Аренда земельных участков

Понятие земли как объекта гражданского права и его правовой режим. Рассмотрение условий и особенностей содержания договора аренды земельного участка. Изучение заключения и исполнения договоров аренды участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 06.08.2014
Размер файла 62,7 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Глава 3. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Регулирование договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и его особенности

В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (ЗК РФ, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") посвящены лишь отдельные ст., а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты. В праве Франции существует целый ряд специальных законов, регулирующих вопросы аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. В Аграрном кодексе этой страны сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей.

Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К арендным отношениям применяются общие правовые нормы ГК РФ. В соответствии со ст.13 Федерального закона от 26 января 1996 г. №15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", нормы ч. II ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи в аренду земельных участков введены в ст.22 ЗК РФ. Теперь специальные правовые нормы предусмотрены еще в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить рассматриваемый Закон, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде земельного участка, находящегося в собственности значительного количества лиц. В ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения конкретизировано требование ГК РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности. Для государственного кадастрового учета земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с ФЗ от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ "О землеустройстве". Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с ФЗ от ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Законом исключена возможность передачи в "аренду" земельных долей. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица. В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

В ЗК РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору. Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст. 624 ГК РФ и ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. По общему правилу, земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.

Соответственно этому считаем, что наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:

1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения;

2) существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;

3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка;

4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере;

5) необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, считаем, что существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

3.2 Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения по материалам арбитражной судебной практики

На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется несколькими нормативными актами, в числе которых основную роль играет ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ГК РФ. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт.

Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям.

Как следует из решения суда, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве". В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Т. о., меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один - остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности РФ и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие "водный объект" и "обособленный водный объект (замкнутый водоем)". В соответствии со ст. 1 ВК РФ водный объект - это "сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима". Обособленный водный объект - "небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами". Согласно ст. 34 ВК РФ право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 ВК РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами.

Согласно представленным суду документам переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству и был зарегистрирован в Регистрационном Управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст.ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 7 Основ законодательства об аренде существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.

Действующий ГК РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок.

В практике рассмотрения арбитражного суда находился спор, содержание которого заключалось в том, что совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз реорганизовался в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование.

Дважды рассматривая указанное дело, Арбитражный суд Тамбовской области вынес решение о признании договоров аренды недействительными, на основании ст. 31, 40 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п. 2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. №323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд ненадлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений.

Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст. 270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п. 4 ст. 20 ЗК и положениями ст. 270 ГК.

В соответствии с пунктом 3 ст. 129 ГК РФ включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора.

Следует иметь в виду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий.

Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству. Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст. 294, 295 ГК РФ. Как указано в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п. 1 ст. 295 ГК. В соответствии со ст. 305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными.

В силу статей 2, 6 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для передачи земли в аренду право собственности на данное имущество необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. В противном случае заключенный договор будет недействительным.

Из материалов арбитражного дела следовало, что сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Впоследствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п. 3 ст. 165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". Суд первой инстанции признал требования общества законными, однако апелляционная инстанция решения отменила и в удовлетворении иска отказала. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями.

Из устава кооператива следует, что его имущество сформировано в том числе за счет внесения в паевой фонд земельных долей. Право собственника распорядиться земельной долей, включая ее передачу в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, предусмотрено Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизацию земель с/х назначения. Данными документами установлена обязанность регистрации права собственности на земельные доли и участки.

Форма свидетельства о праве собственности на землю утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. №177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" (Текст Постановления официально опубликован не был. Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. №919 настоящее Постановление признано утратившим силу.).

Как усматривается из материалов дела, кооператив не зарегистрировал право собственности на земельные доли. Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. В ст. 6 данного Закона сказано, что права, возникшие до введения его в действие, признаются действительными. Однако при совершении сделок с таким имуществом, права на него должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 6).

Поскольку право собственности на передаваемый в аренду земельный участок не было зарегистрировано, договор аренды не может быть признан соответствующим действующему законодательству, поэтому требование акционерного общества о понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды, удовлетворению не подлежат.

Изучение арбитражной практики Арбитражного суда Республики Дагестан за 2007 и 2008 год показало, что по спорам, вытекающим из арендных правоотношений, связанных с земельными участками в 2007 году рассмотрено всего 7 дел, а в 2008 - 8 дел. Из 8 рассмотренных дел по 2 из них Арбитражным судом было установлено, что договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, не были зарегистрированы, а, следовательно, с юридической точки зрения не заключались.

