Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое

Размещено на http://www.allbest.ru/

8

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВАЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(РПА Минюста России)

Юридический факультет

Кафедра гражданского права

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое»

Выполнила студентка 5 курса

очно-заочного отделения

Жуйкова Ольга Ирогевна

Научный руководитель

к.ю.н., доцент, Кособродов В.М.

Москва 2012



Оглавление

Введение

Глава 1

§1.1 Понятие и признаки жилых помещений

§1.2 Виды жилых помещений

§1.3 Назначение жилого помещения и пределы его использования

Глава 2

§2.1 Понятие нежилого помещения

Глава 3

§3.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое

§3.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое

§3.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Глава 4

§4.1 Государственный учет перевода жилого помещения в нежилое

§4.2 Государственная регистрация перевода жилого помещения в нежилое в ЕГРП

Вывод

Использованная литература



Введение

В начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость».

Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику Сафронов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. канд. юр.наук: 12.00.03//Екатеринбург 2011.

Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.

15 лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений.

Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК).

Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением).

Следует отметить, что отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие ученые, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов. Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию ученых как одна из составляющих системы объектов недвижимого имущества и как предмет договора.

Целью данного исследования является изучение нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики.



Глава 1

§1.1 Понятие и признаки жилых помещений

В отличие от любого другого объекта гражданских прав, жилое помещение является объектом двух отраслей права - гражданского и жилищного.

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).

На основании ч. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, то есть для проживания граждан: в качестве собственника, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, члена семьи перечисленных граждан. Жилищный кодекс РФ расширил сферу использования жилья, согласно ст. 17 допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Указанное Положение среди прочего содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания.

В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением).

§1.2 Виды жилых помещений

Виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. Впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартира ? структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом, в соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК, является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Стоит обратить внимание на то, что в норме ст. 673 ГК под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Но, в отличие от жилищного законодательства, Гражданским кодексом РФ комната не выделяется в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, так как понятие «комната» поглощается понятиями «квартира» и «часть квартиры». Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

Иные помещения не могут быть отнесены к жилым и относятся к объектам нежилого фонда или же являются составными частями жилых помещений.

По общему правилу, строения, площади и объекты жилых помещений которые составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.

§1.3 Назначение жилого помещения и пределы его использования

жилой помещение перевод

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцента на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения "Юридический справочник по жилищным вопросам" (Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.) (под ред. М.Ю. Тихомирова) ("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2011)//КонсультантПлюс.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Следовательно, разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий:

а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;

б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством - а также частные нотариусы.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.



Глава 2

§2.1 Понятие нежилого помещения

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком" Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.. С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 190..

Как видно, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.

Можно сказать, что нежилое помещение - это часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.

Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридический раздел здания на помещения, который состоит из нескольких элементов:

1 - волеизъявление собственника на раздел здания на помещения,

2 - административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения,

3-акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и иных жилых домах, осуществляется помимо ГК РФ также ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными актами.

Признаками нежилого помещения являются: недвижимый характер, изолированность. Ряд авторов также называет в качестве признака нежилого помещения предназначенность. Предназначенность нежилого помещения рассматривается в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан. Встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан.

Назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм.

Стоит сказать, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные цели можно объединить в одну цель -- общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.



Глава 3

§3.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое

Законодательство устанавливает определенные условия, при соблюдении которых возможен перевод жилого помещения в нежилое.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс.

Кодекс не раскрывает содержания понятия "нежилое помещение". Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение - это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения.

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288).

В ч. 1 ст. 22 ЖК закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы", Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме "одного окна" вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение "Об утверждении Регламента подготовки по принципу "одного окна" уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"// "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 31, 07.06.2007..

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК).

В литературе указывается, что переводу в нежилое помещение препятствуют, в частности, договоры аренды, коммерческого найма и залога, заключенные в отношении переводимого помещения.

Применительно к квартирам установлено дополнительное ограничение: перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилым (ч.3 ст. 22 ЖК)

Исключения, установленные в ч. 2 ст. 22 ЖК, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

Формулировка "выше первого этажа", использованная в ч.3 ст. 22 ЖК позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например 10-й, 16-й. Однако, необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый ЖК в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следовательно, во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось выше, а также иные требования законодательства. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

§3.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое

В ст. 23 ЖК впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Как правило, это орган местного самоуправления муниципального района или городского округа «Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012. .

В Москве рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда г. Москвы. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ст.16 Закона г. Москвы от 27.01. 2010 №2 «Основы жилищной политики города Москвы», п.2 Постановления правительства Москвы от 15.05.2007 г. №382-ПП).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляют:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган власти не вправе требовать представления других документов (ч. ч. 2,3 ст. 23 ЖК). С 1 января 2013 г. вступают в силу изменения в ст. 23 ЖК, в соответствии с которыми при переводе жилого помещения в нежилое собственник переводимого помещения вправе не представлять в орган власти технический паспорт и поэтажный план дома, в котором оно находится, а также правоустанавливающие документы а жилое помещение, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП.

