Основные аспекты осуществления права собственности граждан на жилые помещения

Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. - 2011. - № 18. - С. 17 - 23.. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями См. подробнее: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. Издание 6-е, доп. и перераб. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 - 2011 (http://www.urkniga.ru).;

в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Пункт 6 ст. 10 Кодекса предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).

2.3 Особенности прекращения права собственности граждан на жилые помещения

Нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение - финал прекращения жилищных прав.

Прекращение жилищных правоотношений - самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. - 2012. - № 6. - С. 52 - 56..

Выселение - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. - 2012. - № 6. - С. 52 - 56..

Законодательно установлен судебный порядок выселения (ст. 35, ст. 84 ЖК РФ), причем в таких делах участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ). Однако реально представляется возможным выселение и без обращения в юрисдикционные органы (как самозащита). Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства. В этом случае заинтересованное лицо (собственник) просто собирает личные вещи выселяемого и выставляет его за дверь. Единственно чего здесь следует избегать - нарушения прав выселяемого (не жилищных - их нет!). Недопустимо превышать разумные пределы самозащиты - не уничтожать, не портить имущество, не применять силу. Если не нарушены какие-то иные нормы, то собственнику в данном случае ничего не грозит - его действия правомерны Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Хотя в КоАП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1. Ст. 1. есть статья 19.1 - «Самоуправство». Это самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным актом порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам. Представляется, что применение этой статьи в рассматриваемом случае маловероятно - кому это нужно? Да и если она будет применена, «цена вопроса» - не существенна по сравнению с достигнутым результатом, заинтересованному лицу проще заплатить штраф, чем обращаться в суд. Хотя наличие судебного решения о выселении, конечно, желательно.

Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

В случае, когда человек не проживает в данном помещении, не имеет имущества, хранящегося здесь, то и выселять его нет необходимости, однако без решения суда снять его с регистрационного учета (юридически «очистить» квартиру) невозможно. В такой ситуации надо оформить утрату права либо признавать его не приобретшим право. Первое имеет место, например, когда член семьи нанимателя (бывший член семьи) выбыл на другое постоянное место жительства и тем самым утратил имевшееся у него право на жилое помещение. Второе - когда регистрация по месту жительства была фиктивной, то есть человек никогда не жил здесь, никаких прав на данное жилое помещение никогда не имел. Не секрет, что предоставление такой «прописки без права проживания» является распространенным явлением. В обоих этих случаях исковые требования ограничиваются снятием с регистрационного учета Там же. С. 195..

Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением.

Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем. Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества должника с возложением на него понесенных расходов. Хранение имущества должника осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества должника направляются в федеральный бюджет Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Исполнение исполнительного документа о выселении должника оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении. Итак, само выселение является последствием отсутствия права на жилое помещение. В каких же случаях человек может лишиться этого права?

Надо отметить, что права на жилое помещение неоднородны по своему характеру См.: Крюкова Е.С. Понятие и виды жилищных прав: Учеб. пособие. Самара, 2006.. Право на жилье - это собирательное понятие, оно включает существенно отличающиеся друг от друга полномочия.

Самый сильный титул обладания жильем - это собственность. Собственника выселить из квартиры невозможно, это ясно. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия - возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло - его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет.

Здесь следует отметить один существенный момент. У добросовестного приобретателя (при возмездном приобретении) собственник вправе истребовать имущество, лишь когда оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ) См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // Российская газета. 2003. 26 апреля..

Юридически чистого собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в Гражданском кодексе РФ есть ст. 293 - «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии с ч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Следует особо подчеркнуть, что в ст. 293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого-либо иного жилья. Основаниями принудительного выкупа являются нарушения прав соседей, использование не по назначению, бесхозяйственное содержание. Однако принудительная продажа (без согласия собственника) возможна и по другим основаниям. В частности, в случае обращения взыскания на жилое помещение Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532..

Тем не менее, представляется, что случаи принудительной продажи квартир будут крайне редки. Ст. 446 ГПК РФ содержит в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. То есть, если это единственное жилье, ни при каких обстоятельствах должника из него не выселят. Исключение одно: предмет ипотеки.

Получается, что даже если длительное время, годы, человек не осуществляет коммунальные и иные платежи, связанные с квартирой, он не может ее лишиться. Нет правовых оснований также для того, чтобы переселить его в меньшее, худшее помещение, чем он занимает. Хотя с позиций здравого смысла и справедливости такая норма была бы уместной.

Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 07.05.2013 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. - № 29. - Ст. 3400.. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX указанного Федерального закона (при наличии нотариального соглашения сторон). Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В частности, п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что такие граждане, если жилье, на которое обращается взыскание, является для них единственным, могут воспользоваться маневренным жилищным фондом. Однако надо иметь в виду, что этот фонд находится в государственной или муниципальной собственности, помещения в этом фонде предназначены лишь для временного проживания, они даются не в собственность, не навсегда, а лишь до завершения расчетов после продажи помещения (пп. 2 п. 2 ст. 106 ЖК РФ). После этого момента граждане должны освободить предоставленное жилье. Учитывая сложность процедур, нестабильность права пользования помещением в маневренном фонде, а также элементарную нехватку помещений в этом фонде, такое право будет мало использоваться участниками ипотечных отношений См.: Шишко Г.Ф. Жилищное право Российской Федерации.: Учеб.пос. -М. ЭКСМО, 2010. 304 с..

Еще один случай, когда собственник жилья может его лишиться. Это снос в связи с изъятием земельного участка. Эти отношения очень проблемные и фактически не урегулированы должным образом См.: Крюкова Е.С. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.. В ЖК РФ есть ст. 32, регулирующая отношения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. А если участок предоставляется частной компании для строительства? Никаких специальных, реально действующих норм на этот счет сегодня нет. Как правило, все вопросы решаются по соглашению с собственниками. При этом (как аналогию) используют соответствующие нормы, посвященные сносу домов, в которых есть помещения, занимаемые по договору социального найма.

В заключение отметим, что выселение, даже без предоставления другого жилого помещения, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Хотя в литературе часто говорят о выселении именно в таком русле. Например, В.П. Грибанов квалифицирует это явление как специфическую меру юридической ответственности, свойственную только жилищному законодательству Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 172.. Э.Б. Лыкова характеризует указанные меры ответственности как конфискационные (штрафные) Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учеб. пособие. Воронеж, 2002. С. 130..

Согласимся с тем, что выселение - это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. Тем не менее, меры гражданской ответственности - это дополнительные обременения должника, связанные с лишением его имущественных прав или возложением дополнительных обязанностей.

При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника. Здесь, собственник забирает у выселяемого лишь то, что он ранее предоставил. Или субъект лишается права собственности, но с обязательной компенсацией. Дополнительных имущественных потерь в пользу выселяющего выселяемый не несет Гузаева, Г. А. Категория пользовладения жилыми помещениями в российском гражданском праве [Текст] / Г. А. Гузаева. //Актуальные проблемы частного права : межвузовский сборник научных трудов. Вып. 5-6. - Екатеринбург : Изд-во УИ РАНХиГС, 2012. -С. 59 - 63..

Прекращение права собственности представляет собой совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у иного субъекта гражданского права. Само прекращение права собственности может быть добровольным, то есть по воле собственника, и принудительным (помимо и против его воли). Утрата отношений собственности возможна по объективным причинам независимо от воли и сознания собственника.

собственность неприкосновенность жилой помещение

3. Основные проблемы защиты прав граждан - собственников жилых помещений

3.1 Проблемы защиты права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирных домах

Определяя основания возникновения права собственности, условия его существования и случаи прекращения, действующее законодательство тем самым обеспечивает правовую возможность реализации каждым физическим лицом указанного стремления, стоит на страже интересов собственников, чем гарантирует стабильность самого исключительного права, так и всего гражданского оборота Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. -2012. -№ 6..

Между тем существуют случаи, при которых возможность единоличного обладания материальным благом исключается, что обусловлено свойствами самого объекта исключительных прав, особенностью соответствующих правоотношений, необходимостью соблюдения прав всех участников гражданского оборота.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из существа самих правоотношений и объективной необходимости, законодатель вводит право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество (ст. 36 ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. -№ 10. -ст. 763.), к числу которого относятся, в том числе, земельные участки.

Несомненно, в тех случаях, когда речь идет о многоэтажных жилых домах с большим количеством жилых помещений, вопрос о возможности применения режима общей долевой собственности не стоит остро, поскольку осуществлять владение и пользование общим имуществом иным образом не представляется возможным. Установленный законом правовой режим в отношении общего имущества соответствует самой коллективной природе взаимоотношений, складывающихся между собственниками помещений в многоквартирном доме Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. - 2012.- № 6..

