Правовая регламентация переустройства и переоборудования жилого помещения

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Предполагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов, констатирует Камышанский В.П. Он указывает, что «содержание понятий «переустройство» и «перепланировка» имеет существенное практическое значение и нуждается в максимальной конкретизации на уровне закона. В противном случае, любая возможность произвольного толкования будет играть на руку чиновнику, и создавать дополнительные препятствия для собственника квартиры в осуществлении принадлежащих ему правомочий пользования и распоряжения».

Как следует из содержания Жилищного кодекса Российской Федерации любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, можно квалифицировать как перепланировку. К сожалению, создатели нового Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрели, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как «конфигурация жилого помещения». В этой связи, мы полагаем, что данная норма Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит изменению. Указание законодателем понятия перепланировки жилого помещения с изменением его конфигурации представляется не совсем удачной, так как в техническом паспорте квартиры, состоящем из четырех разделов, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома). Кроме того, известно также, что внутри любой квартиры могут быть как несущие стены, так и не несущие перегородки. В последние годы в условиях долевого строительства внутренние перегородки строителями нередко обозначаются, в лучшем случае, двумя - тремя рядами кирпича, для того, чтобы в последующем по этим контурам работники БТИ сделали план квартиры. В соответствии с п. 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1977 года №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический паспорт жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

С.Е. Малета и Е.В. Мордасов утверждают, что самовольная перепланировка и перестройка в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации трактуются предельно широко. При таком подходе в категорию правонарушителей попадает большинство нанимателей и собственников жилых помещений. Они справедливо указывают, что в силу ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям отнесены не только квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, но и жилые дома индивидуальных владельцев и их части. «При этом внутренние перепланировка и переустройство индивидуального жилого дома (как это было в одном из случаев, в разборе печи и проведении газового отопления), произведенные без предварительного разрешения, также повлекут необходимость обращения в суд». На наш взгляд, переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен вполне может осуществляться собственниками квартиры самостоятельно, по своему усмотрению.

При установлении в Жилищном кодексе Российской Федерации правовых последствий самовольной перепланировки жилых помещений за основу был взят правовой механизм, прописанный в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для самовольной постройки. Однако, это различные по своей юридической природе правовые явления.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что «в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится механизм признания права собственности на самовольную постройку, не являющуюся объектом права собственности, а в ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации мы видим прекращение права собственности на жилое помещение, в связи с несанкционированными властью действиями собственника по переустройству и перепланировке». Причем, отсутствует правовая информация определения последствий самовольной перепланировки или переустройства, как к лицу, незначительно изменившему конфигурацию при определении правовых последствий самовольной перепланировки или переустройства, так и к лицу, нарушившему перепланировкой несущую способность конструкций жилого дома.

Обращает внимание, что при разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску ОМС суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилья не возвратил его в срок, установленный ОМС, в прежнее положение после его приобретения.

Таким образом, законодатель в статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрел последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 3 данной статьи, собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. До того, как соответствующее предписание о порядке и сроках устранения изменений собственнику или нанимателю не вынесено, у указанных лиц отсутствует обязанность приводить помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перестроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. К сожалению, в законе не оговорено право этих граждан самим обращаться в суд по данным вопросам.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный для этого срок, суд по иску органа принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собственника устанавливает срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние и в случае игнорирования данного срока жилое помещение подлежит продаже.

Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли - продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем, и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.

Следует обратить внимание, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента соответствующих прав на него, и право собственности у предыдущего собственника прекратится с момента этой регистрации прав нового собственника.

До этого момента собственник обладает правом собственности на жилое помещение и выселен из него быть не может.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли - продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то в отношении его должна быть произведена такая же процедура принудительного отчуждения помещения.

В.Н. Симонов полагает, что в этом случае «…можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания». Касаясь возложения на собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние, он считает, что «в данном случае корректнее было бы указать на органы государственной власти или местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом. В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то ведь истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления».

Жилищный Кодекс Российской Федерации рассматривает произведенные без разрешения переустройства (перепланировку) жилого помещения как правонарушение. Кроме неблагоприятных последствий, указанных в законе в виде принудительного прекращения права собственности, предусмотрены и санкции в ст. 7.21 КоАП РФ, которые установили ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Они могут выражаться и в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В отдельных случаях действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться и по ст. 19.1 КоАП, как самоуправство.

Новеллой Жилищного Кодекса Российской Федерации является введение специальной нормы (ст. 8 (К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом)), предусматривающей регулирование некоторых жилищных правоотношений с помощью соответствующего законодательства с учетом требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений. Это, прежде всего, градостроительные акты (Градостроительный Кодекс Российской Федерации, акты Министерства Промышленности и Энергетики Российской Федерации). В то же время непонятно вопрошает Г.Ф. Шешко, «…почему за самовольное переустройство жилых помещений, занимаемых по договору найма, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но оставлены без внимания жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования (ст. 19)» Он указывает, что терминология ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации не согласуется со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает производство таких работ как переустройство и реконструкцию и применяется к договору социального найма.

