Основные аспекты осуществления права собственности граждан на жилые помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Основные вопросы регулирования понятия «жилые помещения» как объекта права собственности граждан

1.1 Определение понятия «жилые помещения» и регламентация их юридических характеристик как объектов права собственности граждан

1.2 Принцип неприкосновенности жилища как основа юридического режима права собственности граждан на жилые помещения

2. Основные аспекты осуществления права собственности граждан на жилые помещения

2.1 Правовой режим собственности граждан на жилые помещения

2.2 Основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения

2.3 Особенности прекращения права собственности граждан на жилые помещения

3. Основные проблемы защиты прав граждан - собственников жилых помещений

3.1 Проблемы защиты права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирных домах

3.2 Порядок выселения граждан - собственников из жилого помещения

3.3 Перспективы развития охраны права собственности граждан на жилые помещения в российском праве

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение Собрание законодательства РФ. - 1997. - N 30. - ст. 3594; 2011. - N 51. - ст. 7448;

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - N 1 (часть 1). - ст. 14; 2011. - N 50. - ст. 7343. . В гражданском праве России эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин «жилище» Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Собрании законодательства РФ.- 2014.- № 9. - Ст.851., который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей». Теоретически См.: Научно-практический комментарий к Конституции РФ / Под ред. Б.Н. Топорнина. М.: Юрист, 1997. С. 215 - 216. этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик.

К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности. Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья Акатов, А. А. Право пользования членами семьи собственника, нанимателя, члена ЖСК жилыми помещениями (теоретический аспект) [Текст] / А. А. Акатов. //Вестник Саратовской государственной юридической академии. -2013. - № 5. - С. 52 - 56..

Исследуемое право исторически Впервые неприкосновенность жилища была провозглашена в 1215 г. в Англии в Великой хартии вольностей. гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира Акатов, А. А. Право пользования членами семьи собственника, нанимателя, члена ЖСК жилыми помещениями (теоретический аспект) [Текст] / А. А. Акатов. //Вестник Саратовской государственной юридической академии. -2013. - № 5. - С. 52 - 56. как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне См.: ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята и провозглашена резолюцией 217 (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10.12.1948 // РГ. 05.04.1995; ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 (Пакт вступил в силу 03.01.1976, в т.ч. для России) // Ведомости ВС СССР 28.04.1976 N 17. Ст. 291; Ст. 26 Конвенции СНГ о правах и основных свободах человека от 26.05.1995 (Конвенция вступила в силу 11.08.1998, Россия ратифицировала Конвенцию 04.11.1995 ФЗ N 163-ФЗ) // СЗ РФ. 1999. N 13. Ст. 1489., и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека См.: П.И. Седугин. Жилищное право. М.: Норма, 2004. С. XI.. Это объясняет причины самого широкого толкования данного термина во многих правопорядках Например: толкование IV поправки к Конституции США. мира.

Изучения такого гражданско-правового института, как право собственности граждан на жилые помещения актуально для современного мира теории гражданского права. Актуальность и важность такого исследования подтверждается следующими обстоятельствами: во-первых, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное «хозяйственное господство». А, следовательно, важно детальное исследование правомочий собственника и их содержания.

Во-вторых, в виду, постоянного обновления гражданского законодательства, актуально для рассмотрения института собственности граждан в целом. В-третьих, интерес для исследования представляют проблемные аспекты видов и форм собственности. В частности, вопросы соотношения различных форм собственности для рассмотрения имеющейся судебно-арбитражной практики.

Представленная в выпускной квалификационной работе проблема исследовалась в работах таких ученых, как: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, B.C. Толстого Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Объектом исследования в данной работе выступают общественные отношения, складывающиеся между гражданами по поводу приобретения ими права собственности на жилые помещения и осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предмет исследования - это нормы российского гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Цель дипломной работы - исследовать порядок осуществления права собственности граждан на жилые помещения по действующему российскому законодательству.

Поставленная цель достигается посредством решения следующих задач:

- исследовать понятие и содержание права собственности граждан на жилые помещения по действующему гражданскому и жилищному законодательству;

- раскрыть особенности правового режима жилого помещения как объекта собственности граждан;

- проанализировать судебную практику по делам, связанным с реализацией права собственности граждан на жилище;

- рассмотреть проблемные аспекты возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения;

- изучить основные направления зашиты права собственности граждан на жилые помещения.

