЗК привело к тому, что оборот такого специфического объекта, как земельный участок, регулируется более либеральными по своему содержанию нормами по сравнению с нормами об аренде движимого имущества.

П. 2 ст. 615 ГК РФ носит общий характер, распространяя свое действие не только на арендные отношения, предметом которых является недвижимость, но и на аренду движимого имущества. Таким образом, субаренда (залог, передача арендных прав в уставный капитал) движимого имущества требует согласия арендодателя, в то время как аналогичные действия в отношении земельного участка предполагают лишь уведомление. Эта норма тем более вызывает критические замечания, если обратить внимание на распределение ответственности: в указанных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору становится новый арендатор земельного участка.

Данное положение ЗК не только разрушает классическую конструкцию субарендного договора, но и затрагивает такие специфические институты гражданского права, как цессия и перевод долга. Уступка прав и обязанностей по договору аренды в силу сочетания в себе цессии и перевода долга требует в соответствии со ст. 391 ГК РФ обязательного согласия кредитора (арендодателя). При этом ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают никаких особенностей совершения договоров цессии и перевода долга, предметом которых являются права на земельный участок. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК не должна применяться, как противоречащая общим положениям ГК о переводе долга.

Кроме того, неясным остается мотив законодателя, по которому он изменил ответственное лицо по договору. Единственным случаем, когда меняется ответственное лицо, является перенаем, в силу того что при перенайме происходит замена стороны в договоре.

Возможно, логика законодателя объясняется следующим образом: при субаренде (передаче арендных прав в залог или в уставный капитал) фактическое пользование земельным участком осуществляет не первоначальный арендатор, а иное лицо, фактически использующее земельный участок. Именно на это лицо, как на пользователя, возлагаются обязанности, установленные ст. 42 ЗК РФ, а именно: использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения земельного участка и т.д. Следует обратить внимание на то, что указанные обязанности носят исключительно публично-правовой характер, ответственность за неисполнение которых установлена специальным законодательством, и не связаны с обязательством, возникающим из договора аренды земельного участка. ЗК РФ не содержит конкретных составов правонарушений в области охраны и использования земель, отсылая к уголовному законодательству и законодательству об административных правонарушениях. В силу общих положений и принципов законодательства об административных правонарушениях ответственность несет исключительно лицо, совершившее правонарушение.

Однако вышесказанное не позволяет сделать вывод, что при заключении арендатором земельного участка договора субаренды (залога) либо при передаче арендных прав в уставный капитал происходит полная замена обязанного лица по договору аренды. Думается, что арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма п. 5 ст. 22 ЗК требует изменения и приведения в соответствие с гражданским законодательством.

В отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, права арендатора на сдачу земельного участка в субаренду, передачу арендных прав в залог или в уставный капитал не ограничены даже ссылкой на то, что необходимость согласия на указанные действия может быть установлена договором аренды. Можно говорить, что норма п. 9 ст. 22 ЗК в некоторой степени ущемляет права государства как собственника земельных участков, не только по сравнению с правами собственника иного имущества, но и по сравнению с правами частного собственника земли. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право осуществлять вышеназванные действия без согласия собственника, при условии его уведомления. Таким образом, норма п. 9 ст. 22 ЗК практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому передаются права и обязанности по договору аренды.

Некоторые авторы объясняют такое положение "необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством (которое в данном случае практически является монополистом) договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении". С одной стороны, монополистическое положение государства в отношении арендаторов земельных участков сомнений не вызывает. С другой - вряд ли можно считать допустимым игнорирование интересов собственника, которому не безразлично, какое именно лицо осуществляет пользование земельным участком. С учетом вышесказанного норма п. 9 ст. 22 ЗК требует пересмотра.

Предоставив арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право сдавать земельный участок в субаренду (передавать арендные права в залог и вносить их в уставный капитал) без согласия арендодателя (собственника), Земельный кодекс установил правило о необходимости уведомления арендодателя (собственника) земельного участка. Из п.п. 5 и 9 ст. 22 ЗК в действующей редакции не следует, что уведомление имеет какое-либо юридическое значение. В практике возникает два вопроса, связанных с определением сущности уведомления, упомянутого в статье 22 ЗК.

Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее?

Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным?

Земельный кодекс не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды (залога арендных прав или их передачи в уставный капитал) земельного участка. Однако можно предположить, что арендатор должен уведомить собственника земельного участка о совершенном договоре в разумный срок после заключения такого договора. Что касается формы уведомления, то, во всяком случае, оно может быть произведено в письменной или иной форме, во-первых позволяющей арендодателю (собственнику) земельного участка объективно воспринять содержание уведомления, во-вторых позволяющей арендатору располагать сведениями о получении арендодателем (собственником) указанного уведомления. Более того, условие об уведомлении собственника должно считаться соблюденным, если собственник получил это уведомление.

Буквальное толкование п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК не дает оснований сделать вывод о возможности расторжения договора аренды ввиду отсутствия уведомления. Действующая редакция ст. 22 ЗК РФ, по сути, предоставляет арендатору земельного участка широкие возможности по распоряжению правами на земельный участок без учета интересов собственника. Представляется, что отсутствие такого уведомления должно рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды, следовательно, как основание для его досрочного расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.