Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.

Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 12-19..

Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. - М.: Статут, 1997. - с. 161.. Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения Ю.Г. Басина, согласно которой «в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п.». Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. -с. 101

Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения «жилое помещение» и «недвижимость». Гражданский кодекс РСФСР 1964 г Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4553., (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.

Жилищный кодекс Российской Федерации Российская газета. - 12.01.2005. № 1. определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение Ведомости Съезда народных депута-тов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.

Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Изложенное приводит к выводу, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Далее следует отметить, что договор социального найма не может быть заключен в отношении любого помещения, отвечающего указанным требованиям и формально признанного жилым. Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые включены в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.

Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Таким образом, предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), часть комнаты, кухня, коридор и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).

Характеризуя жилое помещение как объект жилищных прав, следует также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно система правил, определяющих его возможность участвовать в гражданском обороте. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав, а, следовательно, может выступать предметом договора социального найма жилого помещения.

Кроме того, правовой режим объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливаюшие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 7..

Характеризуя отдельные объекты жилищных прав, которые могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что жилой дом в целом выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. Вопрос об изолированности возникает в том случае, когда, договор социального найма жилого помещения заключается по поводу части квартиры или жилого дома. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход. Самостоятельным предметом договора социального найма может служить только изолированная комната, расположенная как внутри квартиры и являющаяся ее составной частью, так и входящая в состав всего жилого дома в целом.

Далее следует отметить, что в городах большинство жилых домов являются многоквартирными. Учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, условно многоквартирный дом может быть поделен на две части: жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан и общее имущество, которое предназначено для обслуживания этих жилых помещений, нормальное функционирование жилого помещения без которых невозможно. К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши и т.д. Указанное имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Общее имущество, то есть подвал, чердак, крыша и т.д., является самостоятельным объектом права собственности. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что право пользования общим имуществом многоквартирного дома, в том числе и земельным участком, может быть только совместным. Как следует из ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приобретает право пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Изложенное приводит к выводу о том, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.

Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключённый на его основе договор социального найма.

В этой связи важное значение приобретает исследование требований, предъявляемых к административному акту, а также условий его действительности. Так, ещё Ю.Г. Басин отмечал, что «условия действительности и недействительности административного акта разрабатываются административистами применительно к воздействию актов на административные правоотношения, также же, как условия действительности и недействительности сделок (договоров) тщательно исследуются цивилистами применительно к гражданским правоотношениям. Условия же действительности и недействительности административных актов, порождающих гражданское правоотношения, как правило, выпадают из поля зрения и тех и других исследователей» Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. - с. 36.. Справедливость данного утверждения не вызывает сомнений. Безусловно, в системе юридических фактов и административный акт, и сделка (договор) представляют собой правомерные волевые действия, направленные на достижение конкретного правового результата. Однако сделки совершаются субъектами гражданского права своей волей и в своем интересе. Сделка представляет собой единство четырех элементов: надлежащего субъектного состава, формы; совпадения воли и волеизъявления; а также законности содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности - в этом случае за сделкой не признается значение юридического факта Гражданское право. Том I. Учебник. / Отв. ред. АЛ. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2005. - с. 287.. Что касается административного акта, то он является основанием возникновения гражданского правоотношения между другими лицами; орган, его издавший, действует не в своем интересе, а в интересах другого лица или лиц.

Административный акт о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло избежать ошибок, а, следовательно, и судебных споров. В настоящее время выдача ордера новым ЖК РФ отменена. В этой связи необходимо предусмотреть иные меры, обеспечивающие единство формы административного акта. В развитие положений ЖК РФ субъекты РФ должны принять в рамках определенной компетенции законы субъектов РФ, определяющие порядок предоставления на их территории жилых помещений по договорам социального найма. Представляется, что в указанных нормативных актах должны быть четко указаны сведения, которые должны содержаться в решении о предоставлении жилого помещения. Кроме этого, целесообразным было бы в приложении к законам субъектов РФ определить типовую форму решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. В-третьих, жилое помещение, указанное в административном акте, должно предоставляться надлежащему лицу, то есть гражданину, который в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства, имеет право на его получение по договору социального найма. В-четвёртых, жилое помещение, предоставляемое в пользование по договору социального найма должно соответствовать установленным требованиям Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Следующим юридическим фактом в правообразующей системе является договор социального найма жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор должен быть заключен в срок, установленный решением о предоставлении гражданину жилого помещения. При этом ЖК РФ не устанавливает правовых последствий в том случае, если указанный срок не будет соблюдён. В том случае, если из-за несоблюдения сроков, в течение которых договор социального найма должен быть заключен, возникнет спор, то его следует разрешать в судебном порядке по общим правилам гражданского судопроизводства.

