Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. При этом общеизвестно, что среди сделок, совершаемых на рынке недвижимости, договорам купли-продажи жилых помещений отводится одна из самых важных ролей.

Договор продажи жилого помещения является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - жилого помещения. В то же время жилое помещение является недвижимостью, поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров и договора купли-продажи недвижимости.

Правовое регулирование, рассматриваемого мною по теме данной курсовой работы, договора как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главе 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его исполнению, а статья 558 этой же главы закрепляет особенности продажи жилых помещений. Все эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 глава 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей жилья, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2.М., 2002.С. 20.

Так как Гражданский кодекс не содержит определения договора купли-продажи жилого помещения, то для того, чтобы его выявить необходимо обратиться к определениям договора купли-продажи в общем виде и договора купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется

передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 454

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору

продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Там же. п. 1 ст. 549.

Важным моментом является то, что в неисчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих продаже, включена квартира, то есть один из наиболее часто встречающихся видов жилья, тем самым, еще раз подтверждая распространение правового действия норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, на договор продажи жилого помещения.

Таким образом, рассмотрев оба определения в сочетании со статьей 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещения можно определить так:

По договору купли-продажи жилого имущества (помещения) продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты. Это:

возмездность

Возмездным является договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. п. 1 ст. 423.

синаллагматичность (взаимность)

Синаллагматическим является договор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. М., 2006.С. 258. Договор продажи жилья является таковым, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной плате жилого имущества покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не передавать жилье до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т. 3. М., 2008.С. 238.

консенсуальность

Консенсуальным является договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон, он считается заключенным с момента его подписания. Серый Е.С. Бизнес-словарь // Справочно-информационный ресурс поддержки предпринимательства. М., 2003-2008. Но консенсуальность договора продажи жилого помещения сопряжена с государственной регистрацией. Объяснение этому дается в статье 558 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2. Заключение договора продажи жилого помещения

В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Седугин П. И Жилищное право: Учебник для ВУЗов. М., 1997.С. 2. Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений, то есть понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляют договоры купли-продажи жилья, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // Программа информационной поддержки российской науки и образования Консультант плюс: Высшая школа. Учебное пособие. М. Так, например, Гражданским кодексом установлено такое обязательное существенное условие как предмет договора продажи жилья.

В современной литературе распространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничивать одним лишь товаром, поскольку он также охватывает действия продавца по передаче и действия покупателя по его принятию и оплате. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 23. Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношения одновременно имеется три различных содержания:

материальное

То есть само экономическое отношение, лежащее в основе договора.

волевое

То есть воля государства, воплощенная в правовых нормах.

юридическое

То есть наличие прав и обязанностей субъектов. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967.С. 84.

В соответствии с этим могут быть выделены три различных объекта договора купли-продажи: материальный, волевой и юридический, в которых воплощается его предмет. Иоффе О.С. Обязательственной право. М., 1975.С. 211.

Но в противовес данной позиции А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой разработали иную, главным вопросом в которой стал о том, что бы означало принятие на практике вышеизложенной концепции.

Состоит их позиция в следующем: "Включив в предмет договора купли продажи, наряду с товаром, также покупную цену, мы придали бы условию о цене существенный характер, которого оно на самом деле не имеет в обычных договорах продажи. (но они отмечают, что для отдельных разновидностей купли-продажи как, например, для договора продажи жилого помещения цена может быть включена отдельно в перечень существенных условий.) Понимая предмет договора как волевой объект (индивидуальную волю продавца и покупателя), мы перевели бы все сделки с пороками воли из категории недействительных в разряд незаключенных, лишив тем самым практического смысла многие нормы о недействительности сделок. Наконец, включение в предмет договора действий сторон по передаче товара и уплате денежной суммы совершенно размывает грань между заключением и исполнением договора. Таким образом широкая трактовка предмета договора купли-продажи весьма неудачна как с теоретической, так и с практической точек зрения". Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. М., 2003.С. 9-10.

Естественно, в случае с договором продажи жилья основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи жилого помещения может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "жилое помещение", являющегося частью недвижимого имущества. Общее определение недвижимости и перечень объектов, относящихся к ней, содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Там определено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторое другое имущество. Помимо понятия "недвижимость" наше законодательство содержит такое понятие как "недвижимость в жилищной сфере", что имеет важное значение для определения предмета договора продажи жилья.