Следует учитывать, что правоотношение, возникшее в связи с самовольной перепланировкой (переустройством), является длящимся. А при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, т.е. ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной «планировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Смысл требований - рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, так как такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранении жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка - самим собственником (нанимателем) или иным лицом.

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства) прежде чем обращаться в суд граждане могут обращаться в органы местного самоуправления в согласовании уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. решить вопрос во внесудебном порядке.

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд, в порядке главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации. Обращает на себя внимание точка зрения Ю.П. Свита, который расценивает самовольную планировку и переустройство, как повреждение жилого помещения. Он отмечает, что как повреждение жилого помещения может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути оно обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора, однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора. Вместе с тем подобные действия можно признать существенными нарушениями договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.

2.2 Ответственность за самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии предусмотренного жилищным законодательством основания (ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации), т.е. документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера - собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодека Российской Федерации).

Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 Жилищным кодексом Российской Федерации, принимает решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Законодательством РФ предусмотрена ответственность за проведение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Так, Кодекс об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за:

Статья 7.21 КоАП. Нарушение правил пользования жилыми помещениями.

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Ответственность за проведенную самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения также предусмотрена и Жилищным кодексом РФ.

Статья 29 Жилищного кодекса РФ, предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если Вас не совсем устраивает такая перспектива поиска нового места жительства, то Вам необходимо узаконить самовольную перепланировку (переустройство).

Узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке.

Так, п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает основания сохранения жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Для того, чтобы узаконить самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения, Вам необходимо обратиться в определенную организацию, имеющею право осуществления технического учета и контроля объектов недвижимого имущества (БТИ, ЦТИ) и вызвать техника. При вызове техника необходимо уточнить, что составление технического паспорта (плана) жилого помещения Вам необходимо для узаконения перепланировки, и попросить, чтобы Вам изготовили также и план жилого помещения до самовольной перепланировки (переустройства).

После получения указанных документов (план жилого помещения ДО и ПОСЛЕ произведенной перепланировки (переустройства)), Вы находите проектно-строительную организацию, имеющую лицензию на проектную деятельность в строительной области (в настоящее время таких организаций достаточное количество), и заказываете Техническое заключение на произведенную перепланировку.

С полученного технического заключения, планов ДО и После перепланировки, правоустанавливающих документов (Свидетельство о государственной регистрации права или копии лицевого счета - для нанимателей жилого помещения) делаете копии и согласовываете перепланировку (переустройство) в органах санитарно-гигиенического контроля (СЭС).

Согласование с органами противопожарного контроля (МЧС) в настоящее время не требуется и такое согласование (заключение) может быть сделано по запросу суда, в случае если суд сочтет необходимым такое согласование.

Кроме названных документов перед обращением в суд, Вам будет необходимо взять справку о составе семьи, копию лицевого счета и согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения, заверенное в паспортном столе домоуправления (или иной управляющей организации) или согласие всех совершеннолетних собственников жилого помещения на оставление жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Со всех собранных документов делаете копии по числу ответчиков + один экземпляр для суда. Как правило, по искам об узаконении самовольной перепланировки (переустройства) ответчиками указываются Администрация города и Администрация района, на территории которого расположено жилое помещение. (В случае сельского населенного пункта: районная и сельская Администрации).

Иск по узаконению самовольной перепланировки (переустройства) подается собственником или нанимателем жилого помещения в районный (федеральный) суд муниципального образования по месту нахождения перепланированного (переустроенного) жилого помещения.

Госпошлина по таким исковым заявлениям составляет 200 рублей.

После вступления в законную силу решения суда (пять дней дается судье для изготовления решения суда в окончательном виде + десять дней с этого момента для обжалования решения суда в вышестоящий суд) о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, Вам необходимо внести изменения в технический и кадастровый паспорт жилого помещения, для чего Вы с решением суда обращаетесь в орган технического учета и контроля (РТИ, БТИ, ЦТИ).

С новым кадастровым паспортом и решением суда обращаетесь в регистрирующий орган (в случае, если жилое помещение находится в Вашей собственности) для получения нового Свидетельства о государственной регистрации права.

После получения нового Свидетельства о государственной регистрации права в Управлении федеральной регистрационной службы не грозит ни какая ответственность.

2.3 Сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилого помещения

Когда весь пакет документов сформирован, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Орган местного самоуправления, уполномоченный согласовывать перепланировку, не вправе требовать представления других документов. Вместе с заявлением о перепланировке заявитель представляет весь пакет документов, указанных выше. На основании представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения, которое в течение трех дней выдается или направляется заявителю.