Методологическую основу выпускной квалификационной работы составляют историко-правовой метод, предусматривающий анализ основных аспектов становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительный метод, применявшийся при изучении различных нормативных актов; логический метод и другие методы.

Нормативно-правовую основу дипломного исследования составляют акты действующего гражданского законодательства Российской Федерации, а также нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты и опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ

1. Основные вопросы регулирования понятия «жилые помещения» как объекта права собственности граждан

1.1 Определение понятия «жилые помещения» и регламентация их юридических характеристик как объектов права собственности граждан

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение. В главе 2 Жилищного кодекса Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. -№ 1 (ч. I). -ст. 14. (далее - Кодекс или ЖК РФ) определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие / Тихомиров М.Ю. // Издательство Тихомирова М.Ю. - 2011..

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса, о чем подробнее будет сказано ниже.

В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ.- 2008. -N 12. -Ст. 1183..

Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия «жилое помещение»: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее, требования).

Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.. На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст.ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 Закона о государственной регистрации) Акатов, А. А. Право пользования членами семьи собственника, нанимателя, члена ЖСК жилыми помещениями (теоретический аспект) [Текст] / А. А. Акатов. //Вестник Саратовской государственной юридической академии. -2013. - № 5. - С. 52 - 56., что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями - не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ Герасимов А. Качество жилья под защитой суда // Жилищное право. 2012. - № 1. - С. 15 - 25.) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ).

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком.

По мнению С.А. Степанова См.: С.А. Степанов. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 25., жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету - государственной регистрации права.

Во-вторых, из определения жилого помещения, данного в п. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение - изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах:

1) жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Гражданское законодательство советского периода Горбатов К.А. Элементы добросовестного приобретения права собственности // Правовые вопросы строительства. - 2011. - № 2. - С. 32 - 36. не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации. Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир.

В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты.

В-третьих, из определения жилого помещения (п. 2 ст. 15 ЖК РФ) следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5140.. Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором РФ, ратифицированным в порядке, установленном законодательством РФ, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством РФ, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или Постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Они закреплены в санитарных и технических правилах и нормах. Санитарные правила регулируются:

1) ФЗ РФ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.,

2) Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 № 554, утв. Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, а также Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14),

3) Методическими указаниями по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утв. Главным санитарным врачом 24.02.1981 № 2295-81 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14).

С 15.08.2010 применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" // РГ.- N 159. -2010.-21 июля..

За их нарушение предусмотрена и уголовная ответственность. Технические нормы и правила устанавливаются ФЗ РФ «О техническом регулировании» и Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 № 170 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14).

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания Гузаева, Г. А. Категория пользовладения жилыми помещениями в российском гражданском праве [Текст] / Г. А. Гузаева. //Актуальные проблемы частного права : межвузовский сборник научных трудов. Вып. 5-6. - Екатеринбург : Изд-во УИ РАНХиГС, 2012. -С. 59 - 63. в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. -2007. -N 32. -Ст. 4152..

В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ.

Признание помещения жилым помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного помещения установленным в указанном Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым - в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Кодекса жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Так, не могут быть использованы в качестве жилых помещений помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Они могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия этого помещения установленным в указанном Положении требованиям. Кроме того, учитываются требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" // РГ. - 21 июля 2010 г. . (далее - Положение).

В соответствии с пп. 33 - 40 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие / Тихомиров М.Ю. // Издательство Тихомирова М.Ю. - 2011..

Жилое помещение необходимо отличать также от нежилого помещения. Теоретически - по целям использования См.: Большой юридический словарь. М.: Инфра-М, 1998. С. 503.. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания. Размещение в них промышленных производств не допускается ЖК РСФСР 1983 г. в ст. 7 также исключал из категории жилых помещения, используемые для нужд промышленного характера..