Необходимо отметить, что серьезным недостатком ЖК РФ является отсутствие в нем правовой регламентации последствий признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину и членам его семьи жилого помещения. Представляется, что это имеет принципиальное значение, так как недействительность одного из юридических фактов, лежащих в основе формирования сложившейся юридической связи, влечет недействительность и самого правоотношения. В этой связи было высказано мнение о возможности требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.. С приведённой точкой зрения сложно согласиться. Административный акт, а именно решение о предоставлении гражданину в пользование жилого помещения по договору социального найма признается недействительным в судебном порядке. Безусловно, в системе юридических фактов административный акт и сделка представляют собой волевые действия, направленные на достижение сознательно поставленного правового результата. Не вызывает сомнений также и то, что в случае пробелов в правовом регулировании жилищных отношений вполне допустимо применять аналогию закона или права Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Общие последствия по недействительным сделкам, предусмотренные ГК РФ, прежде всего, связаны с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате исполнения сделки. Общим последствием в соответствии со ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Кроме того, ГК РФ предусматривает санкцию за неправомерное поведение лиц, совершивших сделку, в виде односторонней реституции (имущество возвращается только одной стороне, имущество виновной стороны обращается в доход государства) или недопущения реституции (все полученное и переданное сторонами по сделки обращается в доход государства, а если сделка не исполнена сторонами, то взысканию в доход государства подлежит то имущество, которое должно было быть передано по сделке).

Представляется, что в случае, признания решения о предоставлении гражданину жилого помещения недействительным, вопрос о выселении граждан из жилого помещения должен решаться в судебном порядке. Однако правовые последствия зависят от причин, которые являются основаниями для этого. В этой связи общие правила ГК РФ о последствиях недействительных сделок в данном случае применены быть не могут. Это, в свою очередь, порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан представляется необходимым включение в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма. Так, если решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма было признано недействительным вследствие виновных действий (например, в результате предоставления не соответствующих действительности документов о доходах или документов, которые бы подтверждали нуждаемость в жилом помещении и т.д.), то такие граждане должны быть выселены из предоставленного им жилого помещения без предоставления другого жилья. Если указанные граждане ранее имели право постоянного пользования другим жилым помещением, то жилье, которым они пользовались, должно быть им возвращено или предоставлено равноценное. Если же в действиях лиц, которым было предоставлено жилое помещение, отсутствовала вина (в частности, имели место неправомерные действия должностных лиц при принятии решения о предоставлении жилого помещения и т.д.), то, независимо от того, имели ли ранее эти граждане право пользования другим жилым помещением, они могут быть выселены из жилого помещения только с предоставлением другого жилого помещения на условиях социального найма.

Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления. Таким образом, муниципальным образованиям предоставлены достаточно широкие полномочия в сфере регулирования жилищных отношений. При установлении указанных норм необходимо учитывать достигнутый на территории муниципального образования уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма жилого помещения, а также другие факторы. В этой связи следует отметить, что, безусловно, в различных субъектах Российской Федерации достигнут различный уровень обеспеченности жилыми помещениями, но установление единого минимального размера нормы предоставления жилых помещений необходимо в целях обеспечения единой жилищной политики и реального стимулирования улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье. При определении указанного минимального размера нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма следует руководствоваться такими критериями, как темпы жилищного строительства государственного и муниципального жилья, состояние и структуру жилищного фонда социального использования, количество жилых помещений, поступающих в жилищный фонд социального использования их других источников и т.д. Необходимо также учитывать такой фактор, как разумный размер жизненного пространства, который необходим человеку для нормальной жизнедеятельности, сна отдыха и т.д., то есть для его нормального физического существования.

Проведённое в настоящем разделе исследование специфики предмета договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что его образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.

Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

В результате проведенного анализа, выявлено, что действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п.1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры).

Итак, отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.