Особенности заключения договора социального найма жилого помещения

Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 13.08.2012
Размер файла 106,5 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

2

Размещено на http://www.allbest.ru

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему

Особенности заключения договора социального найма жилого помещения

Москва 2010

Содержание

  • договор социального найма жилое помещение
  • Введение
  • Глава 1. Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения
    • 1.1 Понятие и признаки договора
    • 1.2 Предмет договора
    • 1.3 Форма и срок договора
    • Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения
    • 2.1 Стороны договора
    • 2.2 Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
    • 2.3 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
  • Заключение
  • Список используемых источников
  • Приложения

Введение

Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. Этим обусловлена актуальность дипломной работы.

Законодательная база о социальном найме жилого помещения в настоящее время недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.

Цель дипломной работы заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- определить понятие и признаки договора социального найма жилого помещения;

- изучить предмет, а также форму и срок заключения данного договора;

- выявить основные права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения;

- изучить основные виды ответственности сторон за нарушение условий договора.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, системного анализа, формальнологическом, и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения. Комплексный метод позволил проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств.

Научная новизна работы заключается в том, что нами предпринят комплексный подход к исследованию теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

В работе сформулировано понятие договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа и определено место в системе гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. Также предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодательном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения.

В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации. Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников литературы и приложений.

В первой главе дипломной работы приводится общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения, подробно рассматривается предмет договора, форма и срок его заключения.

Вторая глава включает изучение прав и обязанностей, а также ответственности сторон договора социального найма жилого помещения.

Глава 1. Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и признаки договора

Правовая природа договора социального найма жилого помещения относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной цивилистической науки. В трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных исследованию жилищных отношений, неоднократно поднимался вопрос о необходимости её правильного уяснения, отмечались те сложности, которые в процессе такого уяснения возникают, а также выдвигались различные концепции правоотношений социального найма Седугин П.И. Жилищное право. - M.: Норма, 2004. - с. 132-134..

Однако выявление правовой природы договора социального найма жилого помещения представляет интерес не только с концептуальных позиций, но и имеет важное практическое значение. Такая практическая значимость обусловлена, прежде всего, необходимостью четкого определения взаимных прав и обязанностей сторон по договору договора социального найма жилого помещения, их положения по отношению к третьим лицам и, что особенно важно, выявления специфики возложения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из такого договора Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - с. 12..

В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом Российская газета. - 12.01.2005. № 1..

Договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно, имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под государственным жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации. Муниципальным жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Другая особенность этого договора выражается в особом порядке заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия Российская газета. - 12.01.2005. № 1..

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности. Так, Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную, плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами Российская газета. 1993. № 237.. В соответствии с п.З ч. Ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российская газета. - 12.01.2005. № 1..

С учетом изложенного, представляется, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора социального найма жилого помещения. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договора. Это находит свое проявление в особом способе заключения договора социального найма жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е. его социальную направленность Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Изд-во «АСТ Москва», 2007. - с. 91-92..

Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).

Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) Собрание законодательст-ва РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4553. в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое впоследствии, в значительной своей части, было воспроизведено в действующем ныне ГК РФ. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми - статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.

В 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости Вер-ховного Совета СССР. -1981. - № 26. - Ст. 834. все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Однако это не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после это высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров.

Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК («Договор социального найма жилого помещения») Российская газета. - 12.01.2005. № 1. и ст. 606 ГК («Договор аренды») Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.. Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ПК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т.е. для проживания в нём.

В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует также указание на временный его характер.

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу «все», а у договора социального найма - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - с. 23..

Далее следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.

Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договор социального найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК). Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг.

Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.

В этой связи, В.Н. Литовкин отмечает, что безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Феде-рации. - М.: Проспект, 2005. - 304 с. Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения», то нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.

Представляется, что с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. Прежде всего, определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя. С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причин ной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), гл. 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками: безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ПС РФ возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.

Подводя итог, проведенному в данном разделе исследованию можно сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.

Представляется, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.

Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма. Исходя из этого, представляется невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Это подтверждается структурой гл. 35 ГК РФ, из восемнадцати статей которой только в ст. 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определённые отсылки к некоторым статьям, посвященным непосредственно договору найма жилого помещения. Данный приём, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определённому типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы.

Итак, рассмотрев понятие и особенности договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, определить предмет данного договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.

1.2 Предмет договора

Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.

Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 12-19..

Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. - М.: Статут, 1997. - с. 161.. Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения Ю.Г. Басина, согласно которой «в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п.». Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. -с. 101

Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения «жилое помещение» и «недвижимость». Гражданский кодекс РСФСР 1964 г Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4553., (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.