На наш взгляд, это свидетельствует о нехозяйственном отношении некоторых Муниципальных образований к землям сельскохозяйственного назначения, так как фактически эти земли используются, а Муниципальные образования доход не получают за использование этих земель.

Заключение

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Проведенное исследование в области аренды земельных участков в рамках дипломной работы позволило сделать некоторые выводы, которые с нашей точки зрения будут способствовать развитию института аренды земельных участков и практики применения законодательства в этой области.

Во-первых, институт аренды земельных отношений является комплексным институтом гражданского, земельного и других отраслей права. Здесь нельзя говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что для их эффективного применения необходимо несколько отраслей права.

Несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права.

На наш взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права. Так, например, одной из важнейших задач на данный момент, по моему мнению, является, пересмотр ст. 22 ЗК РФ, в части не требующей согласия собственника на заключение договора субаренды, так как вряд ли можно считать допустимым игнорирование интересов собственника, которому не безразлично, какое именно лицо осуществляет пользование земельным участком.

Во-вторых, важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть предметом сделок, в том числе и договора аренды, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. То есть, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

В-третьих, современное законодательство ничего не говорит о предельных сроках заключения договора аренды земельного участка. Представляется, что необходимо согласиться с точкой зрения Корнеева А.Л., согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. Следует отметить, к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.

В-четвертых, правовое регулирование предоставления муниципальных земель в аренду нуждается в усовершенствовании, так как существующий механизм предоставления муниципальных земель в аренду, в случае недобросовестного поведения руководителей муниципальных образований, приводит к нарушению прав Муниципального образования (формальное проведение аукционов, низкие ставки арендной платы и т.д.).

Библиография

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. М., 2008.

2. ГК РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

3. ГК РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.). // СЗ РФ. 1996. №34. Ст. 4025; Российская газета. 1997. №209; 1999. №253; 2002. №27; 2003. №№4, 5, 59, 261; 2005. №№1, 2, 58, 100, 156.

4. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (ред. от 21 июля 2005 г.). // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.

5. Водный Кодекс РФ. М., 2008.

6. Лесной Кодекс РФ. М., 2008.

7. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ. // СЗ РФ. 2002. №30. Ст. 3018.

8. О государственном кадастре недвижимости: ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ. // СЗ РФ.2007. №31. Ст. 4017; Российская газета. №165. 01.08.2007; Парламентская газета. №99-101. 09.08.2007.

9. О государственном земельном кадастре: ФЗ от 02.01.2000 №28-ФЗ (ред. от 04.12.2006). // СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998.№102-ФЗ.//Российская газета. №137, 22.07.1998; СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

11. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ (ред. от 23.11.2007, с изм. от 14.04.2008). // СЗ РФ.1998. №16. Ст. 1801; Российская газета. №79. 23.04.1998.

12. О недрах: ФЗ от 21.02.1992 №2395-1. // СЗ РФ. 1995, №10, ст. 823, Российская газета. №52. 15.03.1995. Изменения и доп. от 30.12.2008 №309-ФЗ. // Российская газета. 31.12.2008.

13. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. в ред. от 23.11.2007.//СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

14. О землеустройстве: ФЗ РФ от 18.06.2001 №78-ФЗ.//СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582.

15. О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 №456. // СЗ РФ.-2008. №25. Ст. 2987.

16. Об утверждении положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 №418 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 29.05.2008 г.). // СЗ РФ. 2008. №25. Ст. 2987.

Литература

1. Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Казань, 2002.

2. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2002. №1. С. 61-62.

3. Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства.// Государство и право. 1995. №8.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2005.

5. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости. Хозяйство и право. 2003. №11. С. 128-129.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.

7. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М: БЕК, 2002.

8. Гатин А.М. Гражданское право. Учебное пособие. М., 2008.

9. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. 2002. №10.

10. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве. // Хозяйство и право. 2003. №3.

11. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. М.: ИНФРА-М, 1996.

12. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004.

13. Гражданское право. Т. 2. Полутом П. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004.

14. Гражданское право. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. В 3-х томах. Том 1. М.. 2005.

15. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. №1. С. 26-29.

16. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2006.

17. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений.// Государство и право. 1996. №2. С. 44-45.

18. Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. №9. С. 78-96.

19. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.

20. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости. Вестник ВАС РФ. 2003. №2. С. 110-112.

21. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. №4.

22. Клюканова Л.Г. Земельно-правовая реформа в РФ // Правоведение. 2002. №4.

23. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. №1. С. 50-52.

24. Корецкий А.Д. Договорное право. М.: Ростов-на-Дону: МарТ, 2005.

25. Комментарий к Гражданскому кодексу. Части 1./Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу, части второй (постатейный) / Отв. ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садиков. М., 1998.

27. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Части 2.(постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004.

28. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Части 1.(постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005.

29. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

30. Мельников Н.Н. Особенности заключения и исполнения договора аренды земли с/х назначения по материалам Арбитражной судебной практики. // СПС "Консультант Плюс".

31. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.

32. Минаева А.А. Понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений. // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995-2004 г.г. Составители: А.К. Голиченков, И.А.Игнатьева, А.О. Миняев. / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2004. в 3-х томах. Т. 3. С. 414-422.

33. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель //Государство и право. 2002. №12. С. 62-65.

34. Постатейный комментарий к Водному кодексу РФ. / Отв. ред. С.А. Боголюбов (автор комментария Крассов О.И.). // Консультант +.

35. Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

36. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права;

37. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. №8. С. 27.

38. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.

39. Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005.

40. Суханов Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000.

41. Фролов В.В.Аренда земельного участка.//Право и экономика. 1998. №3. С. 74-84.

42. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права М., 1996.

43. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М.: Изд-во иностранной литературы, 1950.

Дополнительная литература

1. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2004 г. №А48-4007/03-7. // СПС "Консультант Плюс".

2. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 августа 2003 г. №А54-1092/01-С10-С17. // СПС "Консультант Плюс".

3. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2003 г. №А64-466/02-12. // СПС "Консультант Плюс".

4. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2003 г. №КГ-А41/2931-03. // СПС "Консультант Плюс".

5. По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой открытого акционерного общества "Тверская прядильная фабрика": Постановление Конституционного Суда РФ от 6 июня 2000 г. №9-П. // СЗ РФ. 2000. №24. Ст. 2658.

6. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8.// Российская газета. 10, 13 августа 1996.

7. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66. //Еженедельное приложении к газете "Учет, Налоги, Право". Февраль 2002. №4.

8. Архив Муниципального образования. Муниципальный округ "город Каспийск" за 2007 и 2008 год.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Понятие и правовое обоснование аренды земельных участков согласно законодательству России. Правила составления договора аренды, права и обязанности сторон, основания прекращения действия. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

    контрольная работа [29,5 K], добавлен 10.04.2010

  • История развития аренды земельных участков, правовой анализ законодательства. Права и обязанности арендатора и арендодателя земли по закону и договору. Юридические основания и случаи прекращения аренды земельного участка по инициативе собственника.

    контрольная работа [20,0 K], добавлен 29.11.2011

  • Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором. Правовой режим земель поселений. Порядок и условия предоставления земельных участков для строительства.

    контрольная работа [33,8 K], добавлен 15.04.2015

  • Понятие и состав земельных участков в Республике Беларусь как объектов права. Правовая организация аренды земельных участков в РБ: содержание договора аренды; ответственность сторон, порядок расторжения, совершенствование правового регулирования аренды.

    курсовая работа [24,4 K], добавлен 04.06.2010

  • Формы владения и пользования землёй юридических лиц и граждан, не являющиеся собственниками земельных участков. Сущность вещных и обязательственных прав. Аренда земельного участка, безвозмездное пользование, сервитут. Порядок заключения договоров аренды.

    курсовая работа [41,6 K], добавлен 10.04.2015

  • Охарактеризуйте порядок аренды земельных участков. Каковы особенности аренды государственных и муниципальных земель? Каковы условия ипотеки земельных участков? Каков порядок предоставления земельных участков для добычи полезных ископаемых?

    контрольная работа [9,7 K], добавлен 24.05.2002

  • Понятие аренды по российскому законодательству. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров. Элементы договора аренды, его содержание, порядок заключения и расторжения. Аренда земельных участков и порядок ее регистрации на примере г. Улан-Удэ.

    курсовая работа [342,5 K], добавлен 04.11.2015

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.