Аренда земельного участка

Понятие и виды сделок. Условные сделки по отлагательным или отменительным условиям. Общие и специальные правила земельно-правовых сделок. Государственная регистрация и порядок аренды земельного участка. Юридические основания прекращения аренды участка.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 24.07.2013
Размер файла 44,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общие положения о сделках о землей

1.1 Понятие и виды сделок

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Принято выделять четыре признака, присущие сделкам:

1) Сделка - это юридический факт;

2) Сделка - это правомерное действие;

3) Сделка - это волевой акт лица, совершающего действия;

4) Сделка характеризуется особой направленностью, то есть действия направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:

а) В зависимости от числа сторон, для совершающих сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).

Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны (завещание, отказ от наследства и т.д.)

Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон (купля-продажа, имущественный заем и т.д.).

Многосторонняя сделка - это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников.

Двух- и многосторонние сделки называются договорами.

б) По отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.

Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления (купля-продажа, мена и т.д.).

Безвозмездная сделка - это правоотношение, по которому имущественное предоставление лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается (дарение, безвозмездное пользование имуществом и др.)

в) С учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.

Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, участвующими в сделке (купля-продажа, аренда и др.).

Реальной называется сделка, для совершения которой, наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется также передача имущества (заем, хранение между гражданами).

г) По значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные. Цель в сделке - это намерения лица достигнуть конкретного правового результата. Такие сделки, в которых очевидна цель ее совершения, именуются каузальными. К их числу относятся почти все сделки, заключаемые участниками гражданского оборота (при совершении купли-продажи стороны имеют цель передать возмездно имущество в собственность от продавца к покупателю), по договору имущественного найма основанием является переход имущества на время пользования от наймодателя к нанимателю.

В абстрактной сделке основание не указывается, цель ее совершения - неясна. Примером абстрактной сделки является вексель.

д) Обычные и условные сделки.

В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки, либо через известный промежуток времени.

В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств (условий). Само условие характеризуется неопределенностью его наступления и сторонам в сделке не должно быть известно наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.

Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями.

Совершенная под отлагательным условием считается сделка, в которой возникновение прав и обязанностей поставлены в зависимость от наступления или не наступления каких-либо обстоятельств. Например, Н. обязуется продать К. земельный участок, если он купит машину.

Сделка под отменительным условием предполагает прекращение прав и обязанностей с наступлением или не наступлением какого-либо обстоятельства. Например, А. заключил с Б. договор жилищного найма с условием, что он прекратится, как только приедут родственники наймодателя (ст. 157 ГК).

1.2 Общие и специальные правила земельно-правовых сделок

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1) земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:

а) дееспособные граждане, то есть лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признанной незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок.

2) Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, то есть совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.

3) Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрации сделки в регистрационной палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4) Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую (притворную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5) При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

6) Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, то есть по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки.

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть существенные условия:

- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др.;

- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.

- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.

Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:

1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

2) Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственности приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий.

3) Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, представленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и другие.

4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5) Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.

6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности. Санкции за нарушение договорных обязательств можно подразделить на законные и договорные.

Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КОАП РФ, УК РФ, УПК РФ.

Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором, и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

1) Неустойка.

2) Пеня.

Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:

1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями;

2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.

Реальный ущерб складывается из:

а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;

б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков предусмотренных в законе в четырех основных вариантах:

1) Штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд.

2) Зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем определяется за минусом размера неустойки;

3) Исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) Альтернативный вариант - взыскание за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида:

- правоустанавливающие;

- правоизменяющие;

- правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок, устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.

2. Особенности правового регулирования аренды земельных участков

2.1 Порядок аренды земельного участка

Арендатором земельного участка по действующему земельному законодательству может быть любое физическое и юридическое лицо. Иные правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства. Согласно пункту 1 статьи 22 ЗК РФ указанные категории субъектов могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В то же время необходимо заметить, что ЗК РФ не предусматривает каких-либо специальных случаев, запрещающих иностранцам приобретать земельные участки на праве аренды.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» целый ряд разъяснений посвящен случаям аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так, в силу действия пункта 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (часть 4 пункта 19 Постановления Пленума).