Жилищный кодекс Российской Федерации Российская газета. - 12.01.2005. № 1. определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение Ведомости Съезда народных депута-тов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.

Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Изложенное приводит к выводу, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Далее следует отметить, что договор социального найма не может быть заключен в отношении любого помещения, отвечающего указанным требованиям и формально признанного жилым. Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые включены в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.

Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Таким образом, предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), часть комнаты, кухня, коридор и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).

Характеризуя жилое помещение как объект жилищных прав, следует также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно система правил, определяющих его возможность участвовать в гражданском обороте. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав, а, следовательно, может выступать предметом договора социального найма жилого помещения.

Кроме того, правовой режим объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливаюшие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 7..

Характеризуя отдельные объекты жилищных прав, которые могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что жилой дом в целом выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. Вопрос об изолированности возникает в том случае, когда, договор социального найма жилого помещения заключается по поводу части квартиры или жилого дома. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход. Самостоятельным предметом договора социального найма может служить только изолированная комната, расположенная как внутри квартиры и являющаяся ее составной частью, так и входящая в состав всего жилого дома в целом.

Далее следует отметить, что в городах большинство жилых домов являются многоквартирными. Учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, условно многоквартирный дом может быть поделен на две части: жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан и общее имущество, которое предназначено для обслуживания этих жилых помещений, нормальное функционирование жилого помещения без которых невозможно. К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши и т.д. Указанное имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Общее имущество, то есть подвал, чердак, крыша и т.д., является самостоятельным объектом права собственности. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что право пользования общим имуществом многоквартирного дома, в том числе и земельным участком, может быть только совместным. Как следует из ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приобретает право пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Изложенное приводит к выводу о том, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.

Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключённый на его основе договор социального найма.

В этой связи важное значение приобретает исследование требований, предъявляемых к административному акту, а также условий его действительности. Так, ещё Ю.Г. Басин отмечал, что «условия действительности и недействительности административного акта разрабатываются административистами применительно к воздействию актов на административные правоотношения, также же, как условия действительности и недействительности сделок (договоров) тщательно исследуются цивилистами применительно к гражданским правоотношениям. Условия же действительности и недействительности административных актов, порождающих гражданское правоотношения, как правило, выпадают из поля зрения и тех и других исследователей» Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. - с. 36.. Справедливость данного утверждения не вызывает сомнений. Безусловно, в системе юридических фактов и административный акт, и сделка (договор) представляют собой правомерные волевые действия, направленные на достижение конкретного правового результата. Однако сделки совершаются субъектами гражданского права своей волей и в своем интересе. Сделка представляет собой единство четырех элементов: надлежащего субъектного состава, формы; совпадения воли и волеизъявления; а также законности содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности - в этом случае за сделкой не признается значение юридического факта Гражданское право. Том I. Учебник. / Отв. ред. АЛ. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2005. - с. 287.. Что касается административного акта, то он является основанием возникновения гражданского правоотношения между другими лицами; орган, его издавший, действует не в своем интересе, а в интересах другого лица или лиц.

Административный акт о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло избежать ошибок, а, следовательно, и судебных споров. В настоящее время выдача ордера новым ЖК РФ отменена. В этой связи необходимо предусмотреть иные меры, обеспечивающие единство формы административного акта. В развитие положений ЖК РФ субъекты РФ должны принять в рамках определенной компетенции законы субъектов РФ, определяющие порядок предоставления на их территории жилых помещений по договорам социального найма. Представляется, что в указанных нормативных актах должны быть четко указаны сведения, которые должны содержаться в решении о предоставлении жилого помещения. Кроме этого, целесообразным было бы в приложении к законам субъектов РФ определить типовую форму решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. В-третьих, жилое помещение, указанное в административном акте, должно предоставляться надлежащему лицу, то есть гражданину, который в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства, имеет право на его получение по договору социального найма. В-четвёртых, жилое помещение, предоставляемое в пользование по договору социального найма должно соответствовать установленным требованиям Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Следующим юридическим фактом в правообразующей системе является договор социального найма жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор должен быть заключен в срок, установленный решением о предоставлении гражданину жилого помещения. При этом ЖК РФ не устанавливает правовых последствий в том случае, если указанный срок не будет соблюдён. В том случае, если из-за несоблюдения сроков, в течение которых договор социального найма должен быть заключен, возникнет спор, то его следует разрешать в судебном порядке по общим правилам гражданского судопроизводства.