Таким образом, подчеркивается непромышленный характер его эксплуатации. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности См.: Федеральный закон РФ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; Приказ МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в РФ" (ППБ 01-03) // РГ. N 129. 04.07.2003., санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется исключительно на условиях (ст. 22 ЖК РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности См.: Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ // РГ. 30.12.2004..

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК РФ установил три исключения. Невозможно жилое помещение перевести в категорию нежилого в случаях, когда:

а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например помещение является предметом залога.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми См.: Комментарий к новому ЖК РФ под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 54 - 55..

Нововведением ЖК РФ (п. 1 ст. 22) является норма, допускающая перевод нежилого помещения в жилое, поскольку до определенного времени законодательство предусматривало правила, которые касались только перевода жилых помещений в нежилые. Такой перевод не допускается:

а) если такое помещение не отвечает установленным требованиям и отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

б) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое является единым, осуществляется органом местного самоуправления по требованию собственника или уполномоченного им лица (заявителя) при наличии установленных в законе документов и в установленные сроки (ст. 23 ЖК РФ). Данное правило конкретизируется в законодательстве субъектов РФ и нормах органов местного самоуправления См., например: Постановление Оренбургского городского Совета от 19.05.2005 N 118 "Об утверждении Положения "О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге" // Вечерний Оренбург. 02.06.2005. N 22.. Так, в городе Оренбурге прием и подготовку документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые осуществляет Управление жилищной политики администрации г. Оренбурга Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..

В случае необходимости обеспечить использование помещения в новых целях допускается его переустройство и (или) перепланировка и (или) проведение иных работ, завершение которых подтверждается актом приемочной комиссии.

Общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Правовая связь жилого помещения с земельным участком, на котором оно располагается, регламентируется гражданским (абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ст. ст. 131, 164, 263, 271 - 274 ГК РФ), а также земельным (ст.ст. 30 - 31, 35 - 36, 38 - 39 ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001 г. - № 44. - Ст. 4147.) и градостроительным (ст.ст. 4, 30, 37 - 40, 44, 51 и 62 Градостроительного кодекса РФ) законодательством РФ.

В случае если помещение (жилой дом, другое строение, сооружение) создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно квалифицируется как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключения составляют случаи, когда:

а) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

б) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка Гузаева, Г. А. Категория пользовладения жилыми помещениями в российском гражданском праве [Текст] / Г. А. Гузаева. //Актуальные проблемы частного права : межвузовский сборник научных трудов. Вып. 5-6. - Екатеринбург : Изд-во УИ РАНХиГС, 2012. -С. 59 - 63..

В этом случае на лицо, за которым признано право собственности, возлагается обязанность компенсировать осуществившему постройку лицу расходы в размере, определенном судом.

В признании права собственности за указанными лицами должно быть отказано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Жилое помещение - объект как обязательственных, так и гражданских (вещных) правоотношений. В обязательственных правоотношениях жилое помещение традиционно Там же. С. 60. является предметом договора найма и аренды (имущественного найма) Елисеев, А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок / А. Елисеев // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 51 - 56.. В вещных правоотношениях правовой статус жилого помещения имеет свои особенности.

Законодательно право частной собственности на жилое помещение в России в условиях пореформенного правотворчества было закреплено Законом РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР». Статья 10 вышеназванного Закона в числе объектов права собственности гражданина называет жилые дома, квартиры и дачи Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. - № 4. - С. 3- 11..

Однако это не значит, что до 1991 г. право собственности на жилые помещения законодательно не было установлено. Оно в полной мере признавалось гражданским законодательством дореволюционного периода Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. - № 4. - С. 3- 11..

Частично право собственности на жилые помещения (строения) признавало и советское государство См.: Постановление СНК от 23.12.1921 и от 24.04.1924; Декрет ВЦИК и СНК от 21.08.1924; Разъяснения Коллегии НКЮ от 10.05.1924. в целях снижения расходов на содержание муниципального жилья и формирования сектора экономики, связанного с трудовым землепользованием См.: Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Серия "Памятники советского законодательства". М.: Зерцало, 2002. С. 76..

Документами, подтверждающими право собственности на передаваемое в частную собственность жилье, были, в том числе, нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами в период 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений.