Решение уполномоченного органа местного самоуправления является правовым основанием для проведения соответствующих работ. После завершения перепланировки жилого помещения заявителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче акта приемочной комиссии.

Уполномоченный орган местного самоуправления вправе отказать в согласовании перепланировки, например, в случае несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В первую очередь речь идет о требованиях пожарной безопасности, о санитарных, гигиенических нормах.

Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке. Установлен трехмесячный срок обжалования со дня получения решения об отказе. Впервые на уровне Жилищного кодекса определены последствия для лиц, самовольно переустроивших жилые помещения.

Следует отметить, что сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает интересам не только граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований.

Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.

В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их всех объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом: «И.И. Иванова обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии к Администрации г. Углегорск МО, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Углегорск МО, ул. Крюкова, д. №, кв. №. С целью улучшения условий проживания и повышения комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной комнаты площадью 12,7 кв. м, увеличение площади второй комнаты за счет демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Углегорск МО, ул. Крюкова, д. №, кв. №. Истец И.И. Иванова ссылается, что произведенная перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку квартиры соответствующей нормам СНиП и сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и т.д.».

В настоящее время суды завалены исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в свою очередь, зачастую ответчик - администрация не является в судебное заседание и просит рассмотреть дело в их отсутствие, полностью соглашаясь с исковым заявлением. Напрашивается вопрос, что же мешало органу местного самоуправления при наличии аналогичного пакета документов решить вопрос положительно, а не направлять гражданина в суд.

С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из содержания заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителей на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые они просят установить, имеют значение для разрешения спора, но сами по себе не порождают у заявителей каких-либо прав и обязанностей. Тем более что эти факты могут быть подтверждены во внесудебном порядке, что в силу ст. 265 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность их установления судом.

С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение, что также усматривается из Федерального закона от 2 мая 2006 г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации», из которого следует, что настоящим Законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами. В соответствии со ст. 12 данного Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового судопроизводства. В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.

С учетом изложенного можно сделать вывод, что сохранение жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел: по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта; по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переустройства либо возражающим против них.

2.4 Завершение переустройства и переоборудования жилого помещения

Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который дает оценку их допустимости.

В случае признания фактических изменений в переустроенных помещениях недопустимыми органы исполнительной власти, решения которых были нарушены, принимают меры по привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии с предлагаемым решением излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии - в судебном порядке.

Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.

Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующий вывод о том, что в последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом - люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок, что необходимо производить определенные согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение такого порядка. Как правило, типичная перепланировка помещений не всегда устраивает владельцев помещений. Но чтобы произвести перепланировку или переустройство, необходимо получить разрешение в установленном законодательством порядке.

В настоящей работе было проведено рассмотрение понятий и видов переустройства и перепланировки, порядок и основания их проведения, и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

Исследовав материал можно сделать следующий вывод о том, что Необходимо перечни документов, приведенные в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, для случая, когда осуществление работ по переустройству, перепланировке, а также в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения предусматривает изменение элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в таком доме, подтверждающим принятие решения собственниками помещений в многоквартирном доме о согласии на данные изменения в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует признать целесообразным дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новой статьей «Нежилые помещения в многоквартирном доме», согласно которой виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им указываются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании:

- технической документации на нежилое помещение;

- решения органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Внесение изменений в виды разрешенного использования нежилого помещения, режим пользования им производится на основании решения органа местного самоуправления, издаваемого в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения (внесением изменений в ст. 23 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации) при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение необходимых изменений в элементы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- о согласовании видов разрешенного использования жилого помещения, переводимого в жилое помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также целесообразно дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новой статьей «Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение». Согласно такой статье:

1) подлежат государственной регистрации:

- протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и утверждаемые такими протоколами документы;

- договоры управления многоквартирным домом;

- протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии вышеуказанных документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан предоставлять на основании заявления сведения о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие такой нормы потребует внесения изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (в ред. от 30.12.2008 №6-ФКЗ) // Рос. Газ. 1993. 25 дек.;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ. (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 №18-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 №161-ФЗ).

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 №117-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 27.07.2010 №226-ФЗ).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 №199-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 29.12.2006 №250-ФЗ).

5. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 25.04.2002 №41-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2007 №212-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 13.07.2010 №15-П, Федеральными законами от 23.07.2010 №176-ФЗ, от 27.07.2010 №224-ФЗ, от 27.07.2010 №226-ФЗ, от 30.07.2010 №242-ФЗ).

6. Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 27.07.2010).

7. Указ Президента Российской Федерации от 12.05.2008 №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» (в ред. от 27.08.2010).

8. Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (в ред. от 21.09.2005).

9. Приказ Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 04.09.2000).

10. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. от 02.08.2007).

12. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. / Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // Бюллетень ВС. - 2006. - №1.

13. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 №17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма».

14. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый (и др.); под ред. О.А. Городова. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. - 464 с.

Размещено на Allbest.ru