Необходимо отметить, что серьезным недостатком ЖК РФ является отсутствие в нем правовой регламентации последствий признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину и членам его семьи жилого помещения. Представляется, что это имеет принципиальное значение, так как недействительность одного из юридических фактов, лежащих в основе формирования сложившейся юридической связи, влечет недействительность и самого правоотношения. В этой связи было высказано мнение о возможности требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410.. С приведённой точкой зрения сложно согласиться. Административный акт, а именно решение о предоставлении гражданину в пользование жилого помещения по договору социального найма признается недействительным в судебном порядке. Безусловно, в системе юридических фактов административный акт и сделка представляют собой волевые действия, направленные на достижение сознательно поставленного правового результата. Не вызывает сомнений также и то, что в случае пробелов в правовом регулировании жилищных отношений вполне допустимо применять аналогию закона или права Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007. - 212 с..

Общие последствия по недействительным сделкам, предусмотренные ГК РФ, прежде всего, связаны с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате исполнения сделки. Общим последствием в соответствии со ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Кроме того, ГК РФ предусматривает санкцию за неправомерное поведение лиц, совершивших сделку, в виде односторонней реституции (имущество возвращается только одной стороне, имущество виновной стороны обращается в доход государства) или недопущения реституции (все полученное и переданное сторонами по сделки обращается в доход государства, а если сделка не исполнена сторонами, то взысканию в доход государства подлежит то имущество, которое должно было быть передано по сделке).

Представляется, что в случае, признания решения о предоставлении гражданину жилого помещения недействительным, вопрос о выселении граждан из жилого помещения должен решаться в судебном порядке. Однако правовые последствия зависят от причин, которые являются основаниями для этого. В этой связи общие правила ГК РФ о последствиях недействительных сделок в данном случае применены быть не могут. Это, в свою очередь, порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан представляется необходимым включение в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма. Так, если решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма было признано недействительным вследствие виновных действий (например, в результате предоставления не соответствующих действительности документов о доходах или документов, которые бы подтверждали нуждаемость в жилом помещении и т.д.), то такие граждане должны быть выселены из предоставленного им жилого помещения без предоставления другого жилья. Если указанные граждане ранее имели право постоянного пользования другим жилым помещением, то жилье, которым они пользовались, должно быть им возвращено или предоставлено равноценное. Если же в действиях лиц, которым было предоставлено жилое помещение, отсутствовала вина (в частности, имели место неправомерные действия должностных лиц при принятии решения о предоставлении жилого помещения и т.д.), то, независимо от того, имели ли ранее эти граждане право пользования другим жилым помещением, они могут быть выселены из жилого помещения только с предоставлением другого жилого помещения на условиях социального найма.

Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления. Таким образом, муниципальным образованиям предоставлены достаточно широкие полномочия в сфере регулирования жилищных отношений. При установлении указанных норм необходимо учитывать достигнутый на территории муниципального образования уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма жилого помещения, а также другие факторы. В этой связи следует отметить, что, безусловно, в различных субъектах Российской Федерации достигнут различный уровень обеспеченности жилыми помещениями, но установление единого минимального размера нормы предоставления жилых помещений необходимо в целях обеспечения единой жилищной политики и реального стимулирования улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье. При определении указанного минимального размера нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма следует руководствоваться такими критериями, как темпы жилищного строительства государственного и муниципального жилья, состояние и структуру жилищного фонда социального использования, количество жилых помещений, поступающих в жилищный фонд социального использования их других источников и т.д. Необходимо также учитывать такой фактор, как разумный размер жизненного пространства, который необходим человеку для нормальной жизнедеятельности, сна отдыха и т.д., то есть для его нормального физического существования.

Проведённое в настоящем разделе исследование специфики предмета договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что его образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.

Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

В результате проведенного анализа, выявлено, что действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п.1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры).

Итак, отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.


Подобные документы

  • Понятие, предмет и форма договора социального найма, права и обязанности сторон. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору найма. Порядок изменения договора социального найма, основания расторжения.

    курсовая работа [50,8 K], добавлен 21.12.2010

  • Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.

    курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013

  • Содержание договора социального найма жилого помещения. Понятие, предмет и форма договора. Права, обязанности и ответственность сторон договора. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения.

    дипломная работа [53,5 K], добавлен 29.05.2006

  • Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.

    дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003

  • Понятие и содержание договора найма жилого помещения, его форма и срок, определение оплаты, порядок заключения, права и обязанности сторон. Правила пользования жилыми помещениями социального назначения. Условия изменения и расторжения договора найма.

    курсовая работа [58,5 K], добавлен 18.04.2010

  • Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.

    дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017

  • Порядок заключения и прекращения договора социального найма жилого помещения в соответствии с российским законодательством. Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

    курсовая работа [72,5 K], добавлен 11.03.2011

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.