Естественно, признавать такого рода оборот жилых помещений рыночным нельзя, поскольку он был призван решать лишь социальные вопросы в жилье. Да и касался он малоценного и небольшого по объему жилищного фонда.

Действующее в настоящее время гражданское законодательство (глава 18 ГК РФ; глава 5 ЖК РФ) позволяет гражданину - собственнику жилого помещения использовать его не только для личного проживания и проживания членов его семьи, но и иным образом распоряжаться им (например, сдавать для проживания третьим лицам).

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса. Часть 1 этой статьи содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, который не подлежит расширительному толкованию. К жилым помещениям относятся Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие / Тихомиров М.Ю. // Издательство Тихомирова М.Ю. - 2011. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14).:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Части 2, 3 и 4 ст. 16 Кодекса состоят из норм-дефиниций, определяющих юридическое содержание понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (в жилом доме или квартире). Для сравнения напомним, что в ЖК РСФСР 1983 г. Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. - № 4. - С. 3- 11. данные понятия отсутствовали.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении Там же..

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Следует обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Кодекса.

Таким образом, жилое помещение согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ - это жилое изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, ЖК РФ определяет виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

1.2 Принцип неприкосновенности жилища как основа юридического режима права собственности граждан на жилые помещения

Неприкосновенность жилища как одна из составляющих частной жизни определяет степень свободы жизни и свободы выбора, а искажение или неполное понимание смысла ставит под угрозу реализацию гражданином этой универсальной ценности.

Значение данного права трудно переоценить. Оно является одним из важнейших не только в российском праве, но и в праве международном, причем последнее во многом обусловливает содержание внутренних национальных норм Новиков В.А. Неприкосновенность жилища: конституционные, уголовно-правовые и уголовно-процессуальные гарантии // Российская юстиция. - 2011. - № 10. - С. 16 - 19.. Праву на неприкосновенность жилища посвящены положения целого ряда основополагающих международных правовых актов. Здесь, прежде всего, стоит упомянуть Всеобщую декларацию прав человека 1948 г., статья 12 которой провозглашает, что «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища... Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств». Аналогичную формулировку содержит в себе и Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 г. (ст. 17).

Кроме того, Российская Федерация совместно с другими странами, входящими в состав Содружества Независимых Государств, указала в Конвенции о правах и основных свободах человека 1995 г. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 08.03.14). на то, что «каждый человек имеет право на уважение ... его жилища»(п. 1 ст. 9). Однако есть установленные границы, за пределами которых это право может ограничиваться со стороны государственных органов. Сюда относятся случаи, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц (п. 2 ст. 9).

Немалую роль в толковании вышеуказанных норм играет Европейский суд по правам человека. В своих решениях он называет ограничения права на неприкосновенность жилища в правомерных целях объективно необходимыми условиями обеспечения справедливого баланса между интересами индивидуума и всего общества в целом, а необходимость их использования в каждом конкретном случае должна быть четко установлена Новиков В.А. Неприкосновенность жилища: конституционные, уголовно-правовые и уголовно-процессуальные гарантии // Российская юстиция. - 2011. - № 10. - С. 16 - 19..

Также Европейским судом была изложена позиция расширенного толкования терминов:

- «жилище», к которому он относит помимо жилых, еще и служебные помещения, учитывая невозможность четкого разграничения этих понятий. Такой подход предоставляет возможность правовой защиты по ст. 9 Конвенции лицам, чья профессиональная и непрофессиональная деятельность тесно переплетены Тархова, О. Ю. Тенденции развития вещных прав на жилые помещения [Текст] /О. Ю. Тархова. //Актуальные проблемы частноправового регулирования . -Самара : Из-во Самарского университета, 2011. -С. 294 - 297.;

- «вмешательство со стороны государственных органов» в осуществление лицом права на неприкосновенность жилища, куда Европейский суд относит и традиционные формы ограничения (такие, как обыск), и ряд других форм (например, уничтожение силами безопасности страны жилых домов посредством их поджога или ввод в эксплуатацию предприятия по переработке отходов в непосредственной близости от жилища, вследствие чего оно было покинуто) Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. - 2011. - № 18. - С. 17 - 23..