Следует отметить, что, несмотря на достаточно широкое практическое применение термина «Многоквартирный жилой дом», определения указанного понятия в кодифицированном законодательном акте не имеется. Обозначенный пробел в действующем законодательстве был устранен с принятием Правительством РФ 28 января 2006 г. Постановления № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановление № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - ст. 702. (далее, Постановление № 47), в котором закреплено, что многоквартирным жилым домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, ныне действующее законодательство раскрывает понятие многоквартирного жилого дома как некоего имущественного комплекса через совокупность положений п. 6 Постановления № 47 и ст. 36 ЖК РФ. В частности, положение содержит определение многоквартирного дома, на основании которого жилой дом может быть отнесен к числу многоквартирных, а ст. 36 ЖК РФ устанавливает последствия такого отнесения, то есть определяет перечень общего имущества, в отношении которого возникают права у собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует отметить, что соответствующая правовая конструкция в качестве основного критерия выделяет именно количество жилых помещений, возникновение права собственности на общее имущество в таком жилом доме является по большей части не критерием отнесения объекта к числу многоквартирных домов, а следствием такого отнесения.

Анализируя приведенное выше, приходим к выводу, что действующее законодательство относит двух-, трех-, четырехквартирные дома к числу многоквартирных, что обусловлено прежде всего наличием нескольких жилых помещений в данном доме. В этой связи объем прав собственников помещений в данном доме в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов определяется исходя из совокупности положений гл. 6 ЖК РФ. При этом на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются и определенные ограничения, а именно ограничение права на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Косихин Д. Один земельный участок на три не делится // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 21..

Соответствующие выводы подтверждаются многочисленной судебной практикой. В качестве иллюстрации хотелось бы указать на следующий пример из практики Благовещенского городского суда Амурской области.

Ч. является собственником квартиры № 1 в двухквартирном жилом доме в гор. Благовещенске Амурской области. С момента возведения жилого дома (1965 год) земельный участок фактически разделен и каждая квартира имеет выход непосредственно на свою часть земельного участка, которая используется исключительно для обслуживания этой квартиры, а именно на них расположены огород, сарай, туалет. При обращении в ФГУ №Земельная кадастровая палата№ по Амурской области с заявлением о разделе земельного участка Ч. был получен отказ, обоснованный тем обстоятельством, что двухквартирный жилой дом является многоквартирным жилым домом, в связи с чем формирование земельного участка под квартирой невозможно. Указанная правовая позиция ответчика нашла поддержку как у суда первой инстанции, так и у судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда Гражданское дело N 2-5619/11. Архив Благовещенского городского суда Амурской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.03.14)..

Следует отметить, что в данном случае действия судов полностью соответствуют правовым конструкциям, содержащимся в действующем законодательстве. В то же время исходя из указанного подхода в отношении земельного участка и расположенных на нем построек, несмотря на отсутствие объективной необходимости в их использовании для обслуживания всего жилого дома, введен режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное означает право каждого собственника на равное владение и пользование как земельным участком, находящимся длительное время во владении собственников иной квартиры, так и расположенными на данном земельном участке объектами (хозяйственные постройки, туалет и т.д.). Несмотря на то, что зачастую на соответствующую часть земельного участка у собственника помещения оформлены исключительные личные права Косихин Д. Один земельный участок на три не делится // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 21..

Таким образом, неограниченное применение положений гл. 6 ЖК РФ не только не способствует защите прав собственников помещений, а, напротив, ухудшает их положение, при отсутствии споров, объективной необходимости как таковой вводит режим коллективной собственности в отношении имущества, находящегося длительное время в законном, единоличном владении конкретного лица.

Необходимость введения режима общего имущества в многоквартирном доме, как ранее указывалось, была обусловлена именно невозможностью использования общего имущества иначе как коллективным способом, что призвано в равной мере удовлетворять потребностям и интересам всех собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время введение данного режима в двухквартирном жилом доме, где необходимость общего владения ограничивается отдельными конструктивными элементами жилого дома (крыша и стены), существенно нарушает права собственников помещений в таком доме Гузаева, Г. А. Категория пользовладения жилыми помещениями в российском гражданском праве [Текст] / Г. А. Гузаева. //Актуальные проблемы частного права : межвузовский сборник научных трудов. Вып. 5-6. - Екатеринбург : Изд-во УИ РАНХиГС, 2012. -С. 59 - 63..