Все обязанности лиц, заключивших договор аренды неделимого участка, являются согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ солидарными при условии, что здание (помещения в нем) используется собственниками в предпринимательских целях.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение) в иных целях, обязательства всех соарендаторов будут долевыми. Размеры обязательств каждого соарендатора будут пропорциональны площади здания (помещения), принадлежащего каждому соарендатору (пункт 20 Постановления Пленума).

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является план земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке пункта 4 статьи 27 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный кодекс РФ установил в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Срок договора аренды устанавливается по соглашению сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка. Обращает на себя внимание то, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключениями являются случаи:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (пункт 3 статьи 35);

- когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (пункт 1 статьи 36);

- когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных статьей 46 ЗК РФ. В частности, правило, закрепленное в данном пункте, не действует, если арендатор не соблюдает условия договора аренды и использует землю не по целевому назначению. Один из таких споров был описан, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2002 года N А21-3017/02-С1. В данном случае истцу (строительной фирме - застройщику) был предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства жилого дома. За это время строительство так и не было начато. Незадолго до окончания срока аренды застройщик обратился к мэрии города с просьбой, чтобы ему продлили срок действия договора аренды. Однако в этом застройщику отказали. Суд подтвердил законность такого решения властей, основываясь на том, что строительная фирма не использовала спорный участок по целевому назначению. А это в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ является основанием для прекращения действия договора аренды.

Во всех случаях использование земельных участков на праве аренды является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года №110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» начиная с 2003 года земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из пункта 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года №11 подробно рассмотрен вопрос, нужно ли арендатору земли получить согласие собственника участка, прежде чем передать права аренды в качестве вклада в уставный капитал или сам участок в субаренду. И четко указано: нет, не нужно. В том числе и по «государственным» земельным участкам, если фирма арендует их больше чем на пять лет. Арендатор должен лишь уведомить собственника о своих действиях. Исключение - если согласие нужно получить по условиям договора аренды. Или если арендные права передаются в залог.

В то же время в пункте 16 Постановления ВАС РФ указано, что уведомление нужно направить в разумный срок после сделки. И в такой форме, чтобы у арендатора были на руках доказательства, что собственник уведомление получил (например, отправить заказным письмом с уведомлением о вручении).

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

К договору субаренды земельного участка применяются правила, предусмотренные для договора аренды (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ). При этом на субарендаторов распространяются все права и обязанности арендаторов. В силу статьи 615 ГК РФ к субаренде могут применяться правила, установленные специальным законодательством.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд. При краткосрочной аренде на арендатора возлагаются специальные обязанности по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием; по возмещению убытков, причиненных проведением работ; выполнению необходимых работ по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости. Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка).

Широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Как указано в части 2 пункта 23 Постановления, наличие иных оснований расторжения такого договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ и в статье 619 ГК РФ, само по себе не предоставляет арендодателю права расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 23 Постановления в случае, если существенное нарушение договора аренды земельного участка (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Гражданским же законодательством предусмотрено, что существенное нарушение договора является основанием для его расторжения независимо от того, устранено ли оно (его последствия) в разумный срок стороной, нарушившей договор. Таким образом, если нарушение договора носит существенный характер, то в любом случае договор может быть расторгнут.

Устранение арендатором нарушения договора в разумный срок имеет значение только лишь при расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, поскольку в соответствии с частью 3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по указанным основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ и подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора), то для этого случая не предусмотрено, что сторона (в данном случае арендодатель) должна направить нарушителю предупреждение об исполнении договора. Арендодатель лишь должен перед обращением в суд с требованием о расторжении договора направить арендатору предложение расторгнуть договор.

Пункт 10 статьи 22 ЗК РФ предоставляет возможность законным представителям несовершеннолетних, являющихся наследниками земельных участков, передавать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

2.2 Юридические основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 46 Кодекса).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно:

в связи с истечением срока, на который был заключен договор;

в случае досрочного расторжения договора.

Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. 407 - 419 ГК РФ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (см. ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (см. п. 1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом, например в случаях, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом, например в случаях, если: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора; участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (см. п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст. 451 ГК РФ.

Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 Кодекса случаях:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 Кодекса;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 Кодекса;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 Кодекса;

в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Таким образом, п. 2 ст. 46 Кодекса содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 Кодекса.