Как уже было сказано, такое вмешательство возможно, только если оно предусмотрено законом. Европейский суд в данном случае имеет в виду как писаное, так и неписаное право, причем право внутреннее, национальное, в составе которого учитываются и нормативные акты более низкой категории, чем закон, и сложившаяся судебная практика. Также Суд оперирует и таким понятием, как качество конкретного закона - это его доступность для заинтересованного лица, которое могло бы предвидеть последствия его применения в отношении себя, и непротиворечие закона принципу верховенства права.

Степень допустимого вмешательства со стороны государственных органов в осуществление лицом права на неприкосновенность жилища должна быть соразмерна правомерным целям таких действий, конкретным интересам и ценностям Новиков В.А. Неприкосновенность жилища: конституционные, уголовно-правовые и уголовно-процессуальные гарантии // Российская юстиция. 2011. N 10. С. 16 - 19.. Это позволяет говорить об условиях необходимости в демократическом обществе конкретных способов ограничений этого права.

Российская Федерация является демократическим обществом. Следовательно, эта норма, также как и все вышеперечисленные, в нашей стране должна соблюдаться. Но закрепление они теперь уже находят во внутринациональном законодательстве. Оно же их конкретизирует и развивает, отражая специфику российской действительности.

В соответствии со ст. 150 ГК РФ право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным правом и составляющей права на неприкосновенность частной жизни, т.е. той области жизнедеятельности личности, которая находится вне сферы общественного и государственного интереса. Гражданину в нашей стране предоставляется возможность жить в соответствии со своими желаниями (не нарушая при этом закон) путем установления запрета на любые формы произвольного вмешательства в частную жизнь со стороны государства или третьих лиц Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

В Конституции - нормативном акте, имеющем высшую юридическую силу на территории Российской Федерации, - принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 25. Он дублируется в отраслевом законодательстве - в ст. 3 ЖК РФ.

Эти нормы провозглашают: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Такое согласие должно быть ясно выражено, ведь речь идет о праве на обособление, уединение человека в занимаемом им и его близкими помещении, о тайне всего происходящего в жилище, в т.ч. и о тайне хранящихся в нем материалов (личные бумаги, дневники и др.).

Законность оснований на занимаемое жилое помещение должна быть подтверждена правоустанавливающими документами (свидетельство о праве собственности, договоры аренды, найма, субаренды, поднайма и т.д.), титулодержателями, должностными лицами и т.п. Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. - 2011. - № 18. - С. 17 - 23.

Сами законные жильцы по собственной воле могут вселить в жилое помещение других граждан, и они, в свою очередь, также наделяются правом на неприкосновенность занятого помещения. При самовольном вселении, например в освободившуюся комнату в коммунальной квартире или в новый дом посторонних лиц, нарушенное право восстанавливается путем осуществления выселения, а виновные привлекаются к ответственности в соответствии с нормами Кодекса об административных правонарушениях.

Однако законно проживающие в жилище граждане не вправе препятствовать вселению других лиц, которые также имеют право на данное помещение. Действия последних по принудительному вселению и оказание им помощи в этом со стороны сотрудников правоохранительных органов не будет являться нарушением неприкосновенности жилища. Это же относится и к случаям воспрепятствования снаружи вхождению в жилое помещение граждан, проживающих в нем на законных основаниях (например, опечатывание дверей). С учетом конкретных обстоятельств это может быть расценено как превышение полномочий, самоуправство, нарушение права пользования или права собственности на жилище Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Нарушением права на неприкосновенность жилища будет являться и размещение в нем специальных технических средств для аудиовизуального наблюдения или временное использование для любых целей жилого помещения в отсутствие законного владельца или пользователя жилища.

Что же понимается под жилищем? Основываясь на решениях все того же Европейского суда по правам человека, это не только место жительства, но и место пребывания. В первом случае имеются в виду те помещения, где гражданин постоянно или преимущественно проживает - квартира, дом, комната, в т.ч. и специализированные помещения, такие, как общежитие, гостиница-приют, дом престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов, и др. Такое жилище может быть арендованным, государственным, муниципальным, служебным или на праве собственности. Во втором - место, где проживание носит временный характер и не является местом жительства, например санаторий, туристская база, дом отдыха, пансионат, кемпинг, дача, садовый домик, больница, другое подобное учреждение Герасимов А. Качество жилья под защитой суда // Жилищное право. 2012. N 1. С. 15 - 25..