В случае, если названные документы не представлены вместе с заявлением, то орган власти, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое, запрашивает данные документы у иных органов власти и подведомственных им организаций, в распоряжении которых находятся соответствующие документы.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

По результатам рассмотрения заявления собственника жилого помещения и приложенных документов орган власти, осуществляющий перевод, вправе принять следующие решения:

- об отказе в переводе жилого помещения в нежилое,

- о переводе жилого помещения в нежилое без установления каких-либо дополнительных условий, при выполнении которых перевод считается окончательно состоявшимся (безусловное решение о переводе)

- о переводе жилого помещения в нежилое при условии проведения переустройства переводимого помещения (условное решение). В решении о переводе в любом случае указывается о необходимости проведения переустройства (перепланировки), если к заявлению собственника о переводе жилого помещения прилагался проект переустройства (перепланировки). В этом случае переустройство (перепланировка) выполняется на основании данного проекта. Кроме того, даже если к заявлению и не прилагался проект переустройства (перепланировки), то в решении о переводе орган власти все равно вправе указать о необходимости выполнения "иных работ" в переводимом помещении. В этом случае переустройство (перепланировка) проводится на основании такого решения о переводе.

Указанное условное решение о переводе жилого помещения в нежилое само по себе не является достаточным для использования данного помещения в качестве нежилого. Для использования переводимого помещения в нежилых целях необходимо, во-первых, произвести соответствующее переустройство (перепланировку) и, во-вторых, получить от органа власти подтверждение, что переустройство (перепланировка) было произведено в соответствии с проектом, который представлялся вместе с заявлением о переводе, или в соответствии с условиями переустройства (перепланировки), определенными решением о переводе «Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012..

Завершение переустройства (перепланировки) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Данный акт подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием для его использования в нежилых целях. Акт должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре.

В соответствии с ч. ч. 5 - 8 ст. 23 ЖК орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Документ, подтверждающий принятие решения о переводе, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Таким образом, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти.

В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведение переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

§3.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ч. 1 ст. 24 ЖК. Такой отказ возможен в случаях:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 ЖК закона подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК и должны быть приведены в соответствие с ним.

В то же время нельзя не обратить внимания на то, что, например, такое основание отказа, как "несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК условий перевода помещения", оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения. Как известно, именно допускаемая правом возможность широкого административного усмотрения является одной из основных причин коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень квалификации работников многих органов местного самоуправления неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы следует рассматривать в качестве недостатков ЖК.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Таким образом, указанный выше недостаток в известной степени компенсируется предусмотренным ЖК правом заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК или гл. 25 ГПК в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.



Глава 4

§4.1 Государственный учет перевода жилого помещения в нежилое

Государственный учет зданий и помещений должен регулироваться Законом о кадастре. Вместе с тем нормы данного Закона будут применяться к государственному кадастровому учету зданий и помещений только с 1 января 2013 г. (ч. ч. 1, 2 ст. 43).

В настоящее время к зданиям и помещениям применяются только те нормы Закона о кадастре, в соответствии с которыми в отношении зданий и помещений выдаются кадастровые паспорта по форме, утверждаемой подзаконными актами, принятыми во исполнение указанного федерального закона (ч. 3 ст. 43).

Форма кадастрового паспорта здания и помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

До 1 января 2013 г. государственный учет зданий и помещений осуществляется в том порядке, который был установлен на день вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.), но с учетом особенностей, установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч. ч. 2.1, 2.2 ст. 43, ч. 1 ст. 48 Закона о кадастре). По состоянию на 1 марта 2008 г. в различных административно-территориальных образованиях действовали, а следовательно, и продолжают действовать в части, не противоречащей нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, различные положения об учете зданий и помещений Минэкономразвития России определило такие особенности своим Приказом от 14.10.2011 N 577 "О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства". Порядок, установленный данным Приказом, вводится в действие поэтапно в различных субъектах РФ (п. 2 данного Приказа).

В соответствии с п. п. 2, 8, 10, 12, 14 названного Порядка сведения о зданиях и помещениях вносятся в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. В данном реестре перевод жилого помещения в нежилое отражается путем изменения характеристик помещения по заявлению собственника. Датой завершения государственного учета признается день внесения органом кадастрового учета в Единый государственный реестр соответствующих сведений “Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012..

§4.2 Государственная регистрация перевода жилого помещения в нежилое в ЕГРП

Следует отметить, что при переводе жилого помещения в нежилое меняется лишь такая характеристика помещения, как его назначение. Само помещение после его перевода в нежилое продолжает существовать как объект гражданских прав, то есть перевод не влечет возникновение какой-либо новой вещи, а только приводит к изменениям характеристик существующей вещи (жилого помещения).