Однозначно усматривается невозможность применения одинакового правового регулирования к многоэтажному жилому комплексу и двухквартирному одноэтажному жилому дому.

Сложность законодательного регулирования правового статуса подобных жилых домов заключается в их двойственной природе. С одной стороны, указанные жилые дома включают в себя несколько жилых помещений, что роднит их с многоквартирными домами, с другой стороны, как таковая отсутствует необходимость в коллективном управлении земельным участком и расположенными на нем объектами, то есть отсутствует необходимость введения права общей долевой собственности на все перечисленное в ст. 36 ЖК РФ имущество.

Исследуемые объекты по своей природе возможно отнести к индивидуальным домам с отдельными общими элементами (крыша, стены), присущими непосредственно объекту недвижимости (жилому дому), что, напротив, не позволяет их отнести к числу многоквартирных домов как к некоему имущественному комплексу. С целью преодоления негативных последствий описанной выше ситуации, прежде всего, необходимо более детально разработать понятие «многоквартирный жилой дом», которое в качестве критерия отнесения жилого дома к числу многоквартирных будет учитывать не только число жилых помещений, но и наличие действительной необходимости совместного использования перечисленного в ст. 36 ЖК РФ имущества, в особенности земельного участка и расположенных на нем объектов Там же..

Кроме того, само по себе понятие «многоквартирный жилой дом» не может эффективно работать при отсутствии разработанного понятия "индивидуальный жилой дом", которое в данном случае будет обладать противоположными свойствами. При этом следует учесть, что само понятие «индивидуальный жилой дом» не является синонимом одноквартирного жилого дома. Индивидуальность в данном понятии может означать самостоятельность во владении и пользовании, а также обслуживании конкретного жилого помещения, в связи с чем, под данное понятие могут подпадать и жилые дома, состоящие более чем из одного жилого помещения.

Следует отметить, что опыт применения такого подхода уже имел место в Амурской области. Так, в соответствии с п. "е" ст. 1 Закона Амурской области от 21.01.2005 № 422-ОЗ «Об основаниях (случаях) бесплатного предоставления и предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, на территории Амурской области» земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства - земельный участок, предназначенный для строительства с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов индивидуального жилого дома, жилого дома, состоящего из двух, трех, четырех квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход на улицу и прилегающий непосредственно к нему земельный участок (далее - квартиры в жилом доме) Закона Амурской области от 21.01.2005 N 422-ОЗ "Об основаниях (случаях) бесплатного предоставления и предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, на территории Амурской области" (принят Амурским областным Советом народных депутатов 23.12.2004) Амурская правда. -26.01.2005.-N 19 - 20..

При этом разработка данного подхода будет актуальна не только для ранее возведенных жилых домов (в том числе, до 1 марта 2005 г.), но и для жилых домов, возводимых в настоящее время, поскольку, исходя из исследованных в настоящей статье положений, возведение двухквартирного жилого дома является возведением именно многоквартирного жилого дома со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Более того, оценивая архитектурный облик таких домов, их качественные, функциональные характеристики, следует отметить их большую схожесть именно с индивидуальными жилыми домами, в то время как исходя из сложившейся практики такие дома в соответствии с правилами землепользования и застройки должны возводиться на территориях, предназначенных для возведения многоквартирных жилых домов. Указанное существенно ограничивает субъектов гражданского оборота в выборе способа реализации своих гражданских прав, в том числе права на жилище.

В качестве альтернативы следует отметить, что возможность защиты прав собственников помещений в таких домах существует и при отнесении их к числу многоквартирных, а именно через определенную классификацию понятия «многоквартирный жилой дом» Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38.. Исходя из буквального толкования указанного понятия двух-, трех-, четырехквартирные жилые дома по числу квартир всегда будут являться многоквартирными, с чем достаточно трудно поспорить. В этой связи представляется возможным понятие «многоквартирный жилой дом» выделить в качестве родового понятия, которое, в свою очередь, будет подразделяться на типы: коллективный тип и индивидуальный тип. Критерием такого подразделения будет опять же возможность самостоятельного владения земельным участком и расположенными на нем объектами под каждым жилым помещением Там же..