В новой редакции п. 2 ст. 46 указанный перечень более не является исчерпывающим. В настоящее время он сформулирован как открытый: в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 46 Кодекса арендодатель вправе требовать расторжения договора и в иных случаях, помимо указанных в подп. 1-6 пункта 2 данной статьи.

Например, согласно п. 5 ст. 21 Федерального закона от 22 июля 2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении промышленно-производственной деятельности договор аренды государственного и (или) муниципального имущества и договор аренды земельного участка, заключенные на условиях, предусмотренных указанным соглашением, прекращаются.

В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <24> договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Кроме того, согласно п. 5 ст. 3.2 этого же Федерального закона, органы государственной власти субъекта Российской Федерации временно наделены правом прекратить аренду земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с указанной статьей, в предусмотренном Кодексом порядке.

Императивные нормы п. 3 ст. 46 Кодекса запрещают прекращение договора аренды земельного участка, использование которого арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (см. подп. 2 п. 2 ст. 46), в случаях, предусмотренных в п. 3 ст. 46, а именно: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях. В связи с этим следует пояснить, что понятие «плодородие земель сельскохозяйственного назначения» означает способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (см. ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 года №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»). Государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

2.3 Государственная регистрация аренды земельного участка

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:

1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы основной массы населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.

3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц, является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и прочее). Обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характеристике и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ будет способно оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.

Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно содержится и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.

Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:

- заявление о государственной регистрации;

- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность; доверенности; учредительные документы юридических лиц; документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.)

- документы, содержащие описание объекта недвижимости;

- правоустанавливающие документы;

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

В целях проверки соответствия поданных на регистрацию документов законодательству Российской Федерации Федеральная регистрационная Служба проводит их правовую экспертизу. В случае выявления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав Федеральная регистрационная Служба принимает соответствующее решение. В случае если для принятия решения о государственной регистрации недостает каких-либо сведений или документов, Федеральная регистрационная Служба вправе направить юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям соответствующие запросы.

При отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации Федеральная регистрационная Служба осуществляет внесение записей в Единый государственный реестр прав.

Произведенную государственную регистрацию прав удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав, произведенную государственную регистрацию сделки удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки. Закон о регистрации обязывает Федеральную регистрационную Службу выдавать заявителю информацию о зарегистрированных правах.

Среди специальных полномочий Федеральной регистрационной Службы следует назвать принятие им на учет бесхозяйственных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральная регистрационная Служба обеспечивает бессрочное хранение Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно-правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:

а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:

- это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;

- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Объекты прав, подлежащие государственной регистрации.

Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- сервитут,

- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ об аренде, о доверительном управлении и другими, а также Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).


Подобные документы

  • Понятие и основное содержание, принципы и направления нормативно-правового регулирования договора аренды земельного участка. Прав и обязанности сторон, ответственность за невыполнение принципиальных положений. Исполнение договора и прекращения аренды.

    контрольная работа [27,8 K], добавлен 25.09.2014

  • Земельный участок как объект аренды. Исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений. Юридические основания прекращения аренды земельного участка.

    контрольная работа [66,0 K], добавлен 27.03.2013

  • Понятие и основная характеристика договора аренды земельного участка, его стороны, предмет, сроки. Обязанности арендатора, требующие от него совершения активных действий. Условия расторжения и ответственность сторон по договору аренды земельного участка.

    реферат [32,9 K], добавлен 23.12.2014

  • История развития арендных земельных отношений. Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация. Нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения. Выявление правовой природы договора аренды, его признаки.

    курсовая работа [106,0 K], добавлен 18.05.2014

  • Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в российском земельном праве. Понятие, основная характеристика и предмет договора аренды земельного участка. Права, обязанности и ответственность сторон по условиям договора; порядок его расторжения.

    курсовая работа [54,8 K], добавлен 25.09.2012

  • История развития отношений аренды земли в России за последнее столетие. Содержание, признаки и особенности правового регулирования договора аренды земельного участка. Его форма и государственная регистрация. Права, обязанности и ответственность сторон.

    дипломная работа [101,4 K], добавлен 11.02.2014

  • Теоретические аспекты сделок с недвижимостью и земельными участками. Понятие земельного участка. Категории земель Российской Федерации. Виды сделок с земельными участками. Договор купли-продажи земельного участка, существенные условия для договора.

    курсовая работа [55,1 K], добавлен 20.01.2011

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.