Назначение помещения в соответствии с действующими правовыми актами подлежит отражению в ЕГРП. При изменении назначения помещения новые характеристики помещения также должны быть отражены в ЕГРП. Данные вопросы регулируются Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с п. п. 67 - 70 указанных Правил перевод жилого помещения в нежилое не является существенным изменением такого помещения. На основании заявления собственника помещения сведения о переводе вносятся в лист записи об изменениях в ЕГРП. Данный лист располагается непосредственно за листом записи о регистрации права в ЕГРП, к которым эти изменения относятся.

После внесения изменений в ЕГРП, касающихся перевода жилого помещения в нежилое, собственник помещения может получить повторное свидетельство о регистрации права, в котором в качестве назначения помещения будет указано "нежилое".

В соответствии с ч. ч. 5, 7 ст. 23 ЖК решение о переводе жилого помещения в нежилое является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения. Вместе с тем собственник такого помещения может распорядиться этим помещением как нежилым (сдать в аренду на срок один год и более, продать) только после внесения в указанном выше порядке изменений в ЕГРП, касающихся назначения помещения.



Вывод

В соответствии с законодательством на сам перевод жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в нежилое не требуется согласия ни одного домовладельца данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является наличие отдельного входа в данное помещение или наличие технической возможности оборудовать отдельный вход. Так, в соответствии с ч.2 ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Если у жилого помещения уже имеется до начала процедуры перевода отдельный вход, то перевод такого помещения, естественно, возможен без устройства отдельного входа. На практике же зачастую отдельный вход в жилое помещение отсутствует, вход в жилое помещение осуществляется через места общего пользования (парадная, лестничная клетка), которые используются для входа не только в переводимое помещение, но и в иные жилые помещения. В этом случае необходимо обустройство отдельного входа в нежилое помещение. Обычно такой отдельный вход обустраивается путем модификации одного из оконных проемов, имеющихся в жилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного дома. В частности, осуществляется разборка простенка от подоконника до пола и таким образом создается дверной проем.

Необходимость получения согласия домовладельцев на устройство отдельного входа в жилое помещение, переводимое в нежилое, зависит от того, как квалифицируются соответствующие работы по устройству отдельного входа.

Устройство отдельного входа как реконструкция.

В том случае, если данные работы квалифицируются как реконструкция многоквартирного дома (что очень часто случается в судебной практике), то, безусловно, требуется соответствующее согласие домовладельцев на такие работы, и жилое помещение не может быть переведено в нежилое, если домовладельцы отказываются дать такое согласие.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В то же время согласно нормам п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев, данные решения считаются принятыми, если за них проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Кроме того, в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 ГСК реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта. Реконструкция многоквартирного дома является реализацией права собственности домовладельцев на помещения в многоквартирном доме и его общее имущество.

Вопросы собственности на помещения в многоквартирном доме и на общее имущество многоквартирного дома регулируются гражданским и жилищным законодательством (п. 1 ст. 2, гл. 18 ГК, п. 3 ч. 1 ст. 4, гл. 6 ЖК).

При буквальном толковании норм можно признать, что

- согласие всех домовладельцев нужно только в том случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества;

- в том случае, если реконструкция не приводит к уменьшению общего имущества, то достаточно принятия общим собранием домовладельцев решения 2/3 голосов от общего числа голосов;

- любые действия, влекущие уменьшение общего имущества, могут производиться только путем реконструкции, но ни в какой иной форме и только с согласия всех домовладельцев.

Любая реконструкция многоквартирного дома, независимо от того, приводит ли она к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, может быть проведена по решению общего собрания домовладельцев, за которое проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Судебная практика неоднозначно подходит к разрешению данного вопроса применительно к реконструкции многоквартирного дома, проводимой в форме устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное в нем.

Большинство судебных инстанций занимают позицию, что для реконструкции многоквартирного дома в виде устройства отдельного входа в жилое помещение необходимо согласие всех домовладельцев, в том числе потому, что в соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 ГСК реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Некоторые судебные инстанции все же полагают, что в этом случае достаточно принятия решения на общем собрании домовладельцев 2/3 голосов.



Использованная литература

1. Гражданский кодекс РФ - часть первая, вторая, третья и четвертая // Консультант Плюс

2. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Консультант Плюс

3. ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" // Консультант Плюс

4. "Об утверждении Регламента подготовки по принципу "одного окна" уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"// "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 31, 07.06.2007.

5. Приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" // Консультант Плюс

6. "Юридический справочник по жилищным вопросам" (Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.) (под ред. М.Ю. Тихомирова) ("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2011)//КонсультантПлюс

7. Сафронов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. канд. юр.наук: 12.00.03//Екатеринбург 2011

8. «Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(выпуск 12)//Стрембелев С.В.: «Библиотечка РГ», 2012.

Размещено на Allbest.ru