Соответственно для первого типа правовое регулирование будет осуществляться на основании гл. 6 ЖК РФ, для второго типа - как для индивидуального жилого дома с особенностями, обусловленными наличием в таких домах отдельных конструктивных элементов общего имущества.

Помимо этого, восстановление прав собственников помещений в двух-, трех-, четырехквартирных домах, которые в данном случае не затрагивает непосредственно понятие многоквартирного жилого дома, его разработку и изменение, можно предложить своеобразное послабление режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, при котором правообладатель будет вправе в судебном порядке требовать выдела доли в конкретной части общего имущества. Рассматривая подобное требование, суд сможет привлечь к участию в деле всех собственников помещений в данном доме, экспертов, выяснить их позицию, проверить отсутствие нарушения их прав и соответственно разрешить подобную ситуацию, что будет соответствовать интересам всех участвующих в деле лиц.

Таким образом, ныне действующее законодательство разграничивает весь массив жилых домов на многоквартирные и индивидуальные, устанавливая соответствующий правовой режим земельного участка и общего имущества, расположенного на прилегающем земельном участке.

Между тем отсутствие четких критериев, своеобразной границы между данными объектами зачастую влечет нарушение имущественных прав граждан, что обусловливает необходимость более детальной разработки в законодательстве понятий «многоквартирный жилой дом», «индивидуальный жилой дом».

3.2 Порядок выселения граждан - собственников из жилого помещения

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института, который представляет собой совокупность правовых предписаний, регламентирующих последствия прекращения правоотношений, связанных с фактическим использованием жилья Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. №- 4. - с. 11..

Доминирующими тенденциями содержания правовых нововведений, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: во-первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений; во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивавших или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов.

В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 1 (ч. 1). - ст. 42..

Государство в соответствии с положениями ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда и завершение расчетов с должником.

Рассмотренные выше правовые предписания, регламентирующие выселение собственников из занимаемых жилых помещений, имеют гражданско-правовой характер, так как основанием выселения выступает причинение имущественного ущерба вследствие нарушения договорных обязательств. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек не является значительной.

Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст. 29 ЖК РФ, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья. Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. №- 4. - с. 11.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: во-первых, о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Во-вторых, о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние Там же..

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Правовой анализ изложенного нормативного предписания приводит к вопросу об административной или гражданско-правовой природе правоотношений, связанных с выселением из жилого помещения в рассматриваемом случае.

С одной стороны, положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // РГ. - №6065.. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объект общественного отношения по закреплению прав граждан на жилище, а непосредственный объект посягательства - отношения по пользованию жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Исходя из определения административно-правовой природы переустройства в КоАП РФ, можно сделать вывод об административно-правовом характере выселения из жилого помещения, предусмотренного ст. 29 ЖК РФПроблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1..

С другой стороны, следует обратить внимание на положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми суд может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Следовательно, нарушение прав и законных интересов граждан, создание угрозы их жизни и здоровью, возникшие вследствие несогласования перепланировки и переустройства жилого помещения, являются основаниями для выселения граждан из занимаемых жилых помещений Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..

Таким образом, гражданам причиняется имущественный вред, связанный с повреждением квартиры, санитарно-технического и иного оборудования жилого помещения, моральный ущерб, связанный с причинением вреда здоровью и жизни, вследствие несанкционированной перепланировки или переустройства жилого помещения. В рассматриваемом случае основания выселения граждан из занимаемого жилого помещения носят имущественный, т.е. гражданско-правовой, характер, и, следовательно, правоотношения, связанные с выселением из жилого помещения, имеют гражданско-правовую природу.

Может иметь место и третья точка зрения. С учетом того, что правила пользования жилыми помещениями, равно как и имущество, жизнь и здоровье граждан, являются объектами посягательств вследствие несанкционированной перепланировки и переустройства жилого помещения, можно утверждать о комплексном административно-гражданском характере рассматриваемого правового института выселения из жилого помещения.

Выселение из жилого помещения носит характер карательной санкции, вне зависимости от характера правоотношений, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки. Предупредительно-карательный характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1..

Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..

По нашему мнению, введение данного предписания представляется нецелесообразным, так как в отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями лица. Нормативной основой этого механизма являются положения ст.ст. 11, 12 ГК РФ о возможности судебной защиты гражданских прав, установлении способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда.

Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения положений ч. 2 ст. 235, ст. 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований ст. 446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами. А такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки; трудная жизненная ситуация; низкая зарплата; содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1..