Все это - жилище. И только федеральным законом или на основе судебного решения его неприкосновенность может быть ограничена, а проникновение в жилище - признаваться допустимым. И то - в строго определенных целях при отсутствии согласия проживающих на законных основаниях лиц. Обратимся к конкретным нормам российского права, чтобы их обозначить.

В ЖК РФ указаны такие цели, как: спасение жизни граждан и (или) их имущества; обеспечение их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера; задержание лиц, подозреваемых в совершении преступлений; пресечение совершаемых преступлений или установление обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая (ст. 3) Тархов В.А., Соловьев В.Н., Рыбаков В.А. Тип собственности в системе собственности (цивилистический аспект) // Гражданское право. - 2011. - № 2. - С. 52 - 56..

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849. предоставляет право судебному приставу-исполнителю в процессе исполнения требований исполнительного документа входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение (но только с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава, а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без такого разрешения), накладывать арест на обнаруженное имущество, изымать его и передавать на хранение (п. 6, 7 ч. 1 ст. 64).

В целях обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя временное ограничение права на неприкосновенность жилища допускает и Конституция РФ (ст. 56), делая отсылку при этом к нормам Федерального конституционного закона. Здесь, подразумевается ФКЗ «О чрезвычайном положении» и, прежде всего, нормы статей 12 и 13. Они предусматривают случаи, когда в соответствии с введенным на всей территории Российской Федерации или в ее отдельных местностях особым правовым режимом деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, их должностных лиц, общественных объединений такие ограничения являются необходимыми для устранения чрезвычайного положения, нормализации обстановки, стабилизации работы всей системы власти, восстановления законности и правопорядка. Причем единственным способом достижения указанных целей является применение таких чрезвычайных мер.

В зависимости от конкретных обстоятельств это может быть досмотр жилища, временное отселение жителей в безопасные районы с обязательным предоставлением им стационарных или временных жилых помещений, введение карантина, проведение санитарно-противоэпидемических мероприятий.

Есть еще ряд «мероприятий», пусть и совершенно другого свойства, при проведении которых также ограничивается право на неприкосновенность жилища. Это, прежде всего, осмотр жилища, обыск и выемка. Два последних производятся только на основании судебного решения, а осмотр, помимо этого, допускается и при наличии выраженного согласия проживающих лиц Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. - 2011. - № 18. - С. 17 - 23..

Осмотр жилища заключается в визуальном наблюдении материальных объектов, находящихся внутри помещения и имеющих значение для уголовного дела, с последующей фиксацией их признаков с помощью протоколирования и применения технических средств. При обыске в жилище на основании достоверных данных отыскиваются и изымаются предметы и документы, имеющие доказательственное значение по делу. Выемка же производится, когда для обнаружения указанных предметов, документов, денег, других ценностей не требуется проведение поисков, они просто изымаются. Целью обыска может быть и обнаружение разыскиваемых лиц. Во всех случаях обязательно присутствие не менее чем двух понятых, которые удостоверяют факт производства следственного действия, его хода и результатов, ну и, конечно, самого лица, у которого производятся обыск или выемка, или совершеннолетних членов его семьи Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. - 2012. - № 6. - С. 52 - 56..

Обыск и выемка в случаях, не терпящих отлагательств, могут производиться и в ночное время, так же, как и сопровождаться принудительным вскрытием любых помещений, если владелец отказывается добровольно в них пустить. При этом имущество не должно повреждаться без необходимости. Но впадать в крайности все же недопустимо: «штурм» помещения не должен происходить, если это не вызвано реальной необходимостью. Следователь обязан обращаться с присутствующими лицами вежливо, не создавать опасности для их жизни и здоровья и уж тем более категорически запрещено запирать этих лиц в комнатах или иных помещениях. Однако следователь при наличии достаточных оснований вправе запретить им покидать помещение, общаться друг с другом или иными лицами, тем самым ограничивая их право на уединение, общение, на отдых и использование свободного времени по своему усмотрению Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. - 2011. - № 18. - С. 17 - 23..