Особенность предмета договора купли-продажи жилья состоит в том, что он может охватываться большим количеством терминов, значение которых можно определить в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Недвижимость в жилищной сфере

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. № 5.1993. ст. 1.

жилое помещение

Анализ действующего гражданского, жилищного законодательства и юридической литературы позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" очень неоднозначен и имеет несколько толкований:

1) Жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. ст. 288.

2) Жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. № 5.1993. ч. 2. ст. 1.

3) Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 673.

4) Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М., 1999.С. 248.

Также существует определение, которое дается в Жилищном кодексе РФ.

5) Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. № 1., 2005. п. 2. ст. 15.

Таким образом, жилое помещение, являясь объектом жилищных прав, обладает рядом признаков, вытекающих из определения данного в Жилищном кодексе РФ:

Это изолированное помещение;

Это жилое помещение;

Это помещение, пригодное для постоянного проживания, которое должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Федеральный Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание Законодательства РФ. № 14., 1999. ст. 23. Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и тд. Необходимо подчеркнуть, что важна возможность именно постоянного проживания. То есть к жилым помещениям не относятся гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты, так как имеют иное функциональное назначение, а именно являются местом отдыха или лечения.

Раз существуют признаки жилого помещения, то следует прийти выводу, что оно должно отвечать определенным требованиям, для того чтобы действительно быть пригодным для постоянного проживания людей. Критерии оценки жилья как пригодного для проживания содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства РФ. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав, содержащихся в этом Положении, требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. №8., 1999.С. 21.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. № 9., 2001.С. 40. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (например, пожар, наводнение и др.).

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М., 1996.С. 107. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилые помещения бывают следующих видов:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

А Гражданский кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. Это верно, так как комната - часть квартиры, то есть понятие "комната" поглощается понятием "квартира". Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с ней частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования: кухня, ванная комната и тд., но они не выступают самостоятельными объектами жилищных прав. Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006.С. 52.

Цена договора

Еще одна явная особенность, отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет считаться незаключенным.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Харрисон Генри. Оценка недвижимости. М., 1994.С. 34. Оценка недвижимости, в том числе жилого помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости ее осуществляют профессиональные оценщики.

Цена может быть указана:

Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого

помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.

2) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.

При этом в обоих случаях цена может быть выражена:

непосредственно в рублях;

в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. п. 1-2. ст. 317.

Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.

В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:

Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в

договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.

Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в

том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок. Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.М., 2000.С. 142-143.

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда:

в договоре не указана цена

по условиям договора цена не может быть определена. Так как

прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника. Другими словами, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю не удастся прекратить их право. Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы.М., 2001.С. 64-65.

В этой связи требование Гражданского кодекса о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 558. , облегчило задачу и внесло некую ясность в понимание того, как предупредить будущего собственника о правах третьих лиц на то или иное жилое имущество и тем самым обезопасить.

В такой перечень могут быть включены следующие субъекты:

1) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Данный круг лиц определяется по правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ.

2) Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (статья 677 ГК РФ).

3) Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (статья 685 ГК РФ, статьи 77 и 79 ЖК РФ).

4) Лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ и статья 33 ЖК РФ).

5) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (пункт 1 статьи 602, пункт 1 статьи 586 ГК РФ и статья 34 ЖК РФ).

6) Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (пункт 1 статьи 700 ГК РФ) Суханов Е.А. Указ. соч.С. 385-386.

Данный перечень носит лишь примерный характер, то есть законодательством могут быть определены иные лица и основания сохранения за ними такого права.

В юридической литературе сложились различные подходы относительно такого существенного условия договора продажи жилого помещения как перечень третьих лиц, обладающих правами на жилое имущество. Например, интересно мнение А.М. Эрделевского. Он считает, что в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса речь идет не о существенном условии договора в точном смысле статьи 432 ГК, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников. Поэтому отменить установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение и изменить перечень таких лиц своим соглашением они не могут. И в то же время совершенно справедливо, что покупателю вовсе не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Применительно, например к договору аренды законодатель в статье 613 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в пункте 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке. Эрделевский А.М. Указ. соч.

На основании этого он приходит к выводу, что в статье 558 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 1 статьи 460, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно выразить свое согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, такой перечень третьих лиц следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в статье 554 Гражданского кодекса. Поэтому в соответствии с этой точкой зрения, в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.

2.2 Государственная регистрация договора продажи жилого помещения

3.2 Права и обязанности продавца