Таким образом, собственник жилого помещения может быть выселен: во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировке или переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при обращении взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В этом случае на основании ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..

Вопрос о порядке выселения отказавшихся от участия в приватизации - один из наиболее острых в жилищном праве. Однажды защитив права таких граждан, законодатель создал проблему, которая на сегодняшний день практически не имеет решения. Не внесло ничего нового в регулирование этого вопроса и Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // РГ. - 8 июля 2009 г. - № 4947..

Сегодня гражданин, владеющий квартирой на праве собственности, вправе после развода выселить из нее бывших членов своей семьи, не являющихся собственниками (если они не заключили с ним какого-либо соглашения о порядке дальнейшего проживания). Такое право предоставляет ему п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Практически одновременно с введением в действие ЖК РФ были внесены изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ, в результате чего выселить родственников владельца квартиры (причем даже не бывших) стало возможно и в случае ее продажи (мены, дарения и пр.). Ранее данная норма, напротив, не препятствовала родственникам бывшего владельца, проживавшим в квартире, продолжать пользоваться ею Там же..

Прежнее жилищное законодательство было более либеральным и выселять граждан - несобственников в связи с разводом или просто в связи с отчуждением квартиры не позволяло. Поэтому в момент приватизации граждане особенно не задумывались над своей жилищной перспективой, особенно если в семье царили мир и гармония. Собственником квартиры зачастую становилось одно лицо, а остальные отказывались от своего права на приватизацию в его пользу, предполагая, что им ничто не помешает и далее проживать в данной квартире Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1..

Разрешить собственнику выселять из жилого помещения в случае развода тех родственников, которые теоретически имели все права стать долевыми собственниками этого помещения наравне с ним (если бы могли предполагать грядущие изменения в законодательстве), было бы совсем уж несправедливо. Вот законодатель и запретил применять в отношении таких граждан норму п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Результат этого запрета озвучил Верховный Суд - выселить отказавшегося нельзя ни при каких обстоятельствах, продать квартиру можно только при условии сохранения права отказавшегося на проживание в ней, т.е. вместе с жильцом Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. -№ 1 (ч. I). -ст. 14..

В итоге сложилась уникальная с правовой точки зрения ситуация. После развода в одной квартире остаются собственник и несобственник, и отношения их ничем не регулируются (тогда как, например, отношения долевых собственников урегулированы ГК РФ, а отношения граждан, вместе проживающих в квартире на основании договора социального найма, - ЖК РФ). Известно лишь, что собственник вправе по своему усмотрению и без согласования с несобственником совершать со своей квартирой любые действия, не запрещенные законом (кроме выселения из нее данного лица). А несобственник вправе лишь пользоваться этой квартирой, кто бы ею ни владел, но не более того. Причем статус такого жильца совершенно непонятен - не член семьи собственника, не наниматель, не член семьи нанимателя; нет у жильца и каких-либо договорных отношений с владельцем. Нехорошая квартира / Мошкович М., Семенова М. // ЭЖ-Юрист. - 2009. - № 42.

Безвыходность ситуации состоит в том, что даже самый благородный и порядочный собственник не вправе принудить несобственника к какому-либо варианту раздела жилплощади ввиду отсутствия в законе соответствующих норм. Для сравнения: долевым собственникам гл. 16 ГК РФ позволяет в случае недостижения договоренности добиваться выдела своей доли (в натуре или в денежном выражении) в судебном порядке. Даже просто порядок пользования общим имуществом может быть определен судебным решением (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Смогут ли наши герои, скованные одной квартирой, воспользоваться помощью суда хотя бы в случае спора о порядке пользования жильем? Зависит это только от самих судов, которым в данном случае придется исходить из аналогии права или закона. Но разделить квартиру суд им точно не поможет...

Поэтому наиболее вероятный путь видится в обеспечении бывшего супруга другой жилплощадью (ведь смысл вышеприведенных запретов состоит в защите его жилищных прав). То есть речь идет не о выселении своего «бывшего» из имеющейся квартиры, а об его добровольном переселении. Например, можно подарить ему другую квартиру (комнату), исходя из его предполагаемой доли в праве на приватизированную квартиру. Либо подарить ему долю в этой квартире и (в случае его согласия на этот дар) произвести раздел долевой собственности. Тогда уже при недостижении соглашения о порядке раздела это можно сделать в